臺灣橋頭地方法院民事判決115年度訴字第429號原 告 陳國松
蔡余初美余品霖共 同訴訟代理人 郭憲彰律師被 告 陳蕬瑈上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋之一、二層、地下室及同巷十三號房屋之一層返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬叁仟伍佰元，及自民國一百一十五年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百一十五年二月七日起至返還前項房屋之日止，按日給付原告新臺幣伍佰元，及每日給付部分各自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之七二五，餘由原告各負擔三分之一。
本判決第二項前段，於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬叁仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項後段於每日給付到期後，原告就各日已到期之給付以新臺幣壹佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以每日新臺幣伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告(以下就全體原告合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)前與訴外人張洪發共有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（即同區莒光段二小段1485建號建物）、同巷13號房屋（即同區莒光段二小段1492建號建物）（下合稱系爭建物）。原告及張洪發與被告於民國110年3 月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證，約定由原告及張洪發將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號1、2層及地下層、同巷13號房屋1層（下合稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自110年11月17日起至116年11月16日止，共6 年，每月租金新臺幣(下同)9萬元，租金應於每月17日前繳納，被告於訂約時已繳納押租金30萬元。嗣張洪發於111年4月7日將其所有系爭建物之應有部分因贈與移轉登記予余品霖，張洪發已非系爭建物之共有人，由原即為出租人之一之余品霖承受張洪發之承租人地位。被告自111年6月起未按時如數繳納租金，累計至113年11月8日止，被告積欠之租金已達8個月。兩造及原告訴訟代理人於114年4月25日會同在陳國松住處商議系爭租約及租金之解決方式，原告當場向被告表示終止系爭租約，請被告搬遷，及應即給付未償租金14個月，惟被告迄今仍未搬遷，爰依系爭租約第11條約定、民法第455條前段、第767條第1項規定，請求本院擇一判決被告應將系爭房屋返還原告。依系爭租約第13條約定，系爭租約中途終止時，被告應即搬遷，如有遲延，每逾限1日，應給付原告5,000元違約金，原告自得依上揭約定，請求被告自系爭租約終止翌日即114年4月26日起，按日給付違約金5,000元等語，求為判決：㈠被告應將系爭房屋返還原告；㈡被告應自114年4月26日起，按日給付原告5,000元，及自起訴狀繕本送達之日起，按年息5％計算之利息；㈢第二項之請求，原告等願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執事項：㈠系爭建物原為原告與張洪發共有，張洪發於111年4月7日將
其應有部分因贈與移轉登記予余品霖，系爭建物自斯時起屬原告共有。
㈡原告及張洪發與被告於110年3 月25日簽訂系爭租約（審訴
卷第11至15頁），約定由原告及張洪發將系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年11月17日起至116年11月16日止，共6年，每月租金9萬元，租金應於每月17日前繳納，由被告在租賃物所在地以現金交付原告及張洪發。被告於訂約時，已繳付押租金（或擔保金）30萬元。
㈢張洪發於111年4月7日將其所有系爭建物之應有部分所有權
移轉登記予余品霖時，張洪發就系爭租約之出租人地位由余品霖承受，張洪發已非出租人。
㈣被告自111年6月起未按時如數繳納租金，期間被告會不時
清償部分租金，迄至原告114年4月25日向被告表示終止租約時已積欠120多萬元之租金。
㈤原告於114年4月25日在陳國松家中對被告表示終止系爭租約。
㈥被告現仍占用系爭房屋。
㈦上開事實，有系爭租約、公證書、系爭建物登記公務用謄
本及異動索引、原告訴訟代理人與被告間LINE對話紀錄及系爭房屋外觀照片在卷可稽（審訴卷第11至21、83至101頁、本院卷第23至63頁)，自堪予認定。
四、爭執事項：㈠系爭租約是否合法終止？原告依系爭租約第11條約定、民
法第455條前段、第767條第1項規定，擇一請求被告返還系爭房屋予原告，有無理由？㈡原告依系爭租約第13條約定，請求被告自114年4月26日起
至返還系爭房屋之日止，按日給付違約金5,000元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭租約是否合法終止？原告依系爭租約第11條、民法第4
55條前段、第767條第1項規定，擇一請求被告返還系爭房屋予原告，有無理由？⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款規定明確。
⒉系爭租約約定租賃期間自110年11月17日起至116年11月1
6日止，共6年，每月租金9萬元，租金應於每月17日前繳納；被告於訂約時，已繳付押租金（或擔保金）30萬元等情，有系爭租約在卷足憑（審訴卷第11至15頁）。
