臺灣嘉義地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一一○號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 王百治律師
丁○○被上訴人 嘉義縣梅山鄉公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年九月十七日本院嘉義簡易庭八十八年度嘉簡字第二四五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段三七之三地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積○．○一○八公頃之加強磚造活動中心拆除，交還土地予上訴人。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）按嘉義縣○○鄉○○段三七之三地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，有土地登記簿謄本為憑，上開土地上為被上訴人占用○．○一○八公頃（如附圖Ｂ所示）並建築加強磚造之活動中心（下稱系爭建物）於其上之事實，復為被上訴人所不爭執，並經原審法院至現場勘驗屬實。然：
１、依本件契約書之記載，其出租人為何榮園，承租人為九芎坑庄眾（非吳啟南），惟「九芎坑庄眾」既非依法設立登記之法人，又不符非法人團體之要件（依最高法院四十三年台上字第一四三號判例明示非法人團體須有一定之事處及獨立之財產與一定之目的），故所謂「九芎坑庄眾」並無權利能力亦無行為能力。易言之，法律行為三要件中之當事人須有權利能力及行為能力於本件租賃契約並不具備，從而本件租賃契約根本無效，則被上訴人占有系爭土地並在其上建築系爭建物，並無正當權源，乃屬無權占有，上訴人自得請求拆除建物交還土地。
２、縱認本件契約有效，該契約亦係土地租賃契約並非租用基地建築房屋契約。原審誤認本件契約仍屬建築房屋之基地租賃契約，無非以「自日據時代起，即於承租之系爭土地上搭設竹棚房子，供戲棚、私塾使用，嗣台灣光復後始由被告出資興建為現狀之加強磚造平房，仍供九芎庄眾過年祭拜」云云，惟查：
⑴日據時代系爭土地如何使用，概與本件無涉。無論出租人何榮園或上訴人乙
○○皆無義務繼受日據時代之土地使用情形。況本件契約訂立於民國五十一年，距離台灣光復已有十七年之久，不由租賃契約本身研求其性質，反以十七年前土地曾如何使用來判斷，殊嫌無據。進步言之，日據時代土地曾如何使用，不代表他人即得執此為理由而加以占用，否則竹崎鄉公所、古坑鄉公所等豈非亦可占用上訴人之土地建築活動中心？⑵既須就契約本身探求其性質，則關鍵在於契約第四條「租用目的：地上提供九芎坑部落庄眾共同公廠地、戲棚地之用」，到底如何解釋？查，①本件契約之代筆人江克圭到庭證稱「（當初寫此契約之用意？）因為以前村里做戲、拜拜有搭棚，是臨時用，不是永久的」「廠是沒有牆壁的房屋，是臨時性的祭典要放神明，不是搭永久的」「（當初契約有無談到蓋房子？）沒有談到蓋房子，不是蓋屋的」，足徵本件契約並非租地建屋契約。況房屋乃屬定著物，而定著物須繼續密切固定附著於土地，若屬臨時搭設之戲棚、祭壇皆非定著物，要難謂本件契約有租地建屋之意思。
②依原審筆錄第二十八頁反面，法官問吳啟南「依契約記載系爭土地之使用
目的是供搭戲棚及過火時使用，有何意見？」「吳啟南證稱：依契約之內容是這樣沒錯，定契約時代書有讀用容給我們聽，我們才簽名的，但不知現在會發生此事」，故證人吳啟南、江克圭皆已明確證述契約之內容完全與租地建屋無關，而是搭臨時之戲棚及祭典時效神明、過火、祭壇等宗教儀式，故梅山鄉公所擅自建造加強磚造之房屋作為活動中心，顯屬無據。
③再依契約書第五條「租賃地域內現有檳榔樹及龍眼樹概歸甲方執掌收益」
以觀，亦見本件非租地建屋契約，否則如租賃之土地上建築房屋，其上豈能留有檳榔樹、龍眼樹？正因只是要讓承租人於每年酬神時之短短數日得搭設臨時戲棚及祭壇，故不須砍伐現在之檳榔樹、龍眼樹，其理至明。④依土地法第一百零二條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於
契約成立後二個月內，聲請為地上權之登記。唯本件並無地上權登記，由此亦可窺知本件契約並非租地建屋之契約，故雙方皆未為地上權登記之聲請。
３、最高法院二十年上字第二四九○號判例揭示「若證人僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證」，故卷附之吳啟南證人說明書或梅山鄉永興社區發展協會之陳情書等皆不得採為合法憑證，併予敘明。
４、又，於系爭建物之對面，已興建二層樓房之永興社區活動中心，系爭建物幾已不再使用，梅山鄉公所竟仍強占人民私有土地，豈能謂事理之平。
