臺灣嘉義地方法院民事判決 93年度訴字第636號原 告 子○○
巷2號丑○○亥○○巳○○
未 ○
巷11卯○○寅○○
巷11戊○○庚○○
號丙○○
巷2號天○○
巷2弄Ｂ○○
段14癸○○丁○○
巷2號乙○○
之5號壬○○
巷23辛○○己○○上 十八 人訴訟代理人 何志揚律師複 代理 人 甲○○被 告 戌○○○
午○○○地○○酉○○○上 一 人訴訟代理人 申○○被 告 玄○○
辰○○○黃○○宇○○Ａ○○兼 上九 人訴訟代理人 宙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十四年十月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段重建小段二一地號土地，如附圖所示甲部分水泥地面積０‧一九０三公頃；乙部分鐵架烤漆板造倉庫面積０‧００四０公頃；丙部分磚造蓄水池面積０‧００一九公頃地上物拆除騰空，並將土地返還原告。
本判決於原告以新臺幣捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰陸拾貳萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：㈠原告之被繼承人張阿振曾將其所有坐落現今之嘉義縣○○鄉
○○○段重建小段二十一地號土地（即原嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號田地）出租予被告被繼承人謝錦春（租約中另有同段二四五、二四七之一地號土地業已放領，又租約中之二四一地號土地重測後已無從在現行土地登記簿查出），並於三十八年六月十四日與其訂有耕地三七五租約（即民秀字第一零七號租約）。後張阿振及謝錦春死亡，系爭土地租約即由兩造分別共同繼承，雖本件申請調解、調處時僅列謝錦春繼承人之一宙○○為被告，惟被告均為謝錦春之繼承人，就訴訟標的有合一確定必要，爰依法追加原非當事人即戌○○○、午○○○、地○○、Ａ○○、酉○○○、玄○○、辰○○○、黃○○、宇○○為被告。
㈡原告於被繼承人張阿振死亡後之民國九十一年六月六日辦理
系爭土地繼承登記，然租約於九十一年十二月三十一日期滿，詎嘉義縣政府明知系爭土地已由原告十八人繼承，嘉義縣政府竟未各別通知原告，仍以九十一年十二月十二日九一府地權字第０一四六九一九號公告，嘉義縣民雄鄉公所亦未將公告內容轉知原告十八人，僅以九十一年十一月二十八日九十一民字第一九九三三號通知原告訂有三七五租約之私有耕地租約將屆滿，請於公告期間內提出收回出租耕地之申請，原告乃陳情否認租約適法性亦表示欲收回耕地，惟嘉義縣民雄鄉未將被告宙○○申請續租之情轉知原告，亦未處理原告所提異議，遽准其續租，後經原告等依法提起訴願、行政訴訟，經高雄高等行政法院以九十三年度訴字第五一號判決撤銷嘉義縣民雄鄉公所違法准宙○○續租之行政處分，原告亦查知系爭土地承租人不僅任系爭耕地荒蕪，放棄耕作權，甚且搭建鐵皮違章建物使用，積欠原告租金總額達二年以上，經原告催告仍未繳納，依耕地三七五三減租條例第十七條第一項第三、四款規定及最高法院八十四年臺上字第一八五六號判例意旨，原告於準備書狀送達被告為終止租約之意思表示。
㈢原告催繳租金存證信函載明被告之被繼承人謝錦春向原告之
被繼承人張阿振承租原林子尾段二二九地號土地，註明係民秀字第一０七號三七五租約，已可特定所催告即系爭租約，且被告宙○○亦於書狀中自認收受信函係指系爭土地租約，原告已向被告定相當期限催告，至於租約中所示原二四一地號土地已放領，不在本件租約爭議範圍，所指租金計算亦未包括之。又原告並未同意被告暫緩繳納租金，被告所提協議書無原告全體簽章，且內容僅論及補償費領取，與租金無涉，縱曾拒絕被告給付九十一至九十二年部分租金，被告至少仍有自承之八十九年、九十年甚且積欠九十三至九十四年租金總額未繳，原告已於存證信函中附上行政院農業委員會計算租金方法，被告仍未繳納，原告終止租約，於法有據。況依鈞院現場勘驗測量結果，系爭耕地水泥面積，亦即非自任耕作面積０‧一九六二公頃，超過系爭土地面積０‧二六二九公頃之三分之二以上，被告無法舉證原告同意其搭建鐵皮屋，所辯仍有一半從事耕作不足採。
㈣原告為系爭土地所有權人及出租人，爰依民法第四百五十五
條及第七百六十七條規定，請求被告將土地上地上物拆除並返還系爭土地。併聲明：如主文第一項所示，並為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：㈠原告曾催討租金，否則終止租約，然林子尾段二四一地號已
放領，二二九地號由政府實施土地重劃建造堤防，被告僅保留林子尾段重建小段二一地號繼續承租，其餘成為河川水流地無法耕作使用。則原告所發出存證信函未對被告承租之「林子尾段重建小段二一地號」定相當期限催告承租人支付租金，程序顯然不合。
