臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第817號原 告 簡怡萱被 告 尤雲昇上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬玖仟陸佰元，及自民國一一四年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年8月2日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)及買賣價金履約保證申請書，以總價新臺幣(下同)2,580,000元購買被告所有高雄市○○區○○段0000地號土地(權利範圍281/10000)及其上同區段2601建號門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號4樓之2房屋(下合稱系爭房地)。原告已給付買賣價金780,000元至安新建築經理股份有限公司之履保專戶(下稱系爭履保專戶)，且同意自系爭履保專戶撥付681,748元清償被告對訴外人新鑫股份有限公司之債務，系爭履保專戶僅剩98,252元。嗣系爭房地於移轉登記前遭訴外人裕融企業股份有限公司(下稱裕融公司)強制執行查封(下稱系爭查封)，原告已於113年10月16日以存證信函催告被告應於函到7日內撤銷上開系爭房地之強制執行，並依系爭買賣契約第11條約定，於113年10月17日視為合法通知被告，惟被告無法撤銷系爭查封，致無法履行系爭買賣移轉系爭房地所有權予原告而違約，原告乃於114年1月2日以存證信函向被告表示解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第11條約定，於114年1月3日視為合法通知被告。原告既已依約完成解除系爭買賣契約之程序，自得依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告返還原告已支付之價金780,000元，並給付原告已支付價金總額之同額即780,000元作為懲罰性違約金。為此，依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,560,000元，及自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告原與原告基於善意信賴原則簽訂系爭買賣契約，惟房仲於簽約時，於付款方式(即要約時引導被告低價求現，後又改為屢保並誤導被告賣房以致無法現金買賣)、時間節點等條件上設立特殊條件(即於系爭買賣契約中手寫加入賣方應於完稅前排除限制登記之註記)，並違反被告最初之意願即賣房償債，且以此為障礙反指被告違約，致被告無從配合執行。且系爭買賣契約簽訂初期，被告基於原告提供之資訊(包括付款安排、資金來源、交易時程等)為前提，然事後發現多項不符，當時被告基於債務壓力，在無法充分理解條件細節之情況下，形成實質經濟脅迫狀態。原告未充分揭露不動產之真實市場價值，亦未提供合理期間供被告進行獨立評估，反而利用被告之急迫心理與資訊不對稱，誘導被告簽署此明顯低於市價(法院首拍估價近3,000,000元，然本件買賣價金僅為2,580,000元)之不對等契約，使被告在履約上陷入不利，甚至被反指違約，形成明顯的不對等交易結構。又原告多次未於重要時間節點給予有效回應，裕融公司假扣押之時被告本已與其做好溝通，但原告並未回應導致協議失效，事後卻以「違反條款」為由要求高額損害與資產處分，實與誠信原則相違。另原告於履保關係結束後，迄今仍持續無故扣留被告之系爭房地權狀與自然人憑證，不僅直接阻礙被告及時處置系爭房地以自救，更導致系爭房地最終遭致法拍之損害，此種扣留行為顯然有利於原告達成其低價取得資產之目的，並構成對被告財產權之重大剝奪，實與誠信原則相悖。且被告在多次溝通中皆表達願意依合理條件進行調整與配合，惟原告非但未予以實質協助，反加強條文機械性操作，意圖達成壓迫性結果。再者，系爭買賣契約書中多項條款為原告單方擬定，契約條文設計有利其單方控制，實質構成對被告生存權益之嚴重不利，其內容包括不對等之履保流程、不合理之違約條款與高額責任分攤皆顯失公平，明顯違反民法第247之1條規定之誠信原則，依法應屬部分或全部無效。且原告所主張之履行事實多以契約條文字面為依據，卻未呈現兩造實際之溝通記錄、交涉歷程；所提供之郵寄地址係以被查封法拍之地址，而原告實際有被告居住地址並且多次郵寄存證信函，被告皆已簽收無拒收之實，與實情不符。原告所提出之文件雖形式完整，然其所附證據無法單獨證明被告違約或應負責任。是原告所主張之系爭買賣契約，條文內容高度不對等，並未考量被告當時具體處境與交易事實，而契約之有效性應受誠信原則與比例原則之拘束，故依民法第72條及第247之1條規定，應屬部分或全部無效，且系爭買賣契約雖形式存在，然實質內容欠缺對等協議過程，法院應審酌兩造資源不對稱與對契約掌控程度，在無平等磋商基礎下簽署之條款，不能作為對被告單方追責之依據，另法院亦應依消費者保護法第12條規定評估格式條款之效力。又原告僅依契約文字要求不合理金額，並未合理協調或履行善意協助義務，該等作法已屬濫用訴訟制度，其行使權利之方式應不符民法第148條規定之信義誠實原則。為此，請求法院依據實質正義原則與社會公平觀點審酌本案。並期法院不以形式文字為唯一依據，實質審酌兩造互動脈絡與情感誠信之有無等語，作為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：(本院卷第28至30頁)㈠原告於113年8月2日與被告簽訂不動產買賣契約書(即系爭買
賣契約)及買賣價金履約保證申請書，購買被告所有高雄市○○區○○段0000地號土地(權利範圍281/10000)及其上同區段2601建號門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號4樓之2房屋(即系爭房地)。
㈡系爭買賣，原告已給付買賣價金780,000元至安新建築經理股
份有限公司之履保專戶(即系爭履保專戶)，且同意自系爭履保專戶撥付681,748元清償被告對訴外人新鑫股份有限公司之債務，系爭履保專戶僅剩98,252元。
㈢系爭房地於移轉登記前遭裕融公司強制執行查封(即系爭查封)。
㈣原告於113年10月16日以存證信函催告被告應於函到7日內撤
銷上開系爭房地之強制執行(即系爭查封之限制登記)，及於114年1月2日以存證信函向被告表示解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約書第11條約定，分別於113年10月17日及114年13日視為合法通知被告。
四、本件之爭點：㈠原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告應返還原告
