臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第45號原 告 凌俊隆被 告 凌武興上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣31萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之2，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣31萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○里○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）310,000元，並自民國110年12月6日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。」（見審訴卷第8頁）。嗣於本院審理時變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告310,000元。」（見本院卷第281頁），經核原告上開所為，應屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於民國110年11月25日與訴外人凌隆興簽訂不動產買賣契約書，約定由凌隆興將系爭房屋以13萬元代價出售與原告，並約定於同年12月6日前支付尾款及產權移轉時交屋，惟凌隆興未依系爭房屋現況辦理點交，且凌隆興之胞兄即被告仍持續居住而無權占用系爭房屋迄今，除影響原告對系爭房屋之使用、收益及處分外，更已侵害原告之事實上處分權，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋與原告。又被告無權占有系爭房屋至今，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，參考內政部不動產交易實價查詢服務網所揭示高雄市橋頭地區之不動產租賃行情及系爭房屋周邊發展現況，認以每月新臺幣（下同）1萬元計算相當於租金之利益應屬適當，爰依民法第179條規定，請求被告應給付自系爭房屋過戶後至原告起訴前約31個月之不當得利合計31萬元。為此，爰依民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告31萬元。
二、被告則以：系爭房屋係被告之祖父即凌先進及其父母於69年間出資興建，蓋房子的目的係為給被告一家人居住，凌先進在還沒過世前有交代以後要給被告居住，故系爭房屋之事實上處分權非凌隆興所有，自應由凌先進之法定繼承人共同繼承取得事實上處分權，在公同共有關係消滅前，凌隆興既未經被告及其他共有人同意，自無權處分系爭房屋事實上處分權，且被告及其他公同共有人並未追認，自不生系爭房屋事實上處分權移轉之效力，則原告主張其因凌隆興出售系爭房屋而取得系爭房屋事實上處分權，即不足採。原告既未取得系爭房屋所有權或事實上處分權，則其依民法第767條第1項或類推適用該條項規定，請求被告自系爭房屋遷出，並依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第282至283頁）㈠原告於110年11月25日與凌隆興簽訂不動產買賣契約書，約定
由凌隆興將系爭房屋以13萬元出售與原告，並約定於同年12月6日前支付款尾款，凌隆興於110年11月25日收訖上開款項。
㈡系爭房屋自69年4月起課房屋稅，納稅義務人為凌劉秀玉（持
分1/1），於109年3月因贈與變更納稅義務人為凌隆興，於110年11月因買賣變更納稅義務人為凌俊隆。
㈢系爭房屋至高苑工商職業學校、最近便利商店距離約850公尺
，開車約3分鐘，距橋頭國中約2.7公里、橋頭國小約2.9公里，至橋頭火車站、橋頭捷運站約3公里，距橋頭區公所約2.5公里，開車約5分鐘。
四、本件爭點：㈠原告是否取得系爭房屋之事實上處分權？㈡被告有無占用使用系爭房屋之合法權源？㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告，有無理由？㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告31萬元，
