臺灣嘉義地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一○七號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 黃勝昭律師複代理 人 陳培芬律師
張雯峰律師被上訴人 百閎建設股法定代理人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月十三日本院嘉義簡易庭八十七年度嘉簡字第九六０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：
（一）：原判決廢棄。
（二）：被上訴人百閎建設股份有限公司（下稱百閎公司）應給付上訴人新台幣
（下同）十二萬元，被上訴人甲○○應給付上訴人十八萬元，及均自民國八十六年二月二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除援用原審外，另補稱：
（一）上訴人之所以於民國八十六年二月二十二日，與被上訴人簽立本件系爭房屋及土地預定買賣契約書，係因被上訴人公司銷售人員以土地現場之樣品屋，及持委由翰采設計工程公司設計製作之挑高屋使用完全手冊，說明可以裝璜成夾層屋成多房廳使用等有利因素，未向上訴人表明樣品屋之夾層屋裝璜不合法或所謂之變更設計而大力鼓吹上訴人簽約購買，因上訴人不諳相關法令規定，誤信被上訴人銷售人員所言，始與被上訴人簽定本件預定買賣契約。至於預定買賣契約書之條款內容，均係由被上訴人所製作之定型化契約，事先並未交與上訴人閱覽，此由上訴人並未簽立所謂借閱證可資證明。且由於該契約內容繁雜，一般承購者均甚少詳加查究，難認其就被上訴人所提出之契約內容已了解無誤，自不得僅拘泥於該買賣契約內容所用文字而為不利於上訴人之認定，尤以上訴人為初次購屋者，對於是否承購該房屋及土地，其意願均受到公司廣告內容及現場樣品屋之影響，此業為被上訴人於原審中所自承。是承購者往往信任廣告內容及現場樣品屋之精心設計始會決定承購，是有關被上訴人要約時所為刊登廣告內容及樣品屋之設計內容亦為成立契約之重要要件，今上訴人既係在被上訴人所刊登之廣告內容，及被上訴人聘僱之銷售人員以土地現場樣品屋及挑高屋使用完全手冊，說明可以裝璜夾層屋成多房廳等有利因素大力鼓吹下，誤信以為真，始與被上訴人簽定本件契約，顯然上訴人係以不實之夾層屋廣告內容誘使上訴人陷於錯誤而與之簽約，則上訴人不僅可依法予以解約，請求返還已付之價金、利息，且被上訴人之行為亦已違反消費者保護法，實務上已有建設公司因以此同一手法要約購屋者訂立買賣契約而經法院認定有違約情事，詎原審未能詳加調查審酌，拘泥於本件系爭房屋買賣契約中，未記載含有所謂夾層屋增建部分之合意內容，並以上訴人所提出之「大高巢平面圖集」平面設計圖中亦無任何夾層設計，及有關「挑高屋使用完全手冊」之製作及規劃施工者為第三人翰采設計工程有限公司，非被上訴人公司等由，遽為駁回上訴人請求之不利判決，實與證據經驗法則有違。
（二）原審復以被上訴人亦變更設計為合法夾層，並經嘉義市政府工務局核准在案，且行政院公平交易委員會亦認定被上訴人銷售「大高巢」預售屋廣告內容，並未違反公平交易法之規定，遽以認定被上訴人對於系爭房屋之銷售並無虛偽不實或無法履行契約之情形，然查一般購買預售屋者，無非係以建商所提出之現場樣品屋及廣告內容，作為購買與否之依據，亦即購買後交屋時之房屋樣式與樣品屋及廣告內容相同，並無中途變更設計及另外付費之情事，上訴人即係因信任被上訴人刊登廣告內容及樣品屋之式樣，以及被上訴人聘僱人員刻意隱瞞鼓吹下，始陷於錯誤而簽訂有部分違背法令及不能完全履行之買賣契約，直到八十六年六月間，上訴人從媒體報導始知夾層屋屬於違章建築，並不合法，因上訴人當初係誤信被上訴人所稱可合法裝璜成夾層屋，始與被上訴人簽立此一預定買賣契約。