臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第213號原 告 陳祥泰訴訟代理人 尤挹華律師被 告 張瓊方訴訟代理人 蕭宇凱律師複 代理人 蔡乃修律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國115年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國114年7月24日起至騰空遷讓返還如附圖所示暫編地號396(5)之區域土地（使用面積679.01平方公尺）之日止，按年給付原告新臺幣5,070元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人黃許瑞香、張建釧等人所共有，原告應有部分為8/30，又系爭土地上坐落如高雄市政府地政局岡山地政事務所民國114年10月30日現況測量成果圖（即本判決附圖，下簡稱附圖）所示暫編地號396(1)之鐵皮屋A（使用面積38.29平方公尺）、396(2)之鐵皮屋B（使用面積39.48平方公尺）、396(3)之貨櫃屋C（使用面積15.61平方公尺）、396(4)之臨時廁所D（使用面積1.80平方公尺）等地上物（下合稱系爭地上物），乃訴外人即系爭土地先前共有人Ａ０１所出資興建並原始取得所有權，Ａ０１於114年7月23日已將系爭地上物之事實上處分權贈與原告，且辦妥稅籍移轉登記完竣。未料，系爭地上物及系爭土地如附圖所示暫編地號396(5)之區域（使用面積679.01平方公尺，下稱系爭占用區域），均遭被告無權占用，更排除原告及系爭土地其他共有人之使用收益。為此，依民法第184條第1項及第179條規定，擇一請求法院判決被告應自系爭地上物遷出，並返還地上物予原告；另依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告應將系爭占用區域範圍騰空，並將土地交還原告及其他共有人；復依民法第179條規定，請求被告應自原告受讓系爭地上物之事實上處分權翌日即114年7月24日起至實際返還系爭地上物及系爭占用區域之日止，按年給付相當於租金之不當得利11,561元等語。聲明：㈠、被告應自系爭地上物遷出，並將地上物返還於原告；㈡、被告應將系爭占用區域騰空，將土地交還於原告及土地共有人；㈢、被告自114年7月24日起至騰空遷讓前開地上物及土地之日止，按年給付原告11,561元。
二、被告則以：原告雖主張其已因贈與而自系爭地上物所有權人即Ａ０１處，受讓取得該等地上物之事實上處分權，但系爭地上物屬未辦保存登記建物，事實上處分權之取得應以交付占有為要件，而Ａ０１於114年7月23日與原告簽定「不動產贈與契約書」，並表明贈與系爭地上物之事實上處分權予原告時，被告早已與Ａ０１簽定「合約書」、「土地租用契約書」、「土地無償使用協議書」、「土地租賃契約書」（約定內容如附表所述，下分別以附表代號稱之，並合稱系爭契約），並因租賃、使用借貸等法律關係而實際占有使用系爭地上物，故Ａ０１根本未將系爭地上物交付占有予原告，原告非事實上處分權人，無從依民法第184條第1項及第179條規定請求被告應遷讓返還系爭地上物予原告。其次，系爭占用區域雖由被告進行管理使用，但被告係與Ａ０１簽定系爭契約，並獲得同意在系爭土地成立狗園，協助處理流浪狗事務，才取得占用權限，而狗園存在具有公益性，原告對該等情事均知悉，所受損害也很小，卻在取得系爭土地應有部分權利後，要求返還土地，屬權利濫用，其所有權行使應受限制。此外，被告不否認系爭契約基於債之相對性，不得對原告主張權利，亦對原告請求應給付占用土地之不當得利部分不爭執，但認為計算方式不能以原告主張按申報地價及占用面積核算，蓋先前Ａ０１透過系爭契約與被告約定土地及地上物租金一年才5,000元，且系爭土地位置偏遠，機能不佳，原告計算方式顯不合理等詞抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見訴字卷第278至280頁）：
㈠、系爭土地為原告與黃許瑞香、張建釧等人所共有，原告之應有部分為8/30。
