臺灣嘉義地方法院刑事判決 105年度易字第508號公 訴 人 臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官被 告 吳林票選任辯護人 羅振宏律師被 告 吳政哲選任辯護人 李仁豪律師
羅振宏律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（105年度偵字第2320號），本院判決如下：
主 文吳林票、吳政哲均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告吳林票係址設嘉義市○區○○路○○○ ○○ 號7 樓寶紳建設有限公司（下稱寶紳公司）負責人，被告吳政哲係址設嘉義市○○街○ 號「吳政哲建築師事務所」負責人，被告吳政哲及鄧玲冠（鄧玲冠另不起訴處分）並分別為被告吳林票之子、媳。被告吳林票、吳政哲及鄧玲冠於民國101 年4 月8 日一同向羅郭懷賓、羅榮彰、羅榮賢、羅榮裕、羅素蓮、黃秀華、賴錦漳、賴憲揚等人，購買嘉義市○○段○○○ ○○ ○○○○ ○號土地，再登記於鄧玲冠名下。嗣購得前開土地後，寶紳公司於101 年間，推出名為「雲鼎」之預售屋建案，由鄧玲冠提供名下嘉義市○○段○○○○○○號、101-14號、102-6 號、102-8 號等4 筆地號土地（上開4 筆土地分割自同段101 之8 、102 地號土地）與寶紳公司合建出售，被告吳政哲並擔任該建案之設計、監造建築師。被告吳政哲、吳林票2 人均明知上開建案建築基地玉川段102-8 地號土地之東側緊鄰嘉義市○○街○○○ 巷，而該巷屬雙向出口長度超過80公尺，依嘉義市建築管理自治條例第6 條規定，於指定建築線時，需沿道路中心線向兩旁均等退讓合計達6公尺寬度之邊界線作為建築線，且因指定建築線而自地界線所退縮之土地上不得搭建任何建物。而該建案建築基地玉川段102-8 地號土地東側因上開規定之故，有面積約16.41 平方公尺之土地需為退縮，不得於退縮地上搭建任何建物。詎被告吳林票、吳政哲2 人竟意圖為自己及寶紳公司不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，於101 年11、12月間，向告訴人即買家陳怡庭佯稱：該建築基地東側邊土地，可以搭建圍牆做側院使用等語，並於房屋買賣契約附圖，故意以不符比例尺之不實圖示方式，將該16.41 平方公尺之道路退縮地劃設為「側院」，並劃設圍牆與東側之永安街246 巷隔開，使告訴人陳怡庭誤信該16.41 平方公尺土地，屬可自由支配使用而於其上搭建圍牆之範圍，因而陷於錯誤，而以總價共新臺幣（下同）1,654 萬元價格，向鄧玲冠及寶紳公司購買玉川段101-14 、102-8 地號土地及其上同段2180 建號建物（門牌號碼:嘉義市○○街○○○ 號）。嗣經嘉義市政府於103年9 月22日發函告知告訴人陳怡庭上開退縮地上所搭建圍牆係屬違建物，並限期令告訴人拆除，告訴人始知受騙。因認被告吳林票、吳政哲均涉犯修正前（起訴書漏載修正前）刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；有罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。刑事訴訟法第154 條第2 項及第310 條第1 款分別定有明文。而犯罪事實之認定，係據以確定具體的刑罰權之基礎，自須經嚴格之證明，故其所憑之證據不僅應具有證據能力，且須經合法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依據。