臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第三九四號
原 告 中國石油股份有限公司法定代理人 丁○○複代理人 丙○○被 告 華濟醫院法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○被 告 華觀國際興業股份有限公司法定代理人 己 ○被 告 華礎建設股份有限公司法定代理人 甲○○右列當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣（下同）貳佰參拾陸萬參仟壹佰陸拾玖元，以及從民國九十年十二月二十六日開始，一直到清償日為止，按照年息百分之五計算的利息。
本案訴訟費用應由被告連帶負擔。
本件判決在原告以柒拾捌萬捌仟元提供擔保後，可以假執行；但被告華濟醫院在假執行程序實施前，可以預先提供貳佰參拾陸萬參仟壹佰陸拾玖元擔保後，而免除假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告所有嘉義市○○○路○號四層樓房一棟，在八十八年十二月一日出租被告華濟醫院，租期至九十年七月三十一日止，每月租金二十四萬五千八百三十三元，依照民法第四五五條規定，被告應在九十年八月一日返還租賃物，但被告華濟醫院在租約期滿後，至九十年十二月二十五日才交還房屋給原告，被告華濟醫院遲延交付房屋給原告，根據租約第八條第二款約定：「乙方（承租人）於租約終止或租賃期滿而不他遷交還房屋者，自終止租約或租期屆滿之次日起，乙方應支付按租金（未滿壹月者依比例計算之）貳倍計算之損害補償金與甲方，方至遷出交還房屋日止累積計算，乙方不異議」，被告華濟醫院應支付違約金給原告。被告華觀國際興業股份有限公司、華礎建設股份有限公司（以下分別簡稱華觀公司、華礎公司）在租約及保證書上簽名，承諾為本件租約的連帶保證人，依租約第九條第六款約定，亦應負連帶賠償責任。於是，原告根據租賃契約及連帶保證法律關係 請求如主文第一項所記載的聲明，並願供擔保請准為假執行宣告。
二、對被告華濟醫院抗辯的陳述：房屋失火是由於被告使用冷氣機不當所導致，依照民法第四三五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」，但本棟建築物只有第四樓的電腦機房受損，整棟房屋仍可使用，並未全部或一部滅失，尚未到達不能使用的地步，與民法第四三五條規定不符，被告不能主張解約。
根據租約第九條第七款前段約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋及其附屬設備」，被告違反善良管理人的注意義務，具有可歸責原因，亦無法終止租約，況且，被告本身營運不良，只是藉故終止租約，與火災發生無關。
原告在九十年五月四日曾發函拒絕被告片面解約，被告終止租約不生效力，雙方租約應至九十年七月三十一日期滿。根據租約第七條前段約定：「乙方於租期屆滿時，應即將房屋及附屬設備騰空無條件交還甲方（出租人）」，故租期屆滿時（九十年七月三十一日），被告應將房屋交還原告，但被告藉故不願修復及交還房屋，雙方在九十年八月九日會勘現況後，原告於同年九月五日再度發函，要求被告在九十年九月二十五日前修復完畢，原告並未表示欲自己修復，也不同意被告片面終止租約。
三、提出租賃契約書、法院公證書、保證書及對保調查表各一份、函文四份（都是影本），作為證明。
貳、被告華濟醫院抗辯：
一、被告向原告租屋開設門診中心，因房屋老舊於九十年四月十九日凌晨電線走火，引發四樓電腦機房全毀，整棟大樓嚴重毀損，整組電腦主機無法正常使用，短期難以復原，此次火災並非被告使用不當所致，是不可抗力因素造成，依照民法第四三四條規定，被告只有在重大過失所導致的失火情形下，才須負賠償責任。被告經審慎評估後，依照民法第四三五條規定，租賃物一部滅失，其存餘部分不能達租賃目的，承租人（被告）得終止租約，被告在同年四月二十五日發函原告，終止本件租約，雖然原告於同年五月四日來函說明並無提前解約條款，必須陳報總公司核定，但原告在同年八月三日來函要求會勘房屋現況，顯然原告已同意收回房屋自行修復。
依照民法四二三條、第四二九條第一項規定，原告應保持租賃物符合使用的狀態以及租賃物的修繕義務應由原告負擔，況且依照民法第四三四條失火責任規定，被告對於失火並無重大過失，故房屋因失火而損毀，不應由被告負責。故請求駁回原告訴訟，如受不利判決，並願供擔保請求免為假執行宣告。
二、提出租約終止函影本一份作為證明。
參、被告華觀公司、華礎公司經過本院合法通知，沒有正當理由，未向本院請假，而沒有在言詞辯論期日，到場陳述意見，同時，本案沒有民事訴訟法第三百八十六條所規定的情形出現（請看附錄法條），因此，本院依照原告聲請，由原告對未到的二位被告單獨辯論而直接判決。
肆、本院依職權調閱嘉義市警察局第一分局火警報案紀錄及調查筆錄各一份。
伍、本院判斷：
一、本件租賃契約在九十年七月三十一日屆滿、四樓電腦機房主機在九十年四月十九日因火災燒毀，以及被告華濟醫院在九十年十二月二十五日才交還房屋給原告等事實，雙方都未爭執，並有租賃契約書、嘉義市警察局受理各類案件紀錄表附卷證明，可以認定為真實。
