臺灣橋頭地方法院民事判決115年度訴字第79號原 告 蕭亦男訴訟代理人 陳星宇律師被 告 張志鵬上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國115年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬玖仟伍佰元，及其中新臺幣貳拾捌萬元自民國一一五年四月九日起；其中新臺幣壹拾萬玖仟伍佰元自民國一一五年四月十日起，均至前項房屋返還之日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一一五年四月九日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項前段、後段已到期部分，於原告以新臺幣壹拾貳萬伍仟元、壹拾參萬元、每期伍仟元為被告供擔保後各得假執行。但被告各以新臺幣參拾陸萬陸仟肆佰元、參拾捌萬玖仟伍佰元、每期壹萬伍仟元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋)返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)280,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
嗣於本院115年4月9日言詞辯論程序變更聲明㈡為：被告應給付原告389,500元及自115年4月9日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨自115年4月9日起至被告返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告15,000元(本院卷第19頁)。上開訴之變更，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告前將名下所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)於110年5月31日出售及移轉所有權予原告，兩造簽立經公證之不動產買賣增補協議書及協議書(下稱系爭買賣協議書)，嗣兩造再簽立經公證之租賃契約書(下稱系爭公證租賃契約書)，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年6月24日至111年6月23日止。系爭公證租賃契約租期屆滿後，原告依系爭公證租賃契約書聲請強制執行(案號：本院113年度司執字第34958號，下稱系爭強制執行程序)，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告。被告乃對原告提起債務人異議之訴，主張系爭買賣協議書及系爭公證租賃契約書均係受房屋仲介即億文公司詐欺而簽立，被告應得撤銷遭詐欺之意思表示，倘認被告並未受詐欺，兩造間實際上係成立讓與擔保契約，系爭公證租賃契約書屬通謀虛偽意思表示而無效，再退步言，縱認租賃契約有效，因被告於租賃期滿後有持續給付租金予原告，兩造應就系爭房屋另行成立租賃契約，並請求撤銷系爭強制執行程序，該案經本院以113年度橋簡字第909號判決認定被告並無受詐欺或與原告有通謀虛偽之情事，系爭買賣協議書及系爭公證租賃契約書均有效，兩造間就系爭房屋存在租賃關係，並於系爭公證租賃契約書約定之租期屆滿後，另行成立不定期租賃契約(下稱系爭不定期租賃契約)確定，系爭強制執行程序亦因此終止。惟被告自113年5月起即未再繳納任何租金，至114年8月止，積欠之租金額已超過20個月，原告遂於114年8月11日以存證信函通知被告系爭不定期租賃契約業已依法終止，並催告其於收受該存證信函後30日內進行搬遷、清空並將系爭房屋返還予原告(下稱系爭存證信函)。該存證信函經被告於同年月12日收受。是以，兩造間就系爭房屋之系爭不定期租賃契約既已消滅，被告卻仍繼續無權占有、使用系爭房屋，已侵害原告就系爭房屋之所有權，原告自得依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋。又被告自113年5月1日後即未再繳納租金，至租賃契約終止時已積欠租金；於系爭不定期租賃契約消滅後，又無法律上原因繼續占有使用系爭房屋至今，故原告亦得依民法第179條規定，請求被告給付截至115年4月8日止積欠之租金及租賃契約消滅後相當於租金之不當得利389,500元，及自115年4月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元。
