臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第八○一號
原 告 甲○○訴訟代理人 何永福律師
黃文力律師被 告 丁○○○訴訟代理人 林俊欽律師被 告 丙○○右當事人間塗銷所有權登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告丁○○○、丙○○於原告給付新台幣（下同）一百一十萬元之同時，被告丁○○○應將所有坐落嘉義市○○段三四一之七四號土地（地目：建，面積：八十六平方公尺，以下簡稱系爭土地），所有權應有部分三三九○分之二○七○，及建號嘉義市○○段○○○○號即門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○號建物（以下簡稱系爭建物）之所有權，均移轉登記予原告。被告丙○○應將系爭土地所有權應有部分三三九○分之一三二○，移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）、原告於民國八十八年二月二十二日向訴外人乙○○及嘉欣建設有限公司（以
下簡稱嘉欣公司）購買系爭土地及系爭建物，並於締約時給付三百一十萬元，嗣於八十八年五月十四日復給付二百萬元，同年七月三十日再給付一百萬元。其後嘉欣公司因資金周轉困難無力繼續興建原告所購買之系爭建物及裝設屋內設備，乙○○即向原告告稱得由原告接續完成，且因其實際上未再續建，故剩餘之屋款亦不再向原告請求。嗣該建物即由原告雇工及購買材料完成，計支出一百一十萬五千零四元。迨系爭建物建築完工取得使用執照，原告要求乙○○、嘉欣公司辦理系爭土地及系爭建物所有權移轉登記，始知系爭土地為被告丙○○、丁○○○二人共有，系爭建物於建造過程中即已變更起造人為被告丁○○○，並由被告丁○○○辦理第一次所有權登記。
（二）、嗣原告向臺灣嘉義地方法院檢察署（以下簡稱嘉義地檢署）告訴乙○○及被
告丁○○○涉犯詐欺罪嫌，被告丁○○○於嘉義地檢署偵訊時承諾只要給付一百一十萬元，其即會將系爭建物及土地移轉過戶予原告。顯見，兩造就系爭土地及建物之移轉，業已達成合意無訛。又被告丙○○為被告丁○○○之子，且被告丁○○○固僅自稱被告丙○○係授權其與他人合建，然自整個開庭過程觀之，被告丁○○○一再強調所有土地價款係二千餘萬，土地每坪十五萬元，足見被告丙○○應係就系爭土地其應有部分概括授權被告丁○○○出賣，殆無疑問。另再就整個土地款收款過程質之，乙○○土地款二百八十萬元係直接給付予被告丁○○○，與第三人之同意書亦係書寫被告丁○○○姓名，被告丁○○○就另一戶買主簽訂之房地買賣契約書，亦是以被告丁○○○名義簽訂，足證被告丙○○有概括授權予被告丁○○○。況被告丁○○○若否認被告丙○○有概括授權其於嘉義地檢署與原告成立契約，則何以整個和解之價款係一百一十萬元，加上先前原告業已給付之二百八十萬元，合計三百九十萬元，恰好是系爭土地全部所有權之價款。何以不是就被告丁○○○應有部分單獨計算土地價款？足見，在嘉義地檢署原告與被告丁○○○所成立之契約，就被告丙○○應有部分之土地，被告丙○○應有概括授權被告丁○○○，其效力自及於被告丙○○。
三、對被告丁○○○抗辯所為之陳述：
（一）、被告丁○○○固辯稱，兩造於嘉義地檢署並無成立契約關係。惟查，於嘉義
地檢署九十年十二月二十一日偵訊時，被告丁○○○表示「只要乙○○願將系爭房地金額還清，願將房地所有權交給甲○○。」，且當時所指「系爭房地金額」即係指一百一十萬元。嗣九十一年二月二十一日再度偵訊時，原告即表示「我願意先借給被告乙○○一百一十萬給付給丁○○○，以解決本件糾紛」，被告丁○○○亦當場表示「沒有（意見）。」，足見，兩造間之契約關係業已成立。