倘法院審理之結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，即無前揭第154 條第2 項所謂「應依證據認定」之犯罪事實之存在。因此，同法第308 條前段規定，無罪之判決書只須記載主文及理由。而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據亦不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈劾證據使用。故無罪之判決書，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說明（最高法院100 年度台上字第2985號判決意旨參照）。是以，本案被告既經本院認定犯罪屬不能證明（詳如後述），本判決即不再論述所援引有關證據之證據能力，合先敘明。
三、按被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪；犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第1 項、第2 項及第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院40年台上字第86號判例參照）。另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即無從為有罪之認定（最高法院76年台上字第4986號判例參照）。況刑事訴訟法第161 條第1 項亦規定，檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，是檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128號判例意旨參照）。又按刑法第339 條第1 項詐欺取財罪之成立，須行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖，客觀上係以詐術使人將本人或第三人之物交付為構成要件。而所謂以詐術使人交付財物，必須行為人確有施用詐術，被詐欺人因其詐術陷於錯誤而交付財物。若其並未施用詐術，或所用方法不能認為詐術，或不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例參照）。易言之，須行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖，且客觀上亦有施用詐術，始能成罪，苟無積極證據足資證明行為人確有不法所有意圖並施用詐術，自不能認為成立詐欺罪。以買賣、借貸、承攬、投資或民間金錢互助會為例，交易之當事人本應自行考量對方之資格、能力、信用，及交易內容之投資報酬率、資金風險等等因素，除具上開違反詐欺罪之具體情事外，非謂當事人之一方有無法依約履行之情形，即應成立詐欺罪，否則刑事詐欺責任與民事債務不履行責任將失其分際。
四、本案檢察官認被告吳林票、吳政哲均涉犯詐欺取財罪嫌，無非係以被告2 人之供述、告訴人陳怡庭之指訴、證人李維揚、杜嘉峰、黃昆木、朱嘉益之證述及嘉義市政府使用執照影本1 份。（府都建字第1032600062號、B102嘉市府都使字第
139 號）、土地預定買賣合約書影本1 份、房屋預定買賣合約書影本1 份及附件1 至6 、嘉義市政府103 年10月29日府都違建字第1032614062號函影本1 份、道路退縮地面積分割示意圖影本1 份、嘉義市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本1 份、嘉義市○○段○○○○○○○號、102-8 地號土地第一類謄本正本、第二類謄本影本各1 份。
