臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第二七六號
原 告即反訴被告 壬○○被 告 戊○○
辛○○凃鈺蓮乙○○甲○○丙○○癸○○○庚○○己○○訴訟代理人 凃永福即反訴原告 凃文榮訴訟代理人 凃煌陽右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告凃文榮應自坐落如附圖所示嘉義市○○段四九之六九地號１部分面積０‧一八平方公尺，四九之六八地號２部分面積二‧八八平方公尺，四九之三二地號３部分面積０‧九平方公尺，四九之三三地號４部分面積八‧六三平方公尺，四九之七０地號５部分面積二０平方公尺，四九之七一地號６部分面積一‧八八平方公尺之土地上門牌號碼為嘉義市○○路○○○巷○號（原門牌號碼為仁愛路一０二巷二０號）之建物遷出。
被告戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○應將右開建物拆除，將右開土地交還原告，並給付原告新台幣玖萬貳仟陸佰伍拾玖元，及自民國九十年八月二十七日起至交還土地之日止，按年給付原告新台幣柒仟玖佰伍拾元。
本訴訴訟費用由被告凃文榮負擔五分之一，被告戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○負擔五分之四。
本判決第一、二項於原告分別以新台幣二十五萬七千元為被告凃文榮及被告戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○供擔保後，得假執行。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示，並願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：添
（一）原告所有坐落嘉義市○○段如後附複丈成果圖所示四十九之六九地號內１部分面積０‧一八平方公尺，四十九之六八地號內２部分面積二‧八八平方公尺，四十九之三二地號內３部分面積０‧九平方公尺，四十九之三三地號內４部分面積八‧六三平方公尺，四十九之七０地號內５部分面積二０平方公尺，四十九之七一地號內６部分面積一‧八八平方公尺土地出租於凃登山，凃登山於民國七十六年八月二十四日死亡，其權利義務應由其繼承人戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○（以下簡稱被告凃永福等十人）共同繼承。又系爭房屋為凃登山原始建築取得，屬凃登山所有，但未辦保存登記；雖於七十二年六月二十三日系爭房屋之納稅義務人名義變更為乙○○，惟並非上開房屋之所有權移轉登記，仍屬凃登山之遺產，故上開房屋仍應由被告凃永福等十人共同繼承。惟被告凃永福等十人自七十九年份起至八十九年份止積欠租金十一年，經原告限期催告繳納，惟被告凃永福等十人均置之不理。
（二）又原告委託林崑地律師於九十年五月二日寄出嘉義中山郵局存證信函第三四０號催告被告戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○，限於文到十日內繳清其積欠之自七十九年份起至八十九年份止計十一年份租金共九萬九千一百十元，併載明逾期以限期之末日屆滿時作為終止租約之意思表示，不另為終止租賃之通知。惟關於被告己○○應收受之上開存證信函，因送達不能，已由原告聲請本院九十年度聲字第七六四號公示送達事件裁定准予將上開存證信函所示意思表示之通知為公示送達，且經原告於九十年七月十八日登報在案，有各該存證信函可證。被告等已收到上開存證信函，亦有回執可證，併有本院九十年度聲字第七六四號公示送達事件之裁定書及其確定證明書，及台灣日報刊登廣告證明書可稽。惟被告凃永福等十人均置之不理。從而被告凃永福等十人與原告就系爭土地之租賃契約，均於催告之限期末日屆滿時已發生終止租約之效力。爰依租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求被告凃永福等十人應將系爭土地上之房屋、工作物拆除，將該土地交還原告。
（三）茲為慎重，再以起訴狀向被告凃永福等十人等表示終止租約，則被告凃永福等十人等應給付原告積欠七十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，共計八萬七千四百五十元之租金外，被告凃永福等十人另應自民國九十年八月二十七日起至交還土地之日止，按年給付原告新台幣柒仟玖佰伍拾元計算之損害金。
（四）又查，上開土地及房屋，現為被告凃文榮放置家俱及其他家庭用具等雜物占用中，則被告凃文榮占用上開土地，顯屬無權占有，原告本於所有權之效用，自得訴請被告凃文榮遷出上開房地。
