臺灣橋頭地方法院民事判決114年度重訴字第66號原 告 謝玲花訴訟代理人 李冠孟律師被 告 鐘妙珍訴訟代理人 蘇聰榮律師
黃鼎軒律師徐國硯律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國115年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣1,413萬元至台新國際商業銀行建北分行履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶；帳號：00000-000-000000號）之同時，將高雄市○○區○○段000○000○000地號土地（000地號、000地號土地權利範圍：全部，000地號土地權利範圍：8000分之85）及其上同段000建號建物（權利範圍：全部，門牌號碼高雄市○○區○○路000號）之所有權移轉登記予原告，並將上開不動產交付予原告。
二、被告應自民國113年12月31日起，至履行主文第1項義務之日止，按日給付原告新臺幣3,925元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造於113年9月23日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）1,570萬元之代價，由被告將其所有坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地及其上同段000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）出售予原告，並約定系爭房地買賣價金分為三期給付，分別為簽約款157萬元（第一期款）、完稅款314萬元（第二期款）及尾款1,099萬元（第三期款），原告於簽約翌日即113年9月24日將10萬元之斡旋金及147萬元，合計157萬元之簽約款匯款至由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）設在台新國際商業銀行建北分行之履約保證信託財產專戶（即戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶；帳號：00000-000-000000號，下稱履約保證專戶）。詎被告未依系爭買賣契約所約定之買賣期程，將系爭房地所需證明文件準備齊全，並蓋妥印鑑章交予地政士，致無法如期完成完稅事宜，顯見系爭買賣契約未能履行，實屬可歸責於被告之事由，原告未解除系爭買賣契約，故主張被告應履行系爭買賣契約之約定及依民法第348條第1項規定，移轉系爭房地之所有權登記予原告。原告於113年12月27日寄送岡山郵局存證號碼000401號存證信函催告被告應儘速履約，然被告竟於114年1月3日以岡山和平路郵局存證號碼000003號存證信函回覆無履約意願、拒絕辦理過戶事宜而構成給付遲延。依系爭買賣契約第12條第3項前段約定，賣方（即被告）如有遲延等情事，應按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至賣方完全給付時止，而被告迄仍給付遲延，致原告受有系爭房地遲未移轉登記之損害，被告應按日給付懲罰性違約金7,850元（計算式：15,700,000元×0.0005＝7,850元）。為此，爰依系爭買賣契約第12條第3項前段約定、民法第348條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付自113年12月31日起至履行第1項聲明之日止，按日給付7,850元予原告。
二、被告則以：系爭房地位在高雄市岡山區之精華地段，附近有諸多醫院、公園、學區、名店，生活機能健全多元，且周遭連接高雄市岡山市區與梓官區之交通必經幹道，毗鄰岡山火車站、捷運岡山站、岡山高醫站、岡山運動中心、岡山行政中心及87期重劃區，堪認系爭房地之市值應遠超過2,000萬元以上。惟訴外人即永慶不動產之房屋仲介粘志明明知其係同時受兩造之委任而代理雙方進行系爭房地之買賣事宜，卻未盡調查之義務，任意援引出處不明且無法查證之房市行情及貸款政策等不實資訊，並輔以其個人純粹之主觀臆測，於遊說被告出售系爭房地時，一再告以房價即將崩盤等情，甚至向被告謊稱「市場預估房貸利率將會調升到3.5%-4%」、「房地產交易將熄火、交易產量將下跌，造成價格下跌10%」等語，可見原告之代理人粘志明提供錯誤資訊，使被告對於系爭房地市場價值判斷之意思表示內容陷於嚴重錯誤，以致該出售價格明顯與市場交易行情有極大落差而有顯失公平之情形，又上開情形已嚴重干擾被告意思表示之自由，足見被告就系爭買賣契約所為之意思表示，係受原告之代理人粘志明施用詐術而為之，被告自得依民法第88條第2項、第92條第1項規定，以被告之民事答辯狀繕本送達原告之日起，撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，本件原告之請求已無理由。