退縮後現場照片4 張、嘉義市政府104 年12月10日府都違字第1042614840號函及附件102 年嘉市府都使字第139 號使用執照竣工圖、103 年嘉市府都雜使字第35號雜項執照竣工圖、104 年嘉市府都雜使字第2 號雜項執照竣工圖各1 份、嘉義市政府建造執照影本（A102嘉市府工建執字第139 號）、建造執照申請書影本各1 份、購屋流程日誌及房屋規劃事項各1 份、雙方簽章協議事項影本1 份、現場圍牆施工照片2張（103.02.28 拍攝）寶紳建設有限公司103 年2 月27日寶紳建字第1 號函影本1 份、存證信函2 份、撥款委託同意書影本、本票影本各1 份、現場圍牆烤漆鋼板施工照片2 張（
103 年4 月21日拍攝）、客戶驗收紀錄單影本1 紙、交屋證明書影本1 紙、現場Google街景照片2 張、簡訊資料1 紙、嘉義市○○段○○○○○號第二類謄本1 份、嘉義市政府雜項執照影本（府都建字第1032614432號、C103嘉市府都雜執字第35號）、嘉義市政府雜項執照附表（C103嘉市府都雜執字第35號）、建造執照申請書影本、雜項工作物概要表影本、地號表、施工說明書、嘉義市政府雜項使用執照影本（府都建字第1032615409號、D103嘉市府都雜使字第35號）、嘉義市政府雜項使照附表（D103嘉市府都雜使字第35號）、使用執照申請書影本、雜項工作物概要表影本、地號表、合法正面圍牆完工照片2 張、嘉義市政府雜項執照影本（府都建字第0000000000號、C104嘉市府都雜執字第2 號）、嘉義市政府雜項執照附表（C104嘉市府都雜執字第2 號）、雜項執照申請書影本、雜項工作物概要表影本、地號表、104 年陳怡庭及李維揚圍牆新建工程竣工圖、嘉義市政府雜項使用執照影本（府都建字第1042601782號、D104嘉市府都雜使字第2 號）、嘉義市政府雜項使用執照附表（D104嘉市府都雜使字第
2 號）、使用執照申請書影本、雜項工作物概要表影本、地號表、側院加蓋屋頂違建照片4張、圍牆拆除後重建日誌表1紙、房屋規劃2 紙、嘉義市○○段○○○○○○ 號、101-14 號、102-6 號、102-8 號地號土地地籍圖謄本影本及第二類謄本影本（重新分割後）、嘉義市○○段○○○○○○ 號、101-13 號、102-6 號、102-7 號地號土地地籍圖謄本影本及第二類謄本（重新分割前）、土地分隔前後面積說明表、土地買賣契約書影本1 份及被告吳林票簽發支票影本8 張、嘉義市政府違章建築拆除裁處書影本1 份、違建圍牆完工照片2 張、10
1 年寶紳建設有限公司雲鼎-崇文二戶住宅新建工程竣工圖2紙、103 年陳怡庭大門圍牆及採光罩新建工程竣工圖1 紙、
104 年陳怡庭及李維揚圍牆新建工程竣工圖1 紙、101 年寶紳建設有限公司雲鼎-崇文二戶住宅新建工程平面圖及剖面索引圖1 紙、面積計算表1 紙等為其主要論據。
五、訊據被告吳林票固坦承其為寶紳建設公司名義上負責人，被告吳政哲係本案建案之設計及監造之人且為吳林票之子，告訴人陳怡庭於101 年11、12月間有向被告等購買崇文街327號房地，契約上價金1,654 萬元，其中54萬元是頂樓增建部分，惟被告2 人均堅詞否認有何詐欺犯行，被告吳林票及其辯護人辯稱：伊沒有參與告訴人購屋過程中議價的過程，伊賣房子時會委託銷售人員說明，如何賣，價錢多少，價格合理，售屋人員就可以決定，如果殺價太低，才會跟伊報告，且伊主觀上亦沒有詐騙之犯意，客觀上沒有任何不法所得等語。被告吳政哲及其辯護人則辯稱：告訴人所買的建案地號是玉川段101-14、102-8 地號，告訴人來買時有二戶，告訴人找了他的一個朋友李維揚一起買，一人買一戶，再依他們二人的需要先合併再分割，告訴人合併後分割分的地號是玉川段101-14、102-8 地號。