㈡、原告取得系爭土地之應有部分權利8/30，乃Ａ０１於111年5月31日將系爭土地之應有部分權利以贈與為由，移轉登記予訴外人陳文魁後，再由陳文魁於111年11月11日以贈與為由，移轉登記予原告而取得。
㈢、Ａ０１與陳文魁為父子，Ａ０１與原告為祖孫。
㈣、系爭地上物乃Ａ０１所出資興建並原始取得所有權。
㈤、Ａ０１於114年7月23日就系爭地上物之事實上處分權，與原告簽立不動產贈與契約書，並同意將系爭地上物之事實上處分權均贈與原告。
㈥、前項不動產贈與契約書簽定後，系爭地上物之房屋稅籍即納稅義務人已移轉登記為原告。
㈦、被告於111年1月間，與Ａ０１簽定「合約書」、「土地租用契約書」、「土地無償使用協議書」、「土地租賃契約書」，約定內容如附表所示。
㈧、被告至遲於系爭契約111年1月22日簽定完成後，即占用使用系爭地上物及系爭占用區域，並為狗園之排他使用收益迄今。
㈨、系爭契約之標的均為不動產，且期限均逾5年或未定期限，亦未經公證。
四、本件爭點（見訴字卷第280至281頁）：
㈠、原告是否為系爭地上物之事實上處分權人？其可否基於該法律地位，依民法第184條第1項及第179條規定，擇一請求被告應自系爭地上物遷出，並返還地上物予原告？
㈡、原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告應將系爭占用區域範圍騰空，並將土地交還原告及其他共有人，是否有權利濫用之情事？原告請求有無理由？
㈢、原告可否依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭地上物及系爭占用區域所受相當於租金之不當得利？如可，數額為何？
五、本院之判斷：
㈠、原告尚未取得系爭地上物之事實上處分權，其依民法第184條第1項及第179條規定，請求被告應自系爭地上物遷出，並返還地上物予原告，均無理由：
⑴、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外（最高法院62年台上字第2414號判決意旨參照）。又未辦保存登記之違章建築之讓與，因不能為移轉登記而無法為不動產所有權之讓與，惟受讓人與讓與人間如無相反約定，固可認為讓與人得將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定參照）；然就未辦保存登記建物事實上處分權之轉讓，當事人間仍應踐行物權之讓與合意，並實際交付占有予受讓人，始足當之；亦即，受讓人須受領交付始取得事實上處分權（最高法院69年度台上字第851號、102年度台上字第1472號、115年度台上字第481號判決意旨參照）。
⑵、原告固主張Ａ０１所出資興建並原始取得所有權之系爭地上物，
已由Ａ０１於114年7月23日將事實上處分權贈與原告，原告為事實上處分權人云云，並提出不動產贈與契約書、贈與稅免稅贈明書、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等件為據（見訴字卷第75頁、第133至135頁）。然而，前開兩造所不爭執真正之不動產贈與契約書，上載：「贈與人：Ａ０１；受贈人：Ａ０２。茲因不動產贈與事件，經雙方合意訂立本契約，內容如下：…贈與標的：高雄市○○區○○里○○段000地號上未編門牌鐵皮屋2間（稅及編號：00000000000）、四週鐵皮圍籬及所鋪設水泥地面等一切地上物設施」等詞（見訴字卷第75頁），至多僅可證明Ａ０１與原告間有贈與轉讓系爭地上物之事實上處分權之合意，尚無足證明Ａ０１已交付系爭地上物之占有予原告，是依上開說明，原告欲援引不動產贈與契約書之約定，即主張其已取得系爭地上物之事實上處分權，尚非足取。再者，前述贈與稅免稅贈明書、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，分別係稅捐主管機關判斷是否應納稅款及為便利課稅而為之登記，本與權利之取得無關，更與課徵稅款之標的物實際有無移轉占有無涉，且房屋稅納稅義務人，非必為真正權利人，不能僅因納稅義務人之變更，即認為系爭地上物之事實上處分權已由讓與人Ａ０１實際交付占有予受讓人即原告而移轉完成。因此，原告主張其為系爭地上物之事實上處分權人，所提事證資料卻僅可證明該等地上物之所有權人Ａ０１有與其達成轉讓事實上處分權之合意此情況，而無從證明已實際交付占有而使原告取得權利之情事；又以之對照系爭地上物至遲在111年1月22日，由被告與Ａ０１簽定系爭契約後，即由被告為排他占有使用收益迄今，為兩造所不爭執，當可知Ａ０１在系爭契約簽定後，顯均未曾取回系爭地上物之直接占有狀態，遑論交付移轉占有予原告，故揆引上揭說明，原告既未能證明其已因受領占有，而取得系爭地上物之事實上處分權，則其本於事實上處分權人之地位，依民法第184條第1項及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭地上物，自屬無據。