（五）對被告抗辯所為陳述：兩造當時對於租金並無書面約定，也未測量租賃之房屋面積為何，故向凃登山每年收取七千九百五十元租金只是概數，並不表示租賃之土地面積為五十三平方公尺，也不是以五十三平方公尺下去推算每年之租金。
三、證據：提出土地登記簿謄本六份、本院八十五年嘉簡字第三五五號判決、租金收據影本四份、繼承系統表一份、戶籍謄本五份、存證信函影本二份、回執影本十份、九十年聲字第七六四號裁定及確定證明書各一份、嘉義市稅捐稽徵處房屋稅籍調查表一份為證。
乙、被告戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：系爭租賃關係為被告凃永福等十人之父親（或夫）凃登山繼承自其父母親處，而目前之租賃關係則僅由乙○○一繼承，房屋稅籍資料亦登記系爭房屋為乙○○一人所有。又原告提出之租金收據上載明出租之土地面積為五十三平方公尺，然系爭房屋經測量結果，所占用之面積遠未達五十三平方公尺，而僅約三十四平方公尺。則自承租系爭土地起算，六十一年來被告等人每年多繳十九平方公尺之租金，換算可抵三十四年之租金，原告現在主張被告欠租十二年，但與溢繳部分相抵銷後，被告並無欠租之情形。
丙、被告凃文榮方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）原告係基於租賃關係訴請拆屋還地，且已為本案之辯論，卻又追加凃文榮為被告，被告凃文榮並不同意原告之追加。
（二）放在嘉義市○○路○○○巷○號房屋內之神主牌，是自被告凃文榮之母親時就開始放置，而水桶則是凃明四放的，被告凃文榮放置的東西僅為木製桌椅。系爭房屋為祖先時就留下來的遺產。被告凃文榮於民國四十年間就已經搬出系爭房屋目前屋內僅剩下祖先牌位，屋後放的也只是一些雜物，凃文榮並未居住於系爭房屋內。
（三）又原告收取租金之標準是按白川段四九之三五地號土地的面積下去收，與系爭房屋占用面積不同，原告超收租金多年，被告並無欠租之情形，原告當不得片面終止租約。
三、證據：提出繳納租金收據影本六紙為證。
丁、本院依職權向嘉義市稅捐稽徵處函查嘉義市○○路○○○巷○號（原門牌為同路一０二巷二０號）、三五八巷六號房屋稅籍資料、囑託嘉義市地政事務所勘測現場，並繪製複丈成果圖。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告（即被告凃文榮）方面：
一、聲明：反訴被告應給付反訴原告新台幣三萬二千八百三十四元，及自七十九年一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）民國七十四年至七十八年間之租金都是統一於七十九年一月二十一日收取，當時因為其他人不願意繳房租，而系爭房屋又為全體派下員所共同使用，所以才由反訴原告凃文榮出面繳納，此由反訴被告寄予反訴原告之嘉義市○○路郵局第二一二號存證信函可知，且凃登山已於七十六年八月二十四日死亡，當不可能繳納上開租金。
（二）查反訴原告未向反訴被告承租嘉義市○○段四九之三五地號土地，反訴被告卻向反訴原告收取租金，顯屬不當，系爭房屋稅籍登記所有人為乙○○，又顯非反訴原告，故反訴被告無任何法律上之理由，向反訴原告收取上開款項，顯屬不當得利，請求判決如聲明所示。
三、證據：提出租金收據五紙、白川段四九之三五地號土地登記簿謄本一份、嘉義中山路郵局二一二號存證信函一份。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：請求駁回反訴原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：反訴被告並未向反訴原告凃文榮收過租金，所有的租金都是以凃登山名義交付。本院八十八年訴字第二九三號訴訟中，係因反訴原告凃文榮提出租金收據證明繳款人係凃登山，反訴被告才撤回對反訴原告之訴。反訴原告於本案，已不得再做相反的主張。
