臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二三號
原 告 民裕企業股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 何永福律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾伍萬柒仟玖佰玖拾伍元，及自民國八十九年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十九年一月一日起，至拆除坐落嘉義市○○段五二之三四號建地上如附圖所示Ａ部分面積四五．０二平方公尺房屋交還該部分土地予原告之日止，按年依該部分土地申報地價百分之七，無申報地價時則依公告現值百分之七計付之賠償金予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾伍萬柒仟玖佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）五十七萬三千零六十二元，及自起訴狀送達
被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十九年一月一日起，至拆除坐落嘉義市○○段五二之三四號建地上如附圖所示Ａ部分面積四五．０二平方公尺房屋，交還系爭七十平方公尺土地予原告之日止，按年依該部分土地申報地價百分之十，無申報地價時則依公告現值百分之十計付之賠償金予原告㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落嘉義市○○段五二之三四號建地（以下簡稱系爭土地）為原告所有，詎
被告竟於七十四年二月以前即已無權占用上開土地，並於其上建屋（門牌號為嘉義市○○路○○○巷○號）使用迄今，計佔用嘉義市○○段五二之三四號建地上如附圖所示Ａ部分面積四五．０二平方公尺及法定空地共七十平方公尺，坐地享用，致使原告蒙受繳納稅金卻無法使用收益上開土地之損害，爰依不當得利返還請求權，請求被告依據附表一所示按申報地價百分之十之法定年租租率計算，給付原告不當得利損害賠償金共計五十七萬三千零六十二元及自八十九年一月一日起至交還系爭土地與原告之日止，按年依申報地價百分之十，無申報地價時按公告現值百分之十計付相當於租金之損害金與原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈緣原告於五十七年一月十八日出售系爭地號等土地予訴外人陳滿，供興建
仁愛市場及部分房屋出售，其後陳滿週轉不靈，於五十八年六月十五日同意與原告解除買賣契約並歸還買地支票，後因陳滿積欠營造廠商達因工程有限公司（以下簡稱達因公司）興建房屋工程款，造成達因公司以法定抵押權拍賣定作物，被告之前手即是經由鈞院六十二年民執字第八三八號強制執行事件購得地上物，並無土地權源，此於拍賣時已明示，故被告輾轉取得地上物，亦無任何土地權源。
⒉又有關仁愛市場土地同意書係六十年間為欲申請成立仁愛市場，原告將關
係土地參與申請案且保有使用收益權利，非無條件供他人使用收益，且該市場已於七十一年六月三十日以基地地號面積不符被撤銷，各項權利歸屬各所有人，又被告店舖並非仁愛市場主體，故本件與該土地同意書無關。
⒊再本件原告請求返還不當得利之系爭土地面積為七十平方公尺，除房屋占
用大部分面積外，其餘為法定空地兼私設道路，且在建造時已分割完成，依建築法規，建屋必須保留百分之二十到百分之四十之法定空地，無法定空地，房屋即不能建造，否則為違法建築，必遭拆除，故法定空地為房屋之必備條件，為房屋基地之必要部分，直接受到相當之利益。系爭房屋之法定空地被重複成面前私設通路二用途，雖可供公眾使用，但主要是本身使用，並用來做雙面角地占面，確實收到本身通行及店面營商之利益，依稅法不能免除地價稅，當然也不能排除於不當得利之返還請求之外，因此本案請求返還不當得利之基地面積七十平方公尺不容減少。
⒋系爭土地居遠東百貨商圈後側，又位處仁愛市場前庭廣場入口左側，市場
商機大，八十八年土地公告現值為每平方公尺二萬六千五百元，全部面積合計一百八十五萬五千元，市價如以二倍計算則達三百七十萬元，故原告僅依每年之申報地價計算後，平均每月僅三千二百一十三元。
三、證據：提出土地謄本、地價謄本、地價稅單、同意書各一件、嘉義縣政府撤銷仁愛市場函、撤銷公告、最高法院六十七年度台上字第一五八號民事判決各一件、位置圖三張、照片八張，並聲請勘測現場。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准予免為假執行。
