臺灣嘉義地方法院民事判決 九十二年度簡上字第六三號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 吳炳輝律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 高原茂律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十二日本院嘉義簡易庭九十一年度嘉簡字第二九四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月十一日辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於民國八十八年一月一日向被上訴人承租嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱八一三號土地），以供停放汽車及放置貨櫃屋，承租時僅係空地，尚未建築房屋，租賃契約書第十五條載明：「乙方（即上訴人）所建設之建築物由甲方（即被上訴人）補貼新台幣（下同）壹拾貳萬元正」，被上訴人雖有以十二萬元即二年期間每月五千元之租金補貼上訴人，但上訴人並未建設建築物，而八一三號土地上如附圖所示編號２部分，面積○‧○○二九九公頃鐵造貨櫃屋（下稱系爭房屋）係上訴人所購置，因此該系爭房屋係上訴人所有；另坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱八一二號土地）上如附圖所示編號１部分，面積○‧○○○一三公頃石棉瓦鐵架屋及坐落同段八一三號土地上如附圖所示編號３部分，面積○‧○一三二八公頃石棉瓦鐵架屋係被上訴人於八十八年十二月才搭蓋，而上訴人定租約時即給付被上訴人一年之租金，因此並無積欠被上訴人租金；況八一三號土地為國有土地，該地為訴外人孔洪烈向財政部國有財產局承租，上訴人嗣與孔洪烈協議使用該地，期限於八十九年十一月八日起至九十一年十一月七日止二年，並按月給付清潔費二千元，上訴人既已向孔洪烈支付清潔費，被上訴人即無理由再請求上訴人搬遷並按月給付一萬元之不當得利損害賠償金。
（二）兩造間訂立之房屋租賃契約，實際上應為土地使用約定，此契約就租賃標的之房屋並未具體約定，徒以門牌號碼作為認定之依據，而附圖所示之編號１、２、３部分究屬同一門牌號碼否，或同屬租賃土地之一部分，概未於租賃合約書載明，兩造對租賃標的為何主張不一，是否有租賃意思一致存有瑕疵，則其契約是否成立有所疑義，原判決未於程序上先予敘明；又上開貨櫃屋係上訴人自行購置，依民法第七百六十五條規定，其所有權應屬上訴人所有，非得僅以被上訴人以租金補貼，即推定貨櫃屋所有權屬被上訴人所有，原判決認事用法顯有違誤，而系爭房屋既為上訴人所有，則被上訴人請求租金損失之給付，顯無理由；另該土地屬於國有地，被上訴人是否有使用出租之權利、有無因不法原因而不得請求之適用，原審亦未詳查明確，因被上訴人為未經合法程序之違法出租，概屬不法原因衍生之所得，亦不得請求給付。
三、證據：除援用原審之證據外，補提嘉義縣政府函影本一紙、照片六幀。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於八十七年十二月三十一日向其承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號１部分，面積○‧○○○一三公頃石棉瓦鐵架屋及坐落同段八一三號土地上如附圖所示編號２部分，面積○‧○○二九九公頃鐵造貨櫃屋、編號３部分，面積○‧○一三二八公頃石棉瓦鐵架屋，約定租賃期限自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金每月一萬元，惟上訴人自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止即未繳納租金，共積欠租金十二萬元。又租賃期限已屆至，上訴人即應交還前開鐵架屋及貨櫃屋，及自九十年一月一日起至交還鐵架屋及貨櫃屋之日止，按月給付被上訴人相當於月租一萬元之不當得利損害賠償金。
