臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第802號原 告 良品智作國際貿易有限公司法定代理人 林岳然訴訟代理人 劉家榮律師
黃渝鈞律師被 告 鑫強國際工業有限公司法定代理人 林君逸上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市路○區○○段0000地號土地及其上同段303建號即門牌號碼高雄市路○區○○路000巷0號建物返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣135,000元，及自民國114年6月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國114年4月1日起至返還上開建物及坐落土地之日止，按日給付原告新臺幣3,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣695,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,086,325元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣45,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣135,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原未聲明願供擔保，請准宣告假執行事項，嗣於本院審理中當庭補充聲明為就訴之聲明第1、2項部分，願供擔保，請准宣告假執行（詳後述）；另就訴之聲明第3項原為：被告應自114年4月1日起返還高雄市路○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,000元（見審訴卷第7頁），於本院審理中變更為被告應自114年4月1日起至返還門牌號碼高雄市路○區○○路000巷0號建物（下稱系爭建物）及坐落高雄市路○區○○段0000地號土地之日止（系爭建物、土地，合稱系爭房地），按月給付原告3,000元（見本院卷第29頁），經核原告所為應屬補充、更正事實及法律上之陳述，非為訴訟標的之變更，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造於民國111年10月11日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定將原告所有系爭房地出租予被告，租賃期間自111年11月1日起至116年10月31日止，約定被告應於每月1日給付租金45,000元。詎被告自113年10月1日起即積欠租金，屢經催討後，被告始於113年12月6日及114年1月3日分別給付25,000元及20,000元，共計45,000元即相當於1個月租金，尚積欠3個月租金共135,000元迄未給付，依系爭租賃契約第7條第2項約定，被告積欠租金達2個月（含）以上，經催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約。嗣原告於114年1月7日寄發律師函通知被告已積欠租金3個月共計135,000元，催請被告於函到後20日內向原告清償積欠租金，業經被告於114年1月8日收受該函，原告再於114年2月13日寄發律師函催請被告儘速清償積欠之租金，並同時預告如被告仍遲不清償，將於114年3月20日終止系爭租賃契約，亦經被告於114年2月18日收受上開律師函，然均未獲置理，其後，原告於114年3月28日寄發律師函通知被告已積欠租金達2個月以上，依約終止系爭租賃契約，並請求返還系爭建物及給付積欠租金225,000元，該律師函已於114年3月31日送達被告，是系爭租賃契約已經原告依法終止，被告已無權使用系爭建物，原告自得依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告返還系爭房地。又被告自113年10月1日起至114年3月31日系爭租賃契約終止期間，僅於113年12月6日及114年1月3日分別給付25,000元及20,000元予原告，共相當於1個月之租金即45,000元，尚餘有5個月之租金未給付，故原告自得依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付積欠達5個月租金共225,000元。另被告仍持續有使用系爭建物，原告亦得依系爭租賃契約第8條約定，請求被告應按日給付租金2倍即3,000元（計算式：45,000元×2÷30＝3,000元）之懲罰性違約金與原告。為此，爰依民法第767條第1項前段、第455條規定、系爭租賃契約第7條第2項、第8條約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房地返還予原告。㈡被告應給付原告225,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自114年4月1日起至返還系爭房地之日止，按日給付原告3,000元。㈣就上開聲明第1、2項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決先例要旨可參）。
㈡原告主張之上開事實，業據其提出系爭租賃契約書、授權書
、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、伯衡法律事務所114年1月7日114年度律函字第11401070001號律師函、114年2月13日114年度律函字第11402130001號律師函、新興郵局存證號碼000583號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等為證（見審訴卷第19至51頁、第115至119頁），並地籍圖概略套合107年正射影像圖在卷可參（見審訴卷第111頁），被告於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，亦視同自認，又經本院審核上開證據均與原告所述相符，自堪認原告上開主張為真實。從而，被告既已積欠原告租金達2個月以上，原告以上開律師函催告被告限期給付租金仍未給付，復以前開存證信函終止系爭租賃契約，即屬合法，堪認系爭租賃契約已於114年3月31日終止，原告於系爭租賃契約終止後，自得請求被告遷讓返還系爭房地。又被告於系爭租賃契約終止前，尚積欠225,000元之租金，依系爭租約第4條約定，被告於簽約時交付原告押租金90,000元，是以被告積欠原告租金225,000元扣除押租金90,000元後，原告尚得向被告請求積欠135,000元之租金，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈢再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，固為土地法第97條所明定。惟土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內；城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議參照）。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第455條前段、第214條分別規定甚明。查被告所營事業為金屬結構、鋼鐵製品製造業、五金批發、零售及貿易業，向原告承租系爭建物係作為生產製造營業之用，有經濟部商工登記公示資料查詢服務網頁及系爭租賃契約在卷可稽（見審訴卷第19、79頁），復依系爭租賃契約第8條載明：「乙方（即被告）於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方每月應按日加課租金二倍之懲罰性違約金予甲方（即原告）」（見審訴卷第21頁），已明確記載被告如違反該系爭租賃契約時應給付懲罰性違約金，又參以被告承租系爭房地係作為營業之用，被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用以營業，難認有何需酌減違約金之情，爰不予酌減。是原告依系爭租賃契約第8條約定，請求被告自114年4月1日起至返還系爭房地予原告之日止，按日給付3,000元（計算式：45,000元×2/30＝3,000元）之懲罰性違約金，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條及系爭租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房地返還予原告，被告應給付原告135,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年6月7日（見審訴卷第99頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被告應自114年4月1日起至返還系爭房地之日止，按日給付原告3,000元，為有理由。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決主文第1、2項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，因此酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 葉憶葇