臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第六八七號
原 告 壬○○訴訟代理人 林春發律師複 代理人 林彥百律師被 告 戊○○訴訟代理人 蕭世芳律師被 告 己○○
乙○○○甲○○○兼 右二人訴訟代理人 丁○○○
丙○○○丁○○○庚○○癸○○辛○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告己○○、乙○○○、甲○○○、丙○○○、丁○○○、庚○○、癸○○、辛○○應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號Ｃ部分面積零點零零貳柒陸柒公頃磚石造一樓平房拆除，將上開土地交還原告。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告己○○、乙○○○、甲○○○、丙○○○、丁○○○、庚○○、癸○○、辛○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣拾貳萬伍仟元為被告己○○、乙○○○、甲○○○、丙○○○、丁○○○、庚○○、癸○○及辛○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告戊○○應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積０‧００二八七０公頃水泥柱石綿瓦涼棚、編號Ｂ部分面積０‧０一七一三三公頃磚石造一、二樓房拆除，將土地全部（附圖所示編號部分Ｃ除外）交還原告。
二、被告己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○等八人應將附圖所示編號Ｃ部分面積０‧００二七六七公頃磚石造一樓平房拆除，將上開土地交還原告。
三、前一、二項判決原告各願提供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）係屬原告所有，被告戊○○無合法權源，亦未經原告同意，竟占用原告所有上開土地建築房屋，經原告履次催討返還均置之不理。爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告將地上物拆除，並將系爭土地交還原告。
二、系爭土地西側毗鄰之同段八一九地號土地，經實測結果，其地上之磚石造一樓平房，無權占用系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分面積０‧００二七六七公頃，該地上物屬上開土地所有權人共有，爰追加上開八一九地號土地及地上物所有權人即己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○等八人為共同被告，訴請其將如附圖所示編號Ｃ部分之磚石造一樓平房拆除，將土地返還原告，此部分之追加與原告請求被告戊○○拆除地上房屋，返還無權占用之系爭土地之「基礎事實同一」，均係拆屋還地，且不礙被告戊○○之防禦及訴訟之終結，為民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款之所許，更能達到紛爭解決之一次性。
三、對被告戊○○抗辯所為之陳述：