為此，依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告；㈡被告應給付原告389,500元及自115年4月9日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；暨自115年4月9日起至被告返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告15,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與訴外人梁後智於110年5月31日簽訂系爭買賣協議書5年後附買回並協助相關貸款房屋事宜及銀行貸款辦理，隨即憶文有限公司(下稱憶文公司)又另外找不認識的原告與被告簽約，當時表示因為公司需要而簽立，而且億文公司將房子過戶並將被告所有匯豐銀行之存摺取走，從該帳戶領取2,800,000元多現金。被告雖感有異，詢問億文公司陪同被告前往領錢的人員，其稱是公司程序。匯豐銀行事後有來電詢問被告是否要通報警方單位，被告表示暫時不用，嗣收到系爭強制執行程序及113年度橋簡字第909號判決並已確定。被告於112年12月22日在高速公路上發生車禍，乃告知億文公司因收入不穩定會晚點繳納，卻突然寄公文要求被告搬家，被告也向億文公司人員表示113年5月1日起會補足前面缺繳的費用，經億文公司同意後，卻被法院強制執行，所以才會與原告打官司至今。兩造互不相識也從未電話聯絡，被告從買房子86年起住在系爭房屋，家裡所有維修都是被告處理，原本5年約定卻被改為1年，實屬不合理。113年度橋簡字第909號判決確定後，被告曾寄存證信函予原告，通知原告協調應繳利息房租事宜，至今未獲正面回覆，卻為本件請求，實無理由等語，作為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第57至58頁)㈠被告前將名下所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地(即系爭
土地)及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋(即系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)於110年5月31日出售及移轉所有權予原告，兩造簽立原證2所示經公證之不動產買賣增補協議書及協議書(即系爭買賣協議書)，嗣兩造再簽立原證3所示經公證之租賃契約書(即系爭公證租賃契約書)，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年6月24日至111年6月23日止。
㈡系爭公證租賃契約租期屆滿後，原告依系爭公證租賃契約書
聲請強制執行(案號：本院113年度司執字第34958號，即系爭強制執行程序)，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告。被告乃對原告提起債務人異議之訴，主張系爭買賣協議書及系爭公證租賃契約書均係受房屋仲介即億文公司詐欺而簽立，被告應得撤銷遭詐欺之意思表示，倘認被告並未受詐欺，兩造間實際上係成立讓與擔保契約，系爭公證租賃契約書屬通謀虛偽意思表示而無效，再退步言，縱認租賃契約有效，因被告於租賃期滿後有持續給付租金予原告，兩造應就系爭房屋另行成立租賃契約，並請求撤銷系爭強制執行程序，該案經本院以113年度橋簡字第909號判決認定被告並無受詐欺或與原告有通謀虛偽之情事，系爭買賣協議書及系爭公證租賃契約書均有效，兩造間就系爭房屋存在租賃關係，並於系爭公證租賃契約書約定之租期屆滿後，另行成立不定期租賃契約(即系爭不定期租賃契約) 確定，系爭強制執行程序亦因此終止。
㈢原告以截至114年8月止，被告積欠租金已超過20個月為由，
於114年8月11日以原證5所示之萬巒郵局存證號碼第32號存證信函通知被告系爭不定期租賃契約業已依法終止，並催告其於收受該存證信函後30日內進行搬遷、清空並將系爭房屋返還予原告(即系爭存證信函)。該存證信函經被告於同年月12日收受。
四、本件之爭點：(本院卷第58頁)㈠原告主張系爭不定期租賃契約終止後，被告繼續無權占用系
爭房屋，依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付積欠租
金及系爭不定期租賃契約終止後至115年4月8日止相當於租金之不當得利389,500元本息，暨自115年4月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造上開不爭執事實，有原告提出之系爭房地登記謄本、系
爭買賣協議書、系爭公證租賃契約、本院113年度橋簡字第909號民事判決、系爭存證信函及回執等件為憑(審訴卷第15至41頁)，堪信為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第439條、第440條第1、2項、第455條、第767第1項前段定有明文。又不定期房屋租賃契約之出租人非因左列情形，不得收回房屋：…承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。…，土地法第100條第3款亦有明文。查兩造間系爭公證租賃契約書約定之租期至111年6月23日屆滿後，已另行成立系爭不定期租賃契約關係，為兩造所不爭執。而系爭公證租賃契約及系爭不定租賃契約關係存續期間，被告應繳租金及實繳租金明細如起訴狀附表1(審訴卷第13頁)所示，亦為被告所不爭執(本院卷第56頁)。依上開附表一所示，被告截至112年12月19日繳納之租金合計435,000元(29個月)，相當於繳納應繳租金至112年11月23日，嗣至113年3月間被告未再繳納租金，原告遂委請處理兩造間租賃事宜之億文公司人員黃昇易代為催繳，經黃昇易與被告約定於113年4月8日至億文公司當面洽談補繳事宜後，同日晚間被告傳送訊息予黃昇易表示：「…今天我花了時間去協調結果是我努力還錢，結果對方是加了那個什麼費用50000元，我真的無法接受，…請你再跟蕭先生說明吧！