臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第44號原 告 徐品睿訴訟代理人 鍾義律師被 告 郭淑菁訴訟代理人 董晉良律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告取回於第一商業銀行桃園分行開立之戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000之不動產買賣價金履約保證專戶內已付之新臺幣187萬元價金。
被告應給付原告新臺幣5萬元，及自民國113年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第2項於原告以新臺幣16,667元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣5萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。經查，本件原告原起訴之聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）192萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」。嗣變更訴之聲明為：「㈠被告應同意原告取回於第一商業銀行桃園分行開立之戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000 之不動產買賣價金履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）內已付之187萬元價金。㈡被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○○段0000地號土地（權利範圍77/10000
）及其上同小段2059建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000號14樓之1，建物權利範圍全部及共同使用部分權利範圍97/10000，合稱系爭房地）為被告所有。兩造於民國113年8月2日簽立「第一建經不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告以總價金958萬元購買被告所有系爭房地，付款方式約定第一期款（簽約款）96萬元，第二期款96萬元約定於113年8月9日支付（實際於同月21日支付），尾款766萬元以買賣標的物（即系爭房地）設定抵押權向金融機構辦理貸款支付，以上價金除定金5萬元外，約定均應匯入系爭履保專戶，並特別約定：「雙方同意買方貸款不足750萬元時，無條件解除契約，原金返還，但代書費、履保手續費、謄本費等由買方負擔，上開期限在113年9月2日前須確定。
」等語。
㈡原告於簽約後即與訴外人許貴富特約地政士配合，多方積極
洽詢新光銀行、台中商銀、中國信託商銀、富邦銀行、國泰世華銀行、玉山銀行、永豐銀行、遠東銀行、聯邦銀行、第一銀行、台灣銀行、元大銀行、花蓮第二信用合作社等多家金融機構相關貸款事宜，然渠等均以貸款水位已滿或估值不足750萬元未能通過貸款，僅有高雄區農會新庄辦事處初步評估通過，原告遂於113年8月9日向該農會送件申貸750萬元，然該農會於同月27日通知貸款審核評估不通過。至此系爭房地已確定貸款不足750萬元，依系爭買賣契約第12條第2項約定，應無條件解除契約，並原金返還。嗣原告即於113年9月2日以新興郵局2445號存證信函通知被告出面解除系爭契約，並返還已交付之價金192萬元，詎被告迄今拒不返還。
綜上，系爭買賣契約既因解除條件成就而告解除，被告依約自有將192萬元返還原告之義務，惟被告拒不履行，爰依系爭買賣契約第12條第2點約定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。
三、被告則以：系爭買賣契約第12條第2點約定針對貸款部分，「並未」限定於房屋貸款，解釋上自應包括個人「信用貸款」，然未見原告舉證有窮盡一切向銀行或農漁會辦理信貸之方法，故尚不構成特約條款之解約事由，解除條件尚未成就。綜上，原告需先證明其確實已向銀行申辦房屋貸款，退萬步言，尚須證明已窮盡一切貸款（包含信用貸款）之可能，否則並不符合解除契約之要件等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、得心證之理由㈠依系爭買賣契約第12條特約事項第2點約定：「雙方同意買方
貸款不足750萬元時，無條件解除契約，原金返還，但代書費、履保手續費、謄本費等由買方負擔，上開期限在113年9月2日前須確定。」等語，有系爭買賣契約附卷可參（審訴卷第15頁），足認原告就本件買賣貸款金額不足750萬元時，系爭買賣契約即無條件解除，並應原金返還予原告，堪予認定。
㈡被告雖抗辯系爭買賣契約條款所載「買方貸款」並未限定於
房屋貸款，應包括個人「信用貸款」等語，故原告可以尋求信貸支援，契約解除條件不成就等語。然從系爭買賣契約第3條第2點付款方式之第四期款，約定「如買方（即原告）需以買賣標的設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款」文義觀之，系爭買賣契約所謂之買方貸款，顯指以系爭房地辦理抵押貸款而言。
㈢佐以證人即承辦代書許貴富到庭具結證稱：本件買賣雙方是
約定尾款766萬元以將買賣標的設定抵押權向金融機構辦理貸款來支付尾款，買方有表示他第一次買房子，擔心自備款不夠，所以有跟賣方說明送銀行估價若貸款不足750萬元時就無法購買，才有系爭買賣契約第12條第2點的特約，所以特約上所載貸款不足750萬元是指以買賣標的向銀行設定抵押權貸款，向銀行貸款的期限最慢要在113年9月2日前確定。簽約後我們就積極送銀行，前後加起來有送15家銀行估價，有的回覆暫時沒有額度、無法接案，有回報的估價從780萬元至840萬元左右，按銀行可貸款成數一般為7至8成，換算貸款額度大約為546萬元至648萬元左右，都不足買賣雙方所約定的至少要貸款750萬元的額度，最後一家高雄市農會新莊分社，也在113年8月27日告知房屋估價無法達到958萬元，換算貸款也無法達到750萬元的額度，所以在113年9月2日前已經確定貸款不能達到750萬元，此特約就生效，我有通知買賣雙方說連最後一個銀行都無法核貸，約定113年8月30日在事務所協調解除契約的事情，但賣方說要來法院處理，不同意解除。兩造當時約定用房貸，沒有約定用信貸，因為買方有特別說明他是首次購屋，政府有優惠利率專案等語(訴字卷第55頁至第59頁)，足認原告購買系爭房地之財務規劃，係以系爭房地設定抵押後能夠取得750萬元貸款為前提，且兩造係基於此共同認識而另簽訂特約條款，尚難認定原告於不動產抵押貸款之外，有藉由其他方式借貸以滿足750萬元貸款之義務，則上開約定「買方貸款」自僅指房屋貸款，不包含個人信用貸款等其他名目之借貸在內，被告辯稱原告未窮盡一切貸款之可能，不符合解除契約要件云云，尚無足採。
㈣承上，原告向各金融機構申辦房屋貸款均無法貸得750萬元，
已符合系爭買賣契約特約條款約定之無條件解除契約條件等情，除有前開證人證述外，並有原告提出之LINE對話紀錄可參（訴字卷第25頁至第33頁），是原告主張系爭買賣契約已無條件解除，應原金返還予原告，為有理由。又原告至今已給付被告5萬元，其餘187萬元係匯入系爭履保專戶等情，為兩造所不爭執(訴字卷第53頁)，則原告請求被告同意其取回系爭履保專戶內已付之款項187萬元，並給付原告5萬元及法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約約定，請求被告應同意原告取回系爭履保專戶內已付之187萬元價金，暨被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月30日(審訴卷第53頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明就主文第1項部分願供擔保請求宣告假執行等語，惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文，故原告此部分之請求，性質上不得為假執行，所為之假執行聲請，自應駁回。至就主文第2項部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 林孟嫺