三、證據：請求調取本院八十八年訴字第二九三號拆屋還地案件全卷。理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但於請求之基礎事實同一無礙民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。原告於本院勘測現場時，始發現被告凃文榮使用系爭土地之房屋放置物件，顯有妨礙原告對於被告戊○○等十人之拆屋還地，乃於九十一年七月十日追加請求「被告凃文榮應自坐落嘉義市○○段如後附複丈成果圖所示四十九之六九地 號內１部分面積０‧一八平方公尺，四十九之六八地號內２部分面積二‧八八平方公尺，四十九之三二地號內３部分面積０‧九平方公尺，四十九之三三地號內４部分面積八‧六三平方公尺，四十九之七０地號內５部分面積二０平方公尺，四十九之七一地號內６部分面積一‧八八平方公尺土地及其地上之房屋遷出」等語。經查，原告起訴時即表明依所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告凃永福等十人拆屋還地，而其追加請求部分均係本於同一所有權之作用，且追加之被告凃文榮與凃永福等十人之被繼承人凃登山為兄弟關係，凃文榮占用系爭房屋之原因應與被告凃永福等十人相同，是原告追加部分之事實相同，依前揭之說明，原告之追加為合法，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告所有系爭土地出租於凃登山建屋，凃登山於民國七十六年八月二十四日死亡，其權利義務應由繼承人戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○等十人共同繼承。惟被告凃永福等十人自七十九年份起至八十九年份止積欠租金十一年，經原告以嘉義中山郵局存證信函第三四０號催告繳納併載明逾期以限期之末日屆滿時作為終止租約之意思表示，不另為終止租賃之通知（又被告己○○因送達不能，故聲請本院00年生字第七六四號公示送達）。惟被告凃永福等十人均置之不理。從而被告戊○○等十人與原告就系爭土地之租賃契約，均於催告之限期末日屆滿時已發生終止租約之效力。爰依租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，並本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求被告戊○○等十人應將系爭土地上之房屋、工作物拆除，將該土地交還原告。又查，上開土地及房屋，現為被告凃文榮放置神主牌、家俱及其他雜物，則被告凃文榮占用上開土地，顯屬無權占有，原告本於所有權之效用，並請求被告凃文榮遷出上開房地等語。
三、被告凃永福等十人則以：系爭租賃關係為被告凃永福等十人之父親（或夫）凃登山繼承自其父母親處，而目前之租賃關係則僅由乙○○一繼承，房屋稅籍資料亦登記系爭房屋為乙○○一人所有。且自承租系爭土地時起算，六十一年來被告等人每年多繳十九平方公尺之租金，換算可抵三十四年之租金，原告現在主張被告欠租十二年，但與溢繳部分相抵銷後，被告並無欠租之情形，原告主張拆屋還地顯無理由等語。被告凃文榮則以：系爭房屋內之神主牌，是自被告凃文榮之母親時就開始放置，而水桶則是凃明四的，凃文榮並未居住於系爭房屋內，原告請求被告凃文榮遷出，顯無理由等語，資為抗辯。
四、原告主張：原告其所有系爭土地出租於凃登山建屋，凃登山於民國七十六年八月二十四日死亡，其權利義務應由繼承人戊○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○、凃永福、毆凃素玉、庚○○、己○○等十人共同繼承等情，業據提出土地登記簿謄本六份、租金收據影本四份、繼承系統表一份、戶籍謄本五份為證，並經本院到場履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷可查，復經囑託轄區嘉義市地政事務所到場鑑測，繪製現況複丈成果圖如附圖所示。另被告凃永福等十人雖抗辯系爭土地上之建物為凃登山之父母所建云云，惟查依原告提出之八十八年六月二十五日八八嘉市稅財第00000000號函附房屋稅籍記錄表記所示，系爭房屋之原始所有人即為凃登山，並非他人，且依兩造分別提出之租金收據觀之，承租人亦均記載為「凃登山」。則縱使建屋當時係由凃登山之父母出資，然亦係以為凃登山所有之意思興建，否則豈會以凃登山之名義為第一次稅籍登記，並多年來均以凃登山為土地承租人，是堪認系爭房屋為凃登山所建，而原始取得所有權無疑。又依上開房屋稅籍資料所示，系爭房屋雖於七十二年間雖變更名義人為被告乙○○，然系爭房屋為未辦保存登記之建物，而房屋稅籍資料乃為行政管理之目的而設置，並非上開房屋之所有權移轉登記，被告凃永福等十人亦表示當時並未辦理對系爭建物拋棄繼承而由乙○○一人繼承，則系爭房屋仍屬凃登山之遺產，應由被告凃永福等十人共同繼承。綜上所述，原告主張之此部分事實應堪信為真實。
四、又原告主張：被告凃永福等十人自七十九年份起至八十九年份止積欠租金十一年，經原告限期催告繳納，惟被告凃永福等十人均置之不理，原告已向被告凃永福等十人表示終止租約等情，被告等人則抗辯租金收據上載明出租之土地面積為五十三平方公尺，然系爭房屋經測量結果僅約三十四平方公尺，自承租時起六十一年來被告等人每年多繳十九平方公尺之租金，是被告縱然欠租十二年，但與溢繳部分相抵銷後，被告則並無欠租云云，經查：
