臺灣嘉義地方法院民事判決 八十八年度訴字第七九九號
原 告 丁○○
甲○○○共 同訴訟代理人 黃裕中律師複 代理人 葉天祐律師被 告 皇普建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 劉烱意律師複 代理人 張雯峰律師被 告 丙○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告等應連帶給付原告新台幣壹佰柒拾柒萬肆仟伍佰柒拾捌元，及自民國八十八年九月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之三十五；餘由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，得以新台幣壹佰柒拾柒萬元為被告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告等應連帶給付原告新台幣（下同）二百六十四萬九千八百
二十七元及自起狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並以供擔保為條件請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠、原告於民國八十三年十月六日向被告丙○○及皇普建設股份有限公司（以下簡稱皇普建設）購買坐落嘉義市○○段一Ｏ四四之九地號土地及其上皇普荷蘭市編號金捌號房屋一棟，總價合計八百五十萬元，原告等就房地價款共給付七百四十四萬一千二百元後，發覺房屋有甚多裂痕、房屋面臨道路與廣告所載不同、房屋後方圍牆未施作等瑕疵，而拒絕受領系爭房屋，嗣被告等起訴請求給付買賣價金，案經本院八十五年度訴字第五六九號及臺灣高等法院台南分院八十六年度上易字第三二號判決（以下簡稱前案）確定系爭房屋確有上開瑕疵。
㈡、被告在系爭房屋廣告單上表示系爭房屋係面臨二十五米寬之成元路，惟系爭房屋所面臨之成元路，都市計劃書列為二十五公尺綠帶，主要供排水使用，該二十五米綠帶，目前中間九米已築建為排水溝渠，兩側各留設八米道路，而非二十五米全寬闢為道路使用，亦經嘉義市政府函述明確。按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，而不動產所在位置所面臨之道路寬度，對該不動產日後發展之潛力影響甚鉅，因此不動產所在位置所面臨之道路寬度，亦直接影響買受人對該不動產價值之判斷，是該項瑕疵顯無法補正，被告自應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任。
㈢、系爭房屋因存在前述無法補正之瑕疵，經前案委託財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定認為將減損該房地價值一百九十二萬零八百五十元，雖前案認為該會八十八年三月十八日補充函較為可採，但該補充函將中間築建九米排水溝兩側各留八米道路之成元路兩側道路合併計算，認為系爭成元路十六米寬之道路，顯與系爭房屋僅面臨八米道路之事實相反。參以系爭房地經本院民事執行處以總價五百五十萬一千元拍定，而拍定當時屋內及屋後圍牆等瑕疵均已補正，惟仍與原買賣價款相近三百萬元，益徵系爭房屋因面臨馬路寬度與廣告不符所減少之價值應以一百九十二萬零八百五十元計算較為可採。又原告等交付自備款二百四十四萬一千二百元及銀行貸款五百萬元後，被告等卻未能履行廣告上所載提出面臨二十五米道路之房屋，致無法依債之本旨交付系爭房屋供原告等使用，使原告受有１、自八十四年十月七日（減縮至最後一期自備款付款之翌日）至八十八年二月八日止所付自備款按法定利率百分之五計算之損失四十萬六千八百六十七元；２、自八十五年二月八日至八十八年二月九日共支付一百四十八萬七千七百六十一元之貸款利息之損害（原貸五百五十二萬元，核撥五百萬元，按比例計算利息為一百四十八萬七千七百六十一元），是原告共受有三百八十一萬五千四百七十八元之損失，另就前案應給付之買賣價金一百十六萬五千六百五十元（即一審十八萬六千八百五十元、二審九十七萬八千八百元）相互抵銷，被告應再給付二百六十四萬九千八百二十七元，依土地買賣契約第十條及房屋買賣契約第十三條約定，被告等應就上開損害負連帶賠償責任。為此爰依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之法律關係訴請被告賠償。