退步言，縱認系爭買賣契約未經撤銷，依系爭買賣契約第4條約定，原告僅將簽約金157萬元匯入履約保證專戶，尚有1,413萬元之價金未給付（計算式：314萬元＋1,099萬元＝1,413萬元），依民法第246條第1項前段規定，原告既未先為對待給付，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕先移轉系爭房地所有權予原告。另原告主張被告有遲延給付之違約情事，其得依系爭契約第12條第3項前段約定，請求被告給付買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至賣方給付完全給付時為止云云，惟依系爭買賣契約第12條前後文義，並未明文約定該條之違約金係為「懲罰性違約金」，應認第12條第2項、第3項約定之違約金係屬「損害賠償總額預定性違約金」。又系爭買賣契約第12條第3項之違約金條款可分為「前段」及「後段」以觀，其中「前段」限於「有為給付之主觀意願且給付可能，卻遲延給付」之情形，始有適用餘地，至於賣方已明確表示無續為履約之意思，買方自應僅得依「後段」之約定，於賣方有「毀約不賣或有其他違約情事」時得解除契約，並於解約日起十日內另請求賣方交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償，則被告既已於113年10月間已透過地政士即訴外人蔡秀芳明確告知原告無續為履約之意願，則原告依系爭買賣契約第12條第3項前段規定請求被告按日給付逾期違約金，自屬無據。末以，如認被告應給付遲延給付之違約金與原告，惟原告於113年9月24日將簽約款157萬元匯入履約專戶後，被告隨於同年10月間告知原告拒絕履約，復於同年11月23日親自致電原告表達不願繼續履約之意，則原告至遲於113年11月23日已明確知悉被告拒絕履約之意，足認兩造簽約後至被告首次表示無法履行系爭契約，相距未久，期間社會經濟狀況並無變化，原告即得另覓他筆房地，並未受長時間之延誤，又依系爭買賣契約約定，如係原告違約不買，被告僅得沒收原告所支付之157萬元。然若被告違約，除不得解除契約外，尚須給付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至賣方完全給付止，換言之，若被告不願出售系爭房地，則每日須支付約7,850元之違約金，一年即需支付286萬5,250元（計算式：7,850×365＝2,865,250），顯然已超過原告已支付之157萬元，顯失公平，而原告未能舉證其受有何等損失，依民法第252條規定自應予酌減，以符公允等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第445頁）：㈠兩造於113年9月23日簽訂系爭買賣契約，約定被告將其所有
之系爭房地以1,570萬元出售予原告，並約定系爭房地價金分為3期給付，分別為簽約款157萬元、稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款314萬元，及交屋日期訂於114年3月25日原告應給付尾款1,099萬元後辦理交屋。
㈡原告於113年9月24日已給付10萬元之斡旋金及147萬元，合計157萬元之簽約款匯款至履約保證專戶。
㈢兩造於系爭買賣契約約定仲介粘志明為買賣系爭房地之雙方代理人。
㈣被告迄未依兩造所約定之買賣程序即將系爭房地所需之書狀
及證明文件準備齊全，並蓋妥印鑑章交予地政士，致地政士無法如期完成本件買賣房地完稅事宜㈤原告於113年12月27日寄送存證信函予被告，由被告於113年12月30日收受。
四、本件爭點：㈠粘志明有無詐欺被告之情事？被告是否因此陷於錯誤而訂立
系爭買賣契約，被告得否依第92條第1項規定撤銷其意思表示？㈡被告就系爭買賣契約之意思表示有無錯誤，被告得否依民法
第88條第1、2項規定撤銷其意思表示？㈢原告依民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭房地所有
權移轉登記予原告，有無理由？被告可否依民法第246條第1項規定行使同時履行抗辯權？㈣原告依系爭契約第12條第3項約定，請求被告應給付自113年1
2月31日起至履行第1項聲明之日止，每逾期1日為7,850元違約金，有無理由？違約金之約定是否過高需酌減？
五、本院之判斷：㈠被告不得依民法第92條第1項、民法第88條第1項規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示：
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
而主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決先例意旨參照）。又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，為民法第88條所明揭。而意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責（最高法院110年度台上字第1946號判決要旨參照）。兩造於113年9月23日訂立系爭買賣契約後，被告以粘志明為原告之代理人，提供錯誤交易市場價格，致被告陷於重大錯誤而訂立系爭買賣契約，依民法第88條第1項、第92條第1項規定，以民事答辯狀繕本送達原告之日，撤銷其出賣之意思表示，為原告所否認，依上說明，被告自應就其遭粘志明詐欺及意思表示錯誤負舉證責任。