（一）原告主張被告凃永福等十人自七十九年份起至八十九年份止積欠租金十一年，經原告限期催告繳納，均置之不理，原告已向被告凃永福等十人表示終止租約等情，業據提出嘉義中山路郵局三四零號存證信函、本院九十年度聲字第六七四號裁定及九十年七月十八日登報證明為證，且被告凃永福等十人對於自七十九年份起即未再繳納租金等情並不爭執，是原告此部分主張，應堪信為真實。
（二）又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被告等人主張系爭租金有溢收之情形，乃對其有利之事實，自應由其負舉證責任。查系爭房屋坐落之土地為白川段四九之三二、
三三、六八、六九、七０、七一號，面積共計三十四點四七平方公尺等情（
0.18+2.88+0.9+8.63+20+1.88＝34. 47），業經本院至現場勘驗屬實，並有嘉義市地政事務所繪製之複丈成果圖可稽。而原告出租系爭土地時並未定有書面租約，則據兩造陳述明確，原告並表示出租當時僅於現場概括約定出租範圍，並未測量。是兩造提出之租金收據數量欄上，雖載有「53㎡」（或僅記載「53ｍ」）等情，然再觀之上開收據品名欄為「白川段四九之三五號」，而系爭房屋實際坐落之土地卻為白川段四九之三二、三三、六八、六九、七０、七一地號可知，租金收據確實僅為概略記載，與實際之情形不符。
（三）況被告主張原告是以白川段四九之三五地號土地之面積計算租金等情，然查上開地號土地之面積為三十五平方公尺，亦非五十三平方公尺，有土地登記簿謄本附卷可參，可見被告此部分抗辯亦非可採。故縱然原告於存證信函及租金收據上均記載出租之土地為白川段四九之三五地號，亦難認原告自出租時起就是以五十三平方公尺計算租金金額，而有溢收租金之情形。
（四）又查，依兩造提出之租金收據所示，六十八至六十九年之租金為五千五百九十六元，七十至七十五年之租金為五千五百五十二元，七十六至七十七年之租金為六千八百九十元，七十八年之租金則為七千九百五十元，雖有逐年調高之情形。然被告等人均無法說明租金之計算標準（例如按申報地價、或公告地價百分之幾計算）、或每平方公尺土地收取之租金數額為何。況依原告提出之系爭土地申報地價證明，系爭土地於六十七年九月至七十六年六月間之申報地價均為一千二百四十元，至七十六年七月間始大幅調整三倍為三千八百四十元，然依上開租金收據所示，七十六年間租金顯無如此大幅調漲之情形，更可見原告並非是以申報地價之一定比例換算面積作為計算租金之標準。再由原告提出之系爭土地公告地價證明觀之，系爭土地七十年七月之公告地價為四千六百元，七十一年七月之公告地價則調整為四千八百元，然原告向被告收取之租金於七十年至七十五年間均完全相同，並未調漲，更可間接證明租金之收取未必與公告地價有關。而被告又始終無法說明租金之計算標準為何，自難僅依收據上數量欄「53㎡」之記載，即驟認原告多年來均未按租賃契約收取租金，而有超收租金之情事。
（五）況查，系爭房屋再未經測量前，被告等人故無法確知其坐落基地面積為何，然房屋所有權人無不大略知悉其所有房屋之坪數。而租金收據上「53㎡」之記載，如即表示五十三平方公尺，且系爭租賃契約確實係以一定之單價乘以土地面積以計算租金數額，則原告數十年來收取租金之面積顯與系爭房屋實際占地面積（約三十四平方公尺）相差甚多，當為房屋所有權人所得以顯然察覺，被告凃永福等十人或其父親凃登山豈有數十年來均未向地主即原告主張有溢收租金金情事之理。更可見原告主張系爭土地之租金乃概括計算，當初並無約定每平方公尺土地收取若干租金等情為真實。
（六）綜上所述，被告凃永福等十人既無溢繳租金多年之情形，且自七十九年起即未再繳納租金，則原告主張被告凃永福等十人已欠租達十一年，並以合法終止租約等情，應堪信為真實。
五、原告既已依法向被告凃永福等十人為終止租賃契約之意思表示，自得於租賃物返還請求權或依無權占有之法律關係，請求被告凃永福等十人應將系爭土地上之房屋拆除，將該土地交還原告。另原告主張系爭房屋目前為凃文榮所占用等情，業經本院到場履勘時發現系爭房屋目前放有雜物及神明牌位，且被告凃永福亦當場陳稱：系爭房屋由其二叔凃文榮堆放雜物及祖先牌位等語，並於本院言詞辯論時表示：我父親搬出嘉義後，系爭房屋原本是三叔在住，六十年間三叔搬走，房屋變成公祠，但後來大家有把祖先牌位請回去，只剩二叔凃文榮的部分還在哪裡等語。又縱使被告凃文榮之戶籍並非設於系爭房屋內，然其既將所有之物品及祭拜之牌位堆放於屋內，自屬占用系爭房屋無疑。另被告凃文榮抗辯系爭房屋為公祠所占用云云，然顯與被告凃永福所述不符，而被告凃永福與被告凃文榮為叔姪關係，當無故意為對凃文榮不利之證詞之理，上開牌位目前既僅為被告凃文榮所祭拜，原告自僅需請求被告凃文榮將之遷出。而原告合法終止租賃契約後，被告凃永福等十人既已無占用系爭土地之權利，被告凃文榮則更無占用系爭土地之權，是原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及侵害排除請求權，訴請被告凃文榮應自上開土地、建物遷出，自屬有據，應予准許。
