臺灣嘉義地方法院民事判決 八十八年度訴字第九二七號
原 告 丁○○○法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳適庸律師複 代理人 乙○○
陳坤煌被 告 甲○○○訴訟代理人 張巧妍律師複 代理人 林崑地律師右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告承租原告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、面積Ｏ．ＯＯ六四九六公頃土地租金，自民國八十八年八月一日起調整為每年五百四十五點四五公斤稻谷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一；餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告承租原告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、面積Ｏ．ＯＯ六四九六公頃土地租金，自民國八十八年八月一日起調整為每年二千三百公斤稻谷。
二、陳述：
㈠、被告不定期承租原告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、面積Ｏ．ＯＯ六四九六公頃土地，原約定租金為每坪每年五公斤稻谷，並須每年給付租地之地價稅，依市值計算約新台幣（下同）二萬餘元，惟該土地自七十五年租用迄今，地價已大幅上漲，鄰近地區已成市集，甚為繁華，自應准原告請求調漲租金。
㈡、系爭土地之申報地價為每平方公尺七千八百四十元，被告租用六四．九六平方公尺，總價五十萬九千二百八十六元，原告請求調整為按申報地價百分之十計算，每年應為五萬零九百二十八點六元，換算成原給付稻谷，應為二千三百十四餘公斤（以保證收購價格二十二元折算），原告請求調整為二千三百公斤，低於土地法規百分之十，應屬合理。
㈢、本件係依土地法規定請求調整租金，按原定租金為除地價稅外加五公斤稻谷，計算方式繁雜，請求全以稻谷計算，係為避免爭議。被告前曾捐獻於福德廟，係發自宗教信仰之慈悲心，與押租金之法律關係無涉，依社會常理，從無發願捐獻於廟宇，猶計算利息並稱福德正神每年獲利息若干者，被告稱捐獻金為法律關係上之押租金，顯有未妥。系爭土地被告雖作為住宅使用，但並不影響土地原有之價值，系爭土地鄰近工商活動頻繁，已成市集, 被告不善加利用，係屬其個人主觀意願，與土地現有之價值無關，被告並稱其為住宅使用，故土地利用價值不高云云，顯有誤會。又附圖Ｆ１部分既為租賃範圍，原告請求租金，自不因地目為道路用地而受影響，況被告乃為系爭Ｆ１土地使用，所稱顯不合法，租金應依申報地價年息百分之十計算。
三、證據：提出土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠、按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算（參照最高法院四十六年台上字第八五五號判例），基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚得斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金租比較以為決定，並非必須達申報地價年息百分之十之最高額（參照最高法院六十八年台上字第三Ｏ七一號判例）。系爭土地僅能做為住家之用，無法營業，因此被告利用基地之經濟價值及所受利益很有限，應較能營業用之土地為低，是系爭土地之租金額自應以申報總價額百分之五以下，始為相當，乃原告竟訴請調整為
㈡、本件被告承租之系○○○鎮○○段○○○號土地內如本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號給付租金事件後附之附圖所示Ｆ部分面積Ｏ．ＯＯ五四公頃及Ｆ１部分面積Ｏ．ＯＯ一ＯＯ一公頃，係在巷道內之住宅，僅能做為居住使用，並非營業用，因此與該附圖所示Ａ部分之承租人薛炳林，Ｂ、Ｂ１部分之承租人江林秀英，Ｃ、Ｃ１部分之承租人葉枝瑞，Ｄ、Ｄ１部分之承租人包彩霞，Ｅ、Ｅ１部分之承租人張振江，向原告租用之土地做為營業使用之租金條件，應不相同，則上開承租人薛炳林等承租六十九號土地中位於市場內部營業用之土地地價稅，顯較被告承租之非屬於營業用之土地地價稅高出很多，自不能相提並論，此觀土地稅法第十六條第一項規定地價稅基本稅率為千分之十，與土地稅法第十七條第一項規定自用住宅用地，其地稅按千分之二計徵者，即可暸然。
