臺灣橋頭地方法院民事判決115年度簡字第4號原 告 周美秀訴訟代理人 張景堯律師被 告 董欣愉訴訟代理人 康鈺靈律師
康琪靈律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國115年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴金額為新台幣（下同）728,950元，前經減縮為50萬元（見115年度簡字第4號卷，下稱簡卷，第163頁），經本院於民國115年4月7日裁定改依簡易程序審理（見簡卷第179頁），後擴張金額為890,253元（見簡卷第197頁），被告不抗辯而為本案之言詞辯論（見簡卷第206頁），視為已有適用簡易程序之合意，先予敘明。
二、原告主張：㈠原告於113年5月9日經由訴外人海富不動產有限公司（下稱海
富公司）仲介，向被告購買坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地及其上同段274建號建物（門牌號碼高雄山大社區中華路14巷20之1號房屋，下稱系爭房屋），約定總價金14,700,000元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第9條擔保責任第5項約定：「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜…滲漏水…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」，是被告應擔保交付系爭房屋時，無滅失或減少其價值、通常或預定效用之瑕疵。又依系爭契約第15條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分…」，則標的物現況說明書為契約之一部分，而標的物現況說明書第10項勾選「本標的現況無裝潢或大型傢俱遮蔽致無法確認部分屋況」。原告於購屋過程中，曾會同海富公司人員看屋，陽台天花板於出售時即設有裝飾隔層，無任何漏水瑕疵。原告已如數支付價金給被告，並給付仲介費294,000元，於113年7月12日點交房屋日，被告亦已辦理所有權移轉登記。
㈡然原告入住後，於113年10月3日適逢山陀兒颱風下雨，發現2
、3樓陽台裝飾隔層內有滲漏水，並滲入各樓層室內牆壁、3樓落地門窗框到地情形。原告旋以電話通知被告及海富公司營業員即訴外人潘坤政委請訴外人尹丰工程行鄭元銘前往察看3樓落地門窗框處。經原告拆除原有陽台天花板裝飾隔層後，始發現陽台天花板有「電線管路鑽孔致滲漏水」，可見上開瑕疵應係交屋前即已存在，然屬不能以肉眼一望即知之瑕疵，上開標的物現況說明書第10項勾選不實。被告就此具有過失，且缺少被告保證之品質，原告得請求被告負債務不履行之損害賠償責任。系爭房屋係被告整棟翻修後出售予原告，並非未經整修之房屋，衡情原告不可能接受諸多漏水瑕疵而同意免除物之瑕疵擔保責任。兩造於113年4月26日已合意總價金14,700,000元，並無合意免除物之瑕疵擔保責任。
㈢經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果，可知2樓共
同壁受損位置有以經摻合早強促進劑之水泥砂漿填補牆面不平處，推斷被告整修房屋時遭遇因潮濕而難以著漆之問題。
由此可見被告早知漏水瑕疵存在，屬於交屋前存在之瑕疵。又經鑑定結果，鄰居屋頂漏水導致系爭房屋2、3樓牆面滲水，修復系爭房屋2、3樓陽台天花板裝飾隔層部分之合理費用需9,479元；且假設鄰屋屋頂已修復，則系爭房屋修復費需49,700元；又系爭房屋漏水修復所需費用為891,074元。上開金額共計890,253元，以此作為請求被告給付之金額。
㈣爰依民法第354條第1項前段、第359條、第360條、第179條規
定，提起本件訴訟，擇一有理由請求法院判決准許等語。並聲明：⒈被告應給付原告890,253元，及其中728,950元自114年4月26日起，及161,303元自民事準備二暨聲明變更狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭房屋2、3樓陽台天花板之滲漏水現象，係因鄰房屋頂所
致，與房屋內電源線出口之鑽孔無涉，並非系爭房屋本身有何漏水瑕疵，亦非交屋時發生之問題。原告自承會同海富公司人員共同看屋時，無任何漏水瑕疵，漏水係山陀兒颱風後才出現，故被告不負瑕疵擔保責任。且山陀兒颱風從高雄登陸，帶來破歷史紀錄等級狂風暴雨，全高雄諸多建築物均禁不起該歷史等級颱風，則屋齡40餘年之系爭房屋出現原告所稱裝飾隔層、落地門窗框毀損，亦屬正常。
㈡被告於簽訂系爭契約時，言明有滲、漏水情形，並於標的物