㈡原告主張欠租達二年以上總額並非事實，租約中所示林子尾
段二四一地號土地於四十二年七月二十日公地放領予訴外人詹東來所有，因土地重劃已無該地號，大丘園段二二九地號為訴外人陳進源所有，被告並無耕作，因八十五年颱風侵襲，民雄鄉牛稠溪沿岸嚴重水災，被告承租位於林子尾段二二九地號土地徵收作為堤防用，僅保留林子尾段重建小段二一地號繼續承租，後因九十年前後遭颱風侵襲，溪水氾濫無法耕作，依耕地三七五減租條例第十一條第一項、第四項規定應予免租，經雙方於九十一年九月二十六日達成協議辦理變更登記重新續約以符現況，並解決政府徵收土地後地價補償費問題。依協議同意由被告領取補償費後再清償所欠租金，豈料原告未出具相關證件協同領取補償費拖延至今，並非有意積欠租金。況被告於原告以存證信函催討租金時，已於九十三年七月六日以存證信函將積欠之地租金額共新臺幣（下同）一萬零二十元以郵政匯票寄予原告，原告以金額不足退回，顯然違反土地法第一百十三條承租人一部支付出租人不得拒絕收受之規定，且原告未告知應繳金額，毀約在前、拒收租金在後，意圖造成被告積欠地租達兩年總額之事實，達其取回土地之目的，其心可議。
㈢原告主張有非因不可抗力繼續一年不為耕作亦非實情。被告
因當初農業耕作需要，於系爭土地上興建農舍，系爭土地仍有一半面積繼續耕作中。而農舍興建經原告管理人戊○○同意，條件為要求被告繳納地價稅，後因擴建農舍使用，另再支付農舍租金六萬元予原告戊○○收受，自八十三年至九十年八年共計四十八萬元，被告經同意且支付租金，並無違規使用。況經颱風肆虐，系爭土地已無法恢復耕作，被告有意重新規劃使用，已拆除破損農舍恢復原狀，足證被告並非不為耕作。
㈣並答辯聲明：原告之訴駁回，被告願提供擔保請准宣告免假執行。
三、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關；又前項爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。本件耕地租佃爭議事件，業經原告聲請嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解不成立。嗣經嘉義縣政府耕地租佃委員調處結果，原告復不服該府調處，經該府逕移送本院審理，有嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解筆錄、嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及九十三年十月五日府地權字第０九三０一二四五００號函在卷可憑，是本件租佃爭議事件，原告起訴已備前開要件，首先敘明。
四、次按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議案件所以須經調解、調處始得起訴，無非在於保持雙方情感，減少訟累，但當事人一造若有多人，於申請調解、調處時，一時不易查明而有所遺漏，則為訴訟便宜起見，宜認為該事件已踐行該條項所定之調解、調處程序而准予追加，否則未免勞民費事（最高法院七十七年度臺抗字第一七０號判決意旨可資參照）；次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。本件訴訟於起訴前之調解、調處程序，雖被告僅由宙○○一人參與，惟為免訟累，應認就同為系爭土地承租人之其餘被告，亦已踐行上開法條所定之起訴前置程序。嗣原告於移送本院審理中，追加除被告宙○○以外之其餘被告，被告無異議，而為本案之言詞辯論，自應准許。
五、原告主張兩造之被繼承人張阿振及謝錦春於三十八年六月十四日就系爭嘉義縣○○鄉○○○段二二九、二四一、二四五、二四七之一地號土地訂有耕地三七五租約（即民秀字第一０七號租約），系爭土地由原告辦理繼承登記，租約之承租權由被告繼承。嗣因土地放領及重建規劃等原因，目前被告承租占用土地限於原租約嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號，即為如附圖所示林子尾段重建小段二一地號土地。被告於八十三年間即於系爭如附圖所示土地上搭建鐵皮屋並鋪設水泥地，現鐵皮屋拆除仍有水泥地之部分均未耕作，又租約於九十一年十二月三十一日期滿，雖嘉義縣民雄鄉公所同意續租，惟該處分經高雄高等行政法院撤銷等情，業經提出系爭土地登記謄本、臺南縣私有耕地租約副本影本、被告繼承系統表及戶籍謄本、林子尾段二二九地號於四十九年土地重劃前後變遷沿革及土地登記簿影本、溪河川圖籍等資料各一份，鐵皮屋照片及拆除鐵皮屋後照片共四幀，民雄鄉公所通知、陳情書、承租人續訂租約通知書、高雄高等行政法院九十三年度訴字第五十一號判決影本各一份等為證，且系爭土地現有水泥地、鐵架烤漆板造倉庫、磚造蓄水池，共計０‧一九六二公頃等情，亦經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄，並有嘉義縣大林地政事務所九十四年七月十三日嘉林地二字第０九四０００一八七四號函附如附圖所示地上建物現況實測圖在卷可稽，且為被告不爭執，原告上開主張堪信屬實。