（二）兩造訂約時，土地上有鐵棚架，因此簽訂之契約為房屋租賃契約，而非土地租賃契約，因出租時房屋並無裝潢，故於租賃契約書第十五條載明：「乙方（即上訴人）所建設之建築物由甲方（即被上訴人）補貼新台幣壹拾貳萬元正」，惟上訴人購置貨櫃屋以代裝潢，貨櫃屋即為契約中之建築物，是以該貨櫃屋所有權應屬被上訴人所有；又被上訴人之房屋所有權及土地使用權係向訴外人孔洪烈購買，而本件房屋租賃契約效力存在於兩造間，不論上訴人與孔洪烈有何協議，對被上訴人自非有效。
（三）租賃契約書第一條記載：「甲方（即被上訴人）所有之房屋坐落嘉義縣○○鄉○○村○○路○段○○○號租與乙方（即上訴人）」，租賃房屋之指定以門牌號碼標示乃社會上普遍之寫法，且系爭房屋自七十三年二月起即課徵房屋稅，稅籍牌號為「民雄字第二○○四五號」，自非如上訴人所指無課稅資料；至於鐵造貨櫃屋（附圖所示編號２）係放置於石棉瓦鐵架屋即系爭房屋（附圖所示編號１＋３）之內，故上開門牌號碼所指建物當然係指系爭房屋，不可能無法辨識或無法確認；況契約書前後均不見有任何關於系爭房屋所在基地之約定或附註，無論如何解釋，均無法解釋成「土地租賃契約」。合上所述，本件租賃標的為「系爭房屋」之約定相當具體明白，按常理實不可能對本件租賃契約之內容產生任何誤解，兩造所簽訂既為房屋租賃契約，亦與系爭房屋所在之基地為國有地無涉，且違章建築並非不得買賣或租賃，蓋違建之所有權人雖未能為保存登記，但亦有事實上之處分權，故被上訴人之房屋租金請求並無任何不法，上訴人所述，顯不足採。
（四）系爭房屋最初由訴外人李鴻勳於七十二年十月二十一日出賣予訴外人孔洪烈，嗣由孔洪烈於七十九年二月十八日出賣予被上訴人，而被上訴人於買受後稍作修繕（第一次整修），亦即將棚架原本快腐朽之木製支柱改以鐵柱支撐，之後直至與上訴人簽訂房屋租賃契約後，始再次大舉翻修（第二次整修），包括將系爭房屋之屋頂全部拆除重蓋及打掉原有隔間，由此可證，系爭房屋之存在已久，絕非如上訴人所主張係於簽約後才建築；而貨櫃屋雖係上訴人所購買，並趁屋頂拆掉時置入，但因兩造簽約時既已約定：「乙方（即上訴人）所建設之建築物由甲方（即被上訴人）補貼新台幣壹拾貳萬元正」，從實務上一般作法來看，此即表示上訴人於系爭房屋內外所為任何建設或裝潢，於租賃契約期滿時，自歸於出租人即被上訴人所有，故原判決之認定並無違誤。
三、證據：援用原審之證據，補提照片一幀。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年十二月三十一日向其承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號１部分面積○‧○○○一三公頃石棉瓦鐵架屋及坐落同段八一三號土地上如附圖所示編號２部分面積○‧○○二九九公頃鐵造貨櫃屋、編號３部分面積○‧○一三二八公頃石棉瓦鐵架屋，約定租賃期限自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金每月一萬元，被告尚積欠租金十二萬元。又租賃期限既已於八十九年十二月三十一日屆滿，上訴人應即交還前開鐵架屋及貨櫃屋，被上訴人業已寄發存證信函催告上訴人搬遷，仍未獲置理等情，爰依租賃物返還請求權、租金給付請求權及不當得利之法律關係提起本訴。請求上訴人應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號１部分面積○‧○○○一三公頃石棉瓦鐵架屋及坐落同段八一三號土地上如附圖所示編號２部分面積○‧○○二九九公頃鐵造貨櫃屋、編號３部分面積○‧○一三二八公頃石棉瓦鐵架屋遷讓交還被上訴人。上訴人應給付被上訴人十二萬元，及自九十年一月一日起至交還上開石棉瓦鐵架屋及鐵造貨櫃屋之日止，按月給付被上訴人一萬元等語。