現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水」及「是否曾在最近一年內修復壁癌、水痕、滲漏水」，均勾選「是」，用以表示全屋均可能有漏水情形。且被告與原告簽立「增補特約」，約定原議定成交價1,600萬元，被告同意減價130萬元，原告同意免除被告物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況問題，皆由原告自行負責，概與被告無涉。若特約內容僅及於一樓與隔壁共用壁下方壁癌情況，修繕根本不需高達130萬元。是以，被告已盡告知義務，兩造間亦以特約排除被告之瑕疵擔保責任。㈢系爭房屋漏水原因為鄰房問題，原告應請鄰房所有人修繕並
負擔費用，原告無須支出維修費，不應請求被告給付。又鑑定報告並未計算折舊，原告依鑑定報告認為之修復費用作為請求賠償之金額，仍有違誤等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免假執行。
四、兩造不爭執事項（見簡卷第24、207頁）：㈠原告於113年5月9日經由海富公司仲介與被告簽訂系爭契約，購買系爭房地。
㈡原告已將價金如數支付被告，並給付仲介費294,000元，於113年7月12日交屋，並已辦畢所有權移轉登記。
㈢原告於購屋過程中，曾會同海富公司之人員共同看過系爭房屋。
㈣標的物現況說明書第12項「建物現況是否有壁癌、水痕、滲
漏水」勾選「是」；及「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」，勾選「是」。
㈤不動產買賣契約書增補特約約定兩造原議定之成交價1,600
萬元，被告同意減價130萬元，原告同意免除被告之物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由原告自行負責，概與被告無涉等語。
㈥原告入住後，於113年10月3日山陀兒颱風下雨時，發現系爭
房屋2、3樓陽台之「裝飾隔層內有滲漏水」至室內牆壁、3樓落地門窗框情形。
㈦原告以電話通知海富公司營業員潘坤政，委請訴外人尹丰工程行鄭元銘前來察看。
㈧原告委請冠臻企業有限公司估價維修需費728,950元，原告尚未實際支出維修費。
㈨社團法人高雄市建築師公會鑑定報告書鑑定結論認為漏水位置與建議修繕之金額。
五、本件爭點（見簡卷第206頁）：㈠系爭房屋於交屋時是否已存在原告無法得知之「鄰居屋頂漏
水致系爭房屋2、3樓牆面滲水」之瑕疵？㈡被告是否故意不告知原告瑕疵？㈢兩造間是否已以特約排除被告之瑕疵擔保責任？㈣原告依民法第359條、第360條、第179條規定，擇一有理由，
請求被告給付原告890,253元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠相關法律規定及見解：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條、第355條第1項、第359條、第360條、第366條分別定有明文。
⒉所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度台上字第2214號判決參照）。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號判決參照）。
若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效（民法第366條之立法理由參照）。又解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。
⒊又按依不當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院83年度台上字第3034號判決參照）。
⒋復按除當事人另有約定外，依此規定請求減少價金之數額，
法院應循客觀公平標準認定。綜合該條之立法目的，在於兼顧買賣雙方之利益與損失，當事人於締約所協商之價格，能於減價時按比例保留（最高法院114年度台上字第1543號判決參照）。買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院110年度台上字第3191號判決參照）。
⒌準此，本件應逐一探究「鄰居屋頂漏水致系爭房屋2、3樓牆
面滲水」是否為瑕疵、原告是否無法得知、被告是否故意不告知原告此一瑕疵、兩造間是否已以特約排除被告之瑕疵擔保責任、被告是否應返還價金，以審認原告主張有無理由。如原告主張有理由，始得就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值，按比例計算應減少之數額。
