臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第827號原 告 石晶瑩訴訟代理人 鄭榮順被 告 葉應銓
葉佳欣葉秋雲上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積為八六點四五平方公尺）及其上同段九一建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號，面積合計一一二點九二平方公尺）分歸被告所有，並按被告葉佳欣應有部分五分之三、葉應銓、葉秋雲應有部分各五分之一比例保持分別共有。
被告葉佳欣應補償原告新臺幣壹佰零伍萬玖仟肆佰貳拾貳元。
訴訟費用由兩造按附表所示訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由
一、本件被告葉應銓經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積為86.45平方公尺，下稱系爭土地）及其上同段91建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000號，面積合計112.92平方公尺，房屋主體為加強磚造之2層樓房3樓加蓋鐵皮之建物，下稱系爭建物，合則稱系爭房地）為兩造共有，兩造應有部分各如附表所示。系爭房地前面唯一可供聯外通行之通道為路名湖內區中正路一段之12米計畫道路，又兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無分管之協議，系爭土地上存在系爭建物一棟且現由被告葉應銓及葉佳欣占有使用中，因系爭房地由兩造共同持有，且為一獨立之使用個體，實際上亦無法將之分割並分別取得及各自獨立使用，使成分別之個體，因此選擇原物分割確屬困難，不論法理或實際情形論定，均應以變賣方式再以價金分配於各共有人始為允當，綜上所述，爰依民法第823條第1項及第824條第2項規定請求變價分割共有物，價金按各共有人應有部分比例分配予各共有人等語。聲明：請求判決將兩造所有系爭房地變賣，並以變賣所得價金分配由兩造依面積持分比例取得。
三、被告葉佳欣則以：系爭房地目前由伊與葉應銓在使用，希望用原告買受金額價購原告之應有部分，願意與葉應銓、葉秋雲保持共有等語。被告葉秋雲則以：系爭房地目前由葉佳欣與葉應銓在使用，願意與葉佳欣、葉應銓保持共有等語。聲明：原告之訴駁回。被告葉應銓經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何答辯或陳述。
四、原告主張坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積為86.45平方公尺即系爭土地）及其上同段91建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000號，面積合計112.92平方公尺，房屋主體為加強磚造之2層樓房3樓加蓋鐵皮之建物即系爭建物）為兩造共有，兩造應有部分各如附表所示。系爭房地前面唯一可供聯外通行之通道為路名湖內區中正路一段之12米計畫道路，又兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無分管之協議，系爭土地上存在系爭建物一棟且現由被告葉應銓及葉佳欣占有使用中等情，為葉佳欣、葉秋雲所不爭執，並有系爭房地土地及建物登記資料、現況照片（橋司調卷第13至21頁、審訴卷第63至67頁、81頁）可佐。葉應銓經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何答辯或陳述，依民事訴訟法第280條第3項規定，視同自認原告之主張。是上開事實，應可認定。原告主張系爭房地應變價分割，將價金按兩造應有部分比例分配等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件之爭點厥為：㈠原告主張系爭房地應予分割，有無理由？㈡系爭房地應如何分割為適當？
五、得心證之理由㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
民法第823 條第1 項前段定有明文。查系爭房地為兩造共有，兩造應有部分各如附表所示。系爭房地前面唯一可供聯外通行之通道為路名湖內區中正路一段之12米計畫道路，又兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無分管之協議，系爭土地上存在系爭建物一棟且現由被告葉應銓及葉佳欣占有使用中等情業經認定如前，是原告請求分割系爭房地，自無不合。