（二）、後被告丁○○○在九十一年三月二十六日固以答辯狀表示不同意以一百一十
萬元和解。然此仍不影響前於九十一年二月二十一日有效成立之契約。反觀被告丁○○○於上述答辯狀中表示「前蒙鈞長於庭期中苦口婆心勸諭被告丁○○○能接受告訴人甲○○支付新台幣壹佰壹拾萬元之條件後，即將系爭房、地所有權移轉於甲○○以息訟爭．．．。」，益見檢察官在九十年十二月二十一日及九十一年二月二十一日偵訊時，確有勸諭被告丁○○○以一百一十萬元接受原告之和解方案。而當原告在九十一年二月二十一日表示願再給付一百一十萬元以解決該案紛爭時，被告丁○○○又表示無意見（即同意），堪信，兩造間之契約確已有效成立。
（三）、且被告二人若連同原告願依約給付之一百一十萬元，合計將取得土地價款一千七百零四萬元，業已遠超過其土地出賣之價款，蓋：
⑴、依在嘉義地檢署被告丁○○○提出之同意書資料，被告丁○○○自乙○○處取得
對第三人李威仲債權四百九十四萬元、取得對第三人沈麗綿債權四百七十五萬元，合計九百中六十九萬元，用作乙○○給付被告二人之土地款。
⑵、被告丁○○○承認自乙○○處取得土地款二百八十萬元。
⑶、九十二年四月間被告丁○○○與另一棟房屋買主簽訂契約，取得三百四十五萬元之價款。
⑷、再加上兩造於嘉義地檢署成立之契約，原告願給付一百一十萬元，合計被告就土地款可取得之款項即已高達一千七百零四萬元。
（四）、被告主張其自乙○○處所取得之二百八十萬元，並非原告給付，應無足取，蓋：
⑴、被告丁○○○於本院審理時陳稱：「本件被告丁○○○與乙○○合建係用三筆土
地合建，這三筆土地總共四百五十三平方公尺（一三七點零三二五坪），當初是要約定給被告丁○○○每坪十五萬元。」，依此計算被告丁○○○所得之土地總價款應為兩千零五十五萬元。
⑵、查上開三筆土地總共蓋五間房子，其中有一間房地係被告丁○○○留存，既然該
部分土地被告二人並未出賣，則整個土地買賣價款自應扣除被告二人留存之土地部分，是以二十七坪計算，土地款計應扣除四百零五萬元（15萬×27坪＝405萬），亦即土地價款應祇有一千六百五十萬元（2055萬－40萬5＝1650萬）。
⑶、且被告丁○○○所留存房屋部分為乙○○所建造，依證人乙○○所述成本約二、
三百萬元，以最低二百萬元計算，則前揭土地款應僅剩一千四百五十萬元（1650萬－200萬＝1450萬）。
⑷、退步言之，援依證人乙○○所證「有一間是給被告丁○○○，當初我要用六百萬
元估給被告丁○○○，但是她說五百萬元．．．」之證詞，用最有利被告二人之算法（即房地合計以五百萬元計算），則被告二人得請求之土地款扣除上述五百萬元後，亦僅為一千五百五十五萬元（即2055萬－50萬0＝1555萬）。若依前述被告可取得土地款一千七百零四萬元而論，顯然已超過被告出售土地之總價款一千五百五十五萬元，足證，被告主張其自乙○○處所取得之二百八十萬元，並非原告給付云云，應不可採。
四、證據：提出買賣契約書、收據、繳款書、土地及建物登記謄本、同意書、土地使用權同意書等為證，並聲請本院向嘉義地檢署調閱九十年度偵字第四八三○號詐欺案證。
乙、被告丁○○○方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）、於嘉義地檢署九十年十二月二十一日偵訊時，證人乙○○係陳稱「我請丁○