有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告是否取得系爭房屋之事實上處分權？
1.原告主張系爭房屋由凌劉秀玉贈與凌隆興，再由凌隆興出賣予原告後，由原告取得事實上處分權，為被告所否認，並辯稱：系爭房屋係由其祖父凌先進所出資大部分，其父母凌圓振、凌劉秀玉出資少部分所共同興建，凌先進有交代系爭房屋以後給被告住等語（見本院卷第311至312頁），故本件應先審酌者為系爭房屋之原始起造人即所有權人為何人？
2.證人凌劉秀玉於本院證稱：系爭房屋是我蓋的，用我弟跑船給我的錢所蓋的，我先生愛玩愛亂跑，不管我們，因此登記在我名下，在我於90年出家以前，系爭房屋之水電費由我支付，因為凌隆興在外租屋，被告不給凌隆興住系爭房屋，被告娶老婆時我有出錢，但我都沒有幫凌隆興出錢，評估過後覺得將系爭房屋給凌隆興比較公平，所以我就把系爭房屋給凌隆興等語（見本院卷第198至199頁）。證人凌隆興則證稱：我爸媽告訴我系爭房屋是他們出錢請人蓋的，房子是登記母親凌劉秀玉的名字，因為我長期住在外面，凌劉秀玉問我要不要回家住，不用在外面租房子，她說要贈與給我，系爭房屋贈與給我前是被告在住，水電費由被告支付等語（見本院卷第195至196頁）。證人即被告姑姑凌麗花證稱：因為系爭房屋坐落土地是祖產，我父親凌先進幫忙出錢蓋給凌劉秀玉、凌圓振一家居住，凌劉秀玉應該也有出錢，當初因為凌圓振不學好，怕凌圓振亂賣，所以將系爭房屋登記在凌劉秀玉名下。因為凌先進當初靠被告、我大哥凌園祥和我一起照顧，凌先進先前有說系爭房屋要給被告，在凌劉秀玉出家前應該都是由凌劉秀玉支付系爭房屋之水電費、稅賦等費用，凌劉秀玉出家後因為都是被告在住，應該是由他在付，凌隆興有無住系爭房屋我不知道等語（見本院卷第201至202頁）。
3.由上開證人證述以觀，系爭房屋究竟係由凌先進、凌劉秀玉抑或凌劉秀玉及凌圓振等共同出資興建之證述雖有不一，惟本院考量系爭房屋起造之目的係提供予凌劉秀玉、凌圓振一家所居住，且系爭房屋之稅籍自69年4月起課房屋稅時，納稅義務人即為凌劉秀玉，在凌劉秀玉一家居住系爭房屋期間，相關水電、稅賦亦由凌劉秀玉所負責支付，參以凌劉秀玉、凌隆興及凌麗花對於凌劉秀玉有出資興建系爭房屋乙情證述尚屬一致，僅對於凌先進、凌圓振是否另有出資之證述情節有所出入，綜合系爭房屋之出資人、起造之目的、居住使用之情節及相關費用支付均與凌劉秀玉密切相關等情以觀，應堪認系爭房屋為凌劉秀玉出資興建，而由凌劉秀玉單獨取得系爭房屋之所有權，較為可信。從而，凌劉秀玉為系爭房屋之所有權人，其於109年3月18日將系爭房屋贈與凌隆興，並變更納稅義務人為凌隆興，有土地、建築改良物所有權贈與移轉契約書、高雄市稅捐稽徵處岡山分處113年9月24日高市稽岡房字第1138565497號函在卷可憑（見審訴卷第35頁；本院卷第229至235頁），而由凌隆興取得系爭房屋之事實上處分權，應堪以認定，被告辯稱：凌隆興並非事實上處分權人等語，即非可採。至被告另抗辯：房屋納稅義務人僅為稅捐機關課稅對象，非即為房屋之所有權人或事實上處分權人之證明，非必為房屋所有人等語，惟本院非僅以凌劉秀玉為系爭房屋之納稅義務人作為認定其原為系爭房屋之所有人為唯一依據，則被告此部分抗辯，亦不足採。
4.又未保存登記建物因無法以登記之公示方式移轉所有權，民間乃多以辦理變更房屋稅籍之方式彰顯所有權（事實上處分權）之變動、移轉狀態，且在房屋遭人占用之情況下，買方仍同意變更納稅義務人名義以承受系爭房屋繳納稅賦之義務，買賣雙方顯即應有將賣主對該未保存登記建物之所有權利（含排除侵害）讓與買方行使，以此為未保存登記建物之交付方式之合意，否則買方豈有未要求賣方排除侵害即同意負擔房屋稅義務之理，此亦與民間交易常態相合。經查，凌隆興與原告訂立系爭房屋之不動產買賣契約後，併同辦理系爭房屋之房屋稅籍變更，即系爭房屋之納稅義務人由凌隆興變更為原告，有不動產買賣契約書、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、高雄市稅捐稽徵處岡山分處113年9月24日高市稽岡房字第1138565497號函可參（見審訴卷第11至21頁、第35頁），參以被告自陳：系爭房屋還沒出賣前，凌隆興曾張貼紙條恐嚇我等語（見本院卷第263頁），然觀之被告提出凌隆興書寫之紙條上記載：「房子已過戶給凌隆興了，車庫也是你動用的話，我會叫申請法院強制執