二、陳述：㈠本件原告在五十八年間將系爭土地出售給訴外人陳滿，並將系爭土地交付陳滿
，且出具土地使用權同意書給陳滿興建系爭房屋作為市場使用，而原告提供土地由陳滿建屋之目的亦在於賺錢盈利，陳滿建造系爭房屋係屬有權占有原告之土地，並非無權占有。又於房屋建造完成後，尚未辦理保存登記之際，因房屋所有人陳滿積欠訴外人達因公司工程款，而遭受該公司聲請查封拍賣陳滿名下之房屋，嗣由被告之父親楊國棟經拍賣程序向陳滿買受系爭房屋，並取得對原告土地之合法占有權，被告父親另於六十四年十月六日將系爭房屋贈與予被告，被告因贈與關係而受讓系爭房屋所有權及對原告土地之合法占有權，故依占有之連鎖關係理論，被告對系爭土地之占有亦屬有權占用，是原告主張被告係無權占用系爭土地而要求不當得利，顯無理由。
㈡又本件原告主張被告所提建築基地使用同意書，係同意書同意仁愛市場，不是
給陳滿，顯然不實。茲因所謂仁愛市場，並非法人或自然人，仁愛市場如何能建造房屋？事實上係原告將系爭土地出賣給陳滿，並將土地交付予陳滿興建房屋做為仁愛市場之用，陳滿建妥房屋後是否將該房屋做為仁愛市場使用，或是能否依法取得仁愛市場之立案，並不影響陳滿當初基於買賣關係合法取得系爭土地之占有權利。原告主張其與陳滿所訂立之買賣契約業已解除一事，被告否認之。
㈢原告所提出五十八年六月十五日買賣契約解除同意書，亦非真正，否則，若陳
滿果有與原告在五十八年六月十五日解除買賣契約，則何以原告未請求陳滿返還土地，反而仍於五十九十二月十二日出具建築基地使用同意書給陳滿，讓陳滿建造房屋作仁愛市場之用。至原告雖提出最高法院六十七年台上字第一五八六號民事判決書，惟由判決書看不出原告在本件所主張之解除買賣同意書為真正，蓋判決書並未載明本件解除買賣同意書全文，亦未載明陳滿有承認該同意書為真正。退一步言，假設判決書所載同意書係本件解除契約同意書，然原告亦自承係為避免漏稅而虛偽解除契約，足見其與陳滿並末解除買賣契約。且依原告在最高法院所主張之上訴理由謂：「上訴人陳滿、蔡嘉霖既無力支付土地價款，且已委託被上訴人達因公司興建樓房亦未償還工程款，上訴人乃於五十八年八月廿七日與被上訴人訂立合約書約定該地價本息，於被上訴人出賣如第一審聲明第二項所示六幢半房屋時，由上訴人取得賣價三分之二以償還上述欠款，另三分之一由被上訴人達因公司取得，以抵充被上訴人陳滿、蔡嘉霖所欠工程款」，亦顯見原告並未與陳滿解除契約，蓋若係渠等有在五十八年六月十五日解除契約，則原告理應要求陳滿拆屋還地，絕無可能雙方在五十八年八月二十七日另外訂立契約書約定，由陳滿夫妻出賣在系爭土地上所建造六幢半房屋時，由原告取得賣價三分之二。是由原告左列之供詞，即足以証明原告與陳滿之間所訂立之合約尚未解除，陳滿有權出售系爭房屋。又鈞院於八十九年六月二十六日庭訊時問原告是否於五十八年八月二十七日與陳滿定立合約書，原告答曰：「當時是與達因公司簽約，達因公司是營造商，因為陳滿沒有給付工程款，所以原告與達因公司及陳滿簽立該合約書解決後續的問題，但是因為達因公司後來申請拍賣房子，所以那份合約已不存在，合約主要是約定，房屋連同基地出售時，達因公司取得三分之一，原告取得三分之二，但後來基地並未拍賣，達因公司直接申請拍賣地上物，所以是達因公司違約」，由原告前揭之供詞可知，原告於五十八年八月二十七日確實與陳滿簽立合約書同意陳滿出售系爭房屋，故陳滿乃有權出售系爭房屋，雖然系爭房屋係經由 鈞院拍賣而出售，惟並不因此而影響陳滿為合法出賣人之地位，蓋拍賣行為係屬私法上買賣契約之一種，原告與陳滿所訂立之出售房地合約書依然有效存在，絕不致於因系爭房屋遭達因公司聲請拍賣而失其效力，原告主觀上認為該合約因為達因公司後來申請拍賣房子，所以那份合約已不存在，顯不可採。再經被告訴訟代理人請求 鈞院訊問原告該合約何時作廢，原告答曰：「我們有起訴請求確認對拍賣價金有優先權，但被判敗訴，所以該合約已作廢」，於此，原告之主觀上卻又認為其確認優先權乙案敗訴時，其與陳滿之全約才作廢，與原告前揭所述是因為達因公司後來申請拍賣房子，該合約已不存在，已前後相矛盾，而不足採。實則原告與陳滿所定之合約書迄今均尚未解除而仍屬有效，原告主觀上認為該合約已不存在或已作廢之原因，均非解約之事由。
㈣又縱認本件原告請求有據，惟被告僅使用系爭土地如附圖所示Ａ部分四五．０
二平方公尺房屋部分，其餘部分，則係公眾通行之道路，原告不得請求使用該部分土地之不得得利。又原告依公告地價或申請地價百分之請求，亦過高，應以百分之五計算賠償金為適當。
