臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第552號原 告 葉俊良訴訟代理人 沈煒傑律師被 告 黃金賓訴訟代理人 陳樹村律師
甘連興律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有之高雄市○○區○○段○○○號門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○號及六之二號建物占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示編號Ａ(面積一一一點六五平方公尺)部分土地，自民國一０九年八月十五日起之月租金如附表月租金數額欄所示。
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬零伍佰伍拾捌元，及自民國一一四年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一四年八月十五日起至兩造間租賃關係終止之日止，按月於翌月十四日給付原告新臺幣貳仟貳佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾參萬零伍佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各期給付到期後，原告如各以新臺幣柒佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如就已到期各期給付各以新臺幣貳仟貳佰柒拾捌元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)上如起訴狀附圖所示Ａ斜線部分之門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號建物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)204,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告3,400元。嗣於本院審理中追加更正備位聲明為：㈠核定被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號及6之2號建物(下稱系爭建物)占有原告所有系爭土地如附圖所示編號Ａ部分(面積111.65平方公尺)，自民國109年8月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為3,796元；㈡被告應給付原告227,766元，及其中204,000元部分自民事準備㈠暨追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘23,766元部分自民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；㈢被告應自114年8月15日起至系爭建物不堪使用或喪失事實上處分權之日止，按月給付原告3,796元(本院卷第33、91、101至102頁)。並變更更正先位聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ面積111.65平方公尺之系爭建物拆除，並將所占用土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告227,766元，及其中204,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘23,766元部分自民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告3,796元(本院卷第89頁)。經核原告追加之訴與原訴均係基於同一系爭建物占用系爭土地之基礎事實；變更請求金額則屬擴張應受判決事項之聲明，與上述規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(即系爭土地)之所有權人，被告所有之同區段67建號門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號及6之2號建物(即系爭建物)則坐落於系爭土地及被告所有之同區段576地號土地上，占用原告所有之系爭土地如附圖所示Ａ部分(面積111.65平方公尺)。已妨礙原告就系爭土地所有權之完整及影響原告本於所有權得自由使用之權利，且未經原告同意，應無合法占有權源，原告自得依民法第767條第1項前、中段及民法第179條規定，先位請求被告拆屋還地，並給付起訴前5年相當於租金之不當得利227,766元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，按月給付原告3,796元。退步言，若認系爭建物就系爭土地存在法定租賃關係，則因兩造無法協議租金數額，被告亦得依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定租金，並求被告給付追加備位請求前5年之租金227,766元本息，及自追加備位請求之翌日起至系爭建物不堪使用或喪失事實上處分權之日止，按月給付原告3,796元。為此，依法提起本件訴訟等語，並先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ面積111.65平方公尺之系爭建物拆除，並將所占用土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告227,766元，及其中204,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘23,766元部分自民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告3,796元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠核定被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地如附圖所示編號Ａ部分(面積
111.65平方公尺)，自109年8月15日起至租賃關係終止之日止，每月租金為3,796元；㈡被告應給付原告227,766元，及其中204,000元部分自民事準備㈠暨追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘23,766元部分自民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息；㈢被告應自114年8月15日起至系爭建物不堪使用或喪失事實上處分權之日止，按月給付原告3,796元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造為兄弟關係，原告所有之系爭土地與被告所有之同區段576地號土地，於93年12月4日地籍圖重測前原為高雄市○○區○○○段000000○000000地號土地，均分割自重測前同段398-3地號土地(下稱398-3地號土地)，398-3地號土地原為兩造之母即訴外人黃敏所有，於68年5月29日分別贈與兩造，而被告所有之系爭建物原為重測前保舍甲段1045建號門牌號碼為高雄市○○區○○路00巷0號及6之2號建物，也同為兩造之母黃敏贈與被告，可知系爭土地及系爭建物原同屬黃敏一人所有，而分別讓與兩造，依民法第425條之1規定，及最高法院48年度台上字第1457號判決意旨，兩造間已成立租賃關係。故被告所有系爭建物係本此租賃關係占有系爭土地，並非無權占有，則原告依民法第767條第1項及第179條規定請求被告拆除占用系爭土地之系爭建物，將所占用之系爭土地返還原告及給付相當於租金之不當得利，即無理由。又系爭土地附近商業並不繁榮，價值不高，交通也不便利，如核定租金，應以申報地價1%計算租金數額，較為妥當等語，作為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：(本院卷第104頁）㈠坐落高雄市○○區○○段000地號土地(即系爭土地)，為原告所有。