六、原告主張被告有耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款地租積欠達二年總額及同條項第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，並經定期催告繳清所有積欠地租而未於期限內繳足，乃終止系爭租約等情，為被告否認，並以該催告函未符現今被告承租使用情形，催告程序有瑕疵，系爭土地受颱風天災影響無法耕作，搭蓋鐵皮屋為農舍係經原告管理人戊○○同意，曾與原告協議取得地價補償費再繳付地租，且經催告後曾繳納遭退回，被告已於颱風災後拆除地上物恢復原來用途，並無積欠租金及違規使用意圖等情資為抗辯。是本件應審酌者為㈠被告是否有地租積欠達二年總額之事實，兩造有無以領取地價補償費後繳清之協議。㈡被告是否有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事實，原告有無同意被告搭蓋鐵皮屋之事實。㈢原告催告函是否針對系爭租約所為。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第二百七十七條定有明文。而契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務；又主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院十八年度上字第一六七
九、二八五五號及同院二十八年度上字第一九二○判例意旨參照）。本件原告主張被告承租系爭土地後有積欠地租達二年之事實，終止租約等情，經原告提出使用系爭土地之被告宙○○，於九十二年十二月二十九日回函自承四年間未繳租之函文參佐，該函文意旨略以：由八十九年至九十二年租金未付係與戊○○協議等土地徵收補助款領到時全部付清，因近幾年租金由子謝連鐙繳納，這幾年未納係天災所致，因數年內發生二次火燒工廠、三次水災損失慘重，本人耕作之二二九地號，徵收後即是重建二一號等語，此有該函影本一份在卷可稽。被告宙○○對於上開函文之真正並不爭執，並抗辯稱近年均由其子謝連鐙支付，所稱四年未繳租係記憶有誤，租金自三十八年至九十年全部由管理人即原告戊○○收受，並無欠租，且與原告戊○○談妥補償費領到後，再支付之後租金，況經原告催告後所寄九十一至九十二年租金遭退回，並非不繳租金等語。是以本件被告就原告主張之租約關係不爭執，而係抗辯已支付租金且與原告戊○○協議於領取補助款後給付等情，則依上開說明，被告就此有利於己之事實，負舉證責任。被告就支付租金情形以水災滅失，提出僅存之六十四年租金收據影本一份、載有八十二年二期付清租金，且有戊○○簽名之字條影本一份（被證十），及被告一萬零二十元郵政匯票遭退之存證信函（被證一及九）等為證。而協議延後繳租則提出協議辦理租約變更登記之協議書影本一份（被證五）；嘉義縣政府八六府地權字第一一一０二九號有關未發放地價補償費之函文（被證八）為證。惟依被告聲請，原告戊○○就本件收繳租金情形到庭陳稱：因伊住嘉義，自四、五十年起由伊負責管理系爭土地並向被告收租，僅認得被告所提出八十二年二期收款影本（被證十中之字條）上簽名為其字跡，依約本應每年分兩期，第一期以當年地瓜價三七五臺斤、第二期以當年稻穀價九三點五臺斤核算租金，但被告十幾年沒付租金，十幾年算過一次，在八十三年收到稅單通知，才知道被告在系爭土地上蓋鐵厝作工廠使用，之後被告均無耕作，礙於繳稅現實所需，僅收過當年一次六萬元，因為蓋了鐵皮屋不能耕作，並沒有同意租作鐵皮屋使用。並未看過上開協議書（被證五），亦未在協議書上簽名，更未與被告協調領取補償金付租金之事等語（見本院九十四年十月十三日言詞辯論筆錄），則依原告戊○○所述，除被告所提八十二年第二期繳租一次，以及八十三年收取六萬元繳稅外，被告並未繳租，亦無協議收受補償金後補繳租金情事。再觀諸協議書內容，確無原告戊○○簽名，且內容係記載被告承租權面積、補償費請領以及辦理租約變更登記事宜，嘉義縣政府函內容亦說明未發放地價補償費原因，係因無法提出承租位置圖、無出租人全體繼承人具名之協議書及租約更正登記等情，均未提及以補償費抵繳租金之事，實難據以認兩造曾有領取地價補償費後補繳租金之協議。而被告除上開六十四年繳費收據及八十二年第二期繳款字條外，並無其他繳租憑據以實其說，縱將被告寄付九十一至九十二年兩年租金納入，亦無法證明被告確有除上開單據外之數年間確有繳租之事實，被告空言因水災滅失並為上開抗辯，均不足採。原告主張被告積欠租金已達二年總額，有耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之事由，應堪採信。