（一）系爭土地於民國八十五年六月十五日重測○○○鄉○○段○○○○號土地，係屬「祭祀公業張傳」所有，於三十六年五月十五日登記管理人為「張象時」，迨八十七年八月三日管理者變更為訴外人「張坤海」，被告孫昭全雖主張七十年間即向當時土地所有權人「即祭祀公業張傳」管理人張坤海承租系爭土地，然被告亦未提出任何證據以資證明，空言主張已不足採。且對照前開所述，張坤海於七十年間並非管理人，實不可能以管理人自居，並出租系爭土地，況祭祀公業土地屬全體派下員所公同共有，祭祀公業管理人之權限僅限於公同共有祭產收取租榖、繳納稅捐及辦理祭祀等通常之管理事務而已，非經派下員全體同意，出租行為對於祭祀公業根本不生效力。「祭祀公業張傳」之管理人前後僅有張象時、張坤海二人而已，而訴外人張文雄既非該祭祀公業之派下員，亦不是該祭祀公業之管理人，更不可能有任何權限為該祭祀公業之代表人，被告戊○○提出之七十八年地價稅單，雖載有「公業張傳代表人張文雄」等字樣，但此僅為稅捐機關課徵稅捐之方便而已，不足作為具體認定私權之依據，張文雄無權出租土地或收取租金，足見被告戊○○就系爭土地並無正當占用權源，顯係無權占有。
（二）鈞院向嘉義縣溪口鄉公所調取之「祭祀公業張傳」相關資料，該祭祀公業派下員僅有張坤海一人，經嘉義縣溪口鄉公所公告期滿無人提出異議，發給派下員證明，該公業管理人張象時死亡後，改選張坤海為新任管理人，經嘉義縣溪口鄉公所八十七年七月二十五日同意備查在案。張坤海於八十七年八月十四日登記解散「祭祀公業張傳」，並取得系爭土地之所有權，解散程序洵屬合法，又張坤海之父張三合、母親張王罔市係共同收養張鸞桂為養女，張鸞桂與張夏結婚後，生下長子張文雄，原告則為張文雄之女兒、張坤海之孫姪女，而張坤海於八十九年四月二日死亡前，因自覺年事已高，為免身後寂寥，無人祭拜，乃將系爭土地遺贈予原告，原告於八十九年六月二十八日登記為所有權人，依土地法第四十三條規定，有絕對效力，原告訴請被告拆除無權占用房屋，洵屬正當。
（三）被告戊○○初則抗辯其於七十年間向當時土地所有人「祭祀公業張傳」之管理人「張坤海」承租系爭土地。然經鈞院於八十九年八月二十八日訊問被告戊○○本人：「是向張文雄或張坤海承租系爭土地」？據答：「是民國七十年向張文雄租的」，前後主張矛盾，顯難認為真實。張文雄既非祭祀公業張傳之派下員，亦不是該祭祀公業之管理人，更不可能有任何權限為該祭祀公業之代表人。被告於八十九年十月二十四日雖抗辯張文雄為該祭祀公業之派下員，顯然錯誤，至為灼然。而張坤海並無任何行為表示以代理權授與他人出租系爭土地，亦無知悉他人表示為其代理人而不為反對表示之情形，根本無「表見代理」規定之適用。
（四）證人王能謙雖證稱系爭土地是其岳父蔡水牛自日據時代承租的，然是否確有其事，已不能無疑，原告否認其真正。且究係向何人承租？該人是否有權出租？凡此均付諸闕如，故顯難憑其證詞，遽認蔡水牛曾向張象時承租系爭土地。且關於該祭祀公業管理人之權限乙節，並無法令暨明確之習慣規定，一般言之，除該祭祀公業「派下員大會有特別授權」者外，僅限於公同共有祭產收取租榖、繳納稅捐，及辦理祭祀等通常之管理事務（內政部六十六年一月十三日臺內民字第七一九三００號函參照）。「祭祀公業張傳」之派下員大會並未特別授權管理人得出租該祭祀公業土地，故該祭祀公業之管理人實亦無權出租祭祀公業之土地，系爭土地既屬「祭祀公業張傳」所有，則屬派下員全體公同共有，非得「全體派下員之同意」，縱有出租行為，對祭祀公業亦不生效力，「祭祀公業張傳」之派下員計有張象時、張三合、張坤海，故非得張象時、張三合、張坤海三人全體同意，縱有出租行為，對祭祀公業亦不生效力。縱於四十四年六月二十五日張象時死亡後，未得張三合、張坤海二人同意，縱有出租行為，對於祭祀公業亦不生效力。祭祀公業張傳管理人前後僅有張象時、張坤海二人而已，祭祀公業管理人具有「人格信用性」與「專屬性」，須經全體派下員之選任始生效力，張象時於四十四年六月二十五日死亡後，張象時之管理人地位並不當然由張三合繼承，證人王能謙雖稱繳付租金予張三合之妻，然此顯然不實，亦不能證明張三合或張三合之妻出租系爭土地，更何況張三合並非管理人，亦無單獨出租祭祀公業土地之權限（因當時派下員尚有張坤海），更遑論張三合之妻？不論是否確有出租行為，對於祭祀公業均不生效力。又張三合之妻張王罔市早於「六十八年五月二十七日」死亡，不可能於死亡後還向王能謙收取租金，故王能謙證詞顯不實在，不足採信。
