臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度訴字第191號原 告 嘉義縣東石鄉農會法定代理人 丁○○訴訟代理人 王正明律師複代理人 丙○○被 告 甲○○
號訴訟代理人 乙○○上列當事人間履行契約事件，於民國94年6月21日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○號、面積二○三九平方公尺；同段二三○之五地號、面積九五三二平方公尺；同段二三三地號、面積三四九平方公尺；同段二三三之六地號、面積八四平方公尺，應有部分均為一四五一八分之三五一八之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國64年3月7日與原告約定，將坐落嘉義縣○○鄉○○○○段233、230地號土地（下稱系爭土地），面積約0.35台甲之應有部分，以每甲新臺幣（下同）670,000元出售予原告興建倉庫及辦公廳舍，原告即於當日給付定金50,000元，並陸續給付價金完畢。惟因系爭土地乃農業用地之應有部分，礙於法令需有自耕農身分始得買受且不得分割之限制，乃於約定：「甲方因非自耕農購買土地需向各有關機關聲請核准後始得過辦理過戶」等語，以便於日後依法得辦理過戶時得請求賣方辦理所有權過戶登記。而土地法第30條於89年1月26日經修法刪除，原告即得請求被告依買賣契約履行買賣標的物所有權移轉之義務。另上開230地號土地已分割為
230、230之5地號土地，面積分別為2039平方公尺、9532平方公尺；233地號土地分割為233地號及233之6地號土地，面積分別為349平方公尺、84平方公尺。為此，爰依買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○號、面積2039平方公尺；同段230之5地號、面積9532平方公尺；同段233地號、面積349平方公尺；同段233之6地號、面積為84平方公尺，應有部分均為3518/14518之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）契約成立後系爭土地無法辦理所有權移轉及分割登記，從而本件所有權移轉登記請求權之時效自難開始起算，待89年1月26日土地法第30條修法刪除後，非具自耕農身份之原告，始得請求被告依買賣契約履行買賣標的物所有權移轉之義務，而於此時起原告之請求權時效才開始起算，迄今亦僅5年，並未罹於時效。
（二）原告於65年間給付價金完畢，僅上開土地應有部分未移轉，故被告主張情事變更實無理由。
（三）雙方完成土地買賣契約後，原告即聲請主管機關之核准，並規劃興建辦公室及倉庫，且取得土地共有人之分割分管同意書等事宜。主管機關核准後，便發函被告配合以便辦理登記，然因當時法令無法移轉、分割、送件因而無功而返即歸檔列入待辦，故即未再發函請被告辦理登記，此即為當時發函之用意，並非謂當時即可申辦移轉暨分割登記。
貳、被告則以：原告向被告買受系爭土地後，因原告非自耕農，其購買土地需向各有關機關申請核准後，始得辦理過戶。因此原告乃著手向主管申請請核准等事宜，嗣於64年9月24日原告以嘉東農總字第2697號函向被告表示，其購置系爭同地業經臺灣省政府64.7.23府民地己字第65941號函及嘉義縣政府64.7.30嘉府嘉地權字第59809號函核准在案，請報告備妥有關買賣分割移轉登記書類文件辦理移轉登記。後因未獲回應乃再於65年5月12日以嘉東農總字第1280號函催被告至土地代書處辦理移轉登記。嗣於65年7月再以嘉東農總字第1783號函通知協調辦理系爭土地移轉登記事宜，此有函文3件可證。此後兩造就系爭土地就未予處理迄今已逾29年餘均無請求履行契約，故原告登記請求權已因時效而消滅，被告拒絕履行。若認原告之請求權未因時效而消滅，然系爭土地於64年間之價值至今已近30年後之價值，已相差數十至數百倍，如原告要求被告依約移轉土地登記，被告自得依民法第227條之2第1項，請求增加原告應給付之價金。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張被告有於64年3月7日與原告約定，將坐落嘉義縣○○鄉○○○○段233、230地號土地，面積約0.35台甲之應有部分，以每台甲670,000元出售予原告，且買賣價金業已給付完畢之事實，業據提出土地買賣約定書1份及支出單與收據各5紙為證，為被告所不爭執，應堪信為真實。又嘉義縣○○鄉○○○○段○○○○號土地已分割為230、230之5地號土地，面積分地應有部分移轉所有權予原告，係以土地買賣約定書為據，被告則以原告請求權已罹於時效，且如認原告之請求權未因時效而消滅，則請求增加原告應給付之價金等語置辯，是本件所應審究者，為：（一）原告之所有權移轉登記請求權是否罹於時效？（二）被告得否主張情勢變更，請求增加價金？
二、經查：
（一）按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求，最高法院70年台上字第4537號著有判例。查系爭土地地目田，為農牧用地之事實，有土地登記謄本可稽。又依44年03月19日修正公布之土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。」，是兩造土地買賣約定書第2條約定：「甲方（即原告）因非自耕農購買土地，需向各有關機關申請核准後，始得辦理過戶，故雙方約定於全部手續完善後，由甲方給付乙方（即被告）全部尾款。」，以便日後依法得辦理過戶時得請求賣方辦理所有權過戶登記，是依前揭說明，本件土地買賣約定書應屬有效。
（二）次按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125條定有明文。另民法第128條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，最高法院63年台上字第1885號判例可資參照。
查土地法第30條：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。」之規定，已於89年1月26日刪除，是自該時起原告之所有權移轉登記請求權方得行使，而原告於94年4月8日提起本件訴訟，自未罹於時效，從而被告所辯原告之所有權移轉登記請求權已因時效而消滅云云，即無足採。
（三）又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項規定甚明。查本件原告於65年間買賣價金已給付完畢之事實，業如前述，而買賣價金係依系爭土地價值為約定，被告已取得相當之對價，原告已履行給付價金之義務，故無上揭情事變更規定之適用，是被告此部分主張，亦無理由。
三、綜上所述，原告本於買賣契約，請求被告應將系爭土地所有權應有部分轉登記予原告，為有理由，應予准許。
肆、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
伍、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 張育彰以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
書記官 黃郁萍