臺灣嘉義地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二一號
原 告 戊○○訴訟代理人 蕭世芳律師被 告 己○○被 告 丁○○訴訟代理人 乙○○被 告 辛○○
送達代被 告 俊伯建設有限公司
設臺中法定代理人 甲○○ 住彰化被 告 丙○○ 住臺中右當事人間交還土地事件，於民國九十三年十二月一日經言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴聲明求為判決：㈠被告等應將坐落嘉義縣朴子市○○○段第八八之四地號、同段第八八之十地號土地上如附圖編號甲、乙、丙部分所示ＲＣ圍牆，及編號１至１９部分所示之鋼筋拆除，將該基地全部交還原告；㈡願供擔保請求准為假執行之宣告。其請求所依據之事實及理由如次：
㈠被告己○○、丁○○前於民國八十一年十一月九日，分別以上元建設公司（下簡
稱上元公司）及國鼎建設公司（下簡稱國鼎公司）代表人名義，向原告購買坐落嘉義縣朴子市○○○段第八八之四、八八之十地號土地及其上建物，約定價款按每坪新臺幣（以下同）八萬二千元計付，成立契約同時支付定金四百萬元，餘款於五十日內辦理過戶登記並付清。惟被告己○○、丁○○均非上元公司、國鼎公司負責人或股東，有經濟部九十一年七月二十九日經授中字第０九一三三八三七八七０號函及高雄市政府九十一年八月二日高市府建二公字第０九一０九二四三五０一號函暨附件可考，足見被告己○○、丁○○係冒充上開公司代表人名義訂約，實際上為私人買賣行為。
㈡前揭買賣契約訂立後，原告即簽訂切結書及土地使用權同意書，同意被告使用土
地。惟被告丁○○僅開立發票日八十一年十一月二十日、付款人臺中市第七信用合作社成功分社、支票號碼0000000號、面額一百萬元之支票一紙，連同系爭買賣之介紹人楊水和代墊現金一百萬元，交付原告，就其餘二百萬元定金則遲未給付，乃屬民法第二百五十四條所定遲延給付情形。原告因見買受人己○○、丁○○並無購買誠意，乃委請律師以存證信函催告被告己○○、丁○○於文到十日內給付定金、付清全部價款並協同辦理過戶登記，被告己○○、丁○○於收受存證信函後，逾期未履行，原告再委託律師以存證信函表示解除買賣契約，並退還被告丁○○前揭一百萬元支票、及楊水和代墊之現金一百萬元。系爭買賣契約既經原告合法解除，則依民法第二五九條第一款規定，被告己○○、丁○○自應將系爭土地恢復原狀交還原告。為此，爰本於解除契約之法律關係，訴請被告己○○、丁○○拆除系爭土地上如附圖編號甲、乙、丙部分所示ＲＣ圍牆，及編號１至１９部分所示鋼筋等地上物，將土地恢復原狀，交還原告。
㈢另外，被告己○○、丁○○利用原告出具之土地使用權同意書，騙使被告辛○○
及俊伯建設有限公司（下簡稱俊伯公司）於八十二年三月間以被告丙○○為起造人，向嘉義縣政府申請核發建築執照，興建房屋。目前已在系爭土地上設置如附圖編號甲、乙、丙部分所示ＲＣ圍牆，及編號１至１９部分所示鋼筋等地上物（開工不久即停工）。原告與被告己○○、丁○○之買賣關係既經合法解除，則被告辛○○、俊伯公司，及房屋起造名義人被告丙○○，就系爭土地之占有及地上物設置，即失所附麗依據，對原告而言均屬無權占有。為此，爰本於所有權之法律關係，訴請被告辛○○、俊伯公司、丙○○拆除前揭鋼筋、圍牆等地上物，將基地返還原告。
二、被告則均請求判決駁回原告之訴，其等答辯理由略以：㈠系爭買賣契約係以上元公司及國鼎公司為契約當事人，此從原告所提出之買賣契
約書即可查明。被告己○○、丁○○二人僅係公司代表人而已，並非契約當事人，則原告對於被告己○○、丁○○個人為催告及解除契約之意思表示，對上元公司及國鼎公司而言，自不生催告及解除契約之效力。且本件買賣之定金四百萬元業已支付予原告，買賣契約書第三條亦載明「本契約成立同時由甲方（即上元、國鼎公司）付予乙方（即原告）肆佰萬元正，由乙方當面點清蓋章收訖不另立收據」等語。因此，縱如原告所主張，被告己○○、丁○○係本件買賣契約之當事人，亦因被告已付清定金，並無原告所指定金未付之解約事由存在，原告自無由主張解除系爭買賣契約。
㈡如附圖編號甲、乙、丙部分所示ＲＣ圍牆，及編號１至１９部分所示鋼筋等地上
物，均非被告丙○○所有或設置，被告丙○○僅係登記起造名義人而已。又本件預售房屋之興建，乃因出賣人原告出具土地使用權同意書，交付土地予買受人上元、國鼎公司，並由上元、國鼎公司與被告辛○○、俊伯公司合作建屋出售，於系爭土地上以「嘉禾萬世」為名推出預售房屋，被告辛○○、俊伯公司係基於前揭買賣契約及與上元、國鼎公司間合作關係而占有系爭土地，並非無權占有。原告見預售屋之銷售獲利可期，因眼紅而心生歹念，欲藉提起訴訟迫使停工，以遂其坐享其成之目的，其居心誠屬可議等語。