（五）祭祀公業之派下員以派下之男系子孫為限，張文雄及張世興並非「祭祀公業張傳」之派下員，此亦為被告戊○○所不爭執，張文雄及張世興既非該祭祀公業派下員，亦無任何權限出租系爭土地，故縱使有向戊○○收取租金之行為，亦屬其個人行為，對於祭祀公業不生效力。
（六）證人王能謙於第一次囑託訊問時證稱：「系爭土地是我岳父蔡水牛自日據時代承租的」，經鈞院再囑託台灣屏東地方法院訊問系爭土地是王能謙岳父向何人承租，則證稱：「我岳父是向祭祀公業張象時所承租，當時沒有收據只拿米而已，並庭呈資料」。惟王能謙提出之資料，竟係被告戊○○八十九年十二月二十七日答辯續（二）狀證物所附之附圖即「祭祀公業張傳」管理人張象時系統表，二者完全一樣，顯見係被告戊○○將資料提供給王能謙，並指示王能謙如何應答，涉嫌勾串王能謙作不實之陳述，故證人王能謙證稱系爭土地係其岳父向該祭祀公業張象時所承租乙節，顯不足採信。且證人王能謙於第一次囑託訊問時證稱：「五十二年起由我使用土地並繳納租金，我的租金都繳給張三合之妻，租金以當年度米價之價格用三斗米的價格換算現金給付，我繳到民國六十九年約八、九月時房子出售為止」，對於繳交租金之「對象」係張三合之妻，繳交「期間」係繳到六十九年約八、九月房子出售為止，已為明確之供述。詎證人王能謙於第二次囑託訊問時則證稱：「三十四年至六十九年以一年三斗米付給張三合的太太張王罔市，之後是給付給張文雄」，按張三合之妻張王罔市既已於「六十八年五月二十七日」死亡，顯不可能向王能謙收取「六十九年」之租金，而王能謙第一次囑託訊問時既已稱租金繳到六十九年八、九月時「房子出售為止」，亦即房子出售後即未再繳付租金，豈可能還將租金繳付給張文雄？足見其證詞不足採信。再者，張象時係於四十四年六月二十五日死亡，衡情，縱證人王能謙之岳父蔡水牛於日據時代曾向張象時承租系爭土地之情形，則在張象時尚未死亡之前，繳交租金之對象理應係張象時才對，豈可能係張王罔市？王能謙竟證稱三十四年至六十九年租金均付給張三合的太太張王罔市云云，顯然違反常情，益證其證稱日據時期蔡水牛向張象時承租系爭土地係屬虛妄，不足採信。
（七）按修正前民法第四百二十五條所定出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於第三人繼續存在之規定，必以出租人與承租人間原先確有合法有效之租賃關係存在為前提。本件被告戊○○雖抗辯稱：日據時代系爭土地係張象時出租於蔡水牛，五十二年以後由王能謙向張三合夫婦逐年繳納租金、六十九年八、九月間由戊○○向張傳祭祀公業代表人張文雄及其子張世興完納租金，然被告戊○○均不能舉證證明其與「祭祀公業張傳」間有合法之租賃關係存在，故顯無上開民法條關於「買賣不破租賃」之適用。
參、證據：提出土地登記簿謄本二份、地籍圖謄本一份、戶籍謄本六份、祭祀公業張傳管理人張象時繼承系統表影本一份等為證，並聲請勘測現場。
乙、被告方面：
壹、被告戊○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。添
二、陳述：
（一）緣訴外人黃初男取得系爭土地上磚石造二層樓房乙棟所有權後，於七十年四月二十五日出售予被告戊○○後，被告戊○○乃向當時之系爭土地所有人即「祭祀公業張傳」其代表人人張文雄承租系爭土地，初由該祭祀公業代表人張文雄按年收取租金，於七十五年起改由管理人張坤海收取租金，由張文雄及其之子張世興出具收據收取租金，概見被告戊○○就系爭地有租賃關係存在，並非無權占有，原告以無權占有法律關係訴請被告拆屋還地，顯無理由。又系爭土地雖輾轉移轉登記為原告所有，惟依民法第四百二十五條之規定，被告戊○○就系爭土地仍得對原告主張租賃關係存在，非無權占有。