㈡坐落高雄市○○區○○段00○號即門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號建物(即系爭建物)，為被告所有。
㈢系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號Ａ部分(面積111.65平方公尺)。
㈣系爭土地及系爭建物，原均為兩造之母黃敏所有，嗣經兩造之母分別贈與兩造。
四、本件之爭點：(本院卷第104至105頁)㈠系爭建物占用系爭土地有無合法占用權源？㈡原告先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告應將
坐落系爭土地上如附圖所示Ａ部分(面積111.65平方公尺)之系爭建物拆除，並將占用之土地騰空返還予原告；暨依民法第179條規定，請求被告應給付原告相當於租金之不當得利204,000元；及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告3,400元，有無理由？㈢原告備位依民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭建物占
用系爭土地如附圖所示Ａ部分(面積111.65平方公尺)，自109年8月15日起至租賃關係終止之日止之每月租金為3,400元，並給付租金204,000元；及自114年8月15日起至上開建物占用部分不堪使用或喪失事實上處分權之日止，按月給付租金3,400元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭建物占用系爭土地有無合法占用權源？原告先位請求被
告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之(最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。
⒉本件原告主張被告以系爭建物無權占用系爭土地等語，被告
固不否認系爭土地為原告所有，惟否認系爭建物無權占用系爭土地，辯稱系爭土地及系爭建物原同屬兩造之母黃敏一人所有，分別讓與兩造，兩造間已成立租賃關係，並非無權占用等語。則依上開說明，自應由被告就系爭建物有合法占用權源之事實，即有租賃關係存在之事實，負擔舉證責任。經查：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受民法第449條第1項規定之限制，89年5月5日施行之民法第425條之1第1項定有明文。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判決本旨即係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權，而民法第425條之1之增訂則係以上開判決意旨及法理而予以明文化(最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照)。又其後再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之1第1項規定適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係(最高法院73年度第5次民事庭會議決議)。是以，房屋及土地轉讓之事實，發生於民法425條之1規定施行前，即與上開判決或決議所示意旨相符，非不得以為裁判之基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋所有人、受讓人使用土地。此規範目的在於房屋具有價值，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，側重於房屋所有(占有)權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。又在土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情況下，推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，故依法推定租賃關係之存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，並維護社會整體之經濟利益。而在土地及房屋並非單獨所有而有其他共有人之情況下，上開所欲保護之法益對象並未不同，是應認所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內(最高法院107年台上字第1797號判決意旨參照)。
⑵本件系爭土地與被告所有之同區段576地號土地，於93年12月
4日地籍圖重測前原為高雄市○○區○○○段000000○000000地號土地，均於88年6月1日分割自重測前398-3地號土地，398-3地號土地為兩造之母即訴外人黃敏與他人共有之土地，黃敏於68年5月29日將其共有持分贈與兩造，此有398-3地號土地地籍異動索引可稽(審訴卷第113至115頁)。而被告所有系爭建物為重測前保舍甲段1045建號門牌號碼為高雄市○○區○○路00巷0號及6-2號建物，於62年3月起課房屋稅，設籍時納稅義務人為黃敏，持分全部；87年6月22日贈與被告並申報契稅變更納稅義務人為被告，持分全部，且坐落於系爭土地及被告所有之同區段576地號土地上，有系爭建物登記謄本、高雄市稅捐稽徵處仁武分處函示及本院114年9月5日勘驗筆錄、現場照片在卷可佐(審訴卷第17、71至72頁及本院卷第51至61頁)，並為兩造所不爭執。足見系爭建物及含系爭土地之398-3地號土地原均同屬兩造之母黃敏一人所有或共有，依前開規定及最高法院判決意旨，於68年5月29日黃敏將其共有398-3地號土地持分贈與兩造時，黃敏所有系爭建物與兩造受贈共有之398-3地號土地間，即有法定租賃關係存在，嗣87年6月22日黃敏再將系爭建物贈與被告，被告受贈所有之系爭建物及原告受贈後分割所有之系爭土地間，仍應繼續此法定租賃關係，堪以認定。
⒊原告雖主張系爭建物自62年3月間起課房屋稅，迄今已逾耐用
