臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度訴字第332號原 告 庚○○訴訟代理人 汪玉蓮律師複代理人 丁○○被 告 己○○
戊○○上列 二人共 同訴訟代理人 黃裕中律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國95年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬陸仟伍佰元及自民國94年6月6日起算至清償日止按年息百分之伍計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾參萬元，為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹佰伍拾陸萬陸仟伍佰元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於87年2月10日與被告二人訂立房屋租賃與醫院經營權讓渡契約書（下稱系爭契約，約定由原告承租被告二人所有之嘉義市○○段○○段19之16號及20之40號土地（所有權人為戊○○）及嘉義市○○路○○○號房屋（所有權人為己○○），租賃期間為10年，自87年4月1日起至97年3月31日止（租賃期間若原告擬提前終止租約，應於6個月前通知被告），每月租金第一年為新台幣（下同）四十萬元，每年按行政院主計處公佈之房屋租金指數年增率調整，於每年4月5日與10月5日前支付。並由原告提供一百六十萬元給被告作為押租保證金，雙方並約定於約滿或租約終止房地返還時，被告應無息退還押租保證金。
（二）本件原告已依約於終止租約前6個月通知被告，並於93年10月5日繳納93年10月至94年3月份之房租，故兩造之租約已於94年3月31日合法終止。原告並於94 年3月29日將房地及被告原無償交予原告使用且尚堪使用之資材及設備交還被告。惟經向被告請求返還押租金，卻遭被告藉詞推託拒絕返還。
（三）按依押租金之性質，在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，惟本件租賃關係既已消滅，且如前所言雙方約定租約終止，房地交還被告時，被告應無息退還押租金，原告並無租賃債務不履行之情事，亦無系爭契約第六條所約定違反法令以致於健保特約被取消或因違反法令，醫院被降級為診所等被告得不返還押租金情形，從而原告請求出租人即被告返還押租金，自為法之所許。
（四）請求判決⑴被告應給付原告一百六十萬元，並自民國94年6月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵訴訟費用由被告等負擔；⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋屬醫療法公布前已設立之醫療機構，被告以變更負責醫師方式將「營業中」之良友醫院變更為陽明醫院，無須按醫療法規定繳驗各項硬體執照，或重新申請私立醫院許可執照，原告即可接續營業，此即契約第18條約定之原因，若未辦理變更負責醫師程序，縱承租系爭房屋亦無法由原告全權處理醫院經營事宜，是醫院經營權之移轉係屬本件契約重要之點，此觀契約第18條約定，不論契約生效或終止均應於醫院營運狀態下辦理變更負責醫師手續自明，是此應屬附停止條件之重要事由。
（二）原告雖於93年9月27日以嘉義市○○路郵局1960號存信函通知被告將於94年3月31日終止租約，被告遂於93年10月12日以嘉義市○○路郵局580號存證信函請求原告回復開始出租時之狀態，依契約書第18條後段及補充條款第3條規定，自即日起，配合本人，履行更改負責人及醫院名稱之一切手續，並於函到5日內，親自或指派委託人與被告所委任之廖道成律師協商上述手續之進行流程及細節等語，此有存證信函及回執可資參照，惟原告非但未予置理，且於94年2月間逕自系爭房屋遷出，使被告無法如本件契約生效時，以營運中之醫院辦理變更負責醫師方式，進行經營權轉移，如此非但使醫院經營中斷，且原告將系爭房屋閒置一個多月後，逕自主張契約終止，被告必須重新招募人員，與前開變更負責醫師方式完全不同，而醫院經營權轉移屬兩造契約之停止條件，已如前述，原告既未配合辦理，則其終止租約難謂已生效力，故原告自不得請求返還押租金。