⑶、至物之交付、占有之移轉，依民法第761條第3項、第946條規
定，固不以現實交付為限，但被告取得系爭地上物之排他占有收益權利，確實有與該等地上物所有人Ａ０１簽定具有合法使用權利之系爭契約，有該約存卷可查（見訴字卷第103至129頁），又遍觀卷附資料，並未見Ａ０１有將其出租（或借貸）並交付系爭地上物予被告後，身為間接占有人之返還權利，透過指示交付移轉予原告之情形，且倘Ａ０１將系爭契約之返還權利同樣移轉予原告，被告於契約期限屆滿、使用目的已達前，當可以之對抗原告。因此，原告空以其與Ａ０１有簽定贈與契約，即以事實上處分權人自居並對被告主張返還占有權利，自無足採。此外，原告雖援引最高法院106年度台上字第187號、113年度台上字第1390號、110年度台上字第903號等諸多最高法院判決（見訴字卷第146至147頁、第250至251頁），主張事實上處分權之轉讓，均以讓與人與受讓人間有意思合致為已足，至多僅附帶說明須「受讓人與讓與人間無相反之約定」或「具有一定公示外觀」之限制。惟細觀原告所引最高法院判決，或係針對事實審法院已就事實上處分權之移轉，確實有交付占有予以認定之狀態下，進一步說明事實上處分權本得為交易、讓與之標的，或係為維護交易秩序、安全，而敘明未辦保存登記之建物，可為事實上處分權之讓與等，並非排除或否認事實上處分權之讓與，應由當事人間基於讓與合意，並實際交付占有予受讓人此一要件，是本院自無從依此為有利原告之認定，均附此敘明。
㈡、原告不得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告將系爭占用區域範圍騰空，並將土地交還原告及其他共有人：
⑴、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有明文。復租賃、使用借貸契約等債之關係，雖原則僅於當事人間具有效力，而不得以之對抗契約外之第三人。但法院審理中，如斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年度台上字第1424號、107年度台上字第1677號判決意旨參照）。
⑵、原告雖主張系爭土地為其與黃許瑞香、張建釧等人所共有，
其應有部分為8/30，而系爭土地之系爭占用區域等範圍，遭被告無權占用，其可依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告將系爭占用區域之土地騰空，並交還原告及其他共有人云云。惟被告就系爭占用區域範圍為排他使用收益，確實有徵得系爭土地原共有人Ａ０１之同意，雙方並簽定系爭契約，約定被告可承租系爭占用區域共15年，或協助Ａ０１飼養犬隻，直至犬隻終老才須返還土地予Ａ０１或Ａ０１之家屬、繼承人等情，既有兩造不爭執真正之系爭契約存卷可參（見訴字卷第103至129頁），復經證人Ａ０１具結證稱：系爭契約均伊簽名蓋手印的，伊有願意讓被告使用系爭土地照顧狗等詞在卷（見訴字卷第198頁），佐以原告會取得系爭土地應有部分權利，係Ａ０１於111年5月31日將系爭土地之應有部分權利以贈與為由，移轉登記予訴外人陳文魁後，再由陳文魁於111年11月11日以贈與為由，移轉登記予原告，且Ａ０１與陳文魁為父子，Ａ０１與原告為祖孫等各節，同為兩造所不爭執，則引該等情事，輔以證人Ａ０１所具結證述：伊兒子、孫子知道系爭土地現由被告養狗，伊在贈與土地給原告後，也有交代必須維持狗園的運作，狗要繼續養等語（見訴字卷第199頁、第201至202頁），及如附表所示之丙契約，有明確記載：