三、原告依解除契約之法律關係訴請被告己○○、丁○○拆除地上物返還土地部分：本件原告主張被告己○○、丁○○並非上元、國鼎公司之負責人或股東，係冒充上開公司代表人名義，實際上係個人與原告簽訂本件買賣契約等語，並舉不動產買賣契約書、經濟部九十一年七月二十九日函、高雄市政府九十一年八月二日函件為證，然為被告所否認。經查，於被告己○○、辛○○被訴偽造文書等刑事案件（本院八十二年度訴字第一００五號）中，原告本人業已到庭陳稱本件買賣契約之締約對象係上元公司及國鼎公司等語（見該刑事卷第四六頁反面），且觀諸原告所提出且兩造不爭執真正之不動產買賣契約書，其上亦記明該買賣契約買受人為上元公司與國鼎公司，則原告於本院復改稱係與被告己○○、丁○○個人訂立契約云云，即難遽予採信。另被告己○○、丁○○並非各該公司負責人或股東等情，雖為被告所不爭，而堪信為真實，然衡諸一般簽訂契約之常情，代表公司訂約之人，似未必僅以公司之負責人或股東為限。從而被告己○○、丁○○是否確無權代理上元、國鼎公司與原告訂立系爭買賣契約，並非無疑。且按無代理權人以本人名義所為法律行為，僅發生其法律行為之效果，是否對本人發生效力之問題，並不因本人之否認或未加以承認，而使該法律行為之效果歸屬於無權代理人（最高法院八十五年度臺上字第三０三七號判決參照），則縱令原告主張被告己○○、丁○○無權代表上元及國鼎公司與之訂約等情屬實，亦僅生系爭買賣契約對於上元公司、國鼎公司是否發生效力之問題，不因此被告己○○、丁○○即成為系爭買賣契約之買受人。綜上所述，被告己○○、丁○○並未與原告訂立系爭買賣契約之事實，應堪認定，則原告本於該契約之法律關係，對被告己○○、丁○○主張解除契約，並請求拆除地上物回復原狀、返還土地，即嫌無據，不應准許。
四、原告依所有權之法律關係訴請被告辛○○、俊伯公司、丙○○拆除房屋部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者
，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文，而拆除地上物係處分行為，須就地上物有處分權能者始得為之。查原告固主張被告丙○○為房屋起造名義人，然就被告所辯被告丙○○並未實際出資設置地上物等情，亦不加爭執。且原告就被告丙○○對該等地上物具有事實上處分權等事實，復未加舉證以實其說，自難僅以系爭預售屋行政上登記起造人為被告丙○○名義，即認被告丙○○取得該地上物之所有權或處分權。則本於前揭法條規定及說明，原告依所有權之法律關係，訴請被告丙○○拆除地上物返還土地，尚屬無據。
㈡按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，為民法第二百五十八條第一
項所明定。又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明。本件兩造就買賣契約所定四百萬元定金已否如數支付（亦即是否具備解約事由）一節，固有所爭執，然如前所述，本件買賣契約之買受人為上元及國鼎公司，則縱令上元、國鼎公司並未依期如數給付定金，亦屬給付遲延情形，依前述法條規定及說明，須原告定相當期限向上元公司、國鼎公司催告履行，於各該公司期限內不履行情形，原告始得為解除契約之意思表示。而本件原告僅向被告己○○、丁○○為催告給付定金之意思表示，該意思表示並未到達上元、國鼎公司等情，為原告所自承，並有存證信函在卷可查（見本院卷第十一至十四頁），則原告所為催告之意思表示，究不能對上元、國鼎公司發生催告之效力。原告於催告所定期限後再以存證信函向被告己○○、丁○○為解除契約之意思表示，既未符合向契約當事人催告履行之程序，解除權行使之意思表示復未向契約對造當事人為之，則對上元公司、國鼎公司而言自不生解除契約之效力。應認原告與上元、國鼎公司間系爭買賣契約，仍屬有效存在。再按，次受讓人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而原買受人對於出賣人又有占有之權利，應認為次受讓人對於出賣人有合法權源，不構成無權占有。本件原告與上元公司、國鼎公司間系爭土地買賣契約有效存在，已如前述，且原告出售土地之同時出具切結書及土地使用權同意書，同意上元公司及國鼎公司使用系爭土地，以及被告辛○○、俊伯公司基於與上元、國鼎公司之合作建屋關係，占有土地興建預售屋等事實，復為兩造所不爭，並有切結書、土地使用權同意書存卷可按（見本院卷第三一九頁、第三八五頁），而堪信為真實。從而依前揭說明，被告辛○○、俊伯公司基於其等與上元、國鼎公司間合作建屋關係，及上元、國鼎公司與原告間有效存在之買賣契約、同意使用土地關係，而占用系爭土地，自具有正當權源，原告請求被告辛○○、俊伯公司拆除地上物返還土地，亦屬無據。
五、綜上所述，原告本於解除契約之法律關係訴請被告己○○、丁○○拆除地上物返還土地，及本於所有權之法律關係，訴請被告辛○○、俊伯公司、丙○○拆除地上物返還基地，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因訴之駁回而失其所附，應併予駁回。
六、本案事證已臻確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核於本判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十二 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B 審判長法官 曾文欣~B 法 官 鄭雅文~B 法 官 鄧晴馨右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應附繕本）中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十八 日~B 書記官 楊國色