㈡次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續
一年不為耕作之情形，不得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又租佃爭議承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地，此有最高法院八十四年臺上字第一八五六號判例意旨可資參照。原告主張被告在系爭土地上搭建鐵皮屋使用等情，業經原告提出照片一幀（原證十）為證，被告對上開原告戊○○所述該鐵皮屋於八十三年已建之事實並不否認，辯稱有部分種植牧草，且經原告戊○○同意，並經訴外人陳清華協調，每年另行支付農舍租金六萬元，並溯自八十三年一月至九十年一月共八年，合計四十八萬元，由原告戊○○受領，且颱風後已拆除地上物云云，然原告戊○○到庭陳明：係於八十三年間因稅單通知始發現系爭土地遭被告搭建工廠使用，因搭建鐵皮屋致無法耕作，並未同意搭建鐵皮屋，因地價稅僅收過六萬元等情，已如前述，被告所辯經戊○○同意興建農舍云云，已難採信，況被告所辯上開鐵皮屋租金之收繳情形與本件耕地租約無涉，再經本院勘驗現場結果，系爭土地上水泥地等非自認耕作面積已超過系爭土地三分之二以上，有勘驗筆錄及嘉義縣大林地政事務所複丈成果圖之附圖可稽，自難認於該部分土地上有何耕作行為，則依上開說明，被告確有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事實。被告上開所辯均無礙上開事實之認定。原告主張被告有耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之事由，亦堪採信。
㈢原告於九十二年十二月、九十三年一月之存證信函係載明「
緣台端之父謝錦春日前向本人等之被繼承人張阿振承租坐落嘉義縣○○鄉○○○段二二九、二四一地號土地工作」；九十三年六月、同年七月之存證信函係記載「緣台端之被繼承人謝錦春日前向本人等之被繼承人張阿振承租坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地」，此有各該次存證信函影本各一份在卷可稽（被證一），而被告於接獲後之函覆亦載明「本人所耕作二二九號面積０‧三九四０甲，徵收後就是重建二一號，面積０‧二六二九公頃」等語，此亦有被告自承為其函覆之函文影本一份在卷可稽，而被告自承目前承租之林子尾段重建小段二一地號，在土地分割重劃前，係包括於原林子尾段二二九地號等情，亦經原告提出林子尾段二二九地號土地重劃後變遷沿革、土地登記簿、地籍圖均為影本各一份及土地登記謄本一份在卷可資參佐，則原告依租約所示地號所為之催告函，確包括被告現承租之重建小段二一地號土地，被告亦係針對催告之系爭地租而為函覆，上開催告函之催告標的範圍明確可得特定，被告所辯目前無林子尾段二二九地號，所為催告程序不合云云，不足採信。是以原告以九十三年十月十八日準備書狀之送達向被告為終止系爭租賃契約，自屬合法有效，兩造系爭租約已於被告收受該準備書狀後終止，堪以認定。
七、綜上，原告主張被告有地租積欠達二年總額及非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，堪予採信，兩造系爭租約既經原告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第四款規定，予以終止，已如前述，從而原告以系爭租賃關係終止，依民法第四百五十五條、同法第七百六十七條規定，請求被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段重建小段二一地號土地上如附圖所示水泥地、鐵架烤漆板造倉庫及磚造蓄水池等地上物拆除騰空，並將該土地返還原告，於法有據，自應准許。
八、再就前開返還土地部分，兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附敘明之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
書記官 洪麗惠附圖：