臺灣橋頭地方法院民事裁定115年度執事聲字第20號異 議 人 羅同成相 對 人 陳崑山上列當事人間遷讓房屋等強制執行事件，異議人對於民國115年3月10日本院民事執行處司法事務官所為114年度司執字第86220號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。異議費用由相對人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項規定甚明。經查，本院司法事務官於民國115年3月10日作成114年度司執字第86220號裁定（下稱原裁定），於115年3月16日送達異議人，異議人於115年3月18日具狀聲明異議，有原裁定、送達證書及民事聲明異議狀本院收文章戳在卷可稽，並經本院司法事務官認為異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，合先敘明。
二、異議意旨略以：相對人前與第三人張蘭玉簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），並經臺灣高雄地方法院所屬民間公證人作成111年度雄院民公鳳字第759號公證書（下稱系爭公證書），由相對人向張蘭玉承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國111年8月1日起至114年7月31日止，相對人並應於每月1日前給付租金新臺幣(下同)2萬元。嗣張蘭玉於111年11月間將系爭房屋出售予異議人，並由異議人承受系爭租約，故依公證法第13條第2項規定，系爭公證書對於異議人亦有效力。詎相對人未依約向異議人給付自114年1月起迄今之租金，且於系爭租約租期屆滿未續租之情況下，相對人拒將系爭房屋返還予異議人，異議人自得依系爭公證書，逕對相對人聲請強制執行。原裁定以相對人否認異議人為系爭房屋所有權人等為由，駁回異議人強制執行之聲請，惟異議人前已於民事強制執行聲請狀中提出系爭房屋第一類土地及建物謄本、租賃權移轉同意書，及高雄市稅捐稽徵處113年房屋稅繳款書等，形式上足證異議人現確實為系爭房屋之所有權人。再由異議人傳送予相對人促其交納租金之簡訊內容及系爭房屋於111年11月24日移轉為異議人所有後，相對人自111年12月1日起即將每月租金轉匯入異議人之永豐銀行北高雄分行帳戶內等情以觀，形式上亦可證張蘭玉與異議人間就系爭房屋之所有權及租賃權移轉事宜，均已合法通知相對人，相對人並對此知之甚明，始可能如數給付租金予異議人達二年之久，故本件異議人聲請強制執行，請求相對人返還租賃房屋，自屬有據。原裁定駁回異議人強制執行之聲請，容有未洽，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按強制執行，得依公證法規定得為強制執行之公證書為之；當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：㈠以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者；㈡以給付特定之動產為標的者；㈢租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者；㈣租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，強制執行法第4條第1項第4款、公證法第13條第1、2項、民法第425條分別定有明文。所謂「就該法律行為，為當事人之繼受人」，應指繼受公證法律行為之權利人或義務人而言；所謂「為當事人或其繼受人占有請求標的物者」，應指為當事人或其繼受人之利益而占有者而言。依民法第425條買賣不破租賃之規定，出租人將租賃物所有權讓與第三人，即發生法定之契約承擔，受讓人依法自動取代出租人地位，承擔原來租賃契約之權利義務，如原租賃契約之公證書載明應逕受強制執行，該受讓人自得依該公證書執行。
四、經查：㈠異議人持系爭公證書為執行名義，向臺灣高雄地方法院（下
稱雄院）聲請相對人應自系爭房屋遷出，將房屋交付予異議人，經雄院以114年度司執字第122661號執行案件受理，嗣經雄院裁定移送管轄至本院，經本院民事執行處以114年度司執字第86220號執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，嗣本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議人強制執行之聲請等情，業經本院調取雄院執行事件及系爭執行事件卷宗核閱屬實。
㈡第三人張蘭玉於111年8月1日將系爭房屋出租予相對人，租期
自111年8月1日至114年7月31日，並經公證人做成系爭公證書，載明「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還押租金，如不履行時，均應逕受強制執行」。嗣異議人於111年11月17日以買賣為原因登記取得系爭房屋及坐落土地之所有權，張蘭玉並與異議人簽立租賃權移轉同意書，相對人即自111年12月1日起即每月匯款租金2萬元至異議人帳戶，異議人並於相對人遲繳租金後有傳送訊息予相對人催繳114年1、2月份租金乙情，有系爭公證書、土地及建物登記第一類謄本、房屋稅繳款書、催告相對人繳納租金之對話紀錄、租賃權移轉同意書、異議人存摺交易明細附卷可佐，另由另案偵查訊問筆錄可見相對人自承異議人為系爭房屋所有權人，異議人為其房東等語，亦有訊問筆錄可參，則依卷存證據資料予以形式上調查，異議人取得租賃物所有權後，依法自動取代原出租人張蘭玉地位，承擔原來租賃契約之權利義務，依公證法第13條第2項規定，自為系爭公證書效力所及之人，如原租賃契約之公證書載明應逕受強制執行，該受讓人自得依該公證書執行。從而，異議人持系爭公證書所為返還系爭房屋強制執行之聲請，自無不許之理。原裁定駁回異議人強制執行之聲請，於法尚有未合。異議意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，非無理由，應由本院廢棄原裁定，並由本院司法事務官另為適法之處理。
五、據上論結，本件異議為有理由，裁定如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
書記官 林孟嫺