臺灣嘉義地方法院民事判決 93年度重訴字第45號原 告 甲○○訴訟代理人 蘇慶良律師複代理人 楊瓊雅律師被 告 丁○○
行）上列當事人間返還土地等事件，本院於中華民國九十四年六月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國92年9月初與原告約定承租原告坐落於嘉義市○○段第三三六地號，應有部分二分之一中之三分之一土地，置放造景雅石與建築廢棄物，雙方明定每月租金新台幣（下同）10,000元，租期為半年。然被告卻僅於92年9月第一次給付該月10,000元租金及於11月份繳交3,000元租金外，其餘租金均未繳交，因此原告曾於92年12月以存證信函催討，惟被告均不理會，因被告已遲延租金達兩期以上，原告於租約半年期滿（即93年3月15 日）之前二星期即93年3月1日再次發函並提前通知被告，於租約期滿93年3月15日之翌日起，不再續租，並反對被告繼續使用該土地。另要求被告至遲需於約滿後之一星期即93年3月23日內，將置於上開土地上之占用物遷移清空，回復該土地原狀，返還土地於原告，並給付積欠原告之租金。詎租約期滿至今，被告仍未搬遷，亦未支付租金，原告爰提起本件訴訟。
（二）被告之行為已違反契約之規定，故被告應將占有使用原告應有部分二分之一之土地上之占有物清空，並將該土地返還原告。又被告至93年3月底仍未給付每月10,000 元之租金，共積欠原告五個月之租金（即92年10、11、12月、93年1、2月），扣除被告11月份給付之3,000元，被告應給付租金共47,000元。再被告於租約期滿93年3月15日之翌日起，迄今仍占用原告土地使用收益，然雙方已無租約關係存在，故被告之行為乃無權占有，並無法律上之原因繼續使用收益土地，被告應自契約終止之日起，給付相當於租金之利益，因此原告請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至將占有物清空並將該土地返還予原告之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利10,000元。
（三）按租賃之常情與經驗法則上，一般人就不動產之租賃大多為定期承租，鮮少有不定期之約定，況定期租賃只要超過一年之租期，常情雙方均會以書面約定期限、租金、押金多寡等以杜爭議，遑論十年之長時間租賃，在未來充滿不確定之物價波動、土地增值稅、所得稅等負擔。若本件兩造租賃期間為十年，怎會如被告所稱不以書面約定，且租金一律每月1,000元？此有違租賃常情。原告主張租賃期間半年，被告主張十年，雙方均為口頭陳述有合意者為半年，故被告主張其他九年半乃對自己有利之事項，應負舉證責任。退萬步言，依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，本件雙方未定字據，視為不定期限之租賃，則另依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」，原告亦分別於92年12月23日、93年3月2日以存證信函催討租金，並反對被告繼續承租、通知終止雙方契約，限被告一個月後回復原狀。若本契約為不定期限之租賃，則原告既已兩次通知被告終止契約，被告至遲亦應於原告起訴狀送達之日93年4月2日後，將占有使用之物於承租原告所有之土地上清除，返還土地予原告與其他共有人。
（四）系爭土地面積為2871平方公尺中之六分之一約480平方公尺之大，以往81年原告出租全部面積予嘉義縣公車處時，每月租金為50,000元，換算今日出租被告雖只有六分之一部分，然依當年同樣標準，每月亦應8,300元（近10,000元），況土地市價在十年後之今天，每月應不只8,300元，故被告稱一年租金10,000元，每月租金約836 元，相差十倍，實與事實相去甚遠，自不可採。蓋再參以目前93年度目前之公告地價，被告承租之該土地價值亦近10,000,000元，且從原告起訴時所被徵收之裁判費百分之一約100,000元，換算為土地之價值約10,00 0,000元，即足為佐，被告所稱每月租金836元，顯與事實不合。
