臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第214號原 告 陳岳俊訴訟代理人 黃家柔被 告 王志仁
薛秀如上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上同段2092建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄000號6樓）遷出，並騰空返還予原告。
被告應自民國113年8月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣2,391元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣56萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣168萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項就已到期部分，於原告按期以新臺幣797元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期以新臺幣2,391元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年6月19日自本院民事執行處得標買受坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地(下稱系爭土地)及其上同段2092建號建物（權利範圍全部，門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄000號6樓，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），且於113年6月27日繳足全部價金，領得本院核發之不動產權利移轉證書，取得該不動產所有權，並於113年8月22日辦理登記完畢。原告取得所有權登記後，經多次現場訪查發現，系爭房屋現由被告王志仁、薛秀如占有使用中，被告一方面係屬無權占有，他方面又構成侵權行為，自應負騰空遷讓返還系爭房屋予所有權人即原告之義務。另被告於原告取得所有權之日起，尚應連帶賠償所有人即原告相當於租金之損害，依內政部不動產交易實價租賃查詢服務網，查該址二年內周遭200公尺範圍內相同型態、屋齡、坪數、今年之物價指數及參考社會住宅之租金，平均租金行情（取中間值）約新臺幣（下同）14,500元以上，請求被告應自113年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,500元。綜上，爰依民法第767條、第184條、第185條、第179條規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應自系爭房地遷出，並騰空返還予原告。⒉被告應自113年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,500元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：就原告請求被告自系爭房地遷出，並騰空返還予原告部分無意見。惟就原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，希望以房屋地價及行情去計算，原告主張租金過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項分別定有明文。
㈡又無權占有使用他人房地，可能獲得相當於租金之不當利益
，同時造成房地所有權人之損害，屬不法侵害他人之權利，應成立侵權行為，所有權人得依侵權行為之法律關係，請求無權占有人賠償相當於租金之損害。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
㈢經查，原告主張被告現無權占有使用原告所有系爭房地等事
實，業據提出不動產權利移轉證書、建物所有權狀等件為證(審訴卷第13頁、第17頁)，並有系爭房地之土地及建物登記第一類謄本附卷可參（審訴卷第59頁至第61頁），且為被告所不爭執，堪認原告所述為真，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房地遷出，並騰空返還予原告，自屬有據。
㈣次查，被告共同無權占用系爭房地，致原告不能為使用收益
，顯屬共同侵權行為，原告依侵權行為之規定，請求被告連帶賠償相當於租金之損害，自屬有據。至就相當於租金損害之計算方式，原告固提出內政部不動產交易實價查詢服務網之不動產租賃實價登錄資料（審訴卷第19頁至第21頁），惟觀其上開建物條件與系爭房地條件不盡相同，尚難逕為比附援引，況被告占用系爭房地係為居住使用，並非作為營業之用，又為城市地方房屋，自應受土地法第97條第1項關於租金數額上限規定之限制，原告主張應依內政部不動產交易實價查詢服務網之不動產租賃實價登錄資料所示出租行情為準等語，尚乏依據。查系爭房屋坐落於系爭土地上，而系爭土地於113年之申報地價為每平方公尺7,680元，而系爭房屋為82年3月建築完成、主要建材為鋼筋混凝土、課稅現值為153,000元一節，有系爭房地之土地及建物登記第一類謄本、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書存卷可佐（審訴卷第23頁、第59頁至第61頁），又系爭房地附近有莒光公園、莒光國小、莒光市場，鄰西部濱海公路，距離捷運油廠國小站約900公尺，為城市地方房屋，周遭生活環境堪稱完善便利，具相當生活機能，本院審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等因素，認原告得請求被告連帶給付其等共同占用系爭房地致原告所受相當於租金之損害，應以系爭房地申報總價額年息10％計算為適當，依此計算，原告請求被告自113年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之損害2,391元【計算式：｛(7,680元×742㎡×235/10000)+153,000元｝×10%÷12月≒2,391元，小數點以下四捨五入】，應屬適當，逾此數額之請求，則屬無據。
㈤又原告雖另主張依民法第179條規定為請求權基礎，惟本院就
原告主張依民法第184條第1項前段、第185條第1項請求被告應連帶給付之部分，已為原告有利之認定，即無庸再行審認民法第179條規定之請求有無理由，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條、第185條等規定，請求被告應自系爭房地遷出，並騰空返還予原告；及自113年8月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告2,391元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，本院併依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 林孟嫺