○○將房子過戶給甲○○，我願將積欠丁○○○的錢給她。」等語。被告丁○○○則陳稱「只要乙○○願將系爭房地金額還清，願將房地所有權交給甲○○」等語，並於其下簽名。故僅就上開所述，實無從解讀兩造業己成立買賣契約，蓋兩造對於契約必要之點即系爭房地之買賣總價金究為多少？於上開庭期中並未達成一致之意思表示。且觀諸上開筆錄之對話人係乙○○及被告丁○○○兩人，原告甲○○則無任何表示，故當事人應係乙○○及被告丁○○○。再者原告訴訟代理人黃文力在其九十一年二月八日遞交檢察官之聲請狀中亦載明：「九十年十二月二十一日退庭後，代理人、告訴人、被告乙○○、丁○○○一同商議，因丁○○○堅稱乙○○已給付土地款部分（按即二百八十萬元）須扣除其尚欠其餘各戶之款項後，再來會算本件告訴人土地部分款項，明顯與丁○○○當庭向鈞長承諾就告訴人部分會算者不同，因乙○○與丁○○○無交集，致告訴代理人無法從旁協助。」等語觀之，顯見三方仍在協商階段中，尚無一致意思表示。
（二）、又九十一年二月二十一日偵訊時，原告固表示「我願意先借給被告乙○○一
百一十萬元給付給丁○○○，以解決本件糾紛。」等語，被告丁○○○及證人乙○○對檢察官詢以「有何意見？」時，固均表示「沒有（意見）」乙語，但仍不宜援此即遽謂兩造業己成立契約關係。蓋於語意上，所謂「沒有（意見）」，尚不能與「同意」乙詞等觀同視。何況被告丁○○○於九十一年三月五日即曾具狀向該案承辦檢察官表明「被告已因乙○○而損失土地價款在先，如今系爭房、地上之貸款及利息高達二百餘萬元，若接受鈞長勸諭以前開條件與甲○○和解，必更將損失不貲，為此陳報鈞長，實難以接受新台幣一百一十萬元即和解本案。」等語。足見，被告丁○○○苟確曾在檢察官面前承諾上開協議，則焉有不懼檢察官再度開庭訓斥其出爾反爾之常情？顯見兩造在該庭期中仍未達成一致協議。況若謂兩造或三方業已達成上開協議，何以未似九十年十二月二十一日之庭期，再度簽名以求慎重確認？抑且，兩造三方於前開兩度庭期中之斡旋時，被告丁○○○即已表示「乙○○已給付土地款部分須扣除其尚欠其餘各戶之款項後，再來會算本件告訴人土地部分款項」，則被告丁○○○豈有可能以一百一十萬元即移轉房地所有權？
（三）、又乙○○雖證稱兩造及伊三人於嘉義地檢署偵訊中確曾達成前開協議，更進
一步證稱伊計給付二百八十萬元予被告丁○○○，且此二百八十萬元均係用以支付原告購買系爭房、地之款項云云。惟查：
⑴、乙○○在嘉義地檢署九十年九月二十八日偵訊時證稱：「（檢察官問：合建應該
要分多少錢給丁○○○？），每坪十五萬，共有五戶，一百四十坪左右，應該約二千萬元，我已給付了二百七十萬元給楊芳枝，但是這五戶都還沒有過戶給買主，買主部分除了甲○○部分收了六百五十萬元，另外二戶各收二百五十萬元，還有一戶收了四百八十萬元，剩餘一戶沒有賣掉。」等語。顯見乙○○僅給付被告丁○○○二百七十萬元，並非二百八十萬元。
⑵、乙○○給付被告二百七十萬元之部分，既係收自其他各戶之房款、地款，自屬於
其他各戶所分攤之買賣價款，焉能全部合算在原告一人之買賣價款？且乙○○於前開偵查案件中，原與被告丁○○○同列共同被告，卻從未提及前開有利於乙○○己身之辯解，迨該案不起訴處分確定後，始在本院本訴訟事件中有此說法，自係為脫免自己對原告所負之民事債務不履行責任之迴護之詞，焉能遽信？蓋原告若獲本案勝訴確定，乙○○對原告即無須再負任何民事債務不履行之責任，以被告丁○○○之財產利益來換取己身民事責任之履行，利己又利人，何難之有？況乙○○給付被告丁○○○二百七十萬元之時期與原告給付乙○○六百五十萬元之時期並不一致，如何能謂該二百七十萬元即係原告給付之價款？