㈡系爭房屋於交屋時已存在原告無法得知之「鄰居屋頂漏水致
系爭房屋2、3樓牆面滲水」之瑕疵，然被告非故意不告知瑕疵：
⒈本院將系爭房屋2、3樓陽台天花板之照片、牆壁油漆因滲漏水導致油漆剝落之照片（見114年度審訴字第296號卷，下稱審訴卷，第39至51頁）等卷證，囑託社團法人高雄市建築師公會到場鑑定隔層內之電線管路是否有因鑽孔導致滲漏水之事實存在、原因，與是否會導致原告買受交屋時無法判斷隔層內有無滲漏水情形，及「頂樓防水工程」、「頂樓泥作工程」、「室內油漆」、「雜項」等工程之必要性與合理修復費用。經該會建築師出具鑑定意見，認為鑽孔為改建房屋時，陽台增設燈具所必需，不應將樓板出線口視為房屋瑕疵，且與牆壁油漆剝落等損害間無因果關係；及經建築師檢視原告拆開自行以矽酸鈣板封板之2樓共同壁（見簡卷第126頁），及檢視整體屋面防水狀況、3樓整層天花板及屋頂地磚，未發現有足以發生原告所稱2、3樓陽台裝飾隔層內滲漏水瑕疵（見簡卷第128頁），分析認為系爭房屋漏水原因為鄰房屋頂採光天窗防水不良及原屋面防水層嚴重破損，即「鄰居屋頂漏水致系爭房屋2、3樓牆面滲水」，與建議修繕系爭房屋之金額等情（見簡卷第84至87頁），為兩造所不爭執（見簡卷第207頁），復有滲漏水原因說明示意圖可考（見簡卷第135頁），堪信為真，此等鑑定意見係建築師實地檢視系爭房屋狀況後，依其特別知識、經驗所為判斷，誠屬可信，足見系爭房地本身並無導致滲漏水之瑕疵，其漏水係因鄰房屋頂漏水所致。
⒉系爭房屋會漏水之情形雖非本身屋損導致，然仍使系爭房屋
不具完全阻隔水氣滲漏之效用，且建築師亦認為2樓共同壁受損位置有以經摻合早強促進劑之水泥砂漿填補牆面不平處，可推斷被告整修房屋時遭遇因潮濕而難以著漆之問題乙情（見簡卷第126頁），足見此項瑕疵係屬交屋時已存在之瑕疵，揆諸前揭說明，系爭房屋仍屬具有物之瑕疵。然該等事實僅能證明漏水現象存在，不足以認定被告知悉漏水原因為何。原告亦自承交屋後，適逢山陀兒颱風下雨，始發現陽台天花板裝飾隔層滲漏水乙情（見審訴卷第11頁），復有山陀兒颱風帶來17級陣風、豪雨之新聞報導可考（見審訴卷第79至84頁）。經本院囑託建築師公會鑑定，經指派具有專業知識、經驗之建築師到場檢視、分析，始知漏水原因。而被告填具之標的物現況說明書第12項「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」，勾選「是」（見審訴卷第32頁），均能證明被告有如實告知原告系爭房屋會漏水情事，自難謂被告係故意不告知瑕疵。被告辯稱不知漏水原因為何等語，應屬可採。是以，「鄰居屋頂漏水致系爭房屋2、3樓牆面滲水」之瑕疵為原告於交屋時無法得知，被告亦非故意不告知瑕疵，均堪認定。
㈢兩造間已以特約排除被告之瑕疵擔保責任，原告不得請求被告給付：
⒈查兩造於113年4月26日簽立之買賣定金收據上，第11條特約
條款欄內，以手寫方式記載：「屋主提供所知資訊給仲介公司處理相關路權問題，如仲介無法處理，由買方自行處理。現況交屋，不負瑕疵擔保」等語（見簡卷第266頁），可見兩造間約定被告不負瑕疵擔保責任。又被告早於113年3月19日填具之標的物現況說明書第12項「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」，均勾選「是」，有標的物現況說明書可考（見審訴卷第31至32頁），可見原告於締約前已知系爭房屋最近仍有漏水問題，且衡情得預見購入後可能發生漏水情形。而113年5月9日簽立之不動產買賣契約書增補特約，約定兩造原議定之成交價1,600萬元，被告同意減價130萬元，並再次明確記載「原告同意免除被告之物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由原告自行負責，概與被告無涉」等語，亦為兩造所不爭執（見簡卷第24頁），復有系爭契約之增補特約可考（見審訴卷第28頁），從其前後緊接之文義觀之，有以減價130萬元作為免除物之瑕疵擔保責任之對價，堪以認定。兩造間簽立系爭契約與增補特約之日期均為113年5月9日（見審訴卷第22、28頁），又將減價之金額與免除物之瑕疵擔保責任之約定明載於增補特約上，可見兩造係於當日達成價金與免除瑕疵擔保責任之合意甚明。原告事後否認免除被告之物之瑕疵擔保責任，以其係向被告購買經被告翻修之系爭房屋，不可能接受漏水瑕疵云云（見簡卷第278頁），委無可採。
⒉復據證人陳維倫結稱：伊係永義房屋加盟店之海富公司負責