告訴人所指稱的有一部份土地是道路用地，只要查土地使用分區證明書就會知道，伊申請的結果，這二個地號都是住宅區，有建敝率也有容積率，非屬道路用地，表示此為住宅用地，並沒有以道路用地混充住宅用地之問題。告訴人當初在簽立預約單的時候，伊並沒有保證圍牆可以合法使用，在3D動畫圖面上伊也從未做過圍牆，在簽約前，也沒有跟告訴人討論過圍牆的寬度與高度，至於位置在預約單上所載示的簽約前，圍牆的高度實際上並不知道，材料並不知道，位置只是一個告訴人指定的約略位置，等二次施工的時候才要蓋，本案完全是屬於量身訂做，所有關於圍牆、建築物的要求，都是由告訴人所提出，伊並沒有故意去畫圍牆使他們陷入錯誤，也沒有誘使他說要去購買等語。
六、經查：
(一)訴外人鄧鈴冠提供嘉義市○○段○○○○○○○○○○○○ ○號土地，由被告吳林票所經營之寶紳公司在該土地上興建「雲鼎」建案房屋出售。告訴人於102 年1 月1 日分別與鄧鈴冠簽訂系爭土地買賣契約、與寶紳公司簽訂系爭房屋買賣契約，由鄧玲冠將「雲鼎」建案中嘉義市○○段○○○○○○○○○○○○ 號土地
133 平方公尺（40坪），被告吳林票所經營寶紳公司將建築於該地上，崇文區編號B1，面積共306.7 平方公尺之系爭房屋，以土地售價1,253 萬元，房屋售價401 萬元，合計共1,
654 萬元，出售予告訴人。而本案系爭房屋之設計及監造為被告吳政哲，因被告吳政哲為被告吳林票之子，被告吳政哲對於房屋之設計及建造情形較為瞭解，故實際上本案之不動產買賣，被告吳政哲實居於主要之洽談、協商之地位，且為證人簡玲娟證述在卷（見本院卷二第26、34頁），先予敘明。又告訴人付清全部價金後，被告等於103 年4 月2 日分別移轉土地、房屋所有權予告訴人，寶紳公司並於同年5 月14日交屋完畢等情為兩造所不爭執，且有系爭之房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、嘉義市政府使用執照、土地登記第一類謄本及交屋證明書可按（見他卷一第6 至42頁、第112 至115 頁、第190 頁），被告等對此亦不爭執，可堪信為真實。而公訴意旨認為被告吳林票及吳政哲施用詐術並未將系爭建物東側與永安街246 巷4 米巷道相鄰之土地須退縮建築線，退縮土地面積16.41 平方公尺之情事告知告訴人陳怡庭，致告訴人陷於錯誤而與之簽訂系爭土地及房屋買賣契約書，故本案之爭點應係被告等有無就系爭之不動產買賣施以詐術，謊稱圍牆之興建不必退縮至巷道6 米之外，告訴人因不知情，而受被告等之詐騙行為，為前揭不動產之買賣，並受有損害。
(二)證人簡玲娟於偵查中具結證稱：伊曾在寶紳建設公司任職過，是擔任業務的工作，職務內容是房子買賣，從95年至103年8 月間，在寶紳公司任職時曾參與雲鼎的銷售，伊有看過告訴人，因他來看房子，是伊介紹的，告訴人買受的建案位置是在崇文街，告訴人買受該建案是和伊議價，告訴人買受的建案基地是二面臨路，當時那塊基地就是規劃蓋二戶，一戶較大有電梯，另一戶坪數較小沒有電梯，告訴人希望與他的好友李維揚買在一起，他們希望能照他們的意思來修改。道路退縮用地是巷道為了安全起見，建築線要退縮，蓋房子時建築線不能超越道路退縮用地，系爭建案臨路的部分是退縮用地。伊有跟告訴人說這個建案有道路退縮用地的問題，一開始車庫設計在崇文街，側院是空地，空地可以用來做花園，告訴人希望能夠在側院的空地放車子，告訴人表示小車要放在側院的空地，伊跟告訴人說，那是不合法的，要的話也是要等驗收後，要做再做。告訴人聽到伊的解釋沒有要求降價，因為這個基地二面臨路就是他的價值性。告訴人沒有因為伊說有道路退縮用地的問題而請求減價等語。（見偵卷第51至52頁）；另證人簡玲娟於本院審理時亦證述：伊的筆記或日誌中所載的「朱太太」、「陳小姐」都是陳怡庭。