臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第555號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 吳榮昌律師複 代理人 陳傑明律師
劉士睿律師被 告 黃昭欽上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），為中華
民國與他人共有之土地，中華民國之權利範圍為0000000分之451681，並登記原告為管理機關。被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路00號加強磚造二層樓建物（下稱系爭建物），部分建物、圍牆、庭院及大門等使用範圍，占用系爭土地如附圖所示編號886⑴面積70.74平方公尺、編號886⑵面積454.85平方公尺及編號886⑶面積18.36平方公尺，共計543.95平方公尺。前經原告人員於民國112年12月15日實地指界勘查發現上情，因兩造就系爭土地並無租賃或使用借貸關係，被告亦非經登記之用益物權人，應屬無權占用，前經原告通知被告限期拆除未果，爰依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告應將如附圖所示編號886⑴、886⑵及886⑶之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。又被告無權占用系爭土地，應獲有相當於租金之利益，其已向原告繳納至105年5月31日之補償金，依民法第179條、土地法第105條準用第97條第1項規定，請求被告應另自105年6月1日起至返還土地之日止，按月給付上開面積×原告權利範圍×當年度申報地價年息5％÷12月之不當得利。
㈡並聲明：
1.被告應將如附圖所示編號886⑴面積70.74平方公尺、編號886⑵面積454.85平方公尺及編號886⑶面積18.36平方公尺，共計
543.95平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
2.被告應給付原告新臺幣（下同）56,598元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；暨自114年2月1日起至返還前項土地之日止，按月給付前項土地面積×原告權利範圍×當年度申報地價年息5％÷12月之金額。
3.請准原告供擔保得為假執行。
二、被告答辯：㈠系爭建物為內政部於66年1月19日訂頒「實施區域計畫地區建
築管理辦法」前已興建完成之合法房屋，訴外人林森士於63年7月10日因贈與取得系爭建物（及其坐落之高雄市○○區○○○段00000地號土地，現為坑口段749地號，下稱坑口段749地號），林森士於81年4月28日將系爭建物贈與訴外人林森元，林森元於84年11月29日出售予訴外人陳明，陳明於101年4月30日出售予被告。又系爭土地於重測前原為面前埔段210-1地號，原所有權人為林森士、林森元及林森誠，於81年8月4日出售予訴外人劉振成，中華民國於93年11月23日因抵繳稅費取得權利範圍全部，再於100年9月14日因退稅將部分權利範圍退還予訴外人謝傳宗等人。
㈡是系爭土地及系爭建物原同屬林森士所有，同時或先後讓與
相異之人，致土地與建物非屬同一人所有，依民法第425第之1及土地法第104條規定，推定土地與建物所有人間有租賃關係，嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權。是被告對於系爭土地有法定租賃權及優先購買權，並非無權占用，原告接管系爭土地後，未查明有無民法第425條之1之法定租賃關係，已有不當，且被告已於101年11月8日因贈與取得權利範圍0000000分之1495，亦為系爭土地之共有人，原告主張被告為無權占用，請求拆屋還地及不當得利，自無理由。此外，原告請求不當得利之期間，自起訴日回溯超過5年之部分，已逾請求權時效，就此部分併為時效抗辯。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（見訴卷第222-223頁）㈠系爭土地（109年重測前為面前埔段210-1地號）為中華民國
、被告與他人所共有，中華民國於100年9月29日因抵繳稅款取得權利範圍0000000分之451681，原告為管理機關；被告則於101年11月8日因贈與取得權利範圍0000000分之1495。
㈡被告於101年5月2日向陳明購買坑口段749地號土地（109年重
測前為面前埔段180-2地號）及其上之系爭建物，買賣契約書記載系爭建物及圍牆庭院另占用系爭土地。
㈢被告買受後整修系爭建物，並於106年7月17日辦理第一次登
記（坑口段98建號），本院囑託高雄市政府地政局岡山地政事務所測量系爭建物、圍牆、庭院及大門等使用範圍，占用系爭土地如附圖所示編號886⑴面積70.74平方公尺、編號886⑵面積454.85平方公尺、編號886⑶面積18.36平方公尺，共計
543.95平方公尺。
四、兩造爭執事項：㈠原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將如附