唯被上訴人卻刻意隱瞞此一事實，並於媒體揭露違法後，始變更原始設計，意圖誤導本件契約之真意，實與一般契約之誠信原則有所違誤，故上訴人於發現受騙後，隨即分別以口頭及存証信函通知被上訴人解除本件契約，而契約既已合法解除，依民法第二百五十九條第一、二款之規定，被上訴人自負有返還價金及受領價金時利息之責，詎原審未能詳加調查審酌，率為不利於上訴人之判決，實有未洽。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出被上訴人公司之登記資料一件、戶籍謄本一件為證。
貳、被上訴人方面：被上訴人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
壹、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各項所列情事，應准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。又被告百閎之法定代理人於原審判決前雖應已變更為乙○○，此固有公司變更事項登記卡一件可證，然百閎公司於原審有委任訴訟代理人，依民事訴訟法第一百七十三條所定，非當然停止訴訟，從而原審未予停止訴訟而為辯論判決，並非違法，合先敘明。
貳、上訴人起訴主張：其於八十六年二月二十二日，與被上訴人就坐落於嘉義市○○○段之土地內三閎大高巢編號Ｉ２－７樓之房屋一戶，連同基地所有權應有部分，訂立房屋及土地買賣契約，總價款為二百八十八萬元，其於簽約日分別交付被上訴人百閎公司房屋價款十二萬元、被上訴人甲○○土地價款十八萬元。而當時之所以訂約乃因為被上訴人所僱請之銷售人員以土地現場之樣品屋及挑高屋使用完全手冊，說明可以裝璜夾層屋成多房廳使用等有利因素，鼓吹上訴人購買，方訂立契約。嗣其從八十六年六月初，從媒體得知夾層屋為違章建築，顯然被上訴人刻意隱瞞此一事實，有違一般契約之誠信原則，因本件係可歸責於被上訴人之事由致無法完全履行契約，故要求解除契約並返還買賣價金云云。
參、被上訴人則以：否認伊銷售人員於原告簽約時曾以樣品屋及挑高屋使用完全手冊，說明可以裝璜成夾層屋等有利因素之事實，又因嘉義地區尚未實施容積率，故其每層樓之高度，最高可達四米八，本件大樓之興建並經嘉義市政府工務局允發建照，故每層樓高度為四米八，乃屬合法，另所謂創意樓中樓乃指每層樓之高度為四米八，任由住戶針對個人需要來決定是否加蓋成為樓中樓，故當住戶決定因個人需要要求伊再蓋樓中樓時，則須另外再簽增建契約（由伊代理第三人翰采設計工程有限公司與同意增建之住戶簽約）及付費，反之，住戶不需要時，即無需簽增建契約另外付費之問題，而本件系爭房地契約中並未記載亦未含所謂夾層屋增建部分之合意內容，即雙方合意簽訂之系爭買賣契約僅屬四米八挑高建物，並無隔間設計更非隔層建物，且房屋施工以施工圖及建築籃圖為準，亦無任何樓中樓之設計，可見雙方約定之施工範圍，並不包括所謂夾層部分，即不屬於被上訴人給付之範圍，自無不能履行之問題等語，資以抗辯。
肆、上訴人主張其於八十六年二月二十二日，與被上訴人百閎公司就坐落於嘉義市○○○段之土地內三閎大高巢編號Ｉ２－７樓之房屋一戶，與被上訴人甲○○就該房屋之基地所有權應有部分，分別訂立房屋、土地買賣契約（以下簡稱系爭房地買賣契約），並當場交付被上訴人百閎公司房屋價款十二萬元、被上訴人柳翔勳土地價款十八萬元之事實，業據其提出土地及房屋買賣契約影本各一件為證，並為被上訴人所不爭，固堪信為真實。惟上訴人與被上訴人甲○○所簽訂者乃為土地買賣契約，係為房屋坐落基地之應有部分買賣，此部分屆時應隨同房屋所有權一併移轉，並無給付不能之問題，是兩造所爭執者，厥為上訴人與被上訴人百閎公司所簽訂之系爭房屋買賣契約，有無夾層屋部分之合意，及被上訴人百閎公司廣告中所標示之夾層部分有無違反法令之情形，經查：