（四）、查系爭土地為丁○○○及丙○○二人所共有，被告丁○○○應有部分為三三
九○分之二○七○，被告丙○○應有部分為三三九○分之一三二○，故本件自無土地法第三十四條之一第一項之適用。且被告丙○○自始至終未曾至嘉義地檢署九十年度偵字第四八三○號詐欺案件中出庭應訊過，其不僅未委任或授權被告丁○○○與原告就其所有系爭土地之應有部分談判或成立任何契約，被告丁○○○更未曾表示擔任被告丙○○之代理人，當無適用民法第一百六十九條表見代理之餘地，故被告丙○○自無從與原告成立任何契約。又退步言之，縱認被告丁○○○與原告有成立契約關係，其效力亦不及被告丙○○，更遑論兩造根本尚未成立契約關係。更且，原告若主張被告丁○○○有獲被告丙○○之授權或有表見代理之效力，自應負舉證責任，以證其說。不寧惟是，被告丙○○就系爭土地合建乙事固有授權被告丁○○○處理，但授權合建不等同於授權出售其應有部分，更何況系爭房地已因乙○○收取各該買受人之鉅額款項卻無法支付共有人應得之土地款在先，雙方三人更已涉訟繫屬在後，自不能因被告二人為母子關係，即必然有概括授權之情事。
三、證據：提出聲請狀、陳報狀、筆錄等為證。
丙、被告丙○○方面：被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
丁、本院依職權向嘉義市地政事務所函調系爭建物八十九年四月五日之移轉登記資料。
理 由
一、本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張伊因乙○○及被告丁○○○涉犯詐欺罪嫌，向嘉義地檢署提出告訴，嗣被告丁○○○於嘉義地檢署偵訊時承諾只要給付一百一十萬元，其即會將系爭建物及土地移轉過戶予原告，顯見，兩造就系爭土地及建物之移轉，業已達成合意無訛。又被告丙○○就系爭土地其應有部分之出賣既有概括授權被告丁○○○，故兩造於嘉義地檢署成立之契約，其效力自及於被告丙○○，爰依兩造之契約關係而為原告訴之聲明欄之請求等語。
三、被告丁○○○則以兩造於嘉義地檢署並無成立契約之情，且被告丙○○亦無授權被告丁○○○締結該契約，又證人乙○○之證詞，有偏頗之虞應不足採等情詞資為辯解。
四、兩造不爭之事實：
（一）、原告於八十八年二月二十二日向乙○○及嘉欣公司購買系爭土地及建物，總
價金六百五十萬元，並於訂約時給付三百一十萬元，嗣於八十八年五月十四日復給付二百萬元，同年七月三十日再給付一百萬元。
（二）、後嘉欣公司因無力繼續興建原告所購買之系爭建物及裝設屋內設備，乙○○
向原告告稱得由原告接續完成，因其實際上未再續建，故剩餘房屋之尾款亦不再向原告請求。嗣該建物即由原告雇工及購買材料完成，計支出一百一十萬五千零四元。
（三）、系爭建物該建案係地主與建商合建，地主為被告丁○○○與丙○○，建商為嘉欣公司。
（四）、系爭土地為被告二人共有，被告丁○○○之應有部分為三三九○分之二○七○，被告丙○○之應有部分為三三九○分之一三二○。
（五）、系爭建物係於八十九年四月五日以八九嘉地總字第二○○號第一次登記為被告丁○○○所有。
（六）、上述兩造不爭之事實，並有買賣契約書、嘉義市政府工務局建造執照（嘉市
工局建執字第六四○號）、土地、建物登記謄本、嘉義市地政事務所九十一年九月十九日九十一嘉地一字第一○四八九號函附異動索引各乙紙，收據、估價單各八紙，及國登金屬有限公司請款明細表乙紙在卷足憑，應堪信為真實。