圖所示編號886⑴、886⑵及886⑶之地上物拆除，並將該部分土地返還全體共有人，有無理由？被告抗辯對系爭土地有法定租賃權，是否可採？㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付不當得利，有無理
由？可請求之金額為多少？
五、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條、第179條分別定有明文。
次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。
㈡經查：
1.系爭土地為兩造與他人所共有，被告於101年5月2日買受坑口段749地號土地及系爭建物，部分建物及圍牆、庭院、大門等使用範圍，另占用系爭土地如附圖所示編號886⑴、886⑵及886⑶面積共計543.95平方公尺等情，此據兩造不爭執事項㈠㈡㈢可明。被告抗辯其對系爭土地有法定租賃關係，並非無權占有等語，既為原告所否認，依上開說明，被告應就其占有系爭土地有正當權源之事實，負舉證責任。
2.而查，系爭建物為內政部於66年1月19日訂頒「實施區域計畫地區建築管理辦法」前已興建完成之合法房屋，自66年4月起課房屋稅（房屋稅籍編號為00000000000），納稅義務人為林森士（持分全），81年9月因申報契稅變更納稅義務人為林森元，84年11月因申報契稅變更納稅義務人為陳明，101年4月因買賣變更納稅義務人為被告等情，此有高雄市工工務局106年6月2日高市工務建字第10633614700號函（見審訴卷第151-152頁），及高雄市稅捐稽徵處岡山分處114年3月24日高市稽岡房字第1147554591號函（見審訴卷第83頁），可資認定。又查，系爭建物所坐落之坑口段749地號土地（109年重測前為面前埔段180-2地號），63年間之所有權人為林森士，亦有此地號之臺灣省高雄縣土地登記簿在卷可稽（見審訴卷第145頁），是系爭建物及坑口段749地號土地原均為林森士所有，應堪認定。
3.再查，系爭886地號土地於109年重測前為面前埔段210-1地號，原為林森士、林森元及林森誠共有（持分各3分之1），於81年8月4日因買賣移轉予劉振成，於93年11月23日因抵繳遺產稅移轉予中華民國（權利範圍全部），於100年9月29日因退還被繼承人謝桂林溢底持分0000000分之810714，再加計被繼承人謝陳梅桂抵繳持分0000000分之262395，國有持分變更為0000000分之451681等情，亦有此地號之臺灣省高雄縣土地登記簿、高雄市地籍異動索引（見審訴卷第133-139頁），及財政部國有財產局臺灣南區辦事處台財產南接字第1000017926號函（稿）影本（見訴卷第135頁），可資認定，是林森士為系爭土地之原共有人，亦堪認定。
㈢再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由略為：
僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（最高法院109年度台再字第18號裁判意旨參照）。是民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，該房屋於土地讓與時業已存在，並具相當之經濟價值時，為調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，於房屋得使用期限內，亦應認有租賃關係，且其範圍包括房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地如庭院、走道等(最高法院102年度台上字第1508號裁判要旨足參)。
㈣承前所述，系爭建物及圍牆、庭院、大門等使用範圍，坐落
在坑口段749地號土地及系爭886地號土地上，而系爭建物之原所有權人林森士，亦為系爭886地號土地之共有人，依上開規定及說明，應屬「土地及房屋同屬一人」之情形，土地受讓人與房屋受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，而系爭建物自建造完成後迄今仍可供居住使用，且經被告於106年7月17日辦理第一次登記（現為坑口段98建號），並非不能居住使用，故被告抗辯其對系爭土地有法定租賃權，系爭建物非無權占用系爭土地，應為可採。
㈤從而，被告既非無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1
項前段、第821條、第179條之規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將占用土地返還被上訴人及全體共有人，且應給付相當租金之不當得利，尚無所據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179條規定，請求被告應將系爭建物占用系爭土地之部分拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，暨應給付相當租金之不當得利，均無理由，不應准許。其假執行之請求，亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 蔣禪嬣