臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第857號原 告 黃文忠
黃文廷共 同訴訟代理人 蔣佳吟律師被 告 黃文欽即黃氏大樓管理負責人訴訟代理人 呂昀叡律師上列當事人間確認規約無效事件，本院於民國115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國112年12月16日召開黃氏大樓112年第2次區分所有權人會議所制訂之黃氏大樓住戶規約無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼高雄市○○區○○街00號黃氏大樓（坐落高雄市○○區○○
段000地號土地），為兩造之父於民國84年間所興建地上七層及地下一層之區分所有建築物，區分所有權為1樓至7樓共計7戶，即同段0000-0000建號建物（共用部分為同段1295建號，下稱黃氏大樓）。自100年2月起，黃氏大樓之區分所有權人（下稱區權人），分別為原告黃文忠（2樓及6樓）、黃文廷（4樓）、被告黃文欽（1樓及7樓）及訴外人黃文雄（3樓及5樓）等兄弟四人，斯時尚未成立管理委員會，或制訂住戶規約，乃係由其四人各自繳納一定管理費，輪流管理共有部分之維護及相關費用之支出，嗣於112年9月間推選黃文欽為管理負責人，始依公寓大廈管理條例於同年10月23日向高雄市政府申請公寓大廈管理組織報備。
㈡又黃氏大樓完成管理組織報備後，黃文欽為制訂黃氏大樓住
戶規約，其於112年12月2日召開第1次區權人會議，然未於開會前10日以書面載明開會内容，通知各區權人，已違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定之通知程序；且當次會議僅黃文欽及黃文雄出席，出席區權人數（50％）及其區權比例（55.17％），因未達公寓大廈管理條例第31條第1項規定之出席人數及區權比例（3分之2以上），故而流會。嗣黃文欽繼之於112年12月16日召開第2次區權人會議，並於該次會議制訂黃氏大樓住戶規約（下稱系爭規約），然其仍未於開會前10日以書面載明開會内容，通知各區權人，應非屬公寓大廈管理條例第32條第1項所規定「就同一議案重新召集會議」之情形，故其出席定額及表決定額應無該條項之適用，仍應適用第31條第1項規定，而第2次會議仍僅黃文欽及黃文雄出席，出席區權人數仍未達第31條第1項之規定，故系爭規約之制訂程序因具重大瑕疵，應屬無效。此外，系爭規約第二條第七項、第七條第二項第三款、第十七條第三項第一款、第十八條第四項及第十九條等規定，嚴重損害原告等區權人之權益，違反民法第148條第1項規定，依民法72條規定，亦屬無效。
㈢並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：㈠被告為制訂黃氏大樓住戶規約，先後召開黃氏大樓第1次及第
2次區權人會議，除將開會通知單張貼在大樓公佈欄，並以書面郵寄掛號寄送至原告住所地，然原告無故未收受信件，且經郵務機關製作招領通知單通知原告領取，其等亦未領取信件而退回，依最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨，應認原告受招領通知時，開會通知已到達原告而發生效力，是其等陳稱未收到開會通知，主張系爭規約之制訂程序有瑕疵等情詞，並無可採。
㈡又第1次及第2次區權人會議通知單，均已載明討論住戶規約
制訂之同一議題，且兩次會議均僅黃文欽及黃文雄出席，其二人占全體區權人數7分之4（57.14％），及區權比例共計10000分之5517.43（55.17％），第1次區權人會議未達公寓大廈管理條例第31條第1項規定之出席人數及區權比例（3分之2），因而流會，就同一議案重新召集會議，依公寓大廈管理條例第32條規定，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，故第2次區權人會議之出席人數及區權比例已達此規定，並經全體出席人員同意通過系爭規約，自屬有效。此外，系爭規約第二條第七項關於招牌廣告及冷凍壓縮機之設置早已存在，應認原告已有明示或默示同意，至第七條第二項第三款、第十七條第三項第一款、第十八條第四項及第十九條等規定，既係由合法區權人會議所制定，且無違反法律強制規定或公序良俗，亦難認有何瑕疵或失當，自屬有效。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠經查：
1.黃氏大樓為區分所有建築物（含地上七層及地下一層），坐落在高雄市○○區○○段000地號土地，區分所有權（專用部分）為同段0000-0000建號建物共七戶（即1至7樓），共用部分為同段1295建號，於84年7月26日建築完成。區權人分別為黃文欽（1樓及7樓）、黃文忠（2樓及6樓）、黃文雄（3樓及5樓）、黃文廷（4樓），區權人數總計為7人，區分所有權比例各為10000分之1034.86及1489.80（黃文欽）、10000分之1502.97及1489.80（黃文忠）、10000分之1502.97及1489.80（黃文雄）、10000分之1489.80（黃文廷）。黃氏大樓於112年10月23日向高雄市政府申請第一次管理組織報備，管理負責人為黃文欽等情，有高雄市左營區公所112年10月24日高市○區○○○00000000000號函、土地及建物登記謄本可稽（見審訴卷第37、159-185頁），並為兩造所不爭執，應堪認定。