（五）並聲明求為判決：１被告應將占有使用坐落於嘉義市○○段第三三六地號土地（面積至少如93年12月5日嘉義市地政事務所複丈成果圖所示A、B、C部分）上之占有使用物全部清除，並將上開土地返還給原告與其他所有全體共有人林子超。２被告應給付原告新台幣47,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。３被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至已履行第一項之義務完畢之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利新台幣10,000元。４訴訟費用由被告負擔。５原告願供擔保請准宣告假執行。
（六）提出嘉義縣公共汽車管理處土地租賃契約書、土地所有權狀影本、土地登記謄本、地籍圖謄本、複丈成果圖各一份、存證信函二份、照片五幀為證。
二、被告則以：
（一）被告於92年9月初向原告承租坐落於嘉義市○○段第三三六地號土地之三分之一即約一分地，作為放置景石之用，而該地因係農地，故以稻作收成價格及市區農地加倍計算後約定一年租金為10,000元，經原告同意後，被告即當場交付一年份租金，並約明租期至93年9月底，以後被告得承租十年，且由原告負責擬妥土地租約書。被告於原告同意出租後隨即進行整地五天，去除雜草、垃圾，噴灑農藥，每日出動怪手一輛、中型吊車與小型吊車搬運景石約五十天，至92年11月初始吊運完畢，期間原告多次至現場或至被告之園藝行泡茶時，被告多次催促訂立土地租約，但原告均表示租約尚未寫好，是以租約僅口頭約定，並無書面契約。又被告整地期間，適有友人丙○○表示要向原告租用另外二分地，因擬自93年1月起承租，被告於告知原告同時，表示為使計算租金方便及與丙○○之承租期間相同，被告乃於92年11月間就所承租部分再給付自93年10月至12月三個月之租金3,000元。因此被告已給付租金至93年12月底，並無欠租之情形，原告請求被告交還土地及欠租顯無理由。
（二）被告於92年9月初與原告談洽承租事宜時，原告表示伊代表所有權人，故而成立租約，被告係合法租用，並非無權占用。退步言之，被告僅承租一分地，占系爭土地三分之一，亦在原告所有權範圍內，自屬合法租用。
（三）聲明求為判決：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２訴訟費用由原告負擔。３如受不利判決，願供擔保請淮免為假執行。
（四）聲請傳喚證人乙○○及丙○○。
三、查被告於92年9月初向原告承租坐落於嘉義市○○段第三三六地號土地之六分之一，放置景石之用，被告現於系爭土地上放置石頭及汽車一部等情，為兩造所不爭執，並經本院勘驗屬實，及嘉義市地政事務所土地複丈成果圖一份在卷可參，堪信為真實。
四、兩造爭執之點，在於系爭土地之租期多久？租金多少？租約有無終止？兩造各執一詞，本院經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
（二）被告稱系爭土地每年租金一萬元，租期十年，租賃土地時，朋友乙○○在場等語，經本院隔離訊問證人乙○○，證人乙○○亦證稱：「（九十二年被告向原告承租嘉義市○○段○○○號土地，你是否知情？）本來丁○○的石頭是放在我的公司，要移走去找土地，我跟丁○○到甲○○的叔叔木材行找，他叔叔才介紹甲○○給我們認識，當初承租甲○○的土地是一塊荒草，言明【一年一萬元】，【租期十年】，我們租三分之一，另外三分之二要幫忙介紹他人承租，並負責整地。」、「（內容在何處談？）在系爭土地上談論。」、「（當時有幾個人在場？）只有我和甲○○、丁○○三人在場。」、「（當初有無寫契約書？）沒有。」、「（當天談成租賃的時候被告有交付租金給原告？）不是當場交，回去丁○○的園藝場交的。」、「（交多少錢？）交一萬元給甲○○。」（見本院九十三年六月八日言詞辯論筆錄），核與被告供述之情節相符。則原告主張被告於92年9月初與原告約定承租原告坐落於嘉義市○○段第三三六地號，應有部分二分之一中之三分之一土地，置放造景雅石與建築廢棄物，雙方明定每月租金10,000 元，租期為半年云云，顯非真實。
