臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第1202號原 告 黃馨瑩被 告 阮以琳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌高雄市○○區○○街○○○巷○弄○號四樓之二房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國一一四年六月十九日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟柒佰柒拾玖元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰壹拾貳萬零捌佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告就各期已到期部分，以新台幣壹仟元為被告供擔保後，得就已到期部分假執行。但被告以各期總金額新台幣參仟柒佰柒拾玖元，為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項前段分別定有明文。原告聲明第2項請求按月給付新台幣（下同）10,000元，擴張聲明為15,000元（見114年度訴字第1202號卷，下稱訴卷，第57頁），係依同一基礎事實所為擴張聲明者。被告阮以琳（下稱被告）辯稱不同意原告擴張聲明云云（見訴卷第91頁），委無可採。
二、原告撤回對原屋主高淑芬、承租人蔡世皇之訴訟，並經到場之蔡世皇表示同意（見訴卷第50、110頁），均無不合，應予准許。
三、被告未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請（見訴卷第109頁），以一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於本院113司執正字第79660號清償債務強制執行事件中拍定取得高淑芬所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍1/15，下稱系爭土地）及其上門牌高雄市○○區○○街000巷0弄0號4樓之2房屋（權利範圍全部，面積合計80.24平方公尺，含附屬建物全部，下稱系爭房屋），於民國114年6月19日領得不動產權利移轉證書，並於同年7月15日辦畢所有權移轉登記。詎系爭房屋遭被告無權占有並出租他人收取租金，又屢以忙碌為由推諉，不願返還，其每月受有相當於當地租金行情之不當得利，侵害原告之所有權，致原告受有損害。以內政部不動產交易實價查詢鄰近房屋113年租金每月19,000元，可見認定被告所受不當得利金額每月應以15,000元為適當。爰依民法第179條、第184條及第767條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自114年6月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊向高淑芬承租系爭房屋之5年租約於114年2月到期後，又簽
訂租約再繼續承租5年，依買賣不破租賃原則，原告應繼受租約，故伊仍繼續有權占有，迄今已使用房屋6年。因租期未逾5年，故未經公證。伊於承租期間支出費用維修漏水，高淑芬無力還伊，說要用房子抵債。伊平常在臺南工作，後來知道遭法拍，房客就不太想住。系爭房屋於114年間拍賣時，民事執行處公告係不點交之房屋，原告應循正當途徑，卻未盡催告義務，又自行將房屋斷電，並用威脅方式說要告房客，弄得人心惶惶，原告委託之代理人即訴外人吳佳蓉又頻繁向蔡世皇施加壓力，口語中存有對其興訟之意，直到蔡世皇搬離，故現在房客剩訴外人曾基國一人。原告雖主張伊有侵權行為損害賠償責任，然原告並無遭受極大被害或侵蝕加害或本應受法律保護而未受保護致受極大損害，故原告主張應屬無據。
㈡系爭房屋訴訟標的價額經本院依拍定價格核定僅1,120,899元
，況系爭房屋坐落無尾巷弄，僅一出入口，不便於騎樓下臨時停車，長年遭受3部四輪汽車強佔停放巷口處，導致難為通常出入，又鄰近加油站地下油井之嫌惡設施，與原告所舉鄰近出租房屋為3樓層公寓類型毗鄰寬敞陸路便捷者不同。且系爭房屋係危老建築，多次洽談都更，因部分住戶拒絕而作罷。又系爭房屋所在為全棟5樓層建物，因年久欠缺修繕，頂樓及外牆數處漏水及壁癌白華滋生，期間頂樓及5樓未施作防水，導致每逢天雨時節，溢出滲漏水至4樓系爭房屋內牆壁及天花板，亦漏水至連棟第3樓層，衍生漏水修繕費均由伊墊付。伊嗣後向高淑芬要求給付數十萬元防水修繕工程費用、維修家電冷氣機、室內粉刷水泥漆、鋪貼牆壁紙貼、隔間裝潢、疏通浴室排水系統、地板防水、更換馬桶、疏通糞便管道、購買洗臉盆下管道等諸多費用，高淑芬都未支付，其不履行債務而以屋償債。是以，系爭房屋沒有每月租金15,000元之價值等語置辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。
三、原告於言詞辯論期日到場表示不爭執事項（見訴卷第52至53、110至111頁）：
㈠原告於本院113司執正字第79660號清償債務強制執行事件中
拍定取得高淑芬所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍1/15，即系爭土地）及其上門牌高雄市○○區○○街000巷0弄0號4樓之2房屋（權利範圍全部，面積合計80.24㎡，含附屬建物全部，即系爭房屋），於114年6月19日領得不動產權利移轉證書，並於同年7月15日辦畢所有權移轉登記。
㈡高淑芬之前有將系爭房屋出租給被告，租期至114年2月間。
㈢系爭房屋內部隔成5間雅房，被告有將系爭房屋出租房客使用，目前為房客曾基國使用中。
