臺灣橋頭地方法院民事判決115年度訴字第305號原 告 廖慎行
鐘文偉鐘文彬鐘文正共 同訴訟代理人 尤中瑛律師被 告 黃義文訴訟代理人 陳明瑾律師
陳樹村律師上列當事人間租佃爭議事件，本院民國115年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地（下合稱系爭土地）為原告4人共有，兩造成立耕地三七五租佃法律關係，租約編號為仁灣字第111號（下稱系爭租約）。依系爭租約第4點約定，承租人即被告無論是以實物或現金繳納地租，承租人每年應分旱季、晚季二期，如期繳納地租。被告於民國114年3月18日以葫蘆墩郵局第18號存證信函自陳，因無法連絡原告，請原告前往其住所收取111年至113年地租。
而系爭租約係約定地租每年分二期繳納，並未約定3年支付一次地租，足見被告確實已有3年未繳地租之情事。再者，被告至少於113年1月29日起迄114年6月5日止，非因不可抗力繼續1年不為耕作，致系爭土地逾50公分雜草叢生及垃圾散置，致高雄市政府環境保護局限期令原告改善。被告上開行為業已符合耕地三七五減租條例第1項第3款「地租積欠達兩年之總額時」、第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之規定，原告遂於114年4月11日以高雄地方法院郵局第0412號存證信函以被告有前開事由為由，終止兩造間系爭租約關係，並於114年9月18日在高雄市仁武區公所耕地租佃委員會調解不成立、114年11月20日在高雄市政府耕地租佃委員會進行調處未果。爰依民法第767條、耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定提起本訴等語。並聲明：㈠請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約之租佃關係不存在。㈡被告應將系爭土地返還予原告。
二、被告則以：
㈠、被告自繼受系爭租約時起，即持續利用系爭土地從事農耕，原告雖空言被告至少於113年1月29日起迄114年6月5日止，非因不可抗力繼續1年不為耕作，然被告實於上開期間利用系爭土地種植玉米等作物，且參酌被證2所示系爭土地之現況照片，顯見被告種植之作物生長狀況良好，足徵被告並無任何未為耕作之情事。再者，被告除親力親為於系爭土地從事農耕外，每逢假日及寒暑假，均偕同配偶及○○至系爭土地清除雜草並整理耕作環境，希冀種植之作物可充分吸收土地養分，以利作物生長茁壯，此亦有被證3所示被告配偶於上開期間以社群軟體臉書發布之貼文可證，揆諸臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第242號、最高法院110年度台上字第1571號、最高法院106年度台上字第2427號、最高法院97年度台上字第254號民事判決意旨，若承租人有翻耕、整理土地之行為，自不得謂有非自任耕作之情，堪認被告所為除草、整理土地之舉，係出於利用系爭土地為農業使用之目的。尤有甚者，雖系爭土地屬旱田而灌溉不易，又因本身地力不足，導致作物未能密集種植，惟被告仍致力從事耕作，盡可能使系爭土地達成最大利用，參酌被證4所示系爭土地之Google街景圖資料，更可見被告使用割草機整理土地之身影，足見被告致力維護系爭土地最佳種植狀態，營造整潔之耕作環境，自難謂被告有何不為耕作之情事。另觀諸原告提出之原證5所示系爭土地112年4月4日航照圖，明顯可見被告為種植作物而於系爭土地開闢之溝壑及種植區，並呈現整齊之平行狀排列，土地利用狀況堪認井然有序，倘若被告未有耕作之事實，又如何使系爭土地呈現如此地貌？準此，被告就系爭土地並無1年以上不為耕作情事，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，於法無據。
㈡、系爭租約就地租部分，雖載有每年分兩期繳納等文字，惟兩造就租金之繳納另有約定以每3年支付一次，此有被證5所示原告鍾文偉簽署之100年至103年、104年至106年、108年至110年租金收據可證。再者，揆諸司法院大法官釋字第561號解釋意旨，縱三七五租約之承租人存在積欠地租達兩年總額之情事，出租人仍應踐行民法第440條第1項規定之催告程序，定相當期限催告承租人支付租金，倘若承租人經催告後，逾相當期限仍未繳納地租，出租人始得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租約。基此，兩造就系爭土地之租金，姑不論係每年分兩期繳納，或另有約定每3年支付一次，然參諸前揭司法院大法官解釋意旨，縱被告存在積欠地租情事（假設語氣，被告仍否認），原告仍應先定相當期限，催告被告繳納積欠之租金，倘被告逾期仍不繳納，原告始得終止租約。經檢視原證7所示原告寄發之高雄地方法院郵局114年度第412號存證信函，其上僅稱：「台端自承迄今未繳納租金已達三年……符合終止租約之要件，爰以此存證信函代表全體出租人為終止租約之意思表示，特此通知。」等語，足徵原告並未依民法第440條第1項規定，先定相當期限催告被告繳納租金，是以原告自不得逕依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約等語置辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
㈠、兩造間就高雄市○○區○○段00○00地號土地成立耕地三七五租約（租約編號為仁灣字第111號），經登記在案。並有土地謄本、系爭租約抄本在卷可稽（卷一第137-146頁）。
㈡、原告以被告非因不可抗力繼續一年不為耕作為由終止系爭租約，並依法申請調處，高雄市政府耕地租佃委員會認調處不成立，原告起訴為合法。並有114年第2次會議第1案調處程序筆錄在卷可稽（卷一第11-92頁）。
四、本件爭點：
㈠、原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款終止系爭租約，是否合法？
㈡、原告請求確認兩造間就系爭土地之租佃關係不存在，並請求被告將系爭土地返還予原告，有無理由？
五、本院論斷：
㈠、被告自繼受系爭租約時起，即持續利用系爭土地從事農耕，種植玉米等作物，且每逢假日及寒暑假，均偕同配偶及○○至系爭土地清除雜草並整理耕作環境，有被告出之土地現況照片、社群軟體臉書發布之貼文、系爭土地之Google街景圖資料、112年4月4日航照圖在卷可稽，足認被告確有有翻耕、整理土地之行為，自不得謂有非自任耕作之情形，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，於法無據。
㈡、系爭租約就地租部分，雖載有每年分兩期繳納等文字，惟兩造就租金之繳納另有約定以每3年支付一次，此有被證5所示原告鍾文偉簽署之100年至103年、104年至106年、108年至110年租金收據可證。再者，揆諸司法院大法官釋字第561號解釋意旨，縱三七五租約之承租人存在積欠地租達兩年總額之情事，出租人仍應踐行民法第440條第1項規定之催告程序，定相當期限催告承租人支付租金，倘若承租人經催告後，逾相當期限仍未繳納地租，出租人始得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租約。基此，兩造就系爭土地之租金，姑不論係每年分兩期繳納，或另有約定每3年支付一次，然參諸前揭司法院大法官解釋意旨，縱被告存在積欠地租情事，原告仍應先定相當期限，催告被告繳納積欠之租金，倘被告逾期仍不繳納，原告始得終止租約。經查，依原證7原告寄發之高雄地方法院郵局114年度第412號存證信函，其上僅稱：「台端自承迄今未繳納租金已達三年……符合終止租約之要件，爰以此存證信函代表全體出租人為終止租約之意思表示，特此通知。」等語，足徵原告並未依民法第440條第1項規定，先定相當期限催告被告繳納租金，原告自不得逕依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約。
六、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 賴朱梅