而伊於101 年10月左右接受委託銷售時，是規劃一大一小兩戶的建案，周圍並沒有規劃設置圍牆，告訴人於101 年10月31日打電話來詢問，並於11月3 日跟告訴代理人朱弘毅一起來，他們要求量身訂做，因為他們是兩戶一起買，所以依照他們的需求把原來的改為他們希望的格局，包括坪數、包括兩戶平均的價錢，都是依照他們的需要，伊知道告訴人陳怡庭東側圍牆是違建，因公司這塊基地前面臨崇文街，側面是4米巷道，一般小於6 米下的道路就是為了消防安檢，消防車通行的問題，所以一般房子會退後蓋，建築線退到6 米左右，新的房子都會退到建築線後。在拿到公司給告訴人他們看的圖時，告訴人就有問過這個問題，11月初他們來看圖時，圖上面的房子就有截角，其實他們一開始來看時，房子規劃一大一小兩戶時就已經退到建築線後了，公司的房子也從來沒有超過那條建築線，伊跟陳怡庭說圍牆他們要做的話，現在不能做，要等驗收完畢後，因為來驗收圍牆是不會通過的，他是二次工程，等使用執照申請下來之後才做等語（見本院卷二第11至15頁、第24至26頁）。因證人於本院作證時，已離開被告吳林票所經營之寶紳公司多年了，故其作證應無有迴護被告等之情形，且據證人簡玲娟供稱告訴人於購買系爭不動產於簽約前已知其建物及圍牆均須退到建築線後，且已知道圍牆若蓋在道路退縮地外，則須取得使用執照後始能動工興建等情，故告訴人對於本案圍牆須蓋在道路退縮地後方一事，應無誤認之情形。
(三)告訴人於101 年12月27日支付訂金25萬元，被告等以寶紳公司名義開立之預約單備註欄以手寫文字加註「四、四周圍牆施作範圍，由買方指定位置，但建材由賣方負責施工採買」等語，有預約單乙紙附卷可稽（見本院卷三第177 頁），可見包括系爭房屋東側與永安街246 巷相鄰之圍牆，其位置欲建在何處，亦須由告訴人指定。如兩造未就對於系爭102-8號土地需退縮2 米之事於簽約時有所討論，則該圍牆即可直接建築在102-8 號土地（部分為退縮地）與103-15號（即永安街246 巷道路用地）之臨接線即可，何須由告訴人指定。
顯見如欲遵守建築法規，則圍牆須退縮2 米興建，如欲違章興建圍牆，則圍牆可建築在102-8 號土地之與103-15號之臨界線。因為圍牆建在何處有以上兩種選擇，預約單始會加註四周圍牆施作範圍，由買方指定位置。因此足以證明告訴人於預購系爭房地時，應已知悉102-8 號土地須退縮建築線，始符合建築法規之規定。
(四)依房屋預定買賣契約附件（五）全區配置圖所示，在東側地界線之位置並未標示有圍牆。附件（六）建物平面圖，其中1Ｆ 平面圖僅有建物主體之規劃，亦未標示有東側圍牆。迨於102 年3 月27日於系爭房屋買賣契約書附加告訴人簽名之壹層平面圖，圖中已繪製有系爭圍牆之位置。再比對102 年
1 月1 日簽約當時所附之各樓平面圖與同年3 月27日告訴人簽名之各樓層平面圖，可知各樓空間之配置及用途，如衛浴之位置及數量、更衣間、主臥、次臥室之位置均有所變更。其中四樓原平面圖規劃為次臥室及書房，衛浴設備僅有一套，變更後之平面圖改為育樂室及客房，且增加一套衛浴設備；五樓原規劃為花園露臺，變更後為閱讀室及露臺，凡此有
102 年1 月1 日簽約時之原各樓層平面圖及同年3 月27日告訴人簽名之各樓層平面圖附於系爭房屋買賣契約書可資佐證（見他卷一第32至39頁），可見102 年3 月27日告訴人簽名之平面圖為告訴人於簽約後，按自己需求所規畫之平面設計圖，其中關於系爭圍牆之興建，亦是依告訴人之需求所規劃，更可呼應告訴人係依上開101 年12月27日預付訂金之預約單上所載，而指定系爭圍牆施作之範圍及位置。系爭圍牆建築之位置，有前述在未退縮之道路上興建及退縮2 米後興建兩種選擇，告訴人選擇前者之違章建築之方式興建，足見其對於102-8 號土地須退縮至道路後2 米之事，於其簽約時應已知悉。何況本院勘驗被告於101年12月2日及102年1月24日所製作供告訴人及證人李維揚所觀賞討論之3D光碟結果為：