年限，超過該房屋使用期限，不符民法第425條之1規定要件，不具法定租賃關係，且系爭建物年限已到，其價值與系爭土地價值差距巨大，權衡之下，應認原告系爭土地財產權較應予以保障等語。惟民法第425條之1第1項法定租關係之租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之(最高法院106年度台上字第1646號判決意旨參照)。查系爭建物依稅籍資料顯示為加強磚造及磚石造，折舊年數已達4、50年，固已逾固定資產耐用年數表所訂耐用年數，惟耐用年數表所訂耐用年數，僅為資產價值計算折舊之參考依據，並非已逾耐用年限之資產，即屬不堪使用，是系爭房屋是否已達不堪使用程度，仍應視其客觀上是否已不能為通常之使用而定。本件系爭建物現仍供被告正常居住使用，參酌本院會同兩造至現場勘驗所見，系爭建物為1層磚造房屋，外觀雖較老舊，然並無屋頂坍塌或牆壁傾倒，樑柱外觀亦均完好無損，有本院前揭勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第51至73頁)，足認系爭建物客觀上並無毀損致不堪使用之情形，原告並未立證證明系爭建物已因毀損致不堪使用，徒以系爭建物已逾固定資產耐用年數表所訂耐用年數主張系爭建物已不堪使用，無民法第425條之1第1項規定之適用等語，顯非可取。⒋準此，系爭建物就系爭土地既有前揭租賃關係存在，被告於
系爭建物得使用期限內，即有合法占有系爭土地之權源，自非無權占有。則原告主張被告所有系爭建物無權占用系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，先位請求被告拆除系爭建物如附圖所示編號Ａ部分(面積111.65平方公尺)後還地，並給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
㈡原告備位請求核定租金及給付租金，有無理由？⒈按民法第425條之1之租賃關係，其租金數額當事人不能協議
時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項亦有明文。而承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條亦有明定。關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允(最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照)。又所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。而上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，並與鄰地租金相比較，以為決定(最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照)。
⒊經查：⑴承前所述，被告所有系爭建物於占用系爭土地期間，依民法
第425條之1規定及前開最高法院判決意旨及法理，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，是原告依此租賃之法律關係請求被告給付租金，應屬有據。又兩造並未就租金數額為協議，且被告對原告主張之租金計算方式有爭議，屬當事人不能協議之情形，故原告請求本院核定租金數額，亦屬有據。⑵本件系爭土地位於高雄市大社區，南臨光華路45巷(約3米)，
據原告表示此巷道部分占用系爭土地，且系爭土地附近均為住家，並無商店，其交通及商業機能尚非甚佳，有本院勘驗筆錄及現場照片可佐(本院卷第51至73頁)，因認其租金應以系爭土地申報價額之年息6%計算為適當。而系爭建物占有系爭土地之面積如附圖編號Ａ所示為111.65平方公尺；系爭土地於109年1月之公告地價為4,700元，111年1月變更為4,800元，113年1月變更為5,100元迄今，有被告提出之系爭土地公告地價表可參(本院卷第107頁)。依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為其申報地價，即系爭土地於109年1月之申報地價應為3,760元，111年1月變更為3,840元，113年1月變更為4,080元迄今，並為兩造所不爭執(本院卷第102頁)。是依前揭標準，核定兩造間前揭租賃關係，自109年8月15日起至兩造間租賃關係終止之日止之月租金如附表租金數額欄所示。則依此核定之月租金標準，被告應給付原告之租金應為①109年8月15日起至110年12月31日止之租金：共計504日，申報地價為3,760元，以年息6%計算，租金金額為34,780元(計算式：3,760元×111.65平方公尺×6%÷365日×504日＝34,780元，元以下四捨五入)。②111年1月1日起至112年12月31日之租金：申報地價為3,840元，以年息6%計算，租金金額為51,448元(計算式：3,840元×111.65平方公尺×6%×2年＝51,448元，元以下四捨五入)。③113年1月1日起至114年8月14日；共計592日之租金：申報地價為4,080元，以年息6%計算，租金金額為44,330元(計算式：4,080元×111.65平方公尺×6%÷365日×592日＝44,330元，元以下四捨五入)。④114年8月15日起至兩造間租賃關係終止之日之租金；申報地價為4,080元，以年息6%計算，每月租金金額為2,278元(計算式：4,080元×111.65平方公尺×6%÷12個月＝2,278元，元以下四捨五入)。⑤合計被告應給付原告之租金，應為自109年8月15日起至114年8月14日止之租金130,558元(計算式：34,780元＋51,448元＋44,330元＝130,558元)，及自114年8月15日起至兩造間租賃關係終止之日，每月2,278元。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被告所有系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號Ａ(面積111.65平方公尺)部分土地，自109年8月15日起之月租金如附表租金數額欄所示；暨請求被告給付109年8月15日起至114年8月14日止之租金130,558元(計算式：34,780元＋51,448元＋44,330元＝130,558元)，及自114年8月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自114年8月15日起至兩造間租賃關係終止之日，按月給付租金2,278元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件主文第2至3項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，因此酌定相當之擔保金額准許之，並依被告聲請酌定相當之擔保金額，准許被告預供擔保後，得免為假執行。至主文第1項並非給付判決，原告請求假執行，並無依據；且原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失去依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 鄭珓銘附表：高雄市○○區○○段000地號土地如附圖所示編號Ａ部分土地(
面積111.65平方公尺)自109年8月15日起之月租金核定表編號 期間 申報地價 （元/㎡） 月租金數額 （新臺幣） 1 109年8月15日起至 110年12月31日止 3,760元 2,099元 2 111年1月1日起至 112年12月31日止 3,840元 2,144元 3 113年1月1日起至 114年8月14日止 4,080元 2,278元 4 114年8月15日起至兩造間租賃關係終止之日止 4,080元 2,278元 備註：月租金數額=面積×申報地價×6%÷12。附圖：高雄市仁武地政事務所114年8月18日仁法土字第16600號
土地複丈成果圖