三、證據：提出建築基地使用同意書、使用執照各一份。理 由
一、本件原告起訴主張：系爭嘉義市○○段五二之三四號建地為原告所有，詎被告竟於七十四年二月以前即已無權占用上開土地，並於其上建有門牌號為嘉義市○○路○○○巷○號之房屋使用迄今，計占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積四五．
０二平方公尺，其他部分之通道則為法定空地，共計占用七十平方公尺，被告無法律上原因，坐地享用，致使原告蒙受繳納稅金卻無法使用收益上開土地之損害，爰依不當得利返還請求權，請求被告依據附表一所示按申報地價百分之十之法定年租租率計算，給付原告不當得利損害賠償金共計五十七萬三千零六十二元，及自八十九年一月一日起，按月給萬三千一百七十八元，並自八十九年一月一日起，至拆除坐系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積四五．０二平方公尺房屋，交還系爭七十平方公尺土地予原告之日止，按年依該部分土地申報地價百分之十，無申報地價時則依公告現值百分之十計付之賠償金等語。
二、被告則以：系爭土地係原告於五十七年間提供予陳滿共同興建市場之用，房屋建竣後，陳滿所應分得之房屋，因積欠工程款而遭拍賣，由被告父親拍定買受，嗣被告父親再將之贈與被告，因此，房屋出賣人陳滿於當時既係基於共同興建市場之契約而有權占有系爭土地，則被告父親買受系爭房屋自仍屬有權占有系爭土地，從而，被告接受父親贈與該房屋而占有土地，自亦有正當之權源，並非無權占有；又原告主張上述共同興建市場之契約，已於五十八年間業經契約雙方解除等語不實，否則其豈會於五十九年十二月十二日出具建築基地使用同意書給陳滿？；再原告於本件訴訟中亦承認其與陳滿於五十八年八月二十七日曾訂合書出售系爭房地，則原告既同意陳滿出售系爭房屋，陳滿即有權出售系爭房屋，雖系爭房屋係經拍賣而出售，該契約仍有效存在。況系爭土地中僅代號Ａ部分面積四五‧０二平方公尺土地，係由被告之房屋使用，其餘則為供眾人通行之道路，該通道部分，自不得列入被告所占用之面積，又原告以公告地價或申報地價之百分之十計算不當得利，亦嫌過高等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭土地為原告所有，詎被告竟於七十四年二月以前即在其上建有門牌號為嘉義市○○路○○○巷○號之房屋使用迄今，計佔如附圖所示Ａ部分面積
四五．０二平方公尺，其餘部分則為供公眾通行之道路等情，業據原告提出土地謄本為證，並經本院嘉義市地政事務所到場勘測屬實，繪製有複丈成果圖一份在卷可稽，且為被告所不爭，應堪信為真實。是系爭土地既為原告所有，卻遭被告自七十四年二月起建屋占用，被告又另以前揭情詞置辯，則本件所應究明者厥為：被告占用系爭土地，究有無正當權源？倘無正當權源，原告是否得請求被告返還不當得利？又其得請求返還之數額，究為若干？經查：
㈠被告雖然辯稱：原告於五十七年一月間曾提供系爭土地及其它鄰地合計六十筆
土地，與訴外人陳滿興建仁愛市場房屋，於房屋建造完成後，尚未辦理保存登記之際，因房屋所有人陳滿積欠訴外人達因公司工程款，而遭受該公司聲請查封拍賣陳滿名下之房屋，嗣由被告之父親楊國棟經拍賣程序向陳滿買受系爭房屋，並取得對原告土地之合法占有權，被告父親另於六十四年十月六日將系爭房屋贈與予被告，被告因贈與關係而受讓系爭房屋所有權及對原告土地之合法占有權，故依占有之連鎖關係理論，被告對系爭土地之占有係有權占用等語，固據其提出建築基地使用同意書為證，惟原告對系爭房屋係由被告父親由拍賣購得後，贈與被告等情固不爭執，但堅決否認被告有權占有系爭土地，辯稱原告與陳滿間就系爭土地所訂立之買賣契約，已於五十八年六月十五日解除，此已經最高法院於六十七年度台上字第一五八六號民事判決中認定在案，而上開建築基地使用同意書係由原告於五十九年間出具予仁愛市場使用，並非出具與陳滿，與本件訴訟無關等語，並提出原告與陳滿於五十八年六月十五日所立同意書及最高法院於六十七年度台上字第一五八六號民事判決為證。經查，依原告所提五十八年六月十五日所立同意書觀之，其上已載明原告與陳滿雙方同意解除買賣契約，參以最高法院上開判決所認：「至上訴人（即本件原告）與被上訴人陳滿間雖訂有土地買賣契約，但雙方已於五十八年六月十五日解除契約，有同意書及不動產買賣契約存卷可證，上訴人雖謂係為避免漏稅而虛偽解除契約云云，與上開同意書所載不符，殊不足採」，二者當事人、訂約日期及解除契約之事由均相同，堪認為同一事實，是原告所稱其與陳滿間之買賣契約已經解除等語，堪信為真。至被告雖以原告於五十九年十二月十二日所立建築基地使用同意書，認上開買賣契約並未解除云云，惟依被告所提上開建築基地使用同意書觀之，其上除載有同意供仁愛市場使用外，並未載明原告同意由陳滿使用系爭土地之旨，且當時仁愛市場之代表人為湯茂松，並非陳滿，此亦有原告所提之嘉義縣政府撤銷仁愛市場函及撤銷公告在卷可參，是縱原告曾出具同意書將提供系爭土地予仁愛市場使用，尚不能據此認定原告已同意由陳滿使用系爭土地，被告所辯，尚無足採。