（二）系爭土地於八十五年六月十五日地籍圖重測前地號為坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號係訴外人「祭祀公業張傳」所有，其管理人張象時於四十四年六月二十五日死亡後，直至八十七年七月廿七日始改選管理人為張坤海，而張坤海於八十七年八月十一日解散張傳祭祀公業，並於同月十四日將系爭地登記為張坤海所有，嗣遺贈登記與原告所有，為原告所未爭執之事實，而系爭土地依附圖所示編號Ａ、Ｂ部分房屋之占用部分及使用空間（空地），遠自日據時代即由「祭祀公業張傳」管理人張象時出租蔡水牛建屋居住使用，張象時死亡後，該祭祀公業未改選管理人，而由張象時之子媳張三合、張王罔市夫婦繼續向承租人蔡水牛收取租金，系爭土地上之房屋於五十二年間由蔡水牛移轉予女婿王能謙，並由王能謙改修增築後，由王能謙向張三合之妻張王罔市逐年繳納租金使用系爭土地，張王罔市於六十八年五月廿七日死亡後，改向張文雄（張三合養女之子、張三合之子張坤海之甥、原告之父）繳租金，迨六十九年八、九月間王能謙將系爭土地上之房屋出售予訴外人黃初男，再轉賣被告戊○○，而由被告戊○○向該祭祀公業代表人張文雄及其子張世興完納租金，凡此事實，業經證人王能謙於台灣屏東地院結證稱在卷，且證人黃初男結證：「我買（房屋）時，王文旺（即王能謙）說土地是向人租的，有在繳租金，只要繼續繳租金就可繼續使用土地」；參以被告戊○○購買系爭土地上之房屋後，曾逐年向該祭祀公業代表人張文雄、張世興父子繳納租金，概見被告戊○○就系爭土地有租賃關係存在，非無占有，原告以無權占有法律關係請求被告拆屋還地，顯無理由。
（三）按祭祀公業土地（財產）為該公業全體派下員公同共有，迭經最高法院著有判例。就本件而言，系爭土地應為「祭祀公業張傳」全體派下員公同共有，而該祭祀公業改選管理人，依法自應召開「祭祀公業張傳」全體派下員（張傳子孫）大會改選，法理甚明，茲詳閱鈞院向嘉義縣溪口鄉公所調閱之「祭祀公業張傳」管理人改選登記文件，發現係原告之父張文雄、弟張世興於八十七年間，從日本接回早已旅居日本之張坤海，僅以管理人張象時之子孫張坤海為派下員，非以「祭祀公業張傳」全體子孫為派下員，變更張坤海為管理人，旋因張坤海回日本後死亡，再以不實之遺贈書，登記為原告所有，足證選任張坤海為管理人，解散祭祀公業而由張坤海取得系爭土地所有權，以至遺贈原告，咸為張文雄、張世興等串通代書所為，被告已搜羅證據，擬告發、告訴其刑責，顯係犯罪所得，不受法律保護，欠缺法律保護要件，難認原告取得所有權之正當性，尤見其行使所有權，請求被告戊○○拆屋交還土地之欠缺合法權源，依法應予駁回。
（四）祭祀公業張傳管理人張象時於四十四年六月二十五日死亡後，迄至八十七年七月廿七日產生新管理人張坤海期間，該祭祀公業事務包括收取土地租金，繳納稅金及支付一切所需費用，咸由原告之父張文雄代表該公業為之，此觀被告戊○○所提出系爭土地七十八年地價稅繳款書記載：「納稅義務人：公業張傳代表人張文雄」，不難剖白，張文雄、張世興父子進而分別按年向被告戊○○收取租金，為「祭祀公業張傳」全體派下員所未爭執、否認或異議，足證為該祭祀公業全體派下員所同意，依民法第一百六十九條表見代理之規定，該祭祀公業全體派下員對於張文雄代表該公業，向被告戊○○收取租金，既未為反對之表示，應負授權人（出租人）之責任，被告戊○○就系爭土地有租賃關係存在，非無權占有。