2.查證人粘志明到庭證稱：當時朋友介紹被告與我簽立專任委託銷售契約書，簽委託書時就有參考附近行情、實價登錄、賣家房子條件等，在簽立系爭買賣契約前，即更早有另外一組客人時，曾書寫如附表所示之內容予被告參考，因為我們要把時事、現況告訴屋主，我參考其他案件、代書告訴我公寓三樓以上銀行就不容易貸款，我是把我的經驗跟當時狀況寫給被告，並參考內政部營建署的資料，包括移轉棟數，大高雄地區、岡山、橋頭等地，甚至有些區域跌幅超過10％等資料及當時的時空背景、實價登錄、行情，有出現貸款減縮等狀況與被告說明，我有跟被告說現在賣房子的時機點不好賣，量縮就會價跌，且當時銀行貸款水位太高開始限縮，計算增值稅給被告看，之後會更不好賣，跟被告估這間房子大約1,450至1,500萬元左右；原簽委託時約定1,600萬為底價，服務費4%，後來被告改成1,650萬元，服務費也是4%，這價格我認為比附近實價登錄高，但還是尊重被告的決定，因為有本件原告這邊的買家，才變更為底價1,540萬元，並改成超出1540萬元部分是服務費，且希望1,540萬不要再扣服務費，這樣被告拿到會更少，後面會記載服務費最高為成交價4%為準，係因若買家願意出價更高，比如1,700萬元，這樣1,700萬扣掉1,540萬會超過成交價4%，這樣會違法，所以才這樣記載；我跟被告說可以考慮不要負物之瑕疵擔保責任，不要押買方貸款但書（比如貸款成數八成買賣契約才有效），這樣比較容易貸款過，交屋時間一般來說是二至三個月，但因為銀行不好貸款，建議有成交的話跟買家要求交屋時間四個月，我已經幫被告設立一個對他較有保障的買賣條件，被告覺得這樣也可以，談到最後是被告可實拿1,540萬，還要扣掉增值稅、代書費用、手續等費用，超過1,540萬才是我們服務費，最後敲定1,570萬，並約下週一簽約。被告當時說他想要退休，他覺得好累，我不瞭解被告當時的經濟狀況，因為他當時在做泡沫紅茶的生意，他有說房子貸款是繳息沒有繳本金，房子貸款是用他女兒去農會申請的貸款。就我所知，被告跟我說他不願意完成本件買賣契約是家裡的因素等語（見本院卷第364至370頁）。
3.準此以觀，粘志明證述其與被告簽立專任委託銷售契約書時，已參考當時系爭房地附近行情、實價登錄及系爭房地本身之條件、房地交易市場之景氣及銀行房貸利率、撥款狀況等，提供被告初步估定之價格，而其書寫予被告參考之附表內容（包含中央銀行調漲存款準備率、限貸令導致資金水位緊縮、房貸利率調升、市場預估交易熄火及房價預估下跌跌幅等語），據粘志明所稱係自房地產分析媒體、內政部營建署移轉棟數等公開資訊及自從事長年房仲業之經驗判斷所得，並非憑空捏造。參以兩造於113年9月23日締約前後，台灣房地產市場確實面臨中央銀行祭出信用管制措施、金融機構放款水位趨緊（即坊間所稱限貸令）等客觀大環境變動，此為當時大眾傳播媒體廣為報導之時事，被告當時如已有意出賣系爭房地及本身亦有繳納系爭房地貸款，應無不知之理，況不動產實際成交價格，每因雙方當事人議價能力及買賣意願強弱、周遭成交情形、總體經濟景氣程度、銀行貸款利息高低、居間仲介者之磋商能力及該不動產本身條件等各種主、客觀因素而有變動，只需價格為買賣雙方所同意即可成交。粘志明本於房屋仲介之專業，將上開市場漲、跌幅預估、資金緊縮及交易現況與自身經驗判斷告知被告，協助被告評估售屋時機及價格，實屬房屋仲介提供諮詢服務之常態，難認有何故意編造虛偽事實，使被告陷於錯誤之詐欺故意。此外，粘志明建議被告免除物之瑕疵擔保責任以降低交易風險，不設買方貸款但書（如貸款成數未達八成則契約無效），以確保契約規避限貸令衝擊，並將交屋時間由一般2至3個月延長為4個月，以因應銀行撥款緩慢之現況，關於委託價格，被告由最初之1,600萬元、1,650萬元，最終因原告出價，兩造各讓一步，敲定以「被告實拿1,540萬元」為基礎（即超過1,540萬元部分始作為服務費，且上限不超過成交價4%以符合法令），並向被告說明房屋交易增值稅及調整上揭系爭房地買賣條件等作為，試圖為被告爭取較有利之售屋條件，並無明顯矇騙或曲解交易市場行情、房貸利率狀況或刻意使被告陷於更不利之出賣條件之情形，則被告辯稱：遭粘志明提供錯誤價格詐欺而陷於錯誤，而撤銷意思表示云云，自無足採。
4.又被告以意思表示錯誤為由，辯稱；誤信粘志明提供不正確之房價漲跌、貸款利率及交易趨勢等資訊云云，惟民法第88條所謂意思表示內容錯誤，係指表意人表示其意思時，其所表示者與其內心欲表示者不一致而言。至於被告抗辯粘志明所告知「未來房價是否必定下跌10%」、「限貸令對房市之衝擊程度」等房屋交易資訊之判斷正確與否，均屬對於未來市場經濟走向之預測、估計，本質上屬於被告決定是否出售房屋之「內心動機」，而非意思表示內容本身之錯誤。再者，系爭房屋屬將近50年之老舊建物，有建物登記公務用謄本在卷可參（見審重訴卷第101頁），被告於締約時考量自身經濟狀況、透露房子貸款目前僅繳利息未繳本金、且向粘志明表示想要退休、覺得好累等個人因素，被告為系爭房地交易時，已為62歲智慮成熟應具有相當社會經驗之成年人，亦未見其有意識不清或精神錯亂之情形下所為出賣系爭房地之決定，兩造磋商至簽立系爭買賣契約，亦非在同日或甚短之時間內完成，被告並無不能謹慎思考或查詢相關資料後再為締約決定之可能，堪認被告應已充分衡量利弊得失，始同意變更底價並簽署買賣契約。