六、又按原告主張系爭土地七十八年度之租金金額為七千九百五十元等情，有租金收據一紙附卷可稽（該收據為被告凃文榮提出），至九十年七月二十八日原告依本院九十年聲字第七六四號公示送達裁定登報對被告己○○為終止租約之意思表示止（該裁定雖於九十一年七月十八日登報但，公示送達之存證信函上載明「‧‧十日內繳清積欠之十一年份租金，逾期以期限之末日屆滿時作為終止租約之意思表示」，故租約應於，九十一年七月二十八日合法終止），被告凃永福等十人，依租賃契約均有繳納租金之義務。又租約終止後，被告凃永福等十人則屬無權占用系爭土地，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參。再按而建築基地之租金以土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。而系爭土地八十年間之申報地價即為四千四百八十元（九十年間之申報地價必有調漲而不只四千四百八十元），有原告所提出之地價證明可稽，原告請求仍按每年七千九百五十元計算租金，顯然未逾土地法租金上限之規定〔7950÷（34.47㎡×4480元／㎡）〕＝0.05〕，故原告請求被告凃永福等十人應給付七十九年一月一日至八十九年十二月三十一日之租金合計八萬七千四百五十元（7950×11＝87450），及自九十年八月二十七日起（原告本得請求自九十年一月一日起算，但其主張自九十年八月二十七日起算，乃自行減少請求之金額，不無不合），至返還系爭土地止，每年七千五百九十元之租金或相當於租金之損害，自無不合。
七、又系爭土地上建物為被告凃永福等十人所有，被告凃文榮僅係占有使用，故被告凃文榮僅負遷出系爭建物之義務，而被告凃永福等十人則應於拆除地上建物後，將土地返還原告，是被告等人對於本件訴訟之利害關係顯有差異，依民事訴訟法第八十五條第一項但書之規定，本院酌量被告等人對於本件訴訟之利害關係，命被告凃文榮負擔本件訴訟費用五分之一，被告凃永福等十人負擔本件訴訟費用五分之四，並此敘明。
八、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
貳、反訴部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，提起反訴。反訴之標的如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第二百五十九條第一項、第二百六十條第一項分別定有明文。按所謂反訴之標的，與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係，與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係，與被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間有牽連關係而言。本件本訴乃為原告對被告凃文榮主張依所有物返還請求權，請求被告凃文榮自系爭房屋遷出。反訴原告即被告凃文榮則以，原告向其收取七十四至七十八年間之租金，顯無法律上之原因，本於不當得利之法律關係請求原告返還，因而提起反訴。則本訴與反訴之法律關係，二者原非同一，且本訴之攻擊防禦方法為被告凃文榮是否無權占用系爭土地，反訴之攻擊防禦方法則為反訴被告是否無法律上之原因而受有利益，致反訴原告受有損害，顯見反訴與本訴之標的及其防禦方法均不相牽連，兩訴言詞辯論資料亦不可相互利用，揆諸前揭說明，被告提起之上揭反訴，即不合法，應予駁回。
據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書及第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十二 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B 審判長法官 曾文欣~B 法 官 吳昀儒~B 法 官 洪嘉蘭右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十三 日~B 書 記 官 鄭翔元