臺灣嘉義地方法院民事判決 93年度訴字第479號原 告 甲○○兼訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○上列當事人解除契約事件，於民國94年5月3日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告前於民國91年2月7日與原告簽訂不動產買賣契約，以每坪新臺幣（下同）18,600元價格購買坐落彰化縣○○鄉○○段第140、140-1、140-2地號土地。買賣契約特約中約定：若買賣不成立，被告除應賠償原告乙○○拆除芳信段第140-1地號土地上廢水池之費用外，另應補償原告乙○○1,500,000元。詎被告於簽約後並未依約給付價金，原告依買賣契約第4條、第10條，自得解除契約，並依前開特約，得請求被告賠償原告乙○○拆除廢水池所支出之費用以及補償費。爰以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，求為判決命被告給付原告乙○○廢水池拆除費71,000元及補償費1,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告與原告之間應依不動產買賣契約書所載約定履行等語，資為抗辯。為此請求判決駁回原告之訴。
三、原告主張兩造間就坐落芳信段第140、140-1、140-2地號土地訂有系爭買賣契約，以及原告乙○○拆除芳信段第140-1地號土地上廢水池花費71,000元等情，均為被告所不爭，並有原告提出之不動產買賣契約書、收據為證，應堪信為真實。惟原告主張被告未依約給付買賣價金，原告得解除契約並請求賠償廢水池拆除費、補償費等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經本院與兩造協同整理爭點（見本院卷第102頁），兩造爭執點在於：原告得否解除契約，並依契約書特約約定請求前揭費用。經查：
㈠按解除權之發生原因，有由於當事人以契約約定者，謂之約
定解除權；有由於法律規定者，謂之法定解除權。原告主張系爭不動產買賣契約書第10條：「本契約條項因歸責甲方（即被告）之事由不能履行時，定金及已交付之部分價款均不得請求返還，乙方（即原告）得沒收充為違約金之全部...（但需經催告後生效雙方均不得異議抗辯）」之約定，為系爭契約之約定解除權等情，為被告所不爭，堪信原告此部分主張為真實。
㈡依前揭約款所載內容，原告得行使約定解除權之要件，應在
於：⒈可歸責於被告之事由致無法履行；⒉須被告經催告仍未履行，原告始得解除契約。經查，依系爭契約書第3條記載，被告之價金給付義務，係於原告辦理土地分割完竣後3日內給付原告1,500,000元；分割完竣之日起4個月內付清尾款。本件被告並未給付該等價金等情，雖為被告所不爭，然原告自承尚未將系爭土地辦理分割，更表明系爭土地因原告甲○○債務狀況不佳，可能將遭銀行拍賣而無法履行（見本院卷第93頁）。本件原告既未辦理土地之分割，則依契約第3條約定，被告自尚無須給付該等價金，是原告以被告未履行給付價金義務為由，認被告應負遲延責任，即嫌無據。又，縱因可歸責被告之事由致契約未獲履行，依系爭契約書第10條約定，原告尚應先催告被告履行，如被告仍不履行，原告始得解除契約。而原告於本院審理時，自承從未聯絡到被告等語（見本院卷第102頁），原告既未曾向被告催告履行，自難認已具備契約所定解除權行使之要件。
㈢原告雖另主張其得依系爭契約第4條規定解除契約云云，然
觀諸該契約條款，係記載：「買賣履行期日約定民國91年2月15日雙方會同委任代書辦理之」。而同契約書第6條，則約定「本買賣標的物... 如有他項權利設定.. 等情者，乙方（即原告）應在登記履行期日前負責全部撤銷或理直，以維無任何權利瑕疵之完全產權移轉甲方（即被告）取得，否則甲方有權拒絕交付期款不負遲延責任」。本件原告自承於系爭買賣契約簽訂前，已將系爭土地為訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司設定最高限額18,000,000元之抵押權，而抵押權在契約約定之履行日91年2月15日時並未消滅（見本院卷第99頁、第103頁），則依契約書第6條，被告在此情形，得拒絕交付價金，並不負遲延責任。是原告以被告未交付價金為由，認被告負遲延責任，並據以解除契約，亦屬無據。
四、綜上所述，原告所為解除權之行使，不合於系爭契約所定之要件，應認不生解約效力，則其本於解約後之特約約定，請求被告賠償原告乙○○廢水池拆除費71,000元及補償費1,500,00 0元，為無理由，不應准許。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 17 日
臺灣嘉義地方法院民一庭
法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 17 日
書記官 林美足