（五）「祭祀公業張傳」管理人張象時系統表，係根據鈞院向嘉義縣溪口鄉公所調閱戶籍資料製作，應屬可信，足證該祭祀公業管理人張象時死亡後，迄至八十七年七月廿七日改選管理人張坤海，期間係由原管理人張象時之子張三合及媳張王罔市管理，繼因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表該祭祀公業行使權利，且有證人王能謙之證述可憑，被告戊○○與「祭祀公業張傳」間就系爭土地應有租賃關係存在，雖然「祭祀公業張傳」解散後，系爭土地輾轉移轉登記與原告所有，依民法第四百二十五條之規定，原告與被告戊○○間就系爭土地仍有租賃關係存在，被告戊○○非無權占有。本件「祭祀公業張傳」原管理人張象時及其子張三合既將系爭土地出租蔡水牛及王能謙建屋使用，並未禁止房屋之轉讓，則房屋所有人蔡水牛及王能謙將系爭地上房屋輾轉讓與被告孫昭全，按之上開法條規定及最高法院四十八年台上字第二二七號判例意旨，尤證被告戊○○與該祭祀公業間，及原告與被告戊○○就系爭土地有租賃關係存在，被告非無權占有，而被告戊○○雖曾應證人王能謙之要求提供該祭祀公業管理人張象時系統表，惟未曾串謀偽證，不容原告無據，空言肆意攻訐及誤導事實。
三、證據：提出土地登記謄本三份及存證信函、郵政匯票、公證書、契稅繳納通知書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、地價稅繳款書各一份、收據十七紙、祭祀公業張傳管理人張象時系統表一份（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人黃初男、王能謙。
貳、其餘被告部分：被告己○○、丙○○○、乙○○○、甲○○○、丁○○○、辛○○均未於最後言詞辯論期日到場、被告癸○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述，茲據到場之被告所為之聲明、陳述如左：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。添
二、陳述：現坐落於被告等所共有之同段八一九地號土地上之房屋，原係被告祖父向他人承租，嗣予以買受取得，惟因適逢水災房屋倒塌，乃在原地重建現有房屋，並無侵占到原告之系爭土地，亦不知有無侵占原告之土地。
丙、本院依職權調閱嘉義縣溪口鄉「祭祀公業張傳」相關登記資料，並囑託台灣屏東地方法院訊問證人王能謙。
理 由
一、被告己○○、丙○○○、乙○○○、甲○○○、丁○○○、辛○○、癸○○均經合法通知，被告癸○○未於言詞辯論期日到場，上開之其餘被告均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告本不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告起訴請求被告戊○○拆屋還地，請求權依據為民法第七百六十七條，其追加其餘當事人為被告，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，且有利於當事人間之紛爭一次解決及訴訟之經濟，揆諸首揭法條意旨，爰予准許，亦先敘明。
三、本件原告起訴主張：緣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）係屬原告所有，被告戊○○無合法權源，亦未經原告同意，竟占用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積各為０‧００二八七０公頃及０‧０一七一三三公頃，並有水泥柱石綿瓦涼棚及磚石造二層樓房，而被告己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○等八人所有毗鄰之同段八一九地號土地上之磚石造一樓平房，亦無權占用系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分面積０‧００二七六七公頃，爰本於民法第七百六十七條之規定，訴請被告等拆除該等建物，並將各該部分土地交還原告等語。