臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第601號原 告 洪郁達被 告 王若芸上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號15樓之2房屋遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣161,000元，及自民國114年8月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國114年9月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣23,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣16萬元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣477,500元預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣54,000元供擔保得假執行；但被告如以新臺幣161,000元預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於每月之給付到期後，原告就各月已到期之給付以新臺幣8,000元為被告供擔保得假執行；但被告如以新臺幣23,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年6月21日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將訴外人張雅文所有坐落於高雄市○○區○○段000地號土地上同段4773建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號15樓之2建物（下稱系爭房屋）出租於被告，租賃期間自112年7月1日起至114年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）23,000元，於每月1日給付，被告並已交付2個月押租金共46,000元。詎被告自113年11月起，即有遲付租金情事，自同年12月起未再給付任何租金，原告先於114年2月11日以存證信函通知被告限期給付租金，惟被告置之不理，原告再於同年月27日以存證信通知被告於5日內付清積欠之租金，逾期即終止租約，然被告於收受送達後仍未置理，是系爭租約已於同年3月間終止。又系爭租約既已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。再被告於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應給付原告相當於租金之不當得利，自113年12月計算至114年8月並以押租金46,000元扣抵後，合計金額161,000元（含租約終止前之欠租及租約終止後相當於租金之不當得利），被告並應自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元。為此，爰依系爭租約約定、民法第455條前段、第767條第1項及第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告是因配偶突然生病始導致租金遲繳，然原告因租金問題一直來租屋處催繳租金，造成被告無法好好工作，且用言語怒罵被告的小孩，致被告身心恐懼。又系爭房屋有漏水、洗衣機故障等問題，原告經通知至少5個月，始終未做處理。被告尚未找到其他住處，仍居住於系爭房屋內，希望原告可以讓被告繼續居住，被告會在一個月內搬走等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於112年6月21日簽立系爭租約，約定由原告將系爭房屋
出租於被告，租期自112年7月1日起至114年6月30日止，每月租金23,000元，於每月1日給付。被告已交付2個月押租金共46,000元。
㈡原告於114年2月11日寄發高雄內惟郵局第10號存證信函，通
知被告自113年11月起已積欠租金達3個月，限被告於函到7日內繳清，屆期不再續租等語，被告於翌日收受送達；復於同年月27日寄發高雄內惟郵局第17號存證信函，通知被告自113年11月起已積欠租金達4個月，限被告於函到5日內付清租金，屆期如未付清即終止租約，被告於同年3月3日收受送達。
㈢被告現仍居住使用系爭房屋，且迄未給付原告113年12月至11
4年8月租金，經以押租金46,000元抵扣後，尚積欠161,000元。
四、本件爭點：㈠原告依民法第455條前段、第767條第1項，請求被告遷讓返還
系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付161,000元本息，及自114年9月1日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭租約已於114年4月22日終止：
按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，為民法第439條、第440條第1項、第2項所明定。另按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決先例要旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件原告主張與被告訂有系爭租約，依系爭租約第3條第1項約定，被告應於每月1日繳納租金23,000元，惟被告自113年12月起即未按期繳納租金，積欠113年12月1日至114年2月1日共3個月租金69,000元，原告先於114年2月11日以高雄內惟郵局第10號存證信函為限期7日內清償否則不再續租之通知，經被告於翌日收受送達而未置理，原告再於同年月27日以高雄內惟郵局第17號存證信函為限期5日內清償否則終止租約之通知，固經被告於同年3月3日收受送達（參訴字卷第23頁中華郵政掛號郵件收件回執），惟原告既已依系爭租約第3條第2項收受被告所交付之46,000元押租保證金，則於原告終止系爭租約之通知於114年3月3日到達被告時，被告積欠自113年12月1日至114年3月1日應給付之4個月租金共92,000元，扣除押租金46,000元，尚未逾2個月之租額，原告主張系爭租約於上述高雄內惟郵局第17號存證信函送達後加計5日繳納期限已生終止之效力，自難憑採。惟原告於起訴狀繕本送達被告即114年4月22日之時（參審訴卷第79頁本院送達證書），被告仍積欠113年12月1日至114年4月1日共5個月之租金總額115,000元（計算式：23000元×5月＝115000元），扣除押租金46,000元後，尚欠69,000元，已逾2個月之租額，又原告已起訴請求被告遷讓返還系爭房屋及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得，應認原告係以起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，堪認系爭租約於通知到達即114年4月22日終止。
㈡原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由：
按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決先例要旨參照）。查，系爭租約既已終止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭房屋，自負有將系爭房屋遷讓返還予原告之義務，是原告本於出租人之地位，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。原告雖另主張依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，惟系爭房屋登記所有人為張雅文，有建物登記第一類謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽（審訴卷第47、83頁），自難認原告得本於所有權人之地位為上開請求。
㈢原告請求被告給付161,000元及自受催告時起之法定遲延利息
，暨自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元，為有理由：
按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條第1項前段所明定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。查，系爭租約於114年4月22日終止時，被告尚積欠原告113年12月1日至114年4月1日合計115,000元之租金，經以押租金46,000元抵扣後，仍積欠69,000元，已如前述；又被告於系爭租約終止後，已無占有使用系爭房屋之適法權源，惟迄未遷讓返還系爭房屋予原告，原告依民法第179條規定，按原約定之租金每月23,000元，請求被告給付自114年5月1日起至同年8月1日止占用期間相當於租金之不當得利共92,000元（計算式：23000元×4月＝92000元)，自屬有據，加計被告於租約終止前尚積欠之租金69,000元，合計被告自113年12月1日至114年8月1日應給付之金額為161,000元（計算式：69000元＋92000元＝161000元），原告請求被告如數給付，及自被告收受爭點狀繕本之翌日即114年8月6日（訴字卷第52、53頁）起算之法定遲延利息，亦屬有據。再被告於本院自承其仍居住於系爭房屋，目前尚在找尋其他住處，約需1個月搬遷時間等語（訴字卷第55頁），尚難期被告於114年9月1日以前即得遷讓返還系爭房屋，則原告請求被告自114年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元相當於租金之不當得利，應有理由。
㈣末按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關
係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。查，被告固曾於114年5月2日以民事答辯狀抗辯表示系爭房屋因遇颱風導致嚴重漏水，且洗衣機故障未維修等語（審訴卷第87頁），惟無任何行使同時履行抗辯之主張，而依原告所提維修紀錄及通訊軟體LINE對話紀錄（訴字卷第43至47頁），未見有被告所述怠於修繕一情，況系爭租約業經原告於114年4月22日終止，已如前述，出租人即原告已無對待給付之義務，被告亦無從於系爭租約終止後再對原告主張同時履行抗辯，附此指明。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，另依系爭租約約定，請求被告給付113年12月1日至114年4月1日經以押租金扣抵後仍積欠之租金69,000元，及依民法第179條規定，請求被告給付自114年5月1日起至同年8月1日止相當於租金之不當得利92,000元，合計161,000元，及自114年8月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元，均為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
書記官 許雅如