行」等語（見本院卷第265頁），尚非凌隆興恐嚇被告之文字，顯係凌隆興告知系爭房屋已出售，而有要求被告遷出返還系爭房屋以交付賣家，否則將採取強制執行手段，則自此被告應足以知悉系爭房屋已出賣與他人，另依系爭房屋之不動產買賣契約第6點1項亦約定：系爭房屋依現況辦理點交（見審訴卷第13頁），且據原告稱：系爭房屋實際上還沒交屋，本來是凌隆興要請求被告返還房屋，但現在登記在我名下，就由我來請求等語（見本院卷第313頁），則原告向凌隆興買受系爭房屋時，雖由被告占有使用系爭房屋，致凌隆興未能以現實交付系爭房屋之占有與原告，然系爭房屋應係透過指示交付之方式，由凌隆興將對被告之返還房屋請求權讓與原告，最終由原告取得事實上處分權之事實，應堪認定。故上訴人辯稱：系爭房屋非凌隆興所有，原告並未取得事實上處分權云云，尚難憑採。
㈡被告有無占用使用系爭房屋之合法權源？
被告固以：系爭房屋係凌先進要給我居住，我從小就住在系爭房屋等語置辯，惟凌劉秀玉為系爭房屋之所有權人，其將系爭房屋贈與凌隆興，再由凌隆興將系爭房屋出賣與原告，嗣由原告取得系爭房屋之事實上處分權，已如前述，被告並未能提出其他證據證明其具有占用系爭房屋之合法權源，即屬無權占有系爭房屋，是被告上開所辯，亦非有據。㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。惟事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。查本件原告僅取得系爭房屋之事實上處分權，且其請求被告遷讓系爭房屋，僅主張民法第767條規定請求被告返還（見本院卷第312頁），依前揭規定及說明，原告不得依民法第767條第1項或類推適用該規定行使不動產所有人之物上請求權，其本於前揭請求權基礎請求被告遷讓房屋，即屬無據，應予駁回。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告31萬元，
有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179條所明定。又無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例、97年度台上字第323號裁判意旨參照）。
查原告為系爭房屋之事實上處分權人，被告無正當權源占有使用系爭房屋等情，已如前述，原告依民法第179條規定請求被告應返還其自起訴前回溯31個月占有期間相當於租金之不當得利，即屬有據。本院審酌系爭房屋為加強磚造2層建物，自69年4月間起課，屋齡已屬約46年之老舊建物，使用面積共120平方公尺等節，有高雄市稅捐稽徵處岡山分處113年9月24日高市稽岡房字第1138565497號函暨附件113年課稅明細表在卷可佐（見審訴卷第35、37頁），又系爭房屋所在位置至高苑工商職業學校、最近便利商店距離約850公尺，開車約3分鐘，距橋頭國中約2.7公里、橋頭國小約2.9公里，至橋頭火車站、橋頭捷運站約3公里，距橋頭區公所約2.5公里，開車約5分鐘，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），周遭環境生活機能、工商繁榮及交通便利程度尚可，另經本院依職權查詢內政部實價登錄自108年1月起至今，並無系爭房屋所在路段即芋林路之租賃相關資料，是參考原告提出內政部實價登錄查詢服務網關於高雄市橋頭區房屋租賃之租金行情（見本院卷第153至157頁），與系爭房屋屋齡相當，與系爭房屋總面積36.3坪（120平方公尺×0.3025＝36.3坪）相近之2層建物，租金行情約在1萬至2萬元之間，則原告主張以被告應返還相當於租金之不當得利以每月1萬元計算，尚屬適當。從而，原告請求被告應給付回溯起訴前約31個月占用系爭房屋期間，共計31萬元之相當於租金之不當得利，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告為系爭房屋之事實上處分權人，被告無權占有系爭房屋，原告依民法第179條規定，請求被告給付31萬元，核屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 14 日
民事第二庭 法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
書記官 葉憶葇