添原告狀稱鄰近地區已成市集，甚為繁華，伊得訴請調整為每年租金二千三百公斤云云，顯無理由。
㈢、又被告承租系爭土地之租金額，依原告之七十五年十一月十日答覆被告甲○○○申請案之答覆書主旨內載：「經七十五年九月十二日下午三點召開委監會議決案，准○○○鎮○○段一五八之二號土地使用。但如有重建，除都市○○道路外，各佔用戶每坪新台幣壹萬伍仟元捐獻，並要負擔地價稅（每坪五公斤稻谷，以農會收入價格計算為租金），特此通知」等語，可見被告承租系爭土地之契約條件，係約定被告應交付每坪一萬五千元捐獻外，並要負擔地價稅暫定以每坪五公斤稻谷計算之地租，本件被告依約於七十五年十一月十日交付十萬元捐獻及七十七年八月十五日交付二十七萬九千三百元捐獻，合計三十七萬九千三百元捐獻（即抽租金），是以系爭土地之租金，除每年每坪五公斤稻谷計算之地價稅作為租金外，再加上開捐獻金之法定孳息二萬二千七百元，合計約有二萬五千元之租金，乃原告起訴主張系爭土地之租金原約定每坪每年五公斤稻谷，並須每年給付租地之地價稅，依市價計算，約為二萬餘元云云，並非事實。
㈣、本件被告向原告承租之土地面積為如後附實測圖所示Ｆ部分Ｏ．ＯＯ五四九三公頃（折合十六．六一六坪），原告起訴狀訴之聲明所載被告承租之面積為Ｏ．ＯＯ六四九六公頃云云，被告予以否認，至於後附實測圖所示Ｆ１部分Ｏ．
ＯＯ一ＯＯ三公頃係都市○○道路地，並非被告承租之範圍。次查被告承租之土地，於七十五年間承租之租金為每坪五公斤稻谷，承租時之申報地價每平方公尺為五千六百元，八十三年度之申報地價每平方公尺為七千八百四十元，昇值僅為Ｏ．五倍，乃原告請求調高為二千三百公斤，除以承租地十六．六一六坪，每平方公尺之調高租金額為一百三十二倍餘，則原告請求調高租金額為原來租金額二百六十四倍多，顯然請求調整之租金額過高而不合理，況且，原約定之租金，原告為恐貨幣貶值，因此以稻谷做為租金，因此原告請求調高租金，亦不合理。添
㈤、查本件原告提出作證之「答覆申請書」內載：「經七十五年九月十二日下午召開委監會議決，依照買賣成交總數的金額百分之十抽出捐獻金。但以後如有重建，都市○○道路除外，佔用戶每坪新台幣一萬五千元捐獻並要負地價稅外每坪五公斤（稻谷）以農會收入價格計算。以上如有其他細則（限你十天內答覆），希望你成交金額實除回答以便提交大會審查。甲○○○女士。丁○○○主任委員尤順良。中華民國十五年十月十五日」等語，已載明「都市○○道路除外」，而都市○○道路部分為後附大林地政事務所八十七年四月七日之複丈成果圖所示之「Ｆ１」部分Ｏ．ＯＯ一ＯＯ一公頃，此「都市○○道路之Ｆ１」 部分除外，實際租賃面積為該複丈成果圖所示「Ｆ」部分面積Ｏ．ＯＯ五四九
三公頃，已甚明顯，乃原告主張被告承租之面積為Ｏ．ＯＯ六四九六公頃，而在起訴狀訴之聲明記載被告承租之面積為Ｏ．ＯＯ六四九六公頃，且按照Ｏ．
ＯＯ六四九六公頃計算租金，顯屬不當。
㈥、原告起訴狀訴之聲明及事實理由僅記載被告承租原告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地Ｏ．ＯＯ六四九六公頃土地云云，惟查上開六十九號土地全部面積有Ｏ．Ｏ二五Ｏ二公頃之多，被告承租上開六十九號土地之位置面積為其中之一部分即如後附實測圖所示「Ｆ」部分Ｏ．ＯＯ五四九三公頃，並非Ｏ．ＯＯ六四九六公頃，至於如後附複丈成果圖所示之「Ｆ１」部分面積Ｏ．Ｏ一ＯＯ一公頃，其位置在同段二七號計劃道路，現已開闢為道路，原告起訴狀訴之聲明所載被告承租之位置面積在上開六十九號土地內之何處並不明確，所載被告承租之面積亦與後附複丈成果圖所示者不符，且上述除外之都市○○道路，即如後附複丈成果圖所示之「Ｆ１」部分面積Ｏ．ＯＯ一ＯＯ一公頃屬於同段二七號土地，亦列為本件租賃之土地，顯屬無據。