㈣、原告否認被告已將系爭房屋交付給原告，且被告於前案時亦自認房屋已過戶但尚未交付等語（前案二審卷二四七頁），是被告既未將系爭房地交付給原告，則系爭解除契約或請求減少價金之期間自無從開始計算，從而被告自亦無免除瑕疵擔保責任。
㈤、依嘉義市政府八十七年九月九日八七府工土字第六六八六九號函記載：「成元路都市計劃書列為二十五公尺綠帶，目前中間九米已築為排水溝渠，兩側各留設八米道路，並非全寬闢為道路使用」，足見被告主張成元路為二十五米道路顯非實在。被告公司在廣告單上圖示表明系爭房屋面臨成元路為二十五米，則依一般通常交易觀念，應認為整條成元路為全寬二十五米道路，而非系爭房屋面臨之部分為加蓋後二十五米，其餘未面臨部分非全寬二十五米道路，參以被告所為加蓋工程，雖於工程完工後報請嘉義市政府備查，惟嘉義市政府並未參與驗收，且地面上之排水設計送嘉義市政府審查，是被告曲解廣告圖示，以圖卸責，自無足採。
㈥、按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，．．應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院七十三年度台上字第四Ｏ六二號判決參照）。查被告前開主張於前案為完全之辯論（此觀前案二審判決書上訴人陳述欄第三、四點所載自明），但未為前案確定判決所採，則被告於本件再為與原確定判決相異之主張，顯已悖於前開判決意旨，不足採憑。
㈦、前案審理時曾委託財團法人中華企業鑑定委員會就系爭房屋所面臨道路寬度不足所減損之價值為二次鑑定，雖原判決以第二次鑑定結果減少一百零四萬五千六百元較為可採。惟該鑑定係依建築技術規則第十四條第五項規定將系爭房屋基地面臨道路視為十六米，但建築技術規則係作為審查建造執照及使用執照之依據，而原告為一般消費者，實無法對相關規定詳予剖析，故系爭房屋減價之評定標準自應依社會一般交易觀念來判斷，即系爭房屋面臨之成元路係中間為排水溝渠，兩側各留八米道路，而系爭房屋所面臨僅成元路一側八米道路而已，並非十六米道路，故系爭房屋所減損之價值應以第一次鑑定減損一百九十二萬零八百五十元為可採。
㈧、被告於前案起訴時，系爭房屋仍存有多處瑕疵及面臨寬度不足等情形，雖原告嗣於八十八年一月六日供稱：「屋後圍牆已圍起來了，現剩道路二十五米不是事實及電線桿和排水溝還有瑕疵，其他瑕疵沒有了」等語（前案二審卷第二三七頁），而前案二審判決亦認系爭房屋所減損價額超過原告所積欠之價款，原告無需再付款而告確定在案。參以物之瑕疵擔保請求權屬形成權性質，若法院介入判決，屬形成判決，雖前案訴訟標的並非物之瑕疵擔保請求權，該判決所認定減價之數額對原告應不生既判力，惟先置上開論點不論，且假設推定因前案判決確定對道路瑕疵產生形成判決之效力，則系爭房屋亦延至前案判決確定之日始符合債之本旨。
㈨、按合建房屋所有權移轉與交付房屋係屬兩事，依民法第三百九十八條準用第三百七十三條規定，合建房屋之利益及危險，自交付時起，始由原告承受負擔，則原告因被告遲延交付房屋，致不能承受利益而受有損害，即非不得請求被告賠償。關於損害賠償之範圍應以填補債權人所受損害及所失利益為限，依通常情形可得預期之利益，視為所失利益，為民法第二百十六條所明定，應交付房屋而竟遲延交付，則債權人依通常情形可得預期獲得相當於租金額之利益，因債務人之遲延給付而未能獲得，是為所失利益（最高法院七十三年度台上字第四六五七號判決參照）。設若本院認原告主張損害賠償範圍之計算不可採，則依本件買賣契約第三條約定，被告於八十四年十月二十一日本應完工將房屋交付原告，但卻延至八十八年五月間判決確定日始合法提出給付，致原告不能承受系爭房屋而受有損害，其損害範圍依契約第十二條第一款約定，每逾一日應以二千五百五十元計算懲罰性違約金，則被告約遲延三年六個月，原告應得請求三百二十五萬六千三百五十元之約金（此尚不含租金之所失利益），再加上房屋減損之價值一百九十二萬零八百五十元，扣除尾款一百十六萬五千六百五十元，被告應再給付原告四百零一萬一千五百五十元，原告自願減縮在起訴範圍內為請求。
三、證據：提出土地及房屋買賣契約書影本各一份、交易明細查詢單影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回；及如受不利益之判決願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