㈡被告雖又辯稱：原告於訴訟中自承其與陳滿於五十八年八月二十七日另外訂立
契約書，約定出售系爭房地時，取得價金乙事，足證原告並未與陳滿解除契約，原告於五十八年八月二十七日既與陳滿簽立合約書同意陳滿出售系爭房屋，陳滿乃有權出售系爭房屋，故原告與陳滿所定之合約書迄今均尚未解除而仍屬有效云云。惟查，原告固不否認其於五十八年八月二十七日曾與陳滿等人訂立契約，惟辯稱當時是與達因公司簽約，達因公司是營造商，因為陳滿沒有給付工程款，所以原告與達因公司及陳滿簽立該合約書解決後續的問題，但是因為達因公司後來申請拍賣房子，所以那份合約已不存在，合約主要是約定，房屋連同基地出售時，達因公司取得三分之一，原告取得三分之二，但後來基地並未拍賣，達因公司直接申請拍賣地上物，所以是達因公司違約等語（見本院八十九年六月二十六日準備程序筆錄）。是如前所述，本件原告與陳滿就系爭土地所訂立之買賣契約既於五十八年六月十五日即經雙方合意解除，陳滿於契約解除後，既已喪失占有系爭土地之合法權源，則原告是否請求陳滿返還系爭土地，係屬原告之權利，縱原告為解決土地與房屋所有權不一之事實，又與陳滿等人訂立契約書，欲共同出售房地，然被告既未能證明原告於五十八年八月二十七日訂立契約時，又同意由陳滿使用系爭土地，即不得以此而認陳滿因此取得占有使用系爭土地之合法權源，從而，被告上開所辯，亦不足採。
㈢按衡諸一般常情，無權占用他人之土地者，其占有本身即係無法律上原因而得
有利益，同時並使土地所有權人受有無法使用收益該土地之損失，被告既無法證明渠占用系爭土地究有何正當權源，已如前述，則本件原告訴請被告返還被告占用系爭土地期間相當於租金額之利益，自屬有據。
㈣至於本件原告訴請被告返還不當得利之數額，本院斟酌系爭房屋所占用系爭土
地之位置，乃位於嘉義市○○路之鬧區，但僅係面臨嘉義市○○路○巷道，此有原告所提位置圖附卷可參，並經本院到場履勘屬實，惟原告請求被告返還相當於基地租金之利益，依系爭土地申報地價總額年息百分之十為計算，顯屬過高，應依系爭土地申報地價總額年息百分之七計算始屬適當。又查系爭土地之申報地價，自七十四年二月一日起至七十六年六月三十日止皆為每平方公尺二千零八十元，自七十六年七月一日起至八十年六月三十日止皆為每平方公尺五千四百四十元，自八十年七月一日起至八十八年十二月三十一日止皆為每平方公尺六千四百八十元，此為兩造所不爭，並有原告所提地價謄本一份在卷可稽。而系爭土地遭被告所有房屋占用之面積僅四五‧０二平方公尺，其餘部分，則係供眾人通行之道路，被告所有系爭房屋顯然並未占用該部分之土地，被告既未占用該部分土地而受有利益，自不得將該部分亦列入被告所占用之土地面積中，予以計算其所受利益，是原告主張系爭土地供公眾通行之道路為被告所有房屋之法定空地，並請求不當得利云云，尚非可採。從而，本件被告自七十四年二月一日起，迄八十八年十二月三十一日止，按申報總價額百分之七計算之不當得利數額，詳如附表二所示，共為二十五萬七千九百九十五元。
五、綜上所述，本件原告依據不當得利之法律關係，訴請被告返還自七十四年二月一日起迄八十八年十二月三十一日止，十四年又十一月期間無權占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積四五．