臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第五三八號
原 告 甲○○○訴訟代理人 嚴庚辰律師
徐漢堂律師陳木釧被 告 乙○○訴訟代理人 黃裕中律師複 代理人 葉天祐律師右列當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文座落嘉義縣○○鄉○○○段大堀小段三五０地號土地，如附圖（嘉義縣水上地政事務所九十一年七月十九日上二土測字第一一九六００號複丈成果圖）記載甲部分鐵骨造建物，面積０．０五五六公頃，被告應拆除後，將土地交還原告。另應自民國九十一年四月一日起至搬遷交還日止，按月給付原告新台幣（下同）壹萬伍仟元。
本案訴訟費用應由被告負擔。
本件判決在原告以貳拾柒萬元提供擔保後，可以假執行；但被告在假執行程序實施前，可以預先提供捌拾萬元擔保後，而免除假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國八十九年五月二十一日向原告承租座落嘉義縣水上鄉大堀尾大堀小段０三五０號（以下簡稱；本件土地），如附圖記載甲部分土地，每月租金一萬五千元，作為汽車保養廠使用。後因原告經營汽車買賣生意不佳，在九十年十二月因虧損而決定停業，故依契約第五點約定：「甲方（原告）前段所興建房屋在乙方（被告）租賃期間必需做為汽車展示場，若甲方不販售汽車，必須租給乙方…」，原告多次通知被告是否願意承租房屋，並以存證信函通知，但被告均表示無意承租，並自九十一年四月一日起未付租金，依契約第二點後段規定：「乙方若遲延給付租金達一個月以上即為違約，依第八條約定處置」，被告積欠租金已二個多月，原告於九十一年五月十四日以存證信函，通知被告於一個月內搬遷並交還本件土地，否則即終止契約。本件租約已因經過一個月以上而自動終止，故租賃契約已不存在，被告已無權使用本件土地，原告自得請求被告折屋還地。
本件租約既已終止，被告無法律上原因，仍繼續占有使用本件部分部分，造成原告相當於租金的損害賠償，被告至搬遷為止，應按月給付一萬五千元損害賠償。
二、對被告抗辯的陳述：依民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」，故出租人交付並保持合於使用收益義務者，僅限於租賃標的物。
本件租賃物為嘉義縣水上相大堀尾大堀小段三五零號未興建房屋空地（如附圖記載甲部分），另含前面房屋二樓西面，面積約二十七坪。原告已依約交付土地及房屋。所謂的對待給付，是指「對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點」（最高法院四十年台上字第一四八二號判例參照）。至於同時履行抗辯，則是指「一方之給付，與他方之給付，並非立於對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯」（最高法院五十九年度台上字第八五零號判例參照）。原告交付本件土地給被告，被告支付租金，二者屬於對待給付，與「租賃物前方建物是否作為汽車展示場」一事根本無關，故無同時履行抗辯的問題。
三、原告已終止本件租約，雙方已無租賃關係存在，被告無權繼續占有使用本件土地，於是，原告根據民法第七六七條及不當得利等法律關係，提起本件訴訟，請求如主文所記載的聲明，並願提供擔保，請求准許假執行宣告。
四、提出土地登記謄本、租賃契約書及律師函各一份、存證信函二份（均為影本）、照片六張，作為證明。
貳、被告抗辯：
一、依照民法第四二三條規定：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，此項出租人租賃物保持義務與承租人給付租金義務間，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金給付（最高法院八十六年度台上字第一六七五號判決參照）；出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物的消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物的積極義務，若承租人使用、收益租賃物，受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人事由或第三人行為而生，亦不問其為事實上侵害或權利的侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止的義務（最高法院八十六年度台上字第三四九０號判決參照），可見出租人除交付租賃物，若於租賃物範圍外，另負有其他給付義務時，出租人仍有積極履行的義務，並非除租賃物以外約款，出租人均不負履約責任。
原告因新車販售不佳而停止營業，在九十一年一月二十八日以存證信函，徵詢被告願否承租前，卻早已將汽車展示間改裝成五金行，並將被告所經營大晟汽車修理廠的招牌拆除。被告以存證信函要求其回復原狀，原告未予置理，於九十一年三月間，又將五金行改裝成大晟神桌廣場。
根據租賃契約第五點約定：「甲方前段所興建房屋，在乙方租賃期間必須做為汽車展示場，不得移作他用」，原告不遵守約定，已違反民法第四百二十三條所規定的出租人義務。
本件土地租金每半年給付一次，九十年十月一日至九十一年三月三十一日租金已付清，被告於九十一年三月二十日，曾通知原告未善盡出租人義務，未保持租賃物合於使用狀態，故原告未提供合於租賃契約所定房屋的給付義務前，依上述說明，被告自得行使同時履行抗辯權，並拒絕給付租金。
