臺灣橋頭地方法院民事判決114年度訴字第927號原 告 李健梅訴訟代理人 蘇端雅律師
雷皓明律師陳映臻律師被 告 簡呈紘
湯雅婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告簡呈紘應給付原告新臺幣36萬元，及自民國114年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告簡呈紘應自民國114年10月1日起至將第1項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣4萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。
六、本判決第2項得假執行。但被告簡呈紘如以新臺幣36萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：被告均經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之出租人，原告與被告簡呈紘於民國113年7月間簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），約定將系爭房屋出租予被告簡呈紘，被告湯雅婷則為同居人，租賃期間自113年7月1日至114年9月30日，每月租金新臺幣（下同）3萬元，並於系爭租約第9條第2、4項約定，若拖欠租金1個月，經催告於期限內仍不支付時，甲方得終止租約並扣除一個月押租保證金，即不經法院程序視為自動退租，原告得終止契約或租賃期滿不交還房屋，房屋交還前占用期間以三倍租金計算，衍生之催告費用、裁判費、律師費等等歸乙方負責支付，然被告簡呈紘僅於簽約時支付押金3萬元，及113年7月至10月租金共12萬元，即未再給付後續之租金，被告簡呈紘亦明確表示提前於113年11月底終止租約，原告於113年11月12、13日及114年1月間陸續催告簡呈紘支付租金，均遭簡呈紘推託甚而拒絕聯繫，並繼續占用系爭房屋，原告自得終止系爭租約，亦即系爭租約至遲於113年12月12日發生終止之效力，則被告2人自113年12月13日起已無占有系爭房屋之合法權利，當屬無權占有甚明，原告自得依民法第455條規定、系爭租約第10條2項約定，請求被告2人騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第9條第4項約定，向簡呈紘請求自113年12月至114年4月間之3倍租金共45萬元（3萬元/月×3倍×5個月＝45萬元）及律師費用9萬元，合計為54萬元。另被告繼續占用系爭房屋迄今，原告有預為請求之必要，故原告亦得請求簡呈紘按月給付9萬元（3萬×3倍＝9萬元）之違約金。惟若認原告終止系爭租約不合法，因系爭房屋之租賃期限已於114年9月30日屆滿，被告自114年10月1日起即無占有系爭房屋之合法權利，被告繼續占用系爭房屋屬無權占有，原告自得請求被告遷讓系爭房屋，並請求被告簡呈紘應給付自113年11月至114年9月間租金共33萬元（3萬元×11個月＝33萬元）及律師費用9萬元，並請求自系爭租約終止翌日起至返還房屋之日止，按月給付9萬元之租金。為此，爰依民法第450條第1項、第455條及第250條規定、系爭租約第9、10條約定，提起本件訴訟，請求就原告主張終止租約或系爭租約租賃期限屆滿，擇一為有利之判決，並聲明：㈠被告簡呈紘、湯雅婷應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告簡呈紘應給付原告54萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告簡呈紘應自114年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元。㈣上開聲明第2項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭租約租賃期間屆滿，被告簡呈紘自113年11月起
即未再給付租金，被告仍繼續占用系爭房屋之事實，業據原告提出系爭租約、原告與簡呈紘之LINE對話紀錄截圖等為證（見審訴卷第31至38頁），而被告均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，經本院上揭調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
查系爭租約第10條第2項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方（即簡呈紘，下同）應將房屋返還甲方」，而系爭租約業於114年9月30日屆滿，有系爭租約在卷可憑，且被告已向原告表示將住到113年11月底，原告則通知簡呈紘應給付113年11月租金，並經原告表示如簡呈紘未給付租金，將訴請法院處理等情，有原告與簡呈紘LINE對話紀錄在卷可參（見審訴卷第34至37頁），足見系爭租約並無展延或續約，被告簡呈紘為承租人，湯雅婷為同居人，其等於系爭租賃契約之租賃期限屆滿後，無正當理由繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，則原告依系爭租約第10條第2項約定，起訴請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈣原告請求積欠租金、律師費部分：