㈠、民法第三百六十七條規定，買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務，原告依兩造買賣契約交付價金，是其義務，被告取得其交付之價金亦無不當，不知原告依何種法律關係請求利息損失？又民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求減少價金之權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。縱使被告出售之房屋有道路寬度不足之瑕疵，被告亦早已知悉，而其遲至八十八年九月十五日始起訴請求瑕疵擔保之損害賠償，顯逾六個月之除斥期間，顯非合法，如該六個月為時效規定，被告則主張時效抗辯。
㈡、被告不同意財團法人中華企業技術鑑定委員會八十八年二月三日南委字第Ｏ二Ｏ四號函及八十八年三月十八日南委字第Ｏ三二一號函之鑑定意見，說明如下：
１、系爭道路，目前中間九公尺寬之溝渠已加蓋，連同兩旁各八公尺寬之道路合計二十五公尺與被告廣告相符，鑑定意見未予斟酌顯然不當；又溝渠加蓋供人車通行其功能與道路相同，參之嘉義市○○路、維新路亦為溝渠上覆蓋為道路，更何況一般道路下方常有下水道之設施，故系爭道路確為二十五公尺，被告提出之給付並無瑕疵。
２、又縱使被告之建物有瑕疵，依中華企業技術鑑定委員會八十八年三月十八日南委字第Ｏ三二一號函表示系爭建物減損三萬二千四百元，土地減損一百零一萬三千二百元，合計一百零四萬五千六百元，原告亦承認尚欠被告一百一十六萬五千六百五十元，以上兩相抵銷，原告亦不得為任何請求。
３、被告只出售建物給原告，而系爭建物並無任何瑕疵，如有瑕疵，被告只就此部分負責。
㈢、系爭房屋已移轉登記給原告，依買賣契約，原告自有給付價款之義務，原告向銀行貸款，自應向銀行付息，且前案確定判決認定原告僅得向被告請求減少價金，不得主張同時履行抗辯，原告仍須受領買受之房屋，被告一再提出給付，原告拒絕受領，顯然受領遲延，故其主張受有利息損失是被告遲延交屋所致，顯屬無據。
㈣、被告於廣告單上雖標明系爭建物面臨二十五米成元路，而當時該道路尚未開闢亦為原告所明知，故被告於廣告上說明「連二十五米成元路都是未來北園段劃區」，可見當時被告所謂之二十五米成元路係當時都市計劃之內容，並非表示系爭建物立即面臨二十五米成元路，而日後被告亦將該溝渠予以加蓋，並經嘉義市政府檢查均符合設計施工標準，准予核備並由嘉義市政府先行接管，供公眾通行，被告並無廣告不實。又中華企業鑑定公司所以認為系爭房地價值減損一百零四萬五千六百元，乃因「該道路雖都市計劃編為綠帶，惟尚未完成各項之規劃、植栽，讓道路當未具有上訴人所提之景觀效之價值．．」，由此鑑定意旨可知如該道路完成規劃、植栽等，即具有景觀效益之價值，系爭房地價值即無減損。查系爭道路為計劃道路，此為嘉義市都市計劃，亦為原告所明知，被告亦予以標示，而市政府亦規劃為道路及綠帶，而此公共設施應由市政府予以規劃、施工非被告所能單獨施作，故被告並無廣告不實之嫌。
㈤、原告嗣主張依照兩造契約第三條約定，請求損害賠償，顯為訴之追加變更，被告不同意。
三、證據：提出臺灣高等法院台南分院民事庭函影本一份、廣告圖影本一份、嘉義市政府八三府工土字第四九四二Ｏ號函影本一份為證。
丙、本院依職權調閱前案給付工程款案卷。
理 由
甲、程序方面：
一、本件被告二人之住居所或營業事務所所在地均不在嘉義縣、市境內，惟兩造曾合意因本件契約涉訟時，由本院為第一審管轄法院，此觀之兩造土地買賣契約書第十二條及房屋買賣契約書第十六條甚明，故本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴時係依「不完全給付」及「物之瑕疵擔保責任」之法律關係請求損害賠償，嗣於八十八年十二月六日具狀稱：如原計算方法不可採，其損害範圍依契約第十二條第一款約定，每逾期一日應以二千五百元計算「懲罰性違約金」云云，二者之法律關係不同，應屬訴之變更，被告業已表明不同意上開訴之變更，且該項變更之訴與原訴之基礎原因事實不同，顯有礙於被告之防禦及訴訟之終結，故不應予准許。