二、民法第四百二十三條雖規定出租人除應將租賃標的物交付承租人外，並應保持合於契約使用、收益的狀態，但交付租賃標的物與保持使用收益間，雖有相關連，仍應以雙方當事人有無特別約定為主，在不違反強制規定情形下，出租人提供保持使用收益狀態的給付義務，除租賃標的物外，另可擴及特約部分。
本件租約第五點已約定座落基地南側建物，只能供作汽車展示場使用，若原告若不販售汽車，即必須將該建物租予被告。但是，原告停止汽車販售業務後，完全未先徵求被告意見，即直接變更為五金行，既然原告無法提供汽車展示間給被告使用收益，被告自得行使同時履行抗辯權，並拒絕給付租金。
三、本件土地租金每半年給付一次，九十年十月一日至九十一年三月三十一日租金已付清，被告於九十一年三月二十日，曾通知原告未善盡出租人義務，亦未保持租賃物合於契約約定的使用狀態，故在原告未提供合於租賃契約所定給付義務前，被告自得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金。原告終止租約既不合法，即不能要求被告折屋還地，故請求駁回原告訴訟，如受不利判決，另願提供擔保，請求免為假執行宣告。
四、提出存證信函二份、大晟汽車合夥投資契約書及擴大修護廠企畫書暨高豐營造廠帳冊各一份（均是影本）、照片二張，作為證明，並聲請傳訊證人黃明福、呂榮紛、林振榮、楊秋蜂。
參、本院判斷：
一、對於租約內容、被告自九十一年四月一日起即未繳租金、原告曾以存證信函通知被告是否承租汽車展示間等事實，雙方均未爭執，並有租約及存證信函附卷證明，可以採信。故本件爭議在於；被告行使同時履行抗辯，而拒絕給付租金有無理由？
二、被告抗辯因原告將汽車展示間改做其他用途賣五金及神桌廣場，原告違反出租人義務，故得行使同時履行抗辯，而拒絕繳付租金。然而，依照民法第二六四條第一項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，同時履行抗辯權的發生，是基於雙方當事人間有對待給付關係。以本件租約而論，租賃標的物為附圖記載甲部分土地及前面房屋二樓西面，面積約二十七坪，並設休息室；原告交付如附圖記載甲部分土地租賃物給被告，被告受領後，即有支付租金的對待給付義務。被告支付租金，和原告是否將前面建物作為汽車展示場，二者並非處於對待給付關係，故無同時履行抗辯權的問題。因此，被告以原告違反租約第五點約定，將汽車展示間改裝成五金行或神桌廣場，有同時履行抗辯權的適用，而拒絕繼續支付租金，被告的抗辯，不符合法律規定，不能成立。
被告承認自九十一年四月一日起即未支付租金，根據租約第二點後段約定：「乙方被告）若遲付租金（或所交付之支票退票）達一個月以上即為違約，依第八條約定處置」，而租約第八點約定：「乙方若有違反本契約之約定．．．，甲方並得不待催告逕行終止租約」，被告未付租金已超過一個月以上，原告於九十一年五月十四日，以存證信函通知被告在一個月內搬遷，否則終止本件租約，符合雙方租約約定，而且，被告至本案訴訟繫屬時（九十一年六月二十一日）仍未搬遷，因此，原告自得終止本件租約。
三、被告占用附圖所記載甲部分土地，面積達０．０五五六公頃，經過本院九十一年八月二十日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄可證，本件租約既已經原告合法終止，被告仍繼續占有使用，屬於無權占有，依照民法第七六七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，故原告請求被告拆除附圖記載甲部分鐵骨造建物，並返還土地給原告，具有法律上理由，應該准許。
四、被告在原告九十一年四月一日終止租約後，並無任何法律上原因或其他權利，仍占有使用附圖所記載甲部分土地，因此而獲得相當於免付土地租金的利益，依照民法第一七九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，被告行為構成不當得利，自應給付原告相當於租金的損害賠償。因此，原告請求被告自九十一年四月一日起至搬遷日止，按月給付一萬五千元相當於租金的損害賠償，具有法律上理由，應該准許。
五、綜上所述，被告占有使用附圖記載甲部分土地，屬於無權占有，依照民法第七六七條規定，原告請求被告拆除附圖記載斜線部分房屋，並返還土地，具有法律上理由，可以准許。被告無法律上原因，占有使用原告土地，獲得相當於免付土地租金的利益，原告請求被告給付相當於租金的不當得利，符合法律規定，亦應准許。
六、本件事證明確，雙方提出其他攻擊防禦方法與聲請調查證據，均不會影響本院判斷，故不必在此一一論述。
肆、雙方均表示願意提供擔保，聲請本院准許或免除假執行宣告。原告勝訴，依照民事訴訟法第三九０條第二項、第三九二條規定（請看附錄法條），本院宣告；本件判決在原告提供相當擔保金後，可以假執行；但被告在假執行程序實施前，可以預先提供全額擔保後，而免除本件假執行。
伍、訴訟費用負擔的依據；依照民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十六 日
臺灣嘉義地方法院民事第二庭
法 官 甘 大 空右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十六 日
書記官 蕭 琪 男~F0~~T40~附錄法條：
民事訴訟法第三九０條第二項：
「原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。」民事訴訟法第三九二條：
「法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行或准被告於假執行程序實施前預供擔保，或將請求之標的物提存而免為假執行。」