（二）否認被上人訴訟代理人於原審所為之下列陳述：當時村長吳啟南提供這筆土地來蓋的（原審卷第十五頁）。當初是永興社區提供土地讓被告蓋活動中心的（原審卷第四二頁）。按被上訴人建築系爭建物未得土地所有人之同意，為二造所不爭執，堪信為真實。而本件契約又非租地建屋契約，是被上訴人有何合法正當權源占用土地建築加強磚造之活動中心，自應由被上訴人負舉證責任。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出相片三張及聲請訊問證人江克圭。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：本案租賃契中之承租人吳啟南當時以村長身份代表村民訂約並提供系爭土地供興建永興社區活動中心供社區公眾使用，屬有權占有，該租賃契約應屬有效。又興建社區活動中心系供社區居民公用並未違反租用目的用途，至目前為止過年酬神拜拜依舊使用該場。租賃契約中「公廠用地」意指群眾（庄眾）聚會活動場所，該活動中心用途廣泛摘要列舉如下：酬神聚會所，托兒所、民教班、集貨場、倉庫等。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出吳啟南說明書影本一件。理 由
一、上訴人起訴主張：系爭土地係上訴人所有，被上訴人以上訴人之先祖父何榮園與「九芎坑庄眾」訂立基地租賃契，並由吳啟南為代表訂立基地租賃契約為由，占用○．○一○八公頃如附圖Ｂ所示土地，並建築系爭建物。然上開租賃契約之承租人為「九芎坑庄眾」，並非吳啟南，是「九芎坑庄眾」並無權利能力亦無行為能力，本件租賃契約根本無效。又上開租用目的係作為酬神祭典搭建戲棚之用，詎吳啟南未經原告同意將承租之土地交由被告資助興建永興社區活動中心，而前開租賃目的既在於搭建臨時戲棚，自非租用建築房屋之基地，其租約又未訂有租期，顯係未定期限之租賃，不惟無土地法第一百零三條之適用，且依民法第四百五十條第二項前段之規定，出租人得隨時終止租約，現永興社區活動中心已興建九芎活動中心，已無利用該土地之必要，且原告也亟需建屋居住，原告已口頭向現任九興村村長莊瑞章及以存證信函向吳啟南表示終止租約，租約既已終止，被告自屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之所有物返還請求權，請求被告除去地上物，將土地交還原告云云。
二、被上訴人則以：系爭土地係由何榮園出租給「庄眾」，並由吳啟南代表，簽約之後由吳啟南提供土地予被告興建系爭建物，該租賃契約應屬有效。租賃契約中「公廠用地」意指群眾（庄眾）聚會活動場所，而興建社區活動中心系供社區居民公用，並未違反租用之目的用途。故被上訴人乃屬有權占有等語資以抗辯。
三、經查：
（一）上訴人主張系爭土地為其所有，而於五十一年九月二十一日，由上訴人之先祖父何榮園與庄眾訂立租賃，並由吳啟南為代表，訂立基地租賃契約，之後由被上訴人占用○．○一○八公頃如附圖Ｂ所示之土地，並建築系爭建物。然上開租賃契約之承租人為「九芎坑庄眾」之事實，業據其提出土地登記簿謄本、租賃契約影本為證，並為被上訴人所自認，復經原審於八十八年六月三日會同嘉義縣竹崎地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。
（二）按法律行為三要件中之當事人須有權利能力及行為能力。查上開租賃契約之承租人為「九芎坑庄眾」，並非吳啟南，此有租賃契約可證，並為有兩造所不爭執，堪信為真實。然「九芎坑庄眾」既非依法設立登記之法人，又無一定之辦事處及獨立之財產，並不符非法人團體之要件，故所謂「九芎坑庄眾」並無權利能力亦無行為能力。是本件契約法律行為三要件中之當事人「九芎坑庄眾」並不具備有權利能力及行為能力，從而本件租賃契約根本無效。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定宥明文。如前所述，本件租賃契約既屬無效，則被上訴人本於無效之租賃契約而占用系爭土地，搭建系爭建物，即無屬權占有。再者，被上訴人已在系爭土地斜面附近另建築一新活動中心，有上訴人所提之相片一張可證，而此復為被上訴人所自認，堪信為真實，是縱本件系爭建物拆除，亦不致對庄眾之聚會、活動造成太大之影響。從而上訴人依民法七百六十七條規定請求被上訴人應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段三七之三地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積○．○一○八公頃之加強磚造活動中心拆除，交還土地予上訴人即為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文所示。
五、本案事證巳臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均對本院前揭判斷不生影響，爰不一一論敘，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十九 日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B 審判長法官 王明宏~B 法 官 簡源希~B 法 官 馮保郎右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十九 日~B 書 記 官 陳昭煌