三、被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張：原告於八十三年十月六日向被告丙○○及皇普建設購買坐落嘉義市○○段一Ｏ四四之九地號土地及其上皇普荷蘭市編號金捌號房屋一棟，總價合計八百五十萬元，原告等就房地價款共給付七百四十四萬一千二百元後，發覺面臨道路與廣告所載不同等瑕疵，被告雖已將系爭房屋所有權移轉登記給原告，惟被告未依債之本旨提出給付，原告乃拒絕受領系爭房屋，嗣被告等起訴請求給付買賣價金，經前案判決確定系爭房屋確有上開瑕疵，且該項瑕疵顯無法補正，經前案委託財團法人中華企業技術鑑定委員會第一次鑑定認為將減損該房地價值一百九十二萬零八百五十元。又原告等已交付自備款二百四十四萬一千二百元及銀行貸款五百萬元後，被告等卻未能依債之本旨交付系爭房屋供原告等使用，使原告受有㈠、自八十四年十月七日至八十八年二月八日止所付自備款按法定利率百分之五計算之損失四十萬六千八百六十七元；㈡、自八十五年二月八日至八十八年二月九日共支付一百四十八萬七千七百六十一元之貸款利息之損害，是原告共受有三百八十一萬五千四百七十八元之損失，另就前案應給付之買賣價金一百十六萬五千六百五十元相互抵銷，被告應再給付二百六十四萬九千八百二十七元，依土地買賣契約第十條及房屋買賣契約第十三條約定，被告等應就上開損害負連帶賠償責任，為此爰依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之法律關係訴請被告賠償等語。
二、被告皇普建設則以：原告依買賣契約交付價金給被告，為其義務，被告取得原告交付之價金亦無不當，且縱使被告出售之房屋有道路寬度不足之瑕疵，被告亦早已知悉，而其遲至八十八年九月十五日始起訴請求瑕疵擔保之損害賠償，顯逾六個月之除斥期間；而系爭道路，目前中間九公尺寬之溝渠已加蓋，連同兩旁各八公尺寬之道路合計二十五公尺與被告廣告相符，被告提出之給付並無瑕疵，被告不同意財團法人中華企業技術鑑定委員會之鑑定意見，又縱使被告之建物有瑕疵，依上開鑑定委員會鑑定意見認減損之價值為一百零四萬五千六百元；又系爭房屋所有權已移轉登記給原告，依買賣合約，原告自有給付價款之義務，且原告向銀行貸款，自應向銀行付息，另前案確定判決認定原告僅得向被告請求減少價金，原告仍須受領買受之房屋，故原告主張受有利息損失是被告遲延交屋所致，顯屬無據等語資為抗辯。
三、經查：原告主張渠等於八十三年十月六日向被告等購買坐落嘉義市○○段一Ｏ四四之九地號土地及其上皇普荷蘭市編號金捌號房屋一棟，總價合計八百五十萬元，被告等已將系爭房屋所有權移轉登記給原告，原告等則已交付自備款二百四十四萬一千二百元及銀行貸款五百萬元給被告，惟原告以系爭房地面臨道路有與被告廣告所載不同之瑕疵而拒絕受領，原告並自八十五年二月八日繳納貸款本息至八十八年二月九日，計繳納一百四十八萬七千七百六十一元，系爭房地業經抵押權人拍賣取償等事實，業據原告提出土地及房屋買賣契約書影本各一份、交易明細查詢單影本一份為證，且為被告所不爭執，復經本院調閱前案卷宗查明屬實，自堪信為真實。
四、按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人雖於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（最高法院三十年上字第八號判例參照）；而主張抵銷之對待請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，不得更行主張，民事訴訟法第四百條第二項亦有明文，故在確定之終局判決中已就抵銷抗辯成立與否加以裁判者，亦有既判力，參以前揭判例意旨，亦應認為就該抵銷抗辯所本之原因事實，於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院仍不得為反於確定判決意旨之認定。經查：前案臺灣高等法院台南分院八十六年度上易字第三二號確定判決，業已認定系爭房地有面臨之成元路並非二十五米全寬闢為道路使用之瑕疵，惟尚非重大瑕疵，原告僅得請求減少價金，而上開瑕疵將減損該房地一百零四萬五千六百元，原告於被告前案上訴之數額範圍內（即九十七萬八千八百元）主張抵銷為可採，此有上開判決正本一份在卷可稽，亦有財團法人中華民國企業技術鑑定委員會八十八年三月十八日（八十八）南委字第Ｏ三二一號函附鑑定意見書附於前案卷內可參，本院自亦同此認定，則兩造於本件訴訟中，復就前開瑕疵及減損之價額多寡為爭執，均不足採。