臺灣嘉義地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三四號
上 訴 人 雅典公寓大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
楊熙年被上訴人 甲○○○訴訟代理人 吳碧娟律師
吳國君右列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十二日，本院嘉義簡易庭九十二年度嘉簡字第一０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人左列訴訟部分與訴訟費用的裁判，均廢棄。
右列被廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）拾萬伍仟壹佰元，以及從民國九十二年一月七日起至清償日止，按照年息百分之五計算的利息。
上訴人所提其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，應由上訴人負擔六分之一、被上訴人負擔六分之五。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人十二萬八千九百元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算的利息。
二、陳述：
（一）引用第一審所記載的主張。
（二）被上訴人為雅典公寓大廈一、二樓住戶，先後自民國九十年二月一日及六月一日起，至九十一年十月三十一日為止，積欠一樓管理費二萬一千元（二十一個月，每月一千元），及二樓管理費十一萬九千元（十七個月，每月七千元），扣除被上訴人已給付一萬一千一百元，尚積欠管理費十二萬八千九百元。於是，上訴人根據公寓大廈管理條例第二十一條所規定法律關係，請求被上訴人給付十二萬八千九百元。
（三）原審判決以上訴人未提出已定相當期間，催告被上訴人給付管理費，而判決駁回上訴人的給付請求，但上訴人確實根據公寓大廈管理條例規定，催告被上訴人繳交管理費，原審判決顯有不當違法之處，故上訴人依法提起上訴，並請求廢棄改判如第一項所記載的聲明。
（四）對被上訴人答辯的陳述：八十六年一月三十日區分所有權人會議決議：「二樓特種行業應自行投保公共意外責任險，二樓管理費降至五千六百元」，因二樓用戶未遵照八十六年決議內容，故八十七年一月十八日區分所有權人會議決議恢復二樓管理費為七千元，從八十七年至今未再變動。
被上訴人曾於九十一年一月二十日參加區分所有權人會議，決議內容為「管理費仍依現行之規定繼續繳納，不做變更」，被上訴人亦已簽領完畢。
而且，八十九年一月十六日區分所有權人會議決議：「空戶─審查從嚴，申請時應出示電力費單以證明電錶無流動度數」，被上訴人並未提出空戶證明文件，向管委會申請，而且九十年七月份至九十二年五月份，被上訴人所居住使用的一、二樓，均有電表流動度數。
再者，被上訴人是向法院拍定取得本件二樓房屋，其前手為陳智文，而陳智文則向李月枝買得，李月枝於八十七年五月十二日，和上訴人約定二樓管理費回復為七千元，該項約定自應拘束被上訴人。
三、證據：除援用原審證據方法外，另提出存證信函及回執、八十五年十二月二十二日、八十六年一月三十日（臨時會議）、八十七年一月十八日、八十八年一月二十三日、八十九年一月十六日、九十年一月六日、九十一年一月二十日、雅典大廈區分所有權人會議紀錄、八十六年一月四日管理委員會會議紀錄、管理費收入明細表及電力用戶繳費資料各一份（均為影本），作為證明。
貳、被上訴人抗辯：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）引用第一審判決的記載。
（二）上訴人提出八十六年區分所有人會議紀錄，其上載明：一樓部分承租者經營茗壺古董生意，每月應繳一千元；二樓部分承租者經營特種行業，每月繳五千六百元。該決議是以承租戶經營特種行業為收費標準，被上訴人並未經營特種行業，自不適用被上訴人。
被上訴人拍得房屋後，雖曾僱工修繕，但未居住，被上訴人多次向上訴人主張空戶，上訴人均未受理，被上訴人並以存證信函告知。況且，被上訴人未經營特種行業，卻月繳五千六百元，非常不合理。至於，八十七年區分所有權人會議決議：「並取消目前管理費八折優待，恢復柒仟元的收費」，但八十六年區分所有權人會議並無二樓收取七千元管理費的決議，八十七年決議明顯誤記，自不能以此作為收費標準。而前屋主李月枝所出具恢復七千元管理費的同意書，因她已不是本件房屋的區分所有權人，故不能拘束被上訴人。
（三）一樓管理費收費標準，通常依大樓住戶管理費五折或二五折計算，一樓原收費一千元，卻是以經營茗壺古董生意為計算標準。若是自用或未經營任何行業，究竟該如何收費？區分所有權人會議並未作出決議，上訴人仍向被上訴人收取一千元管理費，顯不合理。而且，大會決議准許特種行業進駐，該決議已違反公序良俗而無效。此一收費標準自不能適用於被上訴人。
（四）被上訴人主張二樓管理費應和三樓至十二樓相同，但被上訴人屬於空戶，一間基本費為三百五十元，多一間加收五十元，以八間計算，故被上訴人的二樓管理費應為七百五十元（３５０＋８ｘ５０）。
一樓空戶為三百五十元，加一間五十元，減半收費，每個月應繳二百元。
故被上訴人應繳管理費一萬二千七百五十元，已付一萬一千一百元，被上訴人只應再繳五千八百五十元。
（五）綜上所述，本件上訴無理由，應予駁回。
三、證據：除援用原審證據方法外，另提出剪報資料、計算表、嘉義市稅捐稽徵處函、存證信函、八十六年一月三十日區分所有權人名冊、雅典大廈八十六年區分所有權人臨時會議記綠、管理費收費明細表及里長證明書各一份（均為影本），作為證明。並聲請傳訊證人洪義松、蔡宏漳。