原告主張被告自111年6月起未按時、如數繳納租金，被告其間雖不時清償部分租金，迄至114年4月25日止，累計積欠租金120多萬元一節，業據提出原告與被告間LINE對話紀錄為證，原告訴訟代理人於114年5月16日向被告表示積欠租金126萬元，被告就該等租金金額未表示異議，而於114年5月22日表示希望分期3個月清償等語(本院卷第25、31頁)，堪認被告在114年4月25日當日，包含應繳納至115年5月16日止之租金在內，所積欠租金數額已達126萬元。又被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項之規定，視同自認，是原告主張被告自111年6月起即有欠租情事，至114年4月25日止，被告欠租已達2個月以上租額等情，應為可採。從而，原告於114年4月25日當面向被告為終止系爭租約之意思表示，兩造之系爭租約租賃關係於該日合法終止，堪予認定。系爭租約既經終止，被告已無占用系爭房屋之合法權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，為有理由。本院已依民法第767條第1項規定准許原告此部分請求，自無庸再審究系爭租約第11條約定及民法第455條前段規定。
㈡原告依系爭租約第13條約定，請求被告自114年4月26日起
至返還系爭房屋之日止，按日給付違約金5,000元，有無理由？⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，
民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明。
⒉經查，系爭租約第11條約定：「乙方（即被告）積欠租
金達兩個月以上，或違反本特約事項第壹項至第伍項規定之壹者，甲方(即原告)得終止租約收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議。」，第13條約定：「租期屆滿或中途終止租約者，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台幣5,000元之違約金。」(審訴卷第13頁)，可見除系爭租約第13條約定之違約金外，原告如有損害，依第11條約定，亦得請求損害賠償，是系爭租約第13條所定違約金性質應為懲罰性違約金。
⒊又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
民法第252條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷。本院考量被告違約之情狀、系爭房屋租金為每月9萬元，而原告所受損害通常僅為租金之收入以及租金轉投資之收益，及原告終止系爭租約後，被告雖繼續占用系爭房屋，原告仍得依不當得利法律關係請求被告給付占用系爭房屋之利益等情節，認原告請求被告按日給付違約金5,000元(即每月15萬元)顯然過高，應酌減為按日給付違約金500元，始為妥適；逾此金額之違約金請求，則非有據。
⒋次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約
定之性質者，如為懲罰之性質，於債務人不履行債務時，債權人除請求違約金外，得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害（最高法院107年度台上字第1062號、110年度台上字第2147號判決意旨參照）。系爭租約第13條之違約金為懲罰之性質，業已認定如前，則原告於違約金外，復請求被告給付自114年4月26日起至起訴狀繕本送達之日即115年2月6日止共287日之違約金合計143,500元之自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日(審訴卷第123頁)起至清償日止之法定遲延利息，以及自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日起至返還系爭房屋之日止按日給付500元之違約金各自自翌日起併計至清償日止之法定遲延利息，依上說明，應予准許。至於原告請求自114年4月26日起至115年2月6日止之違約金143,500元在起訴狀繕本送達被告當日即115年2月6日之法定遲延利息，因被告自起訴狀繕本送達翌日起始負遲延責任，原告自不得請求被告給付起訴狀繕本送達被告當日之遲延利息。原告另請求自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日起每日發生之違約金併計自起訴狀送達之日起之法定遲延利息，因在起訴狀繕本送達當日，其後按日發生之違約金尚未發生，被告就尚未發生之違約金債務無須負遲延責任，原告自不得要求均自起訴狀繕本送達之日起算遲延利息，僅得請求被告給付自該日違約金發生之日之翌日起算之遲延利息。
⒌另原告於訴之聲明第㈡項就違約金之請求僅表示「被告應
自114年4月26日起，按日給付原告5,000元」等語，雖未記載請求給付違約金之終期，惟於本院115年10月8日開庭時，原告於爭執事項中已表明請求至被告返還系爭房屋之日止之違約金，自可特定。又原告於訴之聲明就遲延利息之請求僅表示「自起訴狀繕本送達之日起，按年息5％計算之利息」，未記載請求給付遲延利息之終期，惟被告若向原告清償違約金，即無繼續發生遲延利息，應認原告關於遲延利息之請求，其終期僅能算至被告清償各違約金之日。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定、系爭租約第13條約定，請求⑴被告將系爭房屋返還原告，⑵被告應給付原告143,500元，及自115年2月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，⑶並應自115年2月7日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告500元，及每日給付部分各自翌日起至清償日止，按5％計算之利息，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原告就主文第二項陳明願供擔保請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權為被告得供擔保免為假執行之宣告。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 30 日
民事第三庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 30 日
書記官 葉憶葇