（三）被告主張於92年9月初向原告承租坐落於嘉義市○○段第三三六地號土地之三分之一即約一分地，旋交付一年之租金一萬元予原告。又被告整地期間，適有友人丙○○表示要向原告租用另外二分地，被告於告知原告同時，表示為使計算租金方便及與丙○○之承租期間相同，被告乃於92年11月間就所承租部分再給付自93年10月至12月三個月之租金3,000元，被告承租系爭土地之租金已付到九十三年十二月等語。本院隔離訊問證人丙○○亦證稱：「（是否有向甲○○承租土地？）沒有。」、「（是否知悉被告向原告承租系爭土地租期及租金？）是丁○○告訴我的。」、「（說多久？）【租十年，租金一年一萬元】。」、「（丁○○有無告訴你要把系爭土地三分之二租給你？）我有拿二萬元給丁○○，告訴他承租另外三分之二的土地，租二年，丁○○拿三千元給甲○○要將租期統一。」、「（是否有與甲○○碰面？）有，他有同意系爭土地要租給我，租金和丁○○同樣，因為我的部分是三分之二所以一年二萬元。」（見本院九十三年六月八日言詞辯論筆錄）。足證，被告承租系爭土地之租金已支付至九十三年十二月，則原告主張3,000元係繳交11月份之租金云云，委無足取。
（四）原告雖主張曾於92年12月以存證信函催討，並於93年3月1日再次發函並提前通知被告，於租約期滿93年3月15日之翌日起，不再續租，有存證信函兩份在卷可參。惟查，存證信函之內容乃原告一方之主張，尚難據此推論兩造之租金為每月一萬元，租期半年。
（五）又坐落嘉義市○○段○○○○號土地，於81年4月1日起至87年6月30日止，由【陳淑玲】將【全部】土地出租予嘉義縣公共汽車管理處作為停車場用地，前三年三月，每月租金四萬元，後三年每月租金五萬元，此有嘉義縣公共汽車管理處九十四年五月二十五日嘉縣車行字第0000001310號函及土地租賃契約書在卷可稽。足證，原告主張81年【原告】出租全部面積予嘉義縣公車處時，每月租金為【50,000元】云云，已非真實。再租賃契約之內容，乃出租人與承租人就租金、租期，雙方自由意思之合致，亦難以以往之土地租賃契約推斷本件租賃契約之租期及租金。
（六）按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第422條及第450條第2項分別定有明文。被告就系爭土地已支付租金13,000元，租期至九十三年十二月三十一日止，已如前揭（三）所述，則原告雖分別於92年12月23日、93年3月2日以存證信函催討租金，並反對被告繼續承租及終止雙方契約，然被告承租系爭土地係放置石頭之用，原告92年12月23日之存證信函通知「於函到後一個月內，清除土地上之石頭及廢棄物，並回復原狀」，93年3月2日之存證信函通知「至租約期滿（九十三年三月十五日）之翌日起，不再續租．．．台端至遲需於九十三年三月二十三日前將置於上開土地上之承租物遷移清空，回復土地原狀並返還土地於本人」，被告接獲存證信函後，尚需另行租地及搬遷石頭，一個月之期限，實屬緊迫，不利於承租人之習慣，揆之前揭說明，尚難據此推論兩造之租賃關係已終止。
（七）被告主張為支付系爭土地九十四年之租金，已於九十三年十二月三十日郵寄一萬元之匯票予原告等情，原告雖否認為租金之支付，惟原告亦坦承確實收到被告一萬元之匯票，於九十四年二月十七日當庭提出欲返還被告，為被告所拒收，旋由原告取回（見本院九十四年二月十七日言詞辯論筆錄）。原告未舉證系爭土地於九十四年一月一日起，有終止租賃關係之事實，則被告在系爭土地上占有使用，乃基於租賃關係，非無權占有。
五、綜上所述，本件原告既未舉證租賃期間為六月、租金每月一萬元及租賃關係已終止，則其請求被告將系爭土地返還、返還積欠租金47,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止、自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利新台幣10,000元，為無理由，應予駁回。
六、原告本案之請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 14 日
臺灣嘉義地方法院民事庭
法 官 柯月美以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 14 日
書記官 洪麗惠