被告戊○○則以：系爭土地自日據時代即由「祭祀公業張傳」管理人張象時出租予訴外人蔡水牛建屋使用，張象時於民國四十四年六月廿五日死亡後，該祭祀公業未改選管理人，而由張象時之子媳張三合、張王罔市夫婦繼續向蔡水牛收取租金，嗣於五十二年間上開房屋由蔡水牛轉讓與其女婿即訴外人王能謙，並由王能謙修繕增建後，由王能謙向張三合之妻張王罔市逐年繳納租金而繼續使用系爭土地，張王罔市於六十八年五月廿七日死亡後，改向張文雄（即張三合養女之子、張三合之子張坤海之甥、原告之父）繳付租金，至六十九年八、九月間王能謙將上開房屋出售予訴外人黃初男，再轉賣予被告戊○○，並由被告戊○○向張文雄及其子張世興繳付租金，而該祭祀公業管理人張象時死亡後，迄八十七年七月廿七日始改選管理人為張坤海，期間係由原管理人張象時之子張三合、張王罔市夫婦管理，嗣因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表祭祀公業行使權利，應為該祭祀公業全體派下員所同意，依民法第一百六十九條關於表見代理之規定，該祭祀公業全體派下員對於張文雄代表該公業，向被告戊○○收取租金，既未為反對之表示，自應負授權人之責任，被告戊○○就系爭土地有租賃關係存在，嗣該祭祀公業雖已解散，系爭土地輾轉移轉登記與原告所有，然依民法第四百二十五條之規定，原告與被告戊○○間就系爭土地仍有租賃關係存在，被告戊○○非無權占有等語；其餘被告部分則以：現坐落於被告等所共有之同段八一九地號土地上之房屋，原係被告祖父向他人承租，嗣予以買受取得，惟因適逢水災房屋倒塌，乃在原地重建現有房屋，並無侵占到原告之系爭土地，亦不知有無侵占原告之土地等語，均資為抗辯。
四、查原告主張系爭土地（重測○○○鄉○○段○○○號）為原告所有，被告戊○○占用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積各為０‧００二八七０公頃及０‧０一七一三三公頃，其地上並有水泥柱石綿瓦涼棚及磚石造二層樓房等建物（下稱系爭建物），而被告己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○所有之磚石造一樓平房，亦占用系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分面積０‧００二七六七公頃之事實，業據原告提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本各一份等為證，並經本院勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場圖及囑託嘉義縣大林地政事務所測製複丈成果圖（即本判決之附圖）一份在卷足憑，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告就其物所有權存在之事，既已認定，而被告以非無權占有為抗辯者，被告自應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院七十二年度台上字第一五五二號、八十五年度台上字第一一二○號判決意旨參照）。查系爭土地既為原告所有無訛，已見上述，則被告自應就其等係有正當權源之事實證明之，惟本件被告己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○等既未能舉證證明有何正當占用權源，其等徒以前開建物係在原同段八一九號土地上重建，並無侵占到原告之系爭土地云云，顯與上開占用情形不符，自難採信。然被告戊○○則另以前揭情詞置辯，是本件尚應審究者厥為：被告戊○○用系爭土地是否有合法權源，得對抗原告請求其拆除上開地上建物？經查：