⑴（101 年12月2 日之光碟片）內容整個把建築物360 度顯示，建築物周圍都沒有看到圍牆，建築物前門沒有拱門。
⑵（102 年1 月24日之光碟片）內容整個把建築物正面及東側顯示，建築物周圍都沒有看到圍牆，建築物前門有拱門。翼牆顯示出來是灰色，其餘詳如辯護人今日庭呈之102 年1月24日3D動畫擷圖1 至2 。此有勘驗筆錄附卷可按（見本院卷二第306 頁）。故告訴人於觀覽修改前後二次之3D動畫時，均無圍牆之設計，足見圍牆之設計，只是買賣雙方之口頭約定，而無法載入書面之買賣契約中，告訴人亦明知此事，才未要求具體載明在書面之買賣契約中，故檢察官主張被告等於簽約時施用詐術，未告知退縮地之情事，使其陷於錯誤而簽約云云，實有誤會。
(五)又告訴人曾因被告等就系爭房屋之外牆磁磚顏色與簽約前之透視圖與前揭3D動畫所顯示之外牆顏色不符，認為當初的透視圖與3D動畫外觀正面為黑色與白色，因此部分也為合約之一部分，而現場施作的外觀卻是灰色，告訴人不能接受，因此被告等即依照透視圖與3D動畫外觀顏色之約定，外觀全部打除重貼，磁磚並經過告訴人同意材質及顏色重貼，被告等亦因此而花費約40萬元。而證人李維揚於本院作證時，亦證稱：建物外觀我們去看時覺得顏色跟我們想的有落差，所以要求建設公司作修正，這部分建設公司沒有另外跟我們收費等情（見本院卷二第300 頁）。由此亦可知，告訴人亦將前揭透視圖與3D動畫均視為合約之一部分，被告等亦因此而將外觀磁磚打掉重貼，足可認為被告等確有履行本案買賣契約之意思，而儘量符合約定及滿足告訴人之要求。又本案所興建之圍牆，除原由被告等施作外，後因未依照上開臨道路而須退縮6 米之規定，經檢舉後，嘉義市政府要求拆除，而該興建及拆除之費用均由被告等負擔等情，亦據告訴人於本院證稱：違建之圍牆是寶紳公司幫我們拆的，依照合約寶紳公司幫我們建新的圍牆，基地東側也是寶紳公司幫我們建的新圍牆等語（見本院卷二第82頁）。倘被告等有心詐騙告訴人，其等儘可放之不予理會，然被告等仍予以處理，甚至於後來退縮後之第二次圍牆興建所需之費用亦由被告等先行支付等情，亦可知被告等實有心履行契約，而無詐騙逃避不管之情形。
(六)再查，系爭房屋建築完成，嘉義市政府於103 年1 月22日核發使用執照，此有嘉義市政府Ｂ102嘉市府都使字第0000000號使用執照影本乙份附卷可稽（見本院卷三第187 至188 頁），而被告等領取該使用執照後，依系爭房屋買賣契約書之約定，通知告訴人辦理房地產權登記手續。告訴人於接獲該通知後，隨即以存證信函回覆被告等謂：「本合約第十一條第二項規定雙方就有關房屋產權之移轉應於產權登記前履行各款所負之義務。復依本條第二項第二款之規定買方應繳清契約所定之自備款觀之，應指房地產權移轉登記前買方即應按合約附件一之分期付款明細表所載之各項工程完成時給付款項。由於貴公司仍有二期工程尚待完成，買方因此亦有二期工程進度款未付，故而貴公司請求配合辦理過戶等事宜難謂妥適。為符合房屋預定買賣合約書之本旨，本人靜候貴公司完成上開工程及繳納工程款之通知，俟依約繳清自備款後，自將配合貴公司辦理房屋產權之移轉登記。」等語，有嘉義興業路郵局000016號存證信函影本乙份在卷足憑（見本院卷三第189 至190 頁）；而告訴人上開存證信函所稱之二期工程尚未完成，對照系爭房屋買賣合約書附件（一）之分期付款明細表所載，應係指第9 期衛浴安裝工程及第10期之水電接通工程而言。上開存證信函並未主張系爭東側圍牆工程尚未完成，可見系爭圍牆並非建築執照所申請興建之合法工程項目。