㈦、依最高法院四十六年台上字第五一九號判例謂：因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，上訴人使用系爭房屋，依調解結果按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質，查本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號請求給付租金事件之一、二審判決認定被告甲○○○應依上開答覆書之內容每年應給付系爭土地之地價稅及每坪稻谷五公斤之租金。八十六年稻谷每公斤二十一元，而以十八坪計算每年稻谷為九十公斤，按每公斤二十一元計算為一千八百九十元；系爭土地八十六年之地價稅為二萬二千零九十五元，兩項合計二萬三千九百八十五元，有第一、二審判決書可稽，上開地價稅及每坪五公斤稻谷均係被告使用系爭土地之對價，即為租金。
㈧、原告出租他人，與本件被告承租之同一筆土地即上開六十九號土地承租人有薛炳林、江林秀英、葉枝瑞、包彩霞、張振江，於本院八十七年訴字第一六一號損害賠償事件與原告成立訴訟上之和解，其內容為承租人薛炳林等人承租如後附複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地應繳納之租金為地價稅，上開如複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地與被告承租之Ｆ部分土地係相鄰土地，且該Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地，均做生意之營業土地，而被告承租之Ｆ部分土地僅為住家用，所受利益較少，是被告承租之Ｆ部分土地之租金有地價稅外，須要加付每坪五公斤稻谷，已較鄰地Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地之地價稅為租金者高，是原告請求調高租金，顯屬無理。又本件系爭土地之租金為地價稅及每坪五公斤稻谷，地價稅係政府課征之稅金，原告不得訴請調高；且地價稅係以現金計算，並非以稻谷計算，乃原告請求調整租金為每年二千三百公斤稻谷云云，亦屬於法不合。
三、證據：提出答覆書一份、感謝狀二份、大林地政複丈成果圖二份、地價謄本一
份、臺灣高等法院台南分院八十年度上易字第一八號民事判決一份、本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號民事判決一份、本院八十八年度簡上字第四四號民事判決一份、答覆申請書一份、起訴狀一份、和解筆錄一份（以上均為影本）為證；並聲請調閱本院八十七年度訴字第一六一號損害賠償案卷，暨請求履勘現場。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度簡上字第四四號（含八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號）案卷。
理 由
一、原告起訴主張：被告不定期承租原告所有坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地，原約定租金為每坪每年五公斤稻谷，並須每年給付租地之地價稅，依市值計算約二萬餘元，惟該土地自七十五年租用迄今，地價已大幅上漲，鄰近地區已成市集，甚為繁華，自應准原告請求調漲租金，系爭土地之申報地價為每平方公尺七千八百四十元，被告租用六四．九六平方公尺，總價五十萬九千二百八十六元，原告請求調整為按申報地價百分之十計算，每年應為五萬零九百二十八點六元，換算成原給付稻谷，應為二千三百十四餘公斤（以保證收購價格二十二元折算），原告請求調整為二千三百公斤，低於土地法規百分之十，應屬合理。
二、被告則以：被告承租之系爭土地內如附圖附圖所示Ｆ部分面積Ｏ．ＯＯ五四公頃及Ｆ１部分面積Ｏ．ＯＯ一ＯＯ一公頃，係在巷道內之住宅，僅能做為居住使用，並非營業用，與該附圖所示Ａ部分之承租人薛炳林，Ｂ、Ｂ１部分之承租人江林秀英，Ｃ、Ｃ１部分之承租人葉枝瑞，Ｄ、Ｄ１部分之承租人包彩霞，Ｅ、Ｅ１部分之承租人張振江，係做為營業使用之租金條件，應不相同，其租金額應在申報地價總額百分之五以下，始為相當，乃原告竟訴請調整為申報總價額百分之