（一）本件「祭祀公業張傳」設立於明治四十二年十二月間，並以設立人張象時為首任管理人，其派下員為張象時及其子張三合、其孫張坤海等人，並無其他兄弟或派下員，惟張象時於民國四十四年六月二十五日死亡後，並未選任管理人，迄於八十七年四月廿二日始經張坤海向嘉義縣溪口鄉公所申報辦理管理人變更登記，由張坤海推舉其本人為管理人，嗣於同年七月二十五日因公告期滿，無人提出異議而經鄉公所同意備查在案，而系爭土地原為「祭祀公業張傳」所有，其管理人張坤海於同年八月十一日即將該祭祀公業解散，並於同年八月十四日將系爭地登記為張坤海所有，嗣於八十九年六月間遺贈與原告所有，業經本院依職權調取「祭祀公業張傳」之登記資料在卷足稽，復有土地登記謄本三份附卷可憑，並為原告所不爭執，雖被告戊○○抗辯上開選任張坤海為管理人及解散該祭祀公業與遺贈予原告乙節，係訴外人張文雄、張世興等串通代書所為，均與事實不符云云，惟既未舉證以實其說，其空言為上開抗辯，自難採信。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，此有最高法院四十八年度台上字第二二七號判例意旨參照。查：
１、系爭土地於日據時代即由訴外人王能謙（原名王能旺）之岳父蔡水牛向「祭祀公業張傳」管理人張象時（即當時唯一之派下員）所承租，由承租人蔡水牛於基地上興建房屋使用，當時蔡水牛以木材、土磚興建房間及客廳，並以稻米繳付租金，五十二年間王能謙受讓蔡水牛所興建之上開建物後，迄至五十五年該期間予以修繕及增建如附圖所示編號Ａ之車庫涼棚等之系爭建物，且由王能謙繼續每年按「三斗米」數額之租金，以當年度之稻米價格折算之現金給付，嗣於六十九年間王能謙以新台幣（下同）一百四十萬元之價金讓售系爭建物予訴外人黃初男，惟因張象時已於四十四年六月間死亡，王能謙乃將租金繳付予張象時之子媳張王罔市，直至六十九年八、九月間間上開建物讓與黃初男為止，業經本院囑託台灣屏東地方法院訊問證人王能謙，且經證人王能謙兩次到庭證述在卷，有卷附台灣屏東地方法院訊問筆錄可按。
２、又系爭建物於黃初男買受當時，讓與人王能謙並向受讓人黃初男表示，系爭土地係向他人承租也有繳付租金，只要繼續繳付租金，即可繼續使用系爭土地，嗣於受讓四、五個月後，即七十年四月間黃初男又將系爭建物讓與被告戊○○，並交由被告戊○○占有使用中等情，已據證人黃初男於本院審理時到庭證述屬實（見本院八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），且有被告戊○○提出之系爭建物買賣所有權移轉契約書、公證書、契稅繳納通知書附卷可稽，復經本院勘驗現場，製有上開勘驗筆錄、現場圖可稽，堪可採信。
３、本件原告雖否認證人王能謙上開證述，並主張證人王能謙所提出之「祭祀公業張傳」管理人張象時繼承系統表，與被告戊○○於本院審理時所提出之繼承系統表，二者完全一樣，顯見被告戊○○有勾串王能謙作不實之陳述，故證人王能謙證稱系爭土地係其岳父蔡水牛向管理人張象時所承租乙節，與事實不符，且張三合之妻張王罔市已於「六十八年五月二十七日」死亡，王能謙不可能向其繳付「六十九年」之租金或繳付予張文雄，足見證詞不實云云，惟本件關於系爭土地如何由蔡水牛承租建屋及按年繳付租金，王能謙受讓系爭建物及繼續繳付租金等情，業據證人王能謙於二次到庭結證無訛，雖證人王能謙關於六十九年間租金繳付予張三合之妻張王罔市乙事之證述，因張王罔市已於六十八年五月二十七日死亡，有卷附戶籍謄本可按，然上開證人王能謙為八十一歲高齡，亦有年籍資料可憑，按人之記憶能力係隨著年齡而逐年衰退，乃社會一般經驗，則對於二十年前之租金如何繳納，自難期高齡之王能謙能鉅細靡遺之詳為記憶，是證人所述部分細節雖稍有出入，然與主要事實並無不符，自得採信，又證人所提出之上開繼承系統表係用以表示管理人張象時之繼承概況，既以上開主要承租事實無違，縱認證人王能謙與被告戊○○私下有所接觸，亦不足證明其所為證述有何不實，原告此部分之主張，自難憑採。綜上，系爭土地既經「祭祀公業張傳」出租予蔡水牛興建房屋，嗣由王能謙受讓上開房屋，並經黃初男買受系爭建物後，再轉讓與被告戊○○，且系爭土地原為「祭祀公業張傳」所有，嗣經該祭祀公業管理人張坤海予以解散，系爭土地乃由張坤海取得後，再遺贈與原告並辦理移轉登記完畢，已詳如上述，而原告又未能舉證證明本件租賃契約有禁止租賃權讓與特約或業經終止租約之情事，則揆諸上開法條、判例說明，上開租賃契約自及於系爭土地及建物之各受讓人甚明。