㈡次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求
分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，即不得以原告所主張分割方法之不當，遽為駁回分割共有物之訴之判決（最高法院49年台上字第2569號民事判決要旨參照）。再按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院98年度台上字第2058號民事裁判要旨）。易言之，分割共有物之方法乃屬法院之職權，且需依共有物使用現況，審酌全體共有人之利益予以分割，不受當事人之主張拘束。
㈢經查：
⒈系爭房地為葉佳欣、葉應銓、葉秋雲於90年6月28日繼承取得
，復於101年2月4日判決分割為分別共有，原告則於112年7月26日拍賣取得系爭房地應有部分5分之2之事實，有系爭房地土地及建物登記謄本、異動索引在卷可參（審訴卷第47至66頁），足認系爭房地乃葉佳欣、葉應銓、葉秋雲之家族長輩所遺，為被告家族共有使用，嗣因拍賣家族共有人之應有部分，經原告拍定而成為共有人。而葉佳欣、葉應銓目前仍居住於系爭房地內，系爭建物之房屋主體為加強磚造之2層樓房3樓加蓋鐵皮之建物即透天厝，就整體使用上不可分，且該透天厝如採原物分配各共有人之方式，將破壞系爭建物整體使用情形，無法發揮經濟上之利用價值。
⒉又系爭房屋為透天厝，如採原物分配各共有人之方式，將破
壞系爭建物整體使用情形，無法發揮經濟上之利用價值，業如上述。惟若將系爭房地予以變價分割，則將致應有部分達
5 分之3 之被告無法使用系爭房地，而需另覓住處，誠屬全然不顧原可按其應有部分使用系爭房地之共有人即被告利益，亦屬漠視其等對共有物在感情上及生活上有密不可分之依存關係，則此變價分割方法，自非適當。是以揆諸首揭說明，本院審酌上情，認將系爭房地全部分歸被告，即由葉佳欣以應有部分5 分之3 、葉秋雲、葉應銓各以應有部分5 分之
1 比例維持共有關係，而以金錢補償未曾使用居住系爭房地而係拍賣標得其中應有部分5 分之2 之原告始為妥適。⒊原告係於112年4月6日以1,044,000元標得系爭房地及同段567-1、567-2地號土地、同段415建號建物應有部分5分之2，567地號土地及同段91建號建物價格則為672,000元、96,000元，合計768,000元，有不動產權利移轉證書可佐（本院卷第25至27頁）。佐以系爭房地經本院執行處囑託陸德不動產估價師聯合事務所鑑定之結果，567地號土地及同段91建號建物於111年8月19日評估之正常價格則為941,400元、118,022元，合計1,059,422元一節，亦有該所估價報告書在卷可參（本院卷第31至36頁）。足認原告拍定取得系爭房地之應有部分5 分之2 之價格與系爭房地所有權全部之正常價格有異，原告係以市價約7成之價格取得系爭房地應有部分5分之2。再審酌系爭房地於111年之估價情形，上開估價報告亦表明系爭房地坐落區域不動產市場交易情況冷清，以透天/農地為主要交易型態，不動產價位與市場交易市況平穩。又該價格係於現行不動產市場條件下僅就外觀研判所為評估，並未參酌其實際使用狀況，及原告於112年拍定之價格，再者系爭房地由葉佳欣、葉應銓居住使用迄今，且葉佳欣、葉應銓、葉秋雲之應有部分合計5 分之3 等情，認僅以112 年間拍定價格補償原告，金額尚屬過低。且如以房貸利率年息約3%計算此2年半期間原告支出之利息（計算式：768,000×3%×2.5＝57,600元），而自拍定迄今已經過將近2年，期間不動產交易市場從前2年熱絡至今年冷清等浮動因素，認以系爭房地鑑定之正常價格補償原告應屬可採。因此，本件葉佳欣以鑑定之正常價格，即1,059,422元補償原告應屬適當。
六、綜上所述，原告依民法第823 條、第824 條之規定，請求分割系爭房地，以將系爭房地分歸被告所有，並按葉佳欣應有部分5 分之3 、葉應銓、葉秋雲應有部分各5 分之1 分之應有部分比例保持共有，暨由葉佳欣補償原告1,059,422 元，應為可採。
七、末因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用參酌兩造應繼分比例，命兩造負擔如主文第3項所示。
八、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
書記官 曾秀鳳附表：系爭房地原應有部分比例
編號 共有人 應有部分 訴訟費用負擔比例 567地號 91建號 1 石晶瑩（即原告） 2/5 2/5 2/5 2 葉應銓 1/5 1/5 1/5 3 葉佳欣 1/5 1/5 1/5 4 葉秋雲 1/5 1/5 1/5