2.又黃氏大樓完成管理組織報備後，黃文欽為制訂黃氏大樓住戶規約，分別於112年12月2日及同年月16日召開第1次及第2次區權人會議，開會通知單均有記載討論住戶規約制訂之議題，並以郵寄掛號寄送至黃文忠之住所地，第1次開會通知掛號信件於112年11月22日由台南郵局寄出，郵務機關送達時間分別為112年11月24日、12月11日及15日，因黃文忠不收或未回應，而招領逾期退回；第2次開會通知掛號信件，於112年12月8日由台南郵局寄出，郵務機關送達時間分別為112年12月11日及12日，因黃文忠未回應，而招領逾期退回。又兩次會議均僅黃文欽及黃文雄出席，並由黃文欽擔任主席，其二人占全體區權人數7分之4（57.14％），區權比例共計10000分之5517.43（55.17％），第1次區權人會議未達公寓大廈管理條例第31條第1項規定之應出席區權人數及區權比例（3分之2），主席宣布流會；第2次區權人會議，主席以出席區權人數4人，出席區權比例共計10000分之5517.43，依公寓大廈管理條例第32條規定，應有區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過2分之1以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權2分之1以上同意行之，本次出席之區權人已超過法定人數2人，宣布開會，並以全體出席人員無異議，而通過系爭規約等情，亦有112年12月16日制訂之黃氏大樓住戶規約、臺灣高雄地方法院所屬民間公證人呂帆風事務所114年度雄院民公呂字第00689號及第00690號公證書、黃文忠招領逾期退回信封、開會通知單及代理出席會議委託書影本（審訴卷第53-90、211-241頁），暨第1次及第2次區權人會議紀錄影本（訴卷第65-80頁），可資認定。
㈡按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明
開會内容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日内以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日内以書面送達全體區分所有權人並公告之，公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條及第32條分別定有明文。
㈢次按區分所有權人會議之決議内容攸關各區分所有權人之權
益，各區分所有權人若能提早知悉開會之時間及會議之議案，將有利事前討論及準備，而有助於維護其權益，故上開有關開會前10日通知各區分所有權人之規定，究其立法意旨，乃係為保護區分所有權人權益，針對區分所有權人會議之召集程序，所為最低限度之規定，應屬強制規定。另按公寓大廈管理條例第32條第1項之立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達同條例第31條定額時，由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議，俾利管理維護事務之執行，故同條例第32條所稱就同一議案重新召集會議，自當於第一次會議結束後，始得進行會議召集之程序，且第二次會議之召集程序仍應遵守公寓大廈管理條例第30條第1項規定，亦即仍應由召集人於開會前10日以書面載明開會内容通知各區分所有權人，始有同條例第32條規定之適用。
㈣再按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住
所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號、109年度台上字第908號裁判要旨可資參照）。據此，本件第1次及第2次區權人會議送達予黃文忠之通知因黃文忠不收或未回應，郵務機關已製作招領通知單通知其領取，雖因招領逾期而退回，仍應認其受招領通知時，開會通知已到達而發生效力，且應以黃文忠最早受招領通知即112年11月24日（第1次區權會開會通知），及112年12月11日（第2次區權會開會通知），發生送達效力。
是以兩次區權會開會通知書送達黃文忠之日期即112年11月24日及同年12月11日，距兩次開會日期即112年12月2日及同年月16日，均未達公寓大廈管理條例第30條第1項規定之10日等情，依上開規定及說明，第2次區權會之應出席之人數或區權比例，自無公寓大廈管理條例第32條規定之適用，仍應依同條例第31條規定之定額。
㈤從而，第1次及第2次區權人均僅黃文欽及黃文雄出席，其二
人占全體區權人數7分之4（57.14％），區權比例共計10000分之5517.43（55.17％），均未達公寓大廈管理條例第31條第1項所定之區權人數3分之2以上，及其區權比例合計3分之2以上之開會門檻，自不得決議任何議案。是被告於第2次區權人會議，逕依公寓大廈管理條例第32條規定，宣布開會所制訂之系爭規約，因違反同條例第31條之強制規定，應屬無效。
四、綜上所述，原告主張系爭規約之制訂程序違反強制規定，應屬無效，請求確定該規約無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 1 日
書記官 蔣禪嬣