０二平方公尺之不當得利，共二十五萬七千九百九十五元，並自起訴狀送達翌日即八十九年二月十一日，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年一月一日起至拆除系爭房屋交還土地予原告之日止，按年依該部分土地申報地價百分之七，無申報地價時則依公告現值百分之七計付之賠償金予原告之部分，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行部分：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核有關原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十五 日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B 審判長法官 王金龍~B 法 官 李文輝~B 法 官 羅秀緞右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日~B 書記官 王博昭~F0~T40┌────────────────────────────────────────────┐│附表一：原告起訴請求被告返還不當得利之計算表 │├─┬────────┬───────┬────────┬───────┬────────┤│編│ 期 間 │土地申報地價 │ 不當得利年償金 │不當得利月償金│ 小 計 ││號│ │ │ （單位：元） │ （單位：元） │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│１│自七十四年二月一│2080元／㎡ │2080×70㎡×10% │14560÷12月 │ 14560×2年＋ ││ │日起至七十六年六│ │＝14560 │＝1213.33 │ 1213.33×5月＝ ││ │月三十日止，計兩│ │ │ │ 35186.65（元） ││ │年又五月 │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│２│自七十六年七月一│5440元／㎡ │5440×70㎡×10% │ │ 380808×4年＝ ││ │日起至八十年六月│ │＝38080 │ │ 152320（元） ││ │三十日止，計四年│ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│３│自八十年七月一日│6480元／㎡ │6480×70㎡×10% │ │ 45360×8.5年＝ ││ │起至八十八年十二│ │＝45360 │ │ 385560（元） ││ │月三十一日止，計│ │ │ │ ││ │八年半 │ │ │ │ │├─┴────────┴───────┴────────┴───────┴────────┤│以上總計為573066元，惟原告起訴狀計算為573062元 │└────────────────────────────────────────────┘┌────────────────────────────────────────────┐│附表二：本院核算原告所得請求返還不當得利之計算表 │├─┬────────┬───────┬────────┬───────┬────────┤│編│ 期 間 │土地申報地價 │ 不當得利年償金 │不當得利月償金│ 小 計 ││號│ │ │ （單位：元） │ （單位：元） │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│１│自七十四年二月一│2080元／㎡ │2080×45.02㎡ ×│6554.91÷12月 │ 6554.91×2年＋ ││ │日起至七十六年六│ │7%＝6554.91 │＝546.242 │ 546.242×5月＝ ││ │月三十日止，計兩│ │ │ │ 15841.03（元 ）││ │年又五月 │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│２│自七十六年七月一│5440元／㎡ │5440×45.02㎡ ×│ │ 17143.61×4年＝││ │日起至八十年六月│ │7%＝17143.61 │ │ 68574.44（元） ││ │三十日止，計四年│ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────┼────────┤│３│自八十年七月一日│6480元／㎡ │6480×45.02㎡× │ │ 20421.07×8.5年││ │起至八十八年十二│ │7%＝20421.07 │ │＝173579.09 ││ │月三十一日止，計│ │ │ │（元） ││ │八年半 │ │ │ │ │├─┴────────┴───────┴────────┴───────┴────────┤│以上總計為257995元（小數點以下四捨五入） │└────────────────────────────────────────────┘