人，本件買方即原告發現一樓跟共用壁有壁癌，賣方即被告就說那就折多一點，如果之後有發現已知未知滲漏水部分，買方就自行處理，整棟房屋不負瑕疵擔保責任，不是只限於一樓跟共用壁，一般如果知道哪邊有滲漏水會再寫，例如知道一樓就會寫一樓，因為一定會有屋主不清楚的地方，所以就會協議整棟，但重大瑕疵例如凶宅、海砂屋就不能簽署，本件賣方折了一百多萬而且已經過2年，坦白講已經忘記當初內容，但以白紙黑字來看折一百多萬一定係整棟滲漏水瑕疵擔保免除，伊已沒印象開價、還價多少錢，依照買賣契約成交價1470萬元，係於113年5月9日，在海富公司內達成協議簽約等語（見簡卷第207至220頁）。核與證人潘坤政結稱：伊係本件買方之專員、賣方之共同承辦，被告當初開價1,680萬元，最後成交1,470萬元，在藍田路1212號公司裡面簽約，買賣定金收據第1頁第11條記載屋主提供所知資訊給仲介公司處理相關路權問題，如仲介無法處理由買方自行處理，係因系爭透天房屋前面馬路持有一半，另一半是另外一戶的，但因為該第三人有放置物品不給所有人使用，伊等人去拜訪該地主多次，送禮示好，對方有收一些禮物但沒全收，但沒有完全處理好，有鑑界請他退縮到界線外，這個問題應該是到買賣定金收據第11條特約條款記載「由買方自行處理」這裡，「由買方自行處理」之文字與後面記載「現況交屋不負瑕疵擔保責任」看起來不像同一人寫的，但應該是同一時間寫的，不記得誰寫的；又當初去看系爭房屋就有發現一樓與隔壁共同壁有壁癌，以及維修孔、開關、電箱蓋等都還沒附，當時沒有看到2、3樓牆面有壁癌，兩造於113年4月26日說好價金，賣方說要延後簽約，改時間至113年5月9日簽約，增補特約一樓共用壁壁癌是賣方有修理過後不知為何無法完全復原，已經有跟買方溝通，因此於113年5月9日簽約才有增補特約，按字面若日後發現買賣標的有滲漏瑕疵，皆由買方負責，概與賣方無涉，正常來說代書在簽約前會把文字唸一次確認，通常代書會將較難理解部分白話解釋，伊不記得113年4月26日簽立買賣定金收據時雙方有無討論房屋有漏水等瑕疵減價問題，但通常買賣案件價格協商部分都會有條件式減價，例如對屋況或其他情形買賣雙方議價，不太會有叫賣方減價就減價的情況發生，共同壁有壁癌之原因一開始懷疑係隔壁滲漏水，後來賣方施工廠商有跟伊解釋是建築材料關係產生白樺等語（見簡卷第240至247頁），相符無訛。由從事房仲業，分別為本件買賣之房仲店長、買方專員證述，可見兩造已就免除瑕疵擔保責任達成折價之約定，乃簽立增補特約，是上開減價130萬元之約定，並非僅係討價還價之過程。且如僅係還價金額，尚無須記載於增補特約內。又該筆金額130萬元甚高，甚至遠逾鑑定報告認為修繕鄰房所需費用，是應解為免除瑕疵擔保責任之對價，較符合交易習慣及誠信原則，是認兩造已有以特約免除被告之瑕疵擔保責任，較為合理。況且，系爭房屋前方路權問題並非房屋本身，亦無瑕疵擔保之問題，益徵買賣定金收據第11條特約條款後段所謂「現況交屋，不負瑕疵擔保」，應有包括系爭房屋漏水之情形。至於原告提出其配偶即訴外人林義雄於115年5月7日，與證人潘坤政間對話錄音暨譯文，僅能證明林義雄於本件訴訟中，向潘坤政表示原告一方認為130萬元係砍價，而與被告認知不同乙情，然不能取代兩造於113年5月9日所達成之合意。從而，被告辯稱已依特約免除瑕疵擔保責任等語，應屬可採。原告否認於113年4月26日簽立之買賣定金收據、113年5月9日簽立之增補特約有免除物之瑕疵擔保責任，及主張減價130萬元係買賣雙方之議價、買方對賣方出價之還價，並非用於免除瑕疵擔保責任云云（見簡卷第207頁），均無可採。
⒊被告既非故意不告知系爭房屋會因鄰房問題導致系爭房屋漏
水之瑕疵，亦無保證系爭房屋不漏水，而兩造已以特約免除被告之瑕疵擔保責任，揆諸前揭說明，原告自不得再向被告請求負物之瑕疵擔保責任。況原告逕將鑑定報告認為之修復合理費用之金額作為請求減少價金之金額，洵屬無據。被告亦無保證不漏水，原告自不得請求被告負債務不履行之損害賠償責任。原告依民法第354條第1項前段、第359條規定請求減少價金，與依民法第360條規定請求損害賠償，及依民法第179條規定請求返還價金（金額如鑑定報告認為之修復費用）云云（見簡卷第198至199、207頁），均不應准許。
七、綜上所述，原告主張向被告購買坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地及其上同段274建號建物（門牌號碼高雄山大社區中華路14巷20之1號房屋）後，發現被告故意不告知漏水瑕疵，而依民法第354條第1項前段、第359條、第360條、第179條規定，請求被告給付890,253元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證，經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
書記官 童郁惠