一、按依民法第三百四十五條第二項規定，當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。依上訴人與被上訴人百閎公司簽訂之系爭房屋買賣契約觀之，契約中均無記載有關夾層屋增建部分之合意內容，此有系爭買賣契約在卷可按。而上訴人既已於契約書上立據為憑，則應以知悉其內容為常態，何以其事後又以不知契約內容為據，而為契約內容相反之主張買受之房屋含夾層屋增建部分，自是有違常情而不可採。
二、縱若被上訴人所僱請之銷售人員於上訴人簽約時曾以樣品屋及挑高屋使用完全手冊，說明可以裝璜成夾層屋，然本件系爭房屋買賣契約中並未記載含所謂夾層屋增建部分之合意內容，已如前述，且參諸：⑴依上訴人提出之「大高巢平面圖集」廣告觀之，平面設計圖中亦無任何夾層（樓中樓）之設計，⑵依上訴人提出之「挑高屋使用完全手冊」，其製作及規劃施工者乃為第三人翰采設計工程有限公司，並非被上訴人百閎公司，顯見購買者若需要增建夾層時，須另外再簽增建契約（由被上訴人百閎公司代理第三人翰采設計工程有限公司與同意增建之購買戶簽約）及付費等情，益證兩造間並無夾層建築面積及價金之合意。且現今預售屋所展示之樣品屋，其內部之擺設、隔局、裝潢等，均係供客戶日後參考之用，其當事人所合意購買厥為該樣品屋之大體結構而已，除當事人間另有合意，否則難認預售展示樣品屋內之擺設、隔局、裝潢等，均係買賣契約一部分。上訴人反認建商所提出之現場樣品屋及廣告內容樣品屋、廣告內容相同均係買賣契約一部分，亦係違經驗法則而不可採。
三、又依上訴人提出之被上訴人銷售「三閎大高巢」廣告傳單，所強調之重點係為「四米八合法挑高」之夾層屋，而被上訴人亦變更設計為合法夾層，並經嘉義市政府工務局核准在案，且行政院公平交易委員會亦認定被上訴人銷售「大高巢」預售屋廣告內容，並未違反公平交易法之規定，足見被上訴人對於系爭房屋之銷售並無虛偽不實或無法履行契約之情形，此有被上訴人提出之嘉義市工務局八六嘉市工局建執字第七三號建造執照、附表及行政院公平交易委員會八七公叁字第0000000─○○四號函等影本各一件可證。是上訴人主張被上訴人百閎公司違反公平交易法容有未洽。
四、綜右所述，被上訴人抗辯房屋之夾層部分係由購屋者針對個人需要來決定是否增建，若住戶決定增建夾層時，則須另外再簽增建契約及付費，反之，即無需簽增建契約及另外付費之問題，而本件系爭房屋並無另簽訂夾層增建部分，其對於夾層部分並無給付之義務等語，應堪採信。因此，本件並無若上訴人主張之可歸責於被上訴人之解除契約事由存在。
五、本件土地、房屋係分立二份契約，其土地出賣人為被上訴人甲○○，而上訴人僅就該房屋買賣部分主張有解約之事由，就土地買賣之部分，並無主張土地出賣人有何違約可得解除契約之情事，是其亦主張解除土地買賣契約而請求被上訴人甲○○還土地價款十八萬元，亦無所據。
伍、合上所述，上訴人主張解除系爭房地買賣契約，並請求被上訴人百閎公司返還十二萬元，被上訴人甲○○返還十八萬元，及均自受領時之翌日（即八十六年二月二十三日）起算之法定遲延利息，自屬無據，從而原審駁回上訴人之請求，並以上訴人之訴既受敗訴判決，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回，並無違誤，上訴意旨求予廢改判，為無理由，
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B 審判長法官 王明宏~B 法 官 黃渙文~B 法 官 馮保郎右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日~B 書 記 官 陳昭煌