「坐落於高雄市○○區○○段000地號，提供Ａ０３養完25隻犬隻，再將土地歸還給繼承人。此地段25隻犬隻未死亡前，第三方和繼承人不得買賣土地。第三方和繼承人不得對25隻犬隻動用到，不得干涉此地號的任何事物。第三方和繼承人不得對Ａ０３有任何異議」等語句（見訴字卷第115至117頁），堪信Ａ０１本人真意，無論係贈與移轉系爭土地之應有部分權利「前」或「後」，顯均同意並授權被告繼續使用系爭土地而飼養犬隻無疑，復Ａ０１雖有移轉土地權利之情事，但亦要求、告知其法定繼承人即原告必須繼續維持養狗活動之運作。因此，綜合上述「被告使用系爭土地有與土地原本權利人Ａ０１簽定相關契約」、「系爭土地權利移轉均係直系至親間相互所為」，暨「受移轉人即原告確實知悉且遭移轉人即Ａ０１告知應繼續維持養狗活動」等一切因素、脈絡，倘認原告並非系爭契約之相對人，即可不受拘束，並可在繼受取得系爭土地之應有部分權利後，起訴要求被告應返還系爭土地之占用，顯有濫用權利並違誠實信用原則之情形。故本院考量上開情況，並斟酌被告使用系爭土地之期間，依照其與Ａ０１間之系爭契約，至多僅為15年或持續至25隻犬隻善終之日為止，且犬隻之平均壽命僅約為10至15年不等，為兩造所不爭執（見訴字卷第277頁），足見被告本無法長期或無限使用系爭土地，對原告之權利影響應非無法接受，爰引上開說明，認原告所有權之行使應受限制，原告猶依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告將系爭占用區域範圍騰空，交還土地予原告及其他共有人，應予駁回。
⑶、原告雖稱：伊受贈土地時，根本不知有系爭契約存在，且系
爭契約內容不一，何者法律為真正，被告無法自圓其說，當無從強求僅知被告占用系爭土地養狗事實之原告，能夠精確知悉真正法律關係，被告抗辯原告為權利濫用，自無所據，況系爭土地原告無法使用，卻要負所有權人責任，損害很大，被告未為任何補償，才違反誠信原則等詞（見訴字卷第251至252頁、第277頁）。但系爭契約僅為債權契約，無從以之對抗原告，為被告所不否認（見訴字卷第196頁），而本院認定原告就系爭土地所有權行使應受限制，並非要求原告應繼受系爭契約之法律關係，而係依照系爭土地使用狀況、脈絡、所有權人間之真意、是否知悉土地使用情況等為審酌，與系爭契約之權利義務具體如何行使無關，故原告前詞所述，容有誤會。另本院前載判決理由雖有引系爭契約之約定，敘明被告至多僅可使用系爭土地約15年，但此係指被告在租賃期間屆至或犬隻全數壽終之後，即無任何可主張之占用權利存在（無論對何人主張），進而依此為權利義務權衡之判斷，亦非要求原告應繼受系爭契約之法律關係，為免誤會，併此敘明。至原告所有權行使雖應受限制，但被告使用土地仍應給付原告相當於租金之不當得利（詳後述），尚不存在被告無任何補償之情事存在，此部分同無足為有利原告之判斷。
㈢、原告依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭占用區域之面積範圍所受相當於租金之不當得利，屬有理由，此部分可請求被告給付之金額應為5,070元；逾此範圍之請求，均無理由：
⑴、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益應為社會通常之觀念。另於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，固非不得駁回其「拆屋還地」之請求。惟占有使用土地之人與土地所有人間既未存有任何法律關係，倘因占用而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人應可依不當得利法律關係請求返還不當得利（最高法院108年度台上字第1037號判決意旨參照）。
⑵、查原告聲明雖係請求被告應給付占用系爭地上物、系爭占用
區域之土地範圍所受相當於租金之不當得利，但原告就系爭地上物尚未取得事實上處分權，且該等地上物所有權人為Ａ０１，均如前述，則原告就系爭地上物部分，自無從依民法第179條規定主張權利，即無從請求被告給付占用所受之相當租金不當得利，此部分請求，先予駁回。其次，原告以系爭土地所有權人之地位，請求被告返還系爭占用區域之範圍土地，雖其所有權之行使應受限制，經本院認定如前，然被告占用土地之基本根源，乃本於其與Ａ０１之系爭契約，而與原告無涉，則在兩造未見存有任何法律關係之情形下，原告請求被告應就系爭占用區域範圍之土地，給付占用所受之相當於租金不當得利，引上開說明，自屬有憑（被告就此部分之請求亦不爭執，見訴字卷第281頁）。