二、根據租約第八條第二款約定，被告華濟醫院在契約終止或租賃期滿後，未交還房屋時，自租約終止或期滿的翌日起，被告應支付原告違約金。本件租賃契約在九十年七月三十一日到期，但被告以四樓電腦機房已經受損，導致醫院門診無法正常運作，承租房屋已不能達租賃目的為理由，依照民法第四三五條第二項規定，提前在九十年四月二十五日終止租約 如果被告提前終止租約，符合法律規定，被告沒有違反租約第八條第二款；假使被告提前終止租約不合法，被告即須負擔違約金的損害賠償責任。因此，本件爭議在於；被告以房屋一部滅失，所存餘房屋已不能達租賃目的而提前終止租約，是否符合法律規定？
三、（一）被告華濟醫院向原告承租整棟四層樓房作為醫院門診，當初簽約，雙方並未特定四樓作為電腦機房使用，四樓電腦機房是被告加以改裝而成，房屋失火後，只造成四樓電腦主機不能運作，房屋其他部分仍可正常使用，租賃物並未全部或一部滅失，依照民法第四三五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」，被告提前終止租約不符合法律規定，因此，被告終止租約不生效力，租約應至九十年七月三十一日屆滿。
至於被告抗辯因房屋老舊導致電線走火，引發四樓電腦機房失火，非人為因素造成，屬於不可抗力。但不論失火原因為何，本件房屋並未因火災而導致一部或全部滅失，已如上述，故被告抗辯不能成立。
（二）被告華濟醫院根據民法第四二三條出租人的交付租賃物及保持義務、第四二九條第一項出租人的修繕義務與第四三四條承租人的失火責任等規定提出抗辯。但原告交付房屋給被告時，狀況完好，符合房屋的使用目的，被告並未爭執，民法第四二三條規定，在此種情形下無法適用。而第四二九條第一項屬於任意規定，根據雙方租約第九條八款約定：「租賃期間房屋及附屬設備發生損壞，一律由乙方負責修繕」，因此，第四二九條第一項規定已被本件約款排除而不能適用。另外，原告根據租約第八條第二款約定，請求被告賠償遲延交付租賃物後的違約金損害賠償，原告並未向被告請求賠償房屋失火的損害，與第四三四條所規定承租人的失火責任無關，被告抗辯不能成立。
（三）被告華觀公司、華礎公司經過本院合法通知，沒有正當理由，而未到庭陳述意見，依照民事訴訟法第二八０條第一項前段、第三項前段規定：「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定」，原告主張的事實，有租賃契約書及保證書附卷證明，可以認定真實而被本院採信，根據租約第九條第六款及保證書，被告華觀公司、華礎公司應負連帶賠償責任。
四、本件租約至九十年七月三十一日到期，被告華濟醫院在租約屆滿後，至九十年十二月二十五日才交還房屋，此一事實，雙方不爭執。根據租約第八條第二款、第九條第六款約定，被告華濟醫院應負遲延交付房屋的違約金責任，被告華觀公司、華礎公司則應負連帶保證責任。本件房屋租金為每月二十四萬五千八百三十三元，違約金計算方式為；自租期屆滿的翌日起，按租金二倍計算違約金（未滿一月者，依比例計算）。所以原告請求被告等人連帶給付二百三十六萬三千一百六十九元「２４５８３３Ｘ２Ｘ（４＋２５／３１）═0000000元），符合雙方契約約定，應該准許。
五、綜上所述，原告根據租賃契約第八條第二款（違約金約定）及第九條第六款等約定（連帶保證），請求被告連帶給付主文第一項所記載的金額及遲延利息，符合雙方租約約定，具有法律上理由，應該准許。
伍、原告及被告華濟醫院都表示願意提供擔保，聲請本院准許或免除假執行宣告。原告勝訴，依照民事訴訟法第三九０條第二項、第三九二條規定（請看附錄法條），本院宣告；本件判決在原告以七十八萬八千元提供擔保後，可以假執行；但被告華濟醫院在假執行程序實施前，可以預先提供二百三十六萬三千一百六十九元擔保後，而免除假執行。
陸、訴訟費用負擔的依據，依照民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十 日
臺灣嘉義地方法院民事第二庭
法 官 甘 大 空右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十 日
書記官 陳 麗 雅~F0~~T40~附錄法條：
民事訴訟法第三八六條：「有左列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：
一 不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。
二 當事人之不到場，可認為係因天災或其他不可避之事故者。
三 到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。
四 到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。」民事訴訟法第三九０條第二項：
「原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。」民事訴訟法第三九二條：
「法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行或准被告於假執行程序實施前預供擔保，或將請求之標的物提存而免為假執行。」