二、上訴人則以：其係向被上訴人承租八一三號土地，前開貨櫃屋係被上訴人以十二萬元即二年期間每月五千元之租金補貼上訴人購置，訂約時前開貨櫃屋已擺置於八一三號土地上，並有按月給付租金五千元，惟訂約時尚無前開鐵架屋，鐵架屋係被上訴人於八十八年十二月搭蓋，上訴人目前仍占有使用前開鐵架屋及貨櫃屋。又八一三號土地為國有土地，該地為訴外人孔洪烈向財政部國有財產局承租，上訴人嗣於八十九年十一月八日與孔洪烈協議使用該地，並按月給付清潔費二千元。上訴人既已向孔洪烈支付清潔費，被上訴人即無由再請求上訴人搬遷並按月給付一萬元之不當得利等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十七年十二月三十一日簽立房屋租賃契約書，訂約時系爭貨櫃屋已擺置於八一三號土地上，約定租賃期限自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金每月一萬元，被上訴人並補貼上訴人十二萬元購置系爭貨櫃屋，未向上訴人收取兩年期間每月五千元之租金。上訴人目前仍占有使用前開鐵架屋及貨櫃屋之事實，為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書、土地登記謄本、照片附卷可稽，復經原審會同嘉義縣大林地政事務所人員勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可按，堪信為真實。
四、茲本件所應審酌者，厥為，兩造間訂立之房屋租賃契約，究竟為土地租賃抑或房屋租賃？又系爭土地上之貨櫃屋及鐵架屋所有權屬何人所有？兩造各執一詞。本院經查：
（一）兩造所訂之租約明載為「房屋租賃契約書」，該契約第一條載明「甲方（即被上訴人）所有之房屋坐落嘉義縣○○鄉○○村○○路○段○○○號（系爭鐵架屋及貨櫃屋並未編列門牌）租與乙方（即上訴人）」，並未記載係【租賃土地】，有該租賃契約書附卷可稽。上訴人既無法舉證證明其係向被上訴人承租土地，僅主張上訴人於八十八年一月一日向被上訴人承租嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，以供停放汽車及放置貨櫃屋云云，委無足採。
（二）仲介兩造訂立「房屋租賃契約書」之見證人徐慶晟亦於原審時供稱：「（訂約的時候有無棚架？）有，但是沒有貨櫃屋。」、「（棚架何時蓋的？）我不知道，但是訂約的時候我有帶被告（即上訴人）到現場看，那時候就已經有棚架。」（見原審九十二年五月二十九日言詞辯論筆錄）。足證，被上訴人與上訴人訂立房屋租賃契約時，系爭土地上已有鐵架屋無誤。上訴人亦自承該鐵架屋建造完成後均由其使用，租賃期限內均未調整租金等語（見原審九十二年五月二十九日言詞辯論筆錄），依附圖所示系爭鐵架屋面積共○‧○一三四一公頃，較系爭貨櫃屋之面積○‧○○二九九公頃增加甚多，果如上訴人所稱系爭鐵架屋係被上訴人於訂約後之八十八年十二月間所搭蓋，上訴人既得擴大使用面積，租金卻未調整，實與常情不符，上訴人主張：鐵架屋係被上訴人於八十八年十二月才搭蓋云云，顯不足採。
（三）兩造對於在八十八年一月時，八一三號土地上就有貨櫃屋，被上訴人並補貼上訴人十二萬元購置該貨櫃屋，未向上訴人收取兩年期間每月五千元之租金之事實，為兩造所不爭（見原審九十二年五月二十九日及九十一年七月十七日言詞辯論筆錄），且兩造所訂之租賃契約書第十五條並載明「乙方（即上訴人）所建設之建築物由甲方（即被上訴人）補貼十二萬元」，亦有該租賃契約書附卷可參，則被上訴人未向上訴人收取之租金十二萬元，自為取得系爭貨櫃屋之對價，系爭貨櫃屋應屬被上訴人所有，併出租上訴人使用。設若貨櫃屋果為上訴人所有，何以被上訴人須補貼上訴人十二萬元？是上訴人主張貨櫃屋所有權屬上訴人所有云云，亦無足取。