㈣系爭土地之113年度申報地價為每平方公尺16,674元，及系爭
房屋之最新課稅現值為191,100元，以此計算系爭土地、系爭房屋之申報總價906,970元（16,674元x644平方公尺x原告應有部分1/15＝715,870元，小數點以下四捨五入，下同；715,870元＋191,100元＝906,970元）。㈤系爭房屋、系爭土地位在漢神巨蛋商圈，商業活動頻繁、生
活機能便利，步行至「R14巨蛋捷運站」僅約6分鐘，鄰近地區每月租金之實價登錄可達15,000元至19,000元。
四、原告於言詞辯論期日到場同意之本件爭點（見訴卷第53、111頁）：
㈠被告自114年2月間起，有無向高淑芬繼續承租系爭房屋？被
告與高淑芬間就系爭房屋之租賃契約，是否依民法第425條第1項規定，對於原告繼續存在？㈡原告依民法第767條第1項、第184條規定，請求被告應將系爭
房屋騰空後遷讓返還予原告，有無理由？㈢原告依民法第179條規定，請求被告應自114年6月19日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠被告為無權占有，原告得請求遷讓房屋：
⒈按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其
所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。按對於物有事實上管領之力者，為占有人，此包括直接占有人與間接占有人（最高法院90年度台上字第183號判決參照）。承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明（最高法院82年度台上字第1178號判決參照）。原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執非無權占有為抗辯者，應就其占有權源存在之要件事實，負舉證責任（最高法院112年度台上字第534號判決參照）。及按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。雖未占有他人之物，然所為已足妨害所有人對物之使用、收益者，亦屬對所有權之侵害，所有人非不得依民法第184條第1項前段規定請求為妨害行為之人賠償損害。受明確之騰空請求後，猶怠於遷移設備，排除對空間使用、收益妨害，是否仍可認其無不法侵害大樓所有權之故意或過失，非無研求之餘地（最高法院114年度台上字第1076號判決參照）。
⒉查原告於114年6月19日領得不動產權利移轉證書，並於同年7
月15日辦畢所有權移轉登記乙情，有本院114年6月19日橋院甯113司執正字第79660號函、土地及建物登記謄本可考（見114年度審訴字第713號卷，下稱審訴卷，第13至19頁），堪信為真，是原告為所有權人。被告辯稱高淑芬以屋償債云云（見訴卷第95頁），委無可採。
⒊次查，本院民事執行處於113年12月18日到場請鎖匠開門入內
，確認內部隔成5間雅房，呈現出租狀態乙情，有查封筆錄、現場照片可考（見訴卷第39至45頁），堪信為真。且被告前於111年7月26日向本院民事執行處具狀自承現由其以每月10,000元承租，租期至114年2月間止，其整修後出租他人使用中，出租給訴外人金誌綸，每月4,300元，租期至113年10月31日，出租給訴外人阮成忠，每月4,000元，租期至114年4月28日，出租給訴外人陳又迎，每月4,700元，租期至112年6月23日，不定期出租給訴外人蘇家德，每月4,700元等語，有陳報狀可考（見訴卷第37頁），經其於本件言詞辯論期日到場確認為其之前陳報狀無訛（見訴卷第87頁），核與蔡世皇於本件訴訟中到場陳稱於114年8月間尚有轉帳8月15日至9月15日之租金7,200元給被告，後於114年10月15日退租搬走，並告知被告9月15日至10月15日之租金以押租金抵扣，現場大約4間套房，113年9月時都還有人，後來陸陸續續搬走，114年8月21日有新房客曾基國入住等語相符（見訴卷第50至52、67至77頁），足見被告之前有向高淑芬承租系爭房屋，於租約到期後，被告仍占用系爭房屋迄今，並出租他人，是被告為占有人，堪信為真。⒋被告雖以其於114年2月間，又與高淑芬間訂立為期5年之新租
賃契約，屬多次連續有權占有，依買賣不破租賃原則，原告應繼受租約，亦未盡催告義務云云置辯（見訴卷第91至92頁）。然被告始終未提出書面租約、交付租金給高淑芬之證據以實其說，其辯稱租約遺失云云（見訴卷第87頁），無可採為有利於其之論據，自不能認為其屬有權占有。被告既無法證明有何占有權源，揆諸前揭說明，須承擔舉證不足之不利益，應認為屬無權占有。是以，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，洵屬有據。
⒌再者，被告明知原告已透過拍賣程序取得系爭房屋所有權，
然被告迄今仍不交還系爭房屋，甚至繼續出租並收取租金，分毫未交付原告，衡情堪認係故意不法侵害原告對系爭房屋之所有權。原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空後，遷讓返還予原告，亦屬有據。
㈡被告應按月給付3,779元及法定遲延利息：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人房屋可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院97年度台上字第2343號判決參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。