又被告既已於契約書上簽名用印，對於成交總價為其所同意之價格（實拿1,540萬元）乙情並無錯誤，而不動產交易價格本即會因屋況、屋齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異，原告究基於何種考量而決定以若干價格願意出售系爭房地，仍屬其內心之動機意思，縱令其當時有錯估系爭房地價值，此動機錯誤亦非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤，否則以後不動產買賣動輒均可以買高、賣低為由撤銷意思表示，將致使不動產交易市場混亂並影響交易安全，被告所為顯係將個人投資判斷之動機風險轉嫁予契約相對人，被告亦不得依民法第88條第1項規定撤銷其意思表示，被告以意思表示錯誤為由，撤銷其所為系爭買賣契約之意思表示，亦屬無據。
5.綜上所述，被告未能舉證證明其於締約時有何遭受粘志明詐欺或其意思表示重大錯誤之法定撤銷事由。被告於本院審理中以民事答辯狀繕本之送達作為撤銷其系爭買賣契約出賣之意思表示，自不生撤銷之效力，原告亦未因被告毀約而解除系爭買賣契約，兩造間之買賣契約仍合法有效存在。被告拒絕依約履行交付房屋及辦理所有權移轉登記，即屬無端拒絕履約，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告履行契約，應屬有據。
㈡原告依民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭房地所有
權移轉登記予原告，有無理由？被告可否依民法第246條第1項規定行使同時履行抗辯權？
1.按債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務；從給付義務，係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務（最高法院101年度台上字第2098號判決意旨參照）。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付。次按同時履行抗辯權，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債權債務，本於同一雙務契約而生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係，又未約定何方有先為給付之義務者，即得為同時履行之抗辯（最高法院85年度台上字第2701號判決意旨參照）。
故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。
2.查系爭買賣契約仍存在且有效，已如前述，被告依約在原告給付買賣價金時，即負有移轉系爭房地所有權予原告之義務，惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。兩造間就系爭房地成立系爭買賣契約，被告之主給付義務為移轉系爭房地所有權及交付系爭房地，原告之主給付義務為給付買賣價金，原告已先給付157萬元至履約保證專戶，尚有完稅款314萬元及尾款1,099萬元共計1,413萬元之價金未給付，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡）。而觀之系爭買賣契約第4條第1項約定，完稅款314萬元，於稅捐機關核發稅單後三日給付，尾款1,099萬元，交屋日期訂於114年3月25日，買方應依約付清尾款，辦理交屋。另註記：「若本案辦理價金履約保證，但買方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，買方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後使辦理代清償及交屋手續」等語，有系爭買賣契約附卷可查（見審重訴卷第15至20頁），是依系爭買賣契約第4項價款給付之約定可知，兩造係約定買方應於給付尾款後，被告辦理交屋，另就特約註記部分，亦強調買方應於產權移轉前，先給付尾款或將不足尾款之差額補足，且系爭買賣契約亦無明文約定賣方即被告具有先行給付之義務，則揆諸上開說明、規定及系爭買賣契約約定，被告就原告請求履行系爭買賣契約所負之移轉系爭房地所有權之給付，以原告尚未給付其餘買賣價金而主張同時履行抗辯權，於法有據，又兩造訂立系爭買賣契約時，已約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，並約定將價金款項匯入履約保證專戶，故被告應於原告給付1,413萬元匯入履約保證專戶之同時，被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房地交付予原告。
㈢原告得依系爭買賣契約第12條第3項約定，請求被告給付違約金：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意旨參照）。