（四）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。兩造訂立「房屋租賃契約書」之標的確為房屋而非土地，則兩造間之租賃關係既已消滅，上訴人自應負返還租賃物之義務。上訴人雖辯稱：訴外人孔洪烈已向財政部國有財產局承租八一三號土地，上訴人業於八十九年十一月八日與孔洪烈協議使用該地，並按月給付清潔費二千元，被上訴人即無由再請求上訴人搬遷等語，惟上訴人向被上訴人承租系爭鐵架屋及貨櫃屋，業經認定如前，則基於契約相對性原則，不論其與孔洪烈所訂使用協議是否屬實，均應對原告負返還租賃物即系爭鐵架屋及貨櫃屋之義務。況上訴人與訴外人孔洪烈所訂之協議書第一條亦載明「乙方（即上訴人）所搭建之鋼架房屋乃是與第三者甲○○先生所協議搭建之，其各項權利義務與甲方（即孔洪烈）無涉」，有該協議書在卷可按，上訴人並自承鋼架房屋即系爭鐵架屋及貨櫃屋，是以系爭鐵架屋及貨櫃屋並非上訴人與孔洪烈協議內容所及。又經本院向財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處函詢八一三號土地出租資料，該處覆稱：未將八一三號土地出租與孔洪烈，並已函請臺灣嘉義地方法院檢察署就孔洪烈無權占用該地依法偵辦，有該處九十一年十月十一日臺財產南嘉三字第○九一○○一○一三九號函附於原審卷可稽，足見孔洪烈就八一三號土地並無處分權。
故被上訴人依租賃物返還請求權之法律關係請求上訴人將如附圖所示編號１、
２、３部分之鐵架屋及貨櫃屋遷讓交還被上訴人，核屬正當。
（五）兩造訂立之「房屋租賃契約書」，租期二年，自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，租金每月一萬元，第一年的租金被上訴人補貼上訴人買貨櫃屋的錢，從八十九年的一月到十二月的租金都給付，而上訴人迄今仍占用系爭鐵架屋及貨櫃屋等情，業據上訴人自認在卷（見本院九十三年八月十一日言詞辯論筆錄），則上訴人既向被上訴人承租系爭鐵架屋及貨櫃屋，自應依租賃契約支付租金，被上訴人依租金給付請求權之法律關係請求上訴人給付租金十二萬元，即屬正當。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。查兩造所訂之租賃期限係至八十九年十二月三十一日，租賃關係於租賃期限屆滿時既已消滅，上訴人仍繼續占有使用系爭鐵架屋及貨櫃屋，自受有使用該屋之利益，其價額即相當於租金之數額，則被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人自九十年一月一日起至交還系爭鐵架屋及貨櫃屋之日止，按月給付被上訴人一萬元，即無不合。上訴人主張：租金均已付清，且其既已按月給付清潔費二千元與訴外人孔洪烈，被上訴人即無由再向其請求不當得利云云，均無可採。
五、從而，被上訴人依租賃物返還請求權、租金給付請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭鐵架屋及貨櫃屋遷讓交還被上訴人，並給付被上訴人十二萬元，暨自九十年一月一日起至交還系爭鐵架屋及貨櫃屋之日止，按月給付被上訴人一萬元，為有理由，應予准許。從而，原審為被上訴人勝訴之判決，因本件係房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟而為之判決，原審依職權宣告假執行，上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，爰酌定相當擔保金額准許，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B 審判長法官 柯月美~B 法 官 鄧晴馨~B 法 官 蔡廷宜右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日~B 書 記 官 洪麗惠