謝謝您。」等語，有黃昇易與被告間LINE對話截圖附卷可稽(本院卷第32至37頁)，核與被告於本院115年4月9日言詞辯論程序中陳稱：「113年3月億文公司找我去談，跟我說這些租金何時要付，我說我12月份發生車禍會延誤付費，因為我車禍沒有工作，我說我從5月、6月、7月分3個月將前面沒有付的在這3個月內付完，億文公司同意了，因為前面我都有繳，5月1日我繳第1次2萬元，他們就發存證信函叫我要搬離，叫我要補繳5萬元他們才同意把存證信函撤銷，我說我們已經講好，為何要叫我繳納這5萬元，我不同意，億文公司就說法院見，我就沒有再繳(租金)了」等語(本院卷第24頁)情節大致相符，足見，原告確有委請億文公司人員代為催告被告補繳欠租。其後，被告雖於113年5月1日繳納租金20,000元，惟欠繳租金仍逾2個月加上押租金15,000元之總額，且此後未再繳納任何租金，原告乃於114年8月11日以被告欠租超過20個月為由，寄發系爭存證信函向被告表示終止系爭不定期租賃契約，並於同年月12日送達被告，亦有系爭存證信函及收件回執(本院卷第39至41頁)在卷可佐，堪認被告確已積欠逾2個月租金加上押租金之總額，經原告催告給付仍未補繳，則原告依前揭規定，向原告表示終止系爭不定期租賃契約關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付自110年6月24日起至系爭不定期租賃契約終止日即114年8月12日止扣除押租金後積欠之租金274,677元【計算式：(15000元×49月)＋(15000元×20/31月)(應繳租金)－435,000元(截至112年12月19日已付租金)－20,000元(113年5月1日給付之租金)－15,000元(押租金)≒274,677元)，於法即屬有據。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，為民法第179條所明定。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判決要旨可資參照。本件被告於系爭房屋租賃關係消滅後，未返還系爭房屋而繼續無權占用，獲得相當於租金之利益，致原告所有權受侵害而受有損害，則原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告返還所受相當於租金之不當得利。又系爭房屋兩造約定月租金15,000元，有系爭公證租賃契約在卷可考(審訴卷第27頁)。本院衡酌系爭房屋之坐落位置、生活機能、繁榮程度及系爭公證租賃契約第14條第4項承租人未依約定返還房屋，應支付未返還房屋期間之相當月租金額之約定等情，認原告請求每月相當於租金之不當得利，以系爭房屋兩造約定之月租金15,000元為準計算，應屬適當。則原告請求被告應返還自系爭不定期租賃契約終止日翌日即113年8月13日起至115年4月8日止相當於租金之不當得利118,548元【計算式：15,000元×(7＋28/31)月≒118,548元】，及自115年4月9日起至返還系爭房屋之日止，每月15,000元之相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈣準此，原告截至115年4月8日止得請求被告給付之積欠租金及
相當於租金之不當得利，合計為393,225元(計算式：274,677元＋118,548元＝393,225元)，原告僅請求被告給付389,500元，自屬有據。又原告於115年4月9日追加請求相當於租金之不當得利109,500元部分，係無確定期限之給付，依民法第229條第2項、第120條第2項規定，應自催告請求之翌日即115年4月10日起算遲延利息。故原告依前揭規定請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告389,500元，及其中280,000元自115年4月9日起；其中109,500元自115年4月10日起，均至系爭房屋返還之日止，按週年利率5%計算之利息；暨自115年4月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，核屬有據，逾此範圍之利息請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依所有權、不當得利及兩造間系爭不定期租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告389,500元，及其中280,000元自115年4月9日起；其中109,500元自115年4月10日起，均至系爭房屋返還之日止，按週年利率5%計算之利息；暨自115年4月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准、免宣告假執行，經核與規定相符，因此分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失去依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 鄭珓銘