參、本院判斷：
一、對於各自提出的證據，除上訴人所提八十六年一月四日管理委員會會議紀錄（有關管理費收費標準的決議）、管理費收入明細表外，雙方均未爭執，可以採信。被上訴人承認收到上訴人以存證信函催告繳管理費，亦不否認曾積欠上訴人一樓共計二十一個月管理費（九十年二月至九十一年十月，只對收費標準有爭執）與二樓共計十七個月管理費（九十年六月至九十一年十月，只對收費標準爭執）等事實，故本院不必再花心力調查，而可以採為判決基礎。
依照公寓大廈管理條例第三十一條第一款規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：１、規約之訂定或變更」，故管理費收費標準屬於規約訂定事項，上訴人提出八十六年一月四日管理委員會會議紀錄及管理費收入明細表，不能作為請求被上訴人給付管理費的根據，被上訴人有關此部分的抗辯可以採信。
二、被上訴人抗辯八十六年一月三十日區分所有權人會議，未達到法定人數，而決議不合法。根據上訴人所提當年度住戶開會簽名冊，共有住戶七十五戶，其中有六十五戶出席，不論人數及區分所有權比例，均已達到法定出席人數標準，符合公寓大廈管理條例第三十一條規定。而被上訴人未提出證據證明上訴人會議決議不合法定程序，因此，其抗辯不能採信，故八十八年一月三十日區分所有權人會議中的所有決議應有效成立。而證人洪義松九十二年五月二十一日在本院作證；八十六年一月三十日開會當天，中途即已離席，故其證詞不能作為證據使用。
本件爭議在於，八十六年區分所有權人會議決議，二樓特種行業每月繳五千六百元，一樓經營茗壺古董生意，每月繳一千元管理費。此一決議經過八十七年區分所有權人會議另外決議二樓收費七千元，九十一年會議決議依現行規定繳管理費後，八十六年會議決議是否已經變更？根據八十七年的會議決議記載：「委員會若代保時，將按保費加一成收費，並取消目前管理費八折優待，恢復柒仟元的收費」，上訴人並未提出證據證明已代二樓住戶投保公共意外責任險、火災險，故上訴人主張應按八十七年會議決議收取二樓七千元管理費，不能被本院採信，管理費收費標準自應以八十六年區分所有權人會議決議為準。既然八十七年會議中關於此項收取七千元管理費的決議，並未施行，則九十一年會議決議仍依現行規定繳管理費，自應回歸到八十六年會議的決議，亦即應以一、二樓，每個月一千元、五千六百元的管理費收費標準計算。
至於上訴人另主張二樓前屋主李月枝曾同意以七千元繳管理費，被上訴人應受拘束。上訴人的主張並無法律依據，而不能成立。
三、公寓大廈的所有事項，只要符合法律規定，並且經過合法程序，達到法定人數所為的決議，均屬於住戶自治，法院通常不加干涉，除非違反法律強制規定或公序良俗，才能由法院宣告決議無效。本件公寓大廈的使用執照，屬於住商混合，有九十一年一月二十日區分所有權人會議紀錄可證，住戶決議特種行業可以在二樓營業，並未違反法律強制規定，而且與公序良俗無關，故被上訴人抗辯區分所有權人會議的決議違反公序良俗，不能成立。
四、此外，被上訴人主張一樓管理費收費標準，通常依大樓住戶管理費五折或二五折計算，並按空戶減半收費，以及二樓管理費應和三樓至十二樓相同，且按空戶收費。依照上述公寓大廈管理條例第三十一條第一款規定，管理費收費標準，屬於規約訂定或變更事項，故應經過區分所有權人會議的決議，因此，被上訴人的主張並無法律根據，不能成立。況且，上訴人歷次區分所有權人會議，均未針對一、二樓是空戶時的管理費收費標準為決議，所以，被上訴人抗辯應以空戶標準收費，並曾向上訴人提出空戶申請，均不影響八十六年一月三十日區分所有權人會議決議收取一樓一千元、二樓五千六百元的效力。
五、根據八十六年一月三十日區分所有權人會議決議，被上訴人應以一樓一千元、二樓五千六百元的收費標準，繳交每個月管理費。因此，上訴人請求被上訴人給付十二萬八千九百元，根據以上說明，被上訴人應繳一、二樓管理費，共計十一萬六千二百元（一樓一千元，二十一個月未繳，共計二萬一千元。二樓五千六百元，十七個月未繳，共計九萬五千二百元），扣除被上訴人已付一萬一千一百元，因此，在十萬五千一百元範圍內，符合法律規定，可以准許，超過此一請求範圍的部分，則不具有法律上理由，而應該駁回。
六、綜上所述，上訴人依據公寓大廈管理條例第二十一條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，提起本件上訴，請求被上訴人給付如主文第一項所記載的聲明，符合法律規定，應該准許，但超過部分，則不具有法律上理由，應該駁回。
原審以上訴人未依規定（公寓大廈管理條例第二十一條），催告通知被上訴人繳交管理費，而判決上訴人敗訴，因上訴人確實有催告通知，被上訴人在本院亦未爭執否認，原審判決確實有違法之處，但是，上訴人根據八十七年、九十一年區分所有權人會議決議，請求被上訴人給付十二萬八千九百元管理費（一樓一千元、二樓七千元），因該二次決議均是以前屋主李月枝同意七千元管理費為收費依據，但李月枝的同意書不能拘束被上訴人，故應以八十六年一月三十日區分所有權人會議中的決議，作為被上訴人繳交管理費的收費標準（一樓一千元、二樓五千六百元），因此，上訴意旨請求廢棄改判，為一部分有理由，一部分無理由，而應由本院廢棄並改判如主文記載。
肆、本件事證明確，雙方提出其他攻擊、防禦方法與聲請調查證據，均不會影響本院判斷，故不必在此一一論述。
伍、結論：本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 三十 日
臺灣嘉義地方法院民事第二庭
審判長 林 以 長法 官 蕭 道 隆法 官 甘 大 空右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 三十 日
書記官 蕭 琪 男