是系爭買賣應減少之價金為一百零四萬五千六百元，前案確定判決已裁判原告得就積欠被告皇普建設之一百一十六萬五千六百五十元（此為原告所不爭），在九十七萬八千八百元之範圍內（因被告皇普建設僅就此部分聲明上訴）主張抵銷，已有既判力，則原告尚得請求減少之價金為六萬六千八百元，原告積欠被告皇普建設之款項則為十八萬六千八百五十元，二者均屬金錢債務，且均已屆清償期，被告皇普建設復於八十八年十月二十二日具狀主張抵銷，經抵銷後，原告已無得向被告皇普建設請求減少價金之金額（原告就此尚欠被告皇普建設十二萬零五十元）；又被告皇普建設對於原告之一百一十六萬五千六百五十元債權，有七十四萬二千元係受讓自被告丙○○，此有債權讓與契約書一份附於前案本院八十五年度訴字第五六九號案卷可按，故被告丙○○於讓與上開債權給被告皇普建設後，對於原告應已無何債權，惟按連帶債務人中之一人，對於債權人有債權者，他債務人以該債務人應分擔之部分為限，得主張抵銷；連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務，但因債務人中之一人應單獨負責之事由所致之損害，及支付之費用，由該債務人負擔，民法第二百七十七條、第二百八十條定有明文，系爭房地之銷售、廣告係由被告皇普建設負責，有廣告單一份在卷可參，則上開道路瑕疵所衍生之損害，自應由被告皇普建設單獨負責，揆諸前開法條規定，被告丙○○自亦得於一百一十六萬五千六百五十元之範圍內，對於原告主張抵銷。從而，原告就此部分訴請被告等給付其一百九十二萬零八百五十元之請求，洵屬無據。
五、按物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人得拒絕受領；出賣人就其交付之買賣標物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院八十四年度台上字第五七六號判決、八十四年度台上字第七Ｏ九號判決參照），被告提出交付之系爭房地所面臨之成元路未二十五米全寬闢為道路使用，與兩造買賣契約訂定之內容不符，且該道路寬度不足之瑕疵，係於契約成立後始發生，並可歸責於被告之事由，原告自得主張不完全給付之損害賠償，因上開道路之瑕疵無法補正，可類推適用民法第二百二十六條第二項規定，原告得拒絕受領該不完全給付，請求全部不履行之損害賠償（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議參照），復依民法第二百十六條第一項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，系爭房地所有權前已移轉登記給原告，原告除繳納自備款二百四十四萬一千二百元，並向銀行貸款五百萬元給付被告，上開七百四十四萬一千二百元之價款雖係被告基於買賣契約而受給付，惟被告未依債之本旨將系爭房地交付原告，則原告實際受有上開金額「利息之損害」，是原告主張其受有㈠、自八十四年十月七日至八十八年二月八日止，所付自備款按週年利率百分之五計算之利息損害為四十萬六千八百六十七元；及㈡、自八十五年二月八日至八十八年二月九日支付一百四十八萬七千七百六十一元貸款利息之損害（原貸款五百五十二萬元，依實際核撥之五百萬元按比例計算），為有理由，自應准其請求，以上二項合計有一百八十九萬四千六百二十八元，而被告皇普建設於本案訴訟中，以原告積欠之款項主張抵銷，依前第四、點理由所述，被告皇普建設對原告尚有十二萬零五十元之債權，以之抵銷後（被告丙○○亦得以之主張抵銷），則原告尚得向被告等請求連帶給付一百七十七萬四千五百七十八元。
六、綜上所述，原告起訴主張受有三百八十一萬五千四百七十八元之損害云云，惟其中有九十七萬八千八百元應為前案確定判決既判力之所及，兩造於本件訴訟中均主張抵銷，尚有未當，扣除上開部分，原告主張受有損害之金額為二百八十三萬六千六百七十八元，就原告尚欠被告皇普建設之十八萬六千八百五十元，兩造亦均主張抵銷，則屬可採，其餘原告主張所受之損害額為二百六十四萬九千八百二十七元，在一百七十七萬四千五百七十八元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法於本件判決之結果不生影響，爰不一一詳予論究，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 三 日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B 法 官 簡源希右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 二 月 三 日~B 書記官 陳啟雄