⑶、又耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、
山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例第3條第11款定有明文。而耕地之地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，亦為土地法第110條、第148條所明定。故本院審酌系爭土地使用分區、使用地類別為一般農業區、農牧用地，屬於農業發展條例之耕地，約定地租本不得超過申報地價之8％，有土地登記第一類謄本可查（見審訴卷第11頁），復考量系爭土地臨路為防汛道路，僅可供一車通行之寬度，並緊鄰典寶溪，雨季會淹水，且開車至最近超商須約3分鐘，鄰近僅有公車站，更無商圈與住宅等情事，有本院勘驗筆錄可查（見訴字卷第152頁），再斟酌被告利用系爭土地之經濟價值為供狗園使用、所受利益等情狀，爰認原告可向被告請求占用土地所受相當於租金之不當得利，以申報地價之年息5％計算為宜；原告主張應以年息10％計算，尚難憑採（原告主張之計算式見訴字卷第173頁）。又系爭土地之申報地價為每平方公尺560元，有系爭土地登記第一類謄本可憑（見審訴卷第11頁），則依被告占用面積即系爭占用區域面積為679.01平方公尺、申報地價、年息5％及原告應有部分為8/30予以計算，原告得按年請求相當於租金之不當得利應為5,070元（計算式：679.01㎡×560元×5％×8/30＝5,070元，小數點以下四捨五入）。因此，原告聲明請求被告應自114年7月24日起至騰空返還系爭占用區域之範圍土地之日止，按年給付原告5,070元，屬有理由；逾此範圍，則無理由。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告自114年7月24日起至騰空返還系爭占用區域之範圍土地之日止，按年給付原告5,070元，屬有理由，應予准許；逾此範圍之主張，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
書記官 郭力瑜附表：
代號 文件名稱 簽約日期 約定內容大意 甲契約 合約書 111年1月18日 Ａ０１同意高雄市○○區○○段000地號上，建築物和土地交由Ａ０３無限期無條件、處理使用。 使用方式略為：Ａ０１名下的25隻犬隻交由Ａ０３全權處理，並在高雄市○○區○○段000地號土地上，由Ａ０３照顧25隻犬隻到終老。嗣25隻犬隻終老善終後，Ａ０３責任已完，不可侵占土地，將歸還給Ａ０１家屬。 乙契約 土地租用契約書 未載。 Ａ０１所有坐落高雄市○○區○○段000地號，連同房屋二間，總面積52.0。建上物屬於Ａ０３租賃。 租賃期間：雙方同意租期自民國111年1月22日起至民國126年1月22日止，計15年為限，年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租。 租約數額及給付方式：租金數額新台幣75,000元整，於111年已全數繳納給Ａ０１。 丙契約 土地無償使用協議書 未載 土地所有權人Ａ０１將坐落於高雄市○○區○○段000地段地號提供Ａ０３無償使用。 使用方式略為：坐落於高雄市○○區○○段000地號，提供Ａ０３養完25隻犬隻，再將土地歸還給繼承人。此地段25隻犬隻未死亡前，第三方和繼承人不得買賣土地。第三方和繼承人不得對25隻犬隻動用到，不得干涉此地號的任何事物。第三方和繼承人不得對Ａ０３有任何異議。 丁契約 土地租賃契約書 111年1月22日 Ａ０１所有坐落高雄市○○區○○段000地號出租予Ａ０３。 租賃期間：雙方同意租期自民國111年1月22日起至民國126年1月22日止，計15年為限，15年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租。 租約數額及給付方式：一次付清15年地租金75,000元整。