九．九，顯屬過高，且被告承租系爭土地之契約條件，係約定被告應交付每坪一萬五千元捐獻外，並要負擔地價稅暫定以每坪五公斤稻谷計算之地租，本件被告依約於七十五年十一月十日交付十萬元捐獻及七十七年八月十五日交付二十七萬九千三百元捐獻，合計三十七萬九千三百元捐獻，是以系爭土地之租金，除每年每坪五公斤稻谷計算之地價稅作為租金外，再加上開捐獻金之法定孳息二萬二千七百元，合計約有二萬五千元之租金，乃原告起訴主張系爭土地之租金原約定每坪每年五公斤稻谷，並須每年給付租地之地價稅，依市價計算，約為二萬餘元云云，並非事實。且依原告所作答覆書載有「除都市○○道路外」等語，足見附圖Ｆ１計劃道路部分非承租之範圍，原告請求時一併加以列入租金計算範圍，尚有未當，且依本院本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號請求給付租金事件之一、二審判決認定被告每年應給付原告上開地價稅及每坪五公斤稻谷，均係被告使用系爭土地之對價，即為租金，被告承租之Ｆ部分土地之租金有地價稅外，須要加付每坪五公斤稻谷，已較鄰地Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地之地價稅為租金者高，是原告請求調高租金，顯屬無理等語資為抗辯。
三、原告主張坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地為伊所有，被告向伊承租如附圖（即大林地政事務所複丈成果圖）所示Ｆ部分（面積Ｏ．ＯＯ五四九五公頃）及Ｆ１部分（面積Ｏ．ＯＯ一ＯＯ一公頃）土地，並在其上建有ＲＣ磚造樓房等地上物之事實，業據原告提出土地登記謄本一份為證，並經本院於八十七年度訴字第一六一號案件中及本案件中勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場圖及囑託嘉義縣大林地政事務所繪製複丈成果圖可稽，上開另案案卷亦經本院調閱查明無誤。被告雖抗辯如附圖Ｆ１部分土地係都市○○道路，依原告於七十五年十一月十日答覆被告答覆書內載有「除都市○○道路外」，足見Ｆ１部分並非在承租之範圍云云，惟查：被告所建ＲＣ磚造樓房，同時搭建鐵架及鐵皮雨棚（即附圖虛線部分），鐵架及鐵皮雨棚跨越鄰地二七號道路預定地，參以附圖附註所載「一、建地目二七號為計劃道路預定地；二、編號．．．Ｆ１均跨越鄰地，．．面積僅計算位於建六九地號所佔用面積。」等語，顯然Ｆ１部分非屬都市○○道路用地，且係被告承租之用地，故被告向原告承租之土地確為附圖所示Ｆ、Ｆ１部分，被告之抗辯尚不足採。
四、原告主張被告向伊承租上開土地之租金為每年五公斤稻谷，以農會收購價格計算，顯然過低，應予調漲云云，被告則抗辯伊使用系爭土地，除須繳納每年每坪五公斤稻谷之租金外，尚須繳納地價稅，該地價稅亦係使用土地之對價，應併入計算租金云云，按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人雖於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（最高法院三十年上字第八號判例參照）；原告曾於八十八年一月間向被告提起給付租金等訴訟，經本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號、八十八年度簡上字第四四號判決認定該租金與地價稅係屬不同之給付項目，因而判處被告應給付原告各項租金及地價稅，上開判決並已確定在案，本院於本案訴訟中自不得反於前開確定判決意旨之裁判，是本件租金及地價稅仍應分別以觀，被告應繳納給原告之地價稅究難認定為係屬租金。惟地價稅原應為土地所有權人所繳納，兩造約定由被告繳納，原告因而受有利益，被告已繳有地價稅仍不失為酌定租金之參考因素。復查依原告於七十五年十一月十日答覆被告申請案之答覆書主旨內載：「各佔用戶每坪新台幣壹萬伍仟元捐獻，並要負擔地價稅、（每坪五公斤稻谷）以農會收入價格計算為租金」等語，可見被告承租系爭土地之租金為每年每坪五公斤稻谷，並要捐獻原告每坪一萬五千元，該捐獻依約定意旨，顯係在租金之外所應為之給付，原告此部分之主張亦堪信真實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文，本件為不定期限租賃，被告自七十五年間起租用系爭土地，並用以建築房屋，兩造原約定為每坪每年五公斤稻谷，本件被告承租系爭土地之面積約合十九點六五坪，即每年租金為九十八點二五公斤