2.系爭買賣契約第12條第3項違約責任約定：「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」、第12條第4項明定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，有系爭買賣契約可憑（見審重訴卷第18頁）。可見如被告違約時，原告除得請求同條第3項之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，系爭買賣契約第12條第3項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。
3.本件被告並無合法事由拒絕履行系爭買賣契約，自屬可歸責於被告之事由而違約，原告未依同條第3項後段行使解除權之情況下，系爭買賣契約仍屬有效存在，被告仍負有履行契約之義務，其拒絕依系爭買賣契約提出系爭房地之相關證明文件以辦理完稅及過戶、交屋之義務，自已該當於該條所定「遲延給付」之要件，與同條項後段「如賣方毀約不賣...買方除得解除本契約外...以為違約損害賠償」係屬買方得選擇解除契約之「解約處罰」屬不同之請求基礎。原告既選擇訴請被告繼續履行契約並請求被告移轉系爭房地之所有權，而未行使解除權，其依據前段約定，請求被告給付自遲延日即113年12月31日（見本院卷第442頁）起至完全給付日止之遲延違約金，於法有據，應予准許。
4.至被告抗辯：被告已明確表示無續為履約之意思，原告自應僅得依「後段」之約定，得解除契約，並請求按被告原所收款項計算之金額賠償原告等語。惟系爭買賣契約第12條第3項後段約定，於賣方即被告毀約不賣時，係買方即原告可選擇解除契約並請求損害賠償之約定，並非指在賣方毀約或債務不履行時，原告即僅得應依本條項約定解除系爭買賣契約，而取得請求被告交付已付價款計算之金額作為違約之賠償。換言之，系爭買賣契約第12條第3項後段之「毀約不賣」並非排除遲延給付所生違約金之事由，原告對於被告違約具有選擇解除契約與否之權限，而原告既選擇維持系爭買賣契約，並請求被告履行契約，被告迄未履行，即處於給付遲延狀態，應依系爭買賣契約第12條第3項前段約定，按日給付違約金至完全履行為止。被告此部分抗辯，難認有理。
5.又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，依職權減至相當之金額。系爭買賣契約第12條第3項前段約定係按「買賣總價款（1,570萬元）」每日千分之0.5計算，換算年利率高達18.25%，被告每日需給付違約金高達7,850元（換算每月逾23萬元），而原告迄今僅支付第一期簽約款157萬元至履約保證專戶，其餘1,413萬元尚未給付，且該項前段約定係以買賣總價作為計算基礎，如原告係依該項後段約定，得隨時選擇解除契約，其得請求返還已付款項157萬元及另可請求同額違約金157萬元，相當於買賣總價之10%，是考量原告所受之實際損害，除因系爭房地未能如期移轉所失之時間利益及財產利益外，主要為該157萬元在履約保證專戶內之不能運用該筆資金之利息損失，以及遲延交屋期間如有因此導致需支出租金之損失等，而原告僅稱：原告因無法過戶受有時間利益之損害等語（見本院卷第38頁、第444頁），未能具體說明其受有何損害，本院審酌上情、被告自113年12月31日至今仍未履行給付之期間及本件係因被告事後反悔即拒不履約之違約情節，認原告請求以買賣總價款按遲延日數千分之0.5計算之違約金尚屬過高，應酌減50%，即應以買賣總價款按遲延日數千分之0.25計算之違約金較為適當。從而，原告請求被告應自113年12月31日起至移轉系爭房地所有權登記予原告之日止，按日給付原告3,925元（1,570萬元×0.00025＝3,925元），為有理由，應予准許。逾此範圍之違約金請求，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第348條第1項及系爭買賣契約之約定，請求被告應於原告給付1,413萬元至履約保證專戶之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並交付系爭房地予原告，另原告請求依系爭買賣契約第12條第3項之約定，被告自113年12月31日起至履行系爭房地所有權移轉登記及交付系爭房地之日止，按日給付原告3,925元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳芸葶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 22 日
書記官 葉憶葇附表：本院卷第51頁
1.6月央行調漲存款準備率，銀行房貸水位下降，房貸佔比37.4%歷年最高。 2.央行限貸令，銀行調降房貸比例上限，目前水位已達29～30%，造成貸款更難貸，有水位的銀行調升利率，目前已經到2.9%以上。 3.新青安已核貸放款約7萬件，最高額度1000萬，寬限期5年，等於銀行在最近4～5年內收不回本金，以後房貸只會更難貸。 4.市場預估房貸利率將會調升到3.5%~4%，房地產交易將熄火，交易量將下跌，造成價格下跌→10%。 5.央行限縮資金，小型建商融資不易，掀起拋售與倒閉潮。