亦即系爭東側圍牆應係取得使用執照後俗稱之二次施工工程，此亦可由告訴人對於本案買賣契約之內容相當熟悉，始會要求賣方即被告等應依約先完成第二期工程。而系爭東側圍牆工程係於103 年1 月22日取得使用執照後之103年2 月28日開始施工，有施工照片乙幀為證。（見本院卷三第191 頁）如係第一次合法施工之項目，理應於取得使用執照前已經完工才是，告訴人於上開存證信函也必定會提及系爭東側圍牆未完工之事。然而，告訴人之存證信函並未提及此事，足證其對於該圍牆為第二次施工之違章建築知之甚明。而系爭東側圍牆係因逾越巷道退縮建築線而興建，才無法取得合法之建築執照而須二次施工，告訴人對此項事實既然知悉，則其於簽訂系爭房地契約當時，當然知悉102-8 號土地須退縮建築線之情事。
(七)又根據告訴人上開存證信函之內容觀之，其應該曾至工地現場查看工程進度，並對工地施工進度有所掌握，始知房屋主體工程尚有衛浴安裝及水電接通二項工程未完工。再參以告訴人在其民事訴訟中對於工程細節多所主張及其對於施工進度之關心程度觀之，其對於系爭東側圍牆係於使用執照核發後之103 年2 月28日始動工興建，屬二次施工，其施工順序係於房屋主體工程之後等情，亦必定有所了解。再按，告訴人自承於102 年簽約當時為國立中正大學法律研究所之學生，同年度錄取律師高等考試，並有國立中正大學法律系102年度司法考試榮譽榜及102 年專門職業技術人員高等考試律師第二試典試委員會榜單各乙份可資佐證。（見本院卷三第
192 至194 頁）。足見其為具法律背景之專業人士，對於建物應係因未符合建築法規始須二次施工乙節，當知之甚詳，其諉稱不知系爭東側圍牆係違建，亦不知退縮建築線之事云云，尚難採信。
(八)檢察官雖認為被告等以詐騙方式，謊稱系爭之土地可以蓋圍牆，而未告知告訴人系爭之102-8 號土地有退縮建築線之限制，認為圍牆之有無及蓋在何處，為告訴人購買本案系爭建物之主要考量等情，然據證人楊維揚於偵查中證稱，（問：在買賣過程中，你有無聽到建商跟陳怡庭說東側那一塊地，圍牆蓋起來可以做為私人庭院使用？）沒有。（問：就你所知陳怡庭是因為東側臨路那一塊地可以做為私人庭院所以才買受該建案的嗎？）不是，我們喜歡那庭院，並不是因為多了那個庭院，而是因為我們二家可以住在一起，小孩可以一起成長等語（見他字卷一第200 頁反面至201 頁），此亦可知，告訴人與證人李維楊購買「雲鼎」之預售屋建案時，其等所考量者應係二家可以住在一起，小孩也可以一起遊玩，一起成長，而有無蓋圍牆，能否把它做成庭院或車庫，應僅係告訴人期盼之一部分，尚非購買本案系爭建物之最主要考量。
(九)綜上所述，尚難認為本案被告等有使用詐術詐騙告訴人之情形，而告訴人於簽訂系爭土地及房屋買賣契約時，對於系爭之102-8 號土地有退縮建築線之限制，致東側圍牆須以俗稱「二次施工」違反建築法規之方式建築一事，知之甚詳。故其主張被告等以詐欺手段，未告知退縮建築線之事，致其陷於錯誤而為買受系爭房地之事，此顯未達到通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信告訴人所言為真實之程度。此外，復無其他積極證據可資證明被告等確有公訴人所指之詐欺取財犯行，揆諸前述說明，被告等被訴上開犯行尚屬不能證明，依法應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官李志明到庭執行職務。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
刑事第四庭 審判長法 官 陳仁智
法 官 康敏郎法 官 簡仲頤以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
書記官 柯凱騰