五、原告主張伊依兩造在嘉義地檢署成立之契約，請求被告二人移轉登記系爭土地及建物，被告丁○○○則以兩造在嘉義地檢署並未成立契約等詞置辯。是本件所應審究者厥為原告與被告丁○○○究有無在嘉義地檢署成立移轉系爭土地及建物之契約。經查：
（一）、證人乙○○於嘉義地檢署九十年十二月二十一日偵訊時陳稱，「我請丁○○
○將房子過戶給原告，我願將積欠的錢給被告丁○○○」等語。另被告丁○○○於同日偵訊時則陳稱，「只要乙○○願將系爭房地金額還清，願將房地所有權交給甲○○」等語。有嘉義地檢署九十年度偵字第四八三○號詐欺案件九十年十二月二十一日偵訊筆錄乙紙在卷足參。查質諸上開表示願給付價款及移轉房地所有權之人為證人乙○○及被告丁○○○，並非原告，亦即原告就契約成立之要素並未為何意思表示。顯見，於嘉義地檢署九十年十二月二十一日偵訊時，原告及被告丁○○○二人顯無成立契約之情。且參諸被告丁○○○所陳該語句，其固表示願將房地所有權移轉予原告，然其意思表示之對象為證人乙○○，並非針對原告，益見，原告與被告丁○○○於當日是否有締結契約，實難謂為無疑。又退步言之，縱認被告丁○○○當日該語句或有向原告為要約之意味，惟按對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力，民法第一百五十六條定有明文，惟經本院遍查當日偵訊筆錄，原告並無向被告丁○○○為立時承諾之情，足徵，原告與被告丁○○○，應無成立契約，且被告丁○○○該語句，縱可認係要約，亦因原告未為立時承諾，亦已失其拘束力。再者，同日偵訊時檢察官復訊問證人乙○○及被告丁○○○二人，「需要多久的時間去談判？」，其二人回答：「一個多月的時間。」，亦有前開偵訊筆錄乙紙在卷足憑，足見，該時被告丁○○○及證人乙○○確尚未成立契約，否則，何須再一個月時間談判協商？是縱認被告丁○○○及證人乙○○所為意思表示有寄寓利益第三人契約之情，惟因其二人間之契約尚未成立，原告自不得執此向被告丁○○○請求。不寧惟是，原告於九十一年一月八日提交予嘉義地檢署檢察官之刑事聲請狀中亦載明：「退庭後，代理人、告訴人、被告乙○○、丁○○○一同商議，因丁○○○堅稱乙○○已給付土地款部分須扣除其尚欠其餘各戶之款項後，再來會算本件告訴人（按即指原告）土地部分款項，明顯與丁○○○當庭向鈞長承諾就告訴人部分會算者不同，因乙○○與丁○○○無交集，致告訴代理人無法從旁協助」等語，足徵，九十年十二月二十一日原告、被告丁○○○及證人乙○○間應確尚未成立契約，否則又何須再一同商議？一同會算？又為何會因會算金額不同，致證人乙○○與被告丁○○○間無何交集，使原告之訴訟代理人無法從旁協助？
（二）、又徵諸嘉義地檢署九十年度偵字第四八三○號詐欺案件九十一年二月二十一
日偵訊筆錄之記載為：檢察官問原告有何意見，原告答稱：「我願意先借給被告乙○○一百一十萬元給付給丁○○○，以解決本件糾紛。」。檢察官復接續訊問證人乙○○及被告丁○○○有何意見，其二人均答稱：「沒有」，足見，被告丁○○○答稱「沒有（意見）」該語句，究係針對原告先前所陳稱該語詞，抑或係針對檢察官訊問對本詐欺刑案，有何意見，實難謂為無疑。
（三）、況縱認被告丁○○○答稱「沒有（意見）」該語句，確係針對原告先前所陳
該語詞，惟按諸一般詞句用語之文義及通常使用方法來解釋，「沒有（意見）」該語句之核心部分，應尚難逕與「同意」劃為同義。故原告與被告丁○○○於嘉義地檢署九十一年二月二十一日偵訊時是否有成立契約，實非無疑義。
（四）、再一般語言因富有彈性、飽含細微的差別，並且具有適應性，致會有或多或
