臺灣嘉義地方法院民事判決 九十二年度訴字第七五號
原 告 丙○○
乙○○○共 同訴訟代理人 張巧妍律師被 告 甲○○ 住右列當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文座落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號，如附圖記載（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖），編號Ａ磚瓦造平房（面積０．００三０公頃）、編號Ｂ磚瓦造平房（面積０．００六三公頃）、編號Ｃ木造石棉瓦涼棚（面積０．００一九公頃）、編號Ｇ磚造鐵皮浴廁（面積０．０００八公頃），被告均應遷讓並交還原告乙○○○。
座落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號，如附圖記載（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖），編號Ｄ磚瓦造平房（面積０．００四四公頃）、編號Ｅ木造石棉瓦涼棚（面積０．０００六公頃）、編號Ｆ磚瓦造平房（面積０．００二五公頃），被告均應遷讓並交還原告丙○○。
被告應分別給付原告各新台幣（下同）貳拾壹萬陸仟元，以及均從民國九十二年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算的利息；另從民國九十二年一月十八日起至被告遷讓返還附圖記載房屋及地上建物之日為止，均應按月給付原告各陸仟元。
本案訴訟費用應由被告負擔。
本件判決可以假執行。
事實及理由
壹、原告共同主張：
一、座落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上（門牌號碼；嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號、二號），如附圖記載編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋及地上建物，分別為原告所有，並出租給被告居住使用，每間房屋租金，每個月六千元，共計一萬二千元，但被告從未給付，原告向被告多次催討，均無效果。原告委任律師於民國九十一年十二月二十七日，以存證信函通知被告在文到七日內，應支付八十九年一月一日至九十一年十二月三十一日，共三年的房屋租金，合計四十三萬二千元，逾期即以存證信函作為終止租約的意思表示，被告於同年十二月三十日收到通知，卻仍拒絕給付租金。
二、民法第四四０條第二項前段規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，被告遲延給付租金早已超過二個月，原告依法終止租約，被告已無權居住占用附圖所記載房屋及地上建物，自應遷讓附圖所記載房屋與地上建物，並返還原告，另應分別給付原告三年租金各二十一萬六千元。而且，被告無權占用行為，構成不當得利，亦應分別按月給付原告各六千元相當得於租金的損害賠償
三、綜上所述，被告無權占用附圖所記載房屋與地上建物，原告根據租賃契約及不當得利等法律關係，起訴請求被告如主文所記載的聲明，另願提供擔保請求准許假執行宣告。
四、提出租賃契約書四份、存證信函及回執一份（均是影本），作為證明，另聲請傳訊證人顏黃月壁、林瑤池。
貳、被告抗辯：被告承認有積欠原告今年（九十二年）租金，但否認積欠八十九年至九十一年租金共四十三萬二千元。租金雖寫明一個月六千元，但原告有說只是形式。至於附圖所記載的浴廁建物，則是被告所建，而請求駁回原告訴訟。
參、本院判斷：
一、被告積欠原告租金的事實，有原告提出租賃契約書四份、存證信函及回執一份附卷證明。而被告居住占用附圖記載坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號、三號，編號Ａ磚瓦造平房（面積０．００三０公頃）、編號Ｂ磚瓦造平房（面積０．００六三公頃）、編號Ｃ木造石棉瓦涼棚（面積０．００一九公頃）、編號Ｇ磚造鐵皮浴廁（面積
０．０００八公頃）、編號Ｄ磚瓦造平房（面積０．００四四公頃）、編號Ｅ木造石棉瓦涼棚（面積０．０００六公頃）、編號Ｆ磚瓦造平房（面積０．００二五公頃），亦經本院九十二年三月五日至現場勘驗無誤，並有嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖附卷證明，故原告的主張可以採信。被告抗辯編號Ｇ磚造鐵皮浴廁（面積０．０００八公頃）是他所建，但證人顏黃月壁九十二年七月二十二日在本院具結作證；嫁來時就有浴廁，已經三十多年，當時是原告的媽媽居住。可見在原告出租被告之前，就已有編號Ｇ磚造鐵皮浴廁，而被告未能提出證據證明，因此，被告的抗辯不能採信。
被告另外抗辯租賃契約書上約定每個月租金六千元，但實際上沒有那麼多。原告否認，而且，根據雙方租約第三條約定，每個月租金六千元，被告又未提出證據證明，本院無法採信被告的抗辯。
二、被告分別積欠原告三年租金，根據雙方租約第三條約定，每個月租金六千元，故被告積欠原告各二十一萬六千元租金，被告自應分別給付原告。
依照民法第四四０條第二項前段規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，被告遲延給付租金早已超過二個月，被告未爭執，故原告以存證信函終止本件租約，符合法律規定。租約終止後，依照民法第四五五條前段規定：「租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，原告自得請求被告遷讓並返還附圖記載房屋與地上建物。
此外，依照民法第一七九條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，原告終止租約後，被告已無權居住使用附圖記載房屋與地上建物，而被告仍然加以居住占用，獲得相當於免付房屋租金的利益，被告行為構成不當得利，自應返還所受利益。
三、綜上所述，原告終止租約後，被告已無權占用附圖記載房屋及地上建物，故原告根據租賃契約法律關係，起訴請求被告遷讓房、地上建物並返還原告，以及分別給付原告三年租金各二十一萬六千元，具有法律上理由，可以准許。另外，被告無法律上原因，而使用原告房屋及地上建物，獲得相當於免付房屋租金的利益，原告請求被告（至遷讓返還房屋及地上建物為止），按月分別給付相當於租金的不當得利，符合法律規定，應該准許。
肆、依照民事訴訟法第三八九條第一項第三款規定：「下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：３、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，而同法第四二七條第二項第一款規定：「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰１、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，本案屬於房屋定期租賃所生的爭執，原告勝訴，因此，本院應依職權宣告假執行。
伍、訴訟費用負擔的依據：依照民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 五 日
臺灣嘉義地方法院民事第二庭
法 官 甘 大 空右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 五 日
書記官 蕭 琪 男