（三）復查被告戊○○抗辯其就系爭土地有租賃關係存在，並以該祭祀公業迄至八十年七月間始改選管理人為張坤海，期間係由原管理人張象時之子張三合、張王罔市夫婦管理，嗣因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表祭祀公業行使權利，而未為該祭祀公業張傳全體派下員所反對，則被告戊○○依約給付租金，自應發生清償之效力，而有民法第一百六十九條表見代理之規定之適用，顯非無權占有乙節，業據提出存證信函、郵政匯票、地價稅繳款書及租金收據等件為證，而原告對於其父張文雄或其弟張世興自七十年起迄八十六年間，按年向被告戊○○收取系爭土地之租金，並自七十七年之租金每年四千元逐年調高至八十六年為二萬五千元，且被告戊○○並於八十九年七月十七日以溪口郵政第四七號存證信函檢附郵政匯票依約繳付八十七年度之租金，惟為張世興所拒收乙節，並不爭執，且參以「祭祀公業張傳」管理人張象時於四十四年六月二十五日死亡後，迄至八十七年七月間始由張坤海繼任為管理人，且張坤海為日本國「早大商科」畢業，於民國五十一年九月十四日即遷往日本國居住在東京市，並以嘉義縣警察局六十一年二月二十一日（六二）嘉警字戶字第一０六一號函除中華民國國籍，而歸化為日本國籍，嗣於八十三年十一月七日恢復中華民國國籍，設籍於張文雄戶內，直至八十四年六月二十九日始創立新戶與原告及張文雄等同設住所於嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號址，其並無在台之配偶或子女，僅有其父張三合所收養之養女張鸞桂所生之子女張文雄之親屬等情，有戶籍謄本與除戶謄本附於上開鄉公所登記資料及繼承系統表可憑，又徵之前揭卷附七十八年度地價稅繳款書確有載明：「公業張傳代表人張文雄」等語，是「祭祀公業張傳」之派下員既係居住日本國之張坤海一人，且其在台親屬亦僅原告與張文雄、張世興等家人，並由張文雄代表該祭祀公業繳納稅款，且曾設籍於張文雄戶內，及與張文雄等家人設同一住所，而對於戊○○自七十年間使用系爭土地，按年繳付租金予張文雄、張世興乙事，亦未為任何反對之表示，則被告戊○○依約給付系爭土地之租金予張文雄、張世興受領，自應發生清償之效力，則被告抗辯兩造間有租賃關係存在，自屬有據，原告即應受上開租賃契約之拘束無訛。從而，被告戊○○占有使用系爭土地，自非無權占有，原告自不得主張被告戊○○係屬無權占有，而訴請拆屋還地。
六、綜上所述，本件原告本於所有權之作用，訴請被告己○○、乙○○○、丙○○○、丁○○○、甲○○○、庚○○、癸○○、辛○○將系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分面積０‧００二七六七公頃之磚石造一樓平房拆除，並返還上開土地，自屬正當，應予准許，惟原告訴請被告孫昭將系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積各為０‧００二八七０公頃及０‧０一七一三三公頃之水泥柱石綿瓦涼棚及磚石造二層樓房拆除，將系爭土地全部（附圖所示編號部分Ｃ除外）交還原告，則屬無據，其訴應予駁回。
七、原告與被告戊○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核以判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B 法 官 李文輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日~B 書記官 楊福源