稻谷，以農會保證收購價格每公斤二十二元（有本院八十七年度存字第九二八號提存書附於本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號案卷）折算約每年二千一百六十二元（小數點以下四捨五入），而系爭土地於七十六年之申報地價為每平方公尺五千六百元，八十六年之申報地價為每平方公尺七千八百四十元，此有地價謄本及土地登記謄本在卷可稽，以上開申報地價計算其上漲之幅度約為四成即百分之四十，且土地之市值每較申報地價高出甚多，此為眾所週知之事實，系爭土地地處大林鎮市中心區，惟位於巷內，可連接中正路及中山路，前方有福德市場，系爭土地前方少有攤販營業，被告房屋係供作住宅，仳鄰住宅旁為書店及中藥房，此據本院勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄在卷可按，綜上觀之，顯然系爭土地之地價確有上漲，被告自七十五年間承租系爭土地迄今，租金未曾調漲，現因土地價值確有昇值，自應准予增加租金，原告此部分之主張自屬可採。
六、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，於租用基地建築房屋亦準用之，又按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租數額是否平衡（最高法院八十一年台上字第三Ｏ六二號判決參照），被告使用系爭土地除應繳納租金外，尚須繳納地價稅，此仍為被告使用系爭土地之代價，自應予以一併考量，而系爭土地八十六年之地價稅為二萬六千六百八十八元（本院八十八年度嘉簡字第一Ｏ八號判決附表二參照），加上租金，被告使用該土地之代價約每年二萬八千八百四十九元，被告在承租之土地上建有ＲＣ磚造樓房，供作住宅，如附圖所示Ａ及Ａ１之承租人薛炳林、Ｂ及Ｂ１之承租人江林秀英、Ｃ及Ｃ１之承租人葉枝瑞、Ｄ及Ｄ１之承租人包彩霞、Ｅ及Ｅ１之承租人張振江，渠等在土地上所建房屋均供作商業使用，渠等之租金亦係每坪每年五公斤稻谷，此參諸本院八十七年度訴字第一六一號損害賠償案卷自明，本院八十七年度訴字第一六一號損害賠償案件，原告係向被告及前開承租人請求七十九年迄八十六年之租金及地價稅，雖承租人薛炳林、江林秀英、葉枝瑞、包彩霞、張振江與原告達成和解，惟係對於過去應給付之租金及地價稅達成和解，渠等自八十七年起之租金仍為每坪每年五公斤稻谷，是被告抗辯其租金較高於其他承租人云云，尚難採信。系爭土地之申報地價為每平方公尺七千八百四十元，被告承租之土地面積為六十四點九六平方公尺，則申報總地價為五十萬九千二百八十六元，依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，系爭土地之租金每年不得超過五萬零九百二十九元，本院審酌系爭土地地處市中心區，為一市集，甚為繁華，惟被告並未供作商業使用，所受之利益較小，以及該不動產之價值非微（公告現值為每平方公尺一萬七千元），申報地價漲幅約四成，已如前述，及被告每年仍需繳納地價稅等一切情狀，認被告應繳納之租金以調漲約合每年一萬二千元為適當，即相當於原租金之五點六倍，而被告應繳納地價稅之代價約二萬六千六百八十八元（以八十六年度地價稅計之），二者合計為三萬八千六百八十八元，約為申報地價總額百分之七十六，則被告每年應繳納之租金予以調漲為每年折合約一萬二千元，應屬適當合理，以稻谷每公斤二十二元之收購價格計算結果，即每年租金為五百四十五點四五公斤稻谷，亦即為原租金即每年九十八點二五公斤稻谷之五點六倍。
七、綜上所述，原告訴請調漲租金，自屬有理，本院斟酌一切情狀，認被告每年應給付原告之租金為五百四十五點四五公斤稻谷，原告此範圍內之請求，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法於本件判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌論究，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B 法 官 簡源希右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 二 十 日~B 書記官 李銷勳