系爭契約第3條第1項約定：「每月租金3萬元，每1月支付1次，並應於每月12日以前轉帳支付，乙方不得藉任何理由拖延或支付」、第9條第4項約定：「乙方於終止契約或租賃期滿不交還房屋，房屋交還前占用期間以3倍租金計算，衍生之催告費用、裁判費、律師費等等，歸乙方負責支付」。系爭租約既約定簡呈紘每月租金3萬元應於每月12日前給付，及約定不交還房屋衍生之律師費用應由簡呈紘支付，惟簡呈紘除給付押租金6萬元及113年7月至10月租金共12萬元外，迄未給付其餘租金，尚積欠113年11至114年9月共計11個月房屋租金33萬元，及原告提起本件訴訟支出律師費用9萬元，亦據原告提出喆律法律事務所律師酬金與文件收據為證（見本院卷第39頁），則原告依前開約定請求簡呈紘給付33萬元及律師費用9萬元，核屬有據，應予准許。
㈤原告得請求金額為若干？
簡呈紘應給付積欠原告33萬元租金及應支付律師費9萬元，已如前述，惟租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充，則以簡呈紘給付押租金6萬元抵充後，簡呈紘尚應給付原告36萬元（33萬元＋9萬元－6萬元=36萬元）。準此，原告請求被告給付36萬元之範圍，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依送達，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之；法定年息為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求簡呈紘給付36萬元部分，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於114年7月25日寄存送達予簡呈紘，有本院送達證書為佐（見審訴卷第83頁），故原告請求被告給付自114年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
㈦原告請求自114年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9萬元部分：
1.再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用。惟懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，非不能以誠信原則予以檢驗當事人約定之違約金是否過高而顯失公平（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。
2.查簡呈紘於租期屆滿後，即無繼續占用系爭房屋之正當權源，應認被告屬無權占有，已說明如前，被告迄無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足認原告自有預為請求之必要。依系爭租約第9第2項約定，簡呈紘於租期屆滿時，不遷讓交還房屋，原告得向簡呈紘請求占用期間3倍租金計算至遷讓房屋之日止，而兩造既未另定違約金之性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定，亦經原告陳明在卷（見本院卷第73頁），簡呈紘未依約騰空遷讓返還系爭房屋予原告，自得依前開約定請求簡呈紘給付違約金。又系爭租約雖約定原告得按月請求簡呈紘給付按照租金3倍計算，惟本院審酌原告因簡呈紘未依約返還系爭房屋所受損害，應為其每月可得之租金收益3萬元，及原告因簡呈紘違約而生之催告返還房屋、協商處理及原告主張被告占用系爭房屋期間無法使用系爭房屋（見本院卷第35頁）等損失，衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，系爭房屋之地點、原告未能舉證受有其他損失，復酌以簡呈紘應按月給付之租金為3萬，堪認系爭租約第9條第2項約定之租金3倍之違約金，尚屬過高，應酌減至每月4萬元為宜。是原告請求簡呈紘自租賃期間屆滿翌日即114年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元，應屬有據，逾此範圍之請求，即非可採。
㈧至原告另主張：其於113年11月間已催告簡呈紘給付租金，系
爭租約至遲於113年12月12日已終止，請求簡呈紘給付自113年12月至114年4月間計算之3倍租金共45萬元，及自114年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9萬元等語，惟依原告所舉事證，無法證明原告已向簡呈紘為終止契約之意思表示，自無從認定原告已於113年12月12日合法終止系爭租約，然系爭租約定有期限，該期限業已屆滿，租賃關係依民法第450條第1項規定即告消滅，簡呈紘自租期屆滿翌日起即屬無權占有。本院審酌原告主張就終止租約或租期屆滿為擇一有利之判決，認原告基於租期屆滿之事實請求返還房屋、給付積欠租金及違約金等，已足獲其請求積欠租金33萬及律師費用9萬元部分之勝訴判決（見本院卷第74頁），故本件即無庸再審酌原告關於終止租約之主張，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第450條第1項、系爭租約第9條第2項、第10條第2項約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求簡呈紘給付36萬元，及自114年8月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另請求簡呈紘自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告訴之聲明第2項部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金之諭知；另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
民事第二庭 法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
書記官 葉憶葇