少之意義可能性及意義變化可能性，因此，必須依據言說的脈絡，其處理的事物本身及相關情境，才能決定所指究竟為何。查「沒有（意見）」該語句概念之外延邊緣固不免有朦朧模糊之情，致被告丁○○○究有無針對原告之意思表示為承諾之情，不免引發爭議。惟觀諸同日之偵訊筆錄，原告於同日有庭呈乙紙存證信函，請求被告丁○○○給付七百二十萬元，並有嘉義郵局第二八六號存證信函乙紙在卷足參。足見，苟原告與被告丁○○○於九十一年二月二十一日當日該時業已和解成立契約，被告丁○○○並同意將系爭土地及建物移轉登記予原告，則原告又豈會於當日隨又向被告丁○○○提出乙紙存證信函，並表明要向被告丁○○○求償七百二十萬元？是參諸擬處理之事物本身及相關情境觀之，被告丁○○○於九十一年二月二十一日偵訊時答稱「沒有（意見）」該語句，應難認有同意之情。況前後參照九十年十二月二十一日及九十一年二月二十一日該二日之偵訊筆錄所載，被告丁○○○於九十年十二月二十一日偵訊時表示，「只要乙○○願將系爭房地金額還清，願將房地所有權交給甲○○」該語時，隨於該語句下簽名。然反觀九十一年二月二十一日之偵訊筆錄，被告丁○○○陳稱「沒有（意見）」該語時，並未緊接於該語句下簽名。足證，被告丁○○○苟確有同意之情，則被告丁○○○為何未如同前次偵訊時一般，於其答稱之語句下簽名？又原告為何未請求檢察官命被告丁○○○於「沒有（意見）」該語句下簽名，以杜爭議？
（五）、至證人乙○○於本院九十一年十二月二十三日審理時固結證稱，「土地款我
總共是給被告丁○○○兩百八十萬元，我是把原告甲○○付的房屋款交給被告丁○○○，當初我有跟被告丁○○○講說錢是原告給我的，是要付原告所買這間房子的土地款，當初在地檢署的時候，被告確實有同意，只要再給他一百一十萬元，就把原告甲○○所購買房屋的土地與房屋移轉給原告，被告丁○○○也有同意並且簽名。」等語。惟查，於嘉義地檢署九十年十二月二十一日偵訊時，原告並未為何意思表示，已如前述，又九十一年二月二十一日偵訊時，被告丁○○○亦僅係表示「沒有（意見）」，並未直接表明同意。且被告丁○○○係於九十一年二月二十一日偵訊完畢後在偵訊筆錄尾端受訊問人欄簽名，並未於答稱「沒有（意見）」該語句下簽名，有嘉義地檢署九十年度偵字第四八三○號詐欺案件九十一年二月二十一日偵訊筆錄乙紙在卷足參，足見，證人乙○○所證與事實難謂無間，自難遽加信憑。且本件訴訟於證人乙○○方面復難謂無重大利害關係可言（蓋本件原告若獲勝訴判決確定，原告對證人乙○○或即不再求償），故證人乙○○之證詞難認無偏頗之虞，自難為原告有利之認定。
六、綜上所述，原告與被告丁○○○間就系爭土地及建物應難認有成立移轉所有權之契約，從而，原告本於契約關係請求被告丁○○○、丙○○於原告給付一百一十萬元之同時，被告丁○○○應將系爭土地所有權應有部分三三九○分之二○七○，及系爭建物之所有權，均移轉登記予原告。被告丙○○應將系爭土地所有權應有部分三三九○分之一三二○，移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，關於被告丙○○是否有授權被告丁○○○與原告締結契約，核與本件判決結果不生影響，爰不予論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十三 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B 法 官 林信旭右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 十三 日~B 書記官 侯學義