已支付之價金780,000元，有無理由？被告抗辯原告之請求違反誠信原則，有無理由？㈡原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付懲罰性
違約金780,000元，有無理由？被告抗辯約定違約金過高，應予酌減，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告應返還原告
已支付之價金780,000元，有無理由？被告抗辯原告之請求違反誠信原則，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條，定有明文；又請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已消滅或不存在，則此消滅或不存在之原因事實，應由被告負舉證之責任。
2.經查，系爭買賣契約於第17條之後特別約定：「賣方(即被告)應於完稅前排除限制登記之註記」(司促卷第12頁)；第8條第1項約定：「賣方若不依約履行各項義務，…經買方(即原告)書面通知限期催告(至少七日)仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」(司促卷第11頁)及第11條約定：「買賣雙方相互之間之洽詢或通知辦理事項，如未另行約定，概依本合約所載之地址掛號郵寄送達，若一方地址有變更時，應即以書面通知他方，否則因此無法送達被退回或拒收者，均以第一次郵遞日期視為已依本合約受通知」(司促卷第12頁)。而本件原告於113年8月2日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價2,580,000元購買被告所有系爭房地，原告已給付第1期及第2期買賣價金合計780,000元至系爭履保專戶內，為兩造所不爭執，有如前述。嗣因被告未依約於完稅前排除系爭查封之限制登記註記，致被告無法履行移轉系爭房地所有權登記予原告，經原告於113年10月16日以存證信函催告被告應於函到7日內撤銷上開系爭查封之限制登記，並於113年10月17日第1次投遞至被告於系爭買賣契約所載地址即高雄市○○區○○路000巷0號4樓之2，惟被告未能於限期內撤銷系爭查封之限制登記，致無法履行系爭買賣契約移轉系爭房地所有權予原告而違約，原告乃於114年1月2日以被告未依約於限期內履行撤銷系爭查封之限制登記為由，寄發存證信函向被告表示解除系爭買賣契約之意思，並於114年1月3日第1次投遞至上開被告於系爭買賣契約所載地址等情，亦有顯示系爭查封登記限制登記之系爭房地登記謄本、2件存證信函、郵寄信封、收件回執及國內掛號查詢單附卷可憑(司促卷第19至22、25至39頁)，是被告既未依系爭買賣契約約定於完稅前排除系爭查封之限制登記，致無法履行系爭買賣契約移轉系爭房地所有權予原告而違約，經原告催告後，逾期仍未履行，則原告以被告遲延排除系爭查封之限制登記為由，依系爭買賣契約第8條第1項約定，解除與被告間之系爭買賣契約，並請求被告返還已支付之買賣價金780,000元，自屬合法有據。
3.被告雖抗辯系爭買賣契約之約定及原告之行為，違反民法第148條第2項及第247條之1之誠信原則等語。然兩造均非以買賣房地為常業之人，系爭買賣契約亦非兩造任一方片面提供預定用於同類契約之條款而制訂之附合契約，且買賣契約係雙務互負對待給付義務之契約，買賣雙方本得立於平等地位協商締約，而系爭買賣契約標的又係一般房地，並非被告生活所需、無所選擇而須被迫接受不合理條件與原告強制締約。況且，被告為系爭買賣契約之出賣人，本負權利瑕疵擔保責任及移轉系爭房地所有權予原告之義務，系爭房地既因系爭查封之限制登記，於撤銷此限制登記前，無法辦理系爭房地所有權移轉登記，則兩造約定被告應排除權利瑕疵，於完稅辦理移所有權登記前，撤銷系爭查封登記之限制登記，以利被告履行移轉系爭房地所有權予原告之義務，乃法理所當然之事。又依民法第250條規定，契約當事人本得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，是兩造於系爭買賣契約第8條分別約定買賣雙方若有不履行各項義務情事，各應負擔懲罰性違約金責任，亦係法之所許，且無違公平及誠信原則。故被告上開抗辯，尚難採信。㈡原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付懲罰性
違約金780,000元，有無理由？被告抗辯約定違約金過高，應予酌減，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條亦有明文。又違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照)。
2.查系爭買賣契約第8條第1項約定：賣方(即被告)若不依約履行各項義務，…經買方(即原告)書面通知限期催告(至少七日)仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。本件被告因未依系爭買賣契約約定於完稅前排除系爭查封之限制登記註記，經原告合法解除契約，已如前述，是原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付原告已支付價金總額之同額即780,000元之違約金，核屬有據。惟本院審酌原告可能受有仲介費用、履保專戶手續費、代書費用、糾紛處理費用及價金遲延取回等損失，復衡酌兩造約定之前揭違約金金額超逾內政部制頒之買賣契約書範本所訂賣方得沒收之金額最高不得超過不動產總價15%之規定，且兩造訂約至解除契約之期間尚短，社會經濟無重大巨變，及兩造就系爭買賣契約之利益衡平，認本件原告請求被告給付780,000元違約金，容有過高，應酌減至系爭房地買賣總價款之12%即309,600元(計算式：2,580,000元×12%＝309,600元)為適當，是本件原告就系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減後之309,600元為限，則原告請求被告給付違約金309,600元，亦屬有據。逾此金額範圍之違約金請求，則屬無據。
㈢準此，原告依系爭買賣契約之法律關係，得請求被告給付之
金額應為1,089,600元(計算式：應返還之已支付買賣價金780,000元＋應給付之違約金309,600元＝1,089,600元)。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告返還已付價金及給付違約金1,089,600元，及自支付命令送達翌日即114年4月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 鄭珓銘