臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三三號
原 告 甲○○被 告 永鎮建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求酌減違約金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾柒萬玖仟柒佰元及自民國八十九年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬玖仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（以下同）三十五萬九千四百元及自訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告於八十六年八月二十一日與被告簽約購買坐落嘉義市○區○○○段保安小段八四三．八四四地號基地上「永鎮快樂國宅大樓」編號Ｅ棟五樓預售房，總價三百五十九萬四千元，截至八十八年九月四日止，原告已繳付房地價款九十萬四千元。嗣後連續遭逢九二一全台大地震，「永鎮快樂國宅大樓」受損嚴重、安全堪虞，原告向被告發函解除買賣契約，被告認為原告違約，依合約第二十二條第二款約定，沒收房地總價款百分之二十計算之違約金，即七十一萬八千八百元，原告認為約定之違約金過高並不合理，要求酌減至百分之十，兩造對此僵持不下。
（二）按本件兩造約定之違約金高達「房地總價款百分之二十」，衡酌消費者文教基金會所製定之預售屋買賣契約書範本觀之，關於違約金之約定，亦僅為不得超「房地總價款百分之十」，依一般各觀事實及社會經濟狀況衡量，消費文教基金會所製定之標準，應屬較合理公平，為此依民法第二百五十二條之規定，請求將本件違約金酌減至百分之十，即三十五萬九千四百元，亦即被告於就原告已繳價金九十萬四千元中所扣除之違約金七十一萬八千八百元，應返還原告三十五萬九千四百元。
（三）原告已繳付房地價款九十萬四千元及被告收取代收款三萬六千元，訴訟進行中，被告已將超過七十一萬八千八百元之部分均返還原告。又系爭房屋如成交，被告所獲得之利益，不應僅有五萬多元，系爭房屋如未成交，被告亦不應將其損失均轉嫁至消費者身上。
三、證據：提出買賣契約書、收據、存證信函、消基會預售屋買賣契約範本影本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：被告是依獎勵投資興建國民住宅要點第二十二條之規定辦理，故約定之違約金未過高，亦未帶有懲罰性質，只是約定一定數額，實際上原告不只損失如此。如系爭房屋順利出售，被告能獲得約五萬多元之利潤，原告解約，被告之損失包括仲介費百分之六、所得稅百分之五、營業稅百分之二十五、人事費用百分之十，合計高達七十幾萬元。原告是違反兩造契約第二十二條第二款之約定，未依約辦理貸款，因貸款亦為分期付款之一部，有發存證信函催告原告。
三、證據：提出臺灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點、成本概算表各一份為證。理 由
一、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。故約定之違約金苟有過高之情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求債務人給付後始得核減之限制，法院得於訴訟中依職權核減，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院七十九年度台上字第一六一二號判例參照），是原告提起本件酌減違約金之訴，並無不合。
二、原告主張：伊於八十六年八月二十一日向被告購買坐落嘉義市○區○○○段保安小段八四三．八四四地號基地上「永鎮快樂國宅大樓」編號Ｅ棟五樓預售屋（下稱系爭房地），總價三百五十九萬四千元，截至八十八年九月四日止，已繳付房地價款九十萬四千元，嗣因連續遭逢九二一全台大地震，「永鎮快樂國宅大樓」受損嚴重、安全堪虞，伊向被告發函解除買賣契約，被告認伊違約，依合約第二十二條第二款約定，沒收房地總價款百分之二十即七十一萬八千八百元之違約金，伊認為約定之違約金過高，依民法第二百五十二條之規定請求將該違約金酌減至百分之十，即被告應返還伊三十五萬九千四百元等語。被告則以：兩造關於違約金之約定是依獎勵投資興建國民住宅要點第二十二條之規定辦理，故約定之違約金未過高，實際上原告損失高達七十幾萬元等語，資為抗辯。
三、原告主張於上開時日以總價三百五十九萬四千元向被告購買系爭房地，嗣於八十九年一月三十一日發函被告解除系爭買賣契約，被告認原告違反合約第二十二條第二款之約定，因而沒收系爭房地總價款百分之二十即七十一萬八千八百元充作違約金之事實，業據原告提出買賣契約書、存證信函各一份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。依兩造所訂立之房地買賣契約書第二十二條第二項約定：買方違反第七條第二款規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。同條第三項約定：買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。參酌被告陳稱：該違約金之約定並未帶有懲罰性質，只是約定一定數額等語，性質上應屬損害賠償總額預定之違約金，而非懲罰性之違約金。按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例參照）。又違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。本件兩造約定之違約金為「房地總價款百分之二十」，被告主張係依據臺灣省政府住宅及都市發展處編印之「臺灣省獎勵投資興建國民住宅作業要」而來，有被告所提出之該要點節本一份附可稽，固有所據，惟參酌消費者文教基金會所製定之「預售屋買賣契約書範本」關於違約金之約定，為不得超過「房地總價款百分之十」，亦有原告提出之該契約範本在卷可憑，兩相比較，兩造約定之違約金確有過高。再依被告所提出之成本概算表及被告之陳述，係將系爭房地轉售可能跌價之損失及仲介費、所得稅、營業稅、廣告銷售費用等將來可能遭受之損失，作為損失依據，而非就債務不履行所生損害而為衡量，自亦屬可議，是被告主張原告不履行後，其損失為七十幾萬元，尚非可採。再審酌被告自陳原告若依約履行，其所獲得之利益為五萬餘元、目前經濟景氣尚非良好及原告雖已給付系爭房地價款九十萬四千元，惟原告解約後，被告已將其中超過七十一萬八千八百元之部分返還原告等情況，認原告應付之違約金，以酌減至總價百分之十五即五十三萬九千一百元為相當。從而原告依不當得利之法律關係（原告對過高部分違約金雖未主張依不當得利請求返還，惟依其主張之事實、理由及其表明由法院審定等情，已足認定係依該法律關係為請求），請求被告返還過高部分之違約金，於十七萬九千七百元及自訴狀繕本送達翌日即八十九年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內有理由，應予准許，逾此範圍之請求難認有據，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至於其敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十八 日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B 法 官 黃渙文右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 一 日~B 書記官 李宏仁