土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院109年度台上字第1944號判決參照）。審酌土地之坐落位置、工商業繁榮程度等情，及參酌土地法第97條第1項、第105條規定，其不當得利應按申報地價年息計算為適當（最高法院112年度台上字第912號判決、112年度台上字第2607號判決參照）。而相當於租金利益之數額，除以土地申報地價為基礎外，並須斟酌土地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用土地情形及所受利益等項，以為決定（最高法院106年度台上字第1750號裁定參照）。
⒉查被告長期無權占有系爭房屋，用於轉租他人係供作居住使
用而收取租金，且由其所辯，可見其係持續占有系爭房屋，並無間斷，則其持續受有相當於租金之利益，致原告受有損害，堪以認定。原告依民法第179條前段規定，請求被告返還自114年6月19日起相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒊次查，本院114年8月14日所為114年度補字第712號命補費裁
定係以原告之拍定價格1,120,899元作為核定訴訟標的價額之依據（見審訴卷第23頁），然系爭土地之113年度申報地價為每平方公尺16,674元，及系爭房屋之最新課稅現值為191,100元等情，分別有高雄市政府地政局楠梓地政事務所114年12月30日高市地楠價字第11471052300號函所附土地登記公務用謄本、高雄市稅捐稽徵處左營分處114年10月14日高市稽左房字第1148064917號函所附房屋稅籍證明書可考（見訴卷第29至31頁、審訴卷第113頁），以此計算系爭土地、系爭房屋之申報總價僅906,970元（16,674元x644平方公尺x原告應有部分1/15＝715,870元；715,870元＋191,100元＝906,970元），為原告所不爭執（見訴卷第111頁），先予敘明。
⒋本院審酌原告主張系爭房屋、系爭土地位在漢神巨蛋商圈，
商業活動頻繁、生活機能便利，步行至「R14巨蛋捷運站」僅約6分鐘，鄰近地區每月租金之實價登錄可達15,000元至19,000元等情，為原告陳明在卷，復有GOOGLE地圖可考（見訴卷第57至65頁），堪信為真。惟系爭房屋建築完成日期為70年9月8日，屬5層樓鋼筋混凝土造之第4層，位在無尾巷內乙情，亦為原告所不爭執（見訴卷第112頁），復有執行程序中由城域建築師事務所於111年8月15日出具鑑定報告及照片可憑。參以被告長期占用該屋，其所述屋內狀況尚堪採信，兼衡前述被告轉租之租約均已屆期，除蔡世皇所述新房客曾基國外（見訴卷第53頁），亦無事證可認尚有出租他人，且無證據可資計算被告自114年6月19日起收取之租金，是認以年息5%計算，即45,349元（906,970元×5%＝45,349元）為適當，則每月租金上限為3,779元（45,349元÷12個月＝3,779元），堪可填補原告此該期間所受之損害。原告主張以鄰近房屋每月租金19,000元比擬（見訴卷第63頁），因屋況不盡相同，尚難逕採，亦難認定如原告所述倘由其自行出租可租得每月15,000元乙情為真（見訴卷第112頁）。原告主張以每月15,000元計算云云（見訴卷第57、112頁），亦已逾土地法第97條第1項規定之上限，難以憑採。⒌從而，原告依民法第179條規定，請求被告應自114年6月19日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,779元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，洵屬有據。逾此部分，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依民法第179條規定，請求被告自114年6月19日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付3,779元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按法定遲延利息年息5%計算利息，爰判決如主文第1項、第2項所示。逾此部分（請求按月給付金額逾3,779元部分），則屬無據，應予駁回，爰判決如主文第3項所示。
七、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。
準此，得以交易價額認定訴訟標的價額（最高法院112年度台抗字第524號裁定參照）。查本件遷讓房屋事件之訴訟標的價額，前經本院於114年8月14日，以114年度補字第712號，依拍定價額核定訴訟標的價額為1,120,899元，因兩造未抗告而確定，有本院裁定可考（見審訴卷第23頁）。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，就主文第1項命遷讓房屋部分，參酌上開訴訟標的價額，就主文第2項返還不當得利部分，參酌每月應返還金額3,779元，分別酌定相當擔保金額准許之，並宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行，爰判決如主文第5項、第6項所示。原告敗訴部分，假執行聲請失所附麗，併予駁回，爰判決如主文第7項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，對本件判決結果不生影響，不再論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 115 年 4 月 9 日
書記官 陳儀庭