（三）若鈞院認為原告合法終止租約，則被告因就下列損害將與原告請求返還押租金相互抵銷。
⑴依契約第17條約定甲方所移交物品，如乙方無法利
用或損壞，得於取得甲方同意之後丟棄，租約屆滿乙方再依據清單剩餘物品點交還甲方，如有短少需負責賠償。查原告在契約存續期間，未曾就後列清單所列載器械通知被告有損壞，且徵得被告同意丟棄，是原告於租約終止後，曾委託楊小姐與被告進行清點，仍有如後附表所示氣鑽等22項108件整型器械尚未交還，該清單由楊小姐繕打，交被告遲友聖簽名確認，是該部分器械經考慮折舊後，估算金額約20萬元。
⑵被告將醫院交付原告時，全部淋浴間內均有設置電
熱水器，但原告遷出後短少19部電熱水器，原告除未依契約第17條通知外，契約第12條亦約定87年5月1日以後水電系統如有損壞由乙方自行修復，是縱熱水器有損壞，亦應由原告負責將之修復，然其卻未依約履行，依市價每部電熱水器約4,000元，經考慮折舊後，估算金額約五萬元。又自動發電機損壞，修復費用25,000元；管道間排水管破裂修復費用8,500元，有後附收據可稽。
⑶原告因未依約於系爭房屋仍供作醫院使用期間辦理
變更負責醫師手續，且恣意將原告所交付院內設備棄置，致被告營運中斷，亦無法將之出租第三人，使系爭房屋所擁有醫院許可執照，形同失效，迄今已逾4個多月，則按每月租金40萬元計算損失，已超出原告所給付之押租金160萬元，是被告就前開所示各項損失金額與原告之押租金返還請求權主張抵銷，自無庸再返還押租金。
（四）從而，聲明請求判決⑴原告之訴及假執行聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
三、本件經本院命兩造提出爭點整理狀後，整理簡化爭點及不爭執點，是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。
四、經查，兩造於87年2月10日簽訂系爭契約，約定由原告承租被告戊○○、己○○二人分別所有之嘉義市○○段○○段19之16號及20之40號土地及嘉義市○○路○○○號房屋，租賃期間為10年，自87年4月1日起至97年3月31日止，每月租金第一年為400,000元，每年按行政院主計處公佈之房屋租金指數年增率調整，於每年4月5日與10月5日前支付。並由原告簽發面額1,600,000元；發票日為87年2月16日之支票乙紙由被告兌現作為押租保證金，雙方並約定於約滿或租約終止房地返還時，被告應無息退還押租保證金等事實，業據原告提出系爭契約書、補充條款影本及支票影本各乙份為證，亦為兩造所不爭執（見94年12月29日原告之爭點整理狀及同年月26日被告爭點整理狀），自堪信為真實。
五、經整理簡化本件之爭點為：
（一）原告主張已依系爭契約第六條之約定於終止租約前六個月即93年9月27日通知被告終止租約之意思，系爭契約已於94年3月31日合法終止，雙方租賃契約既已合法終止，被告應依契約約定返還一百六十萬元之押租金。被告抗辯稱系爭契約除房地租賃外，尚包含醫院經營權之讓渡。原設址於系爭房地即嘉義市○○路○○○號之良友醫院，負責醫師原為被告己○○，系爭契約成立約一年後，始將負責醫師變更為原告。依系爭契約第十八條約定：「……，於租約屆滿不再續約或解約時，乙方（指原告）必須配合甲方（指被告）更改負責人及醫院名稱之一切手續。」足證契約終止後原告應配合被告辦理醫院負責人及名稱之變更，乃系爭契約發生終止效力之停止條件。被告接獲原告於93年9月27日所寄發之終止租約之存證信函後，隨即於同年10月12日以存證信函請求原告回復開始出租時之狀態，配合被告履行更改負責人及醫院名稱之一切手續，惟原告非但未予置理，且於94年2月間逕自系爭房屋遷出，使被告無法如本件契約生效時，以營運中之醫院辦理變更負責醫師方式，進行經營權轉移，如此非但使醫院經營中斷，且原告將系爭房屋閒置一個多月後，逕自主張契約終止，被告必須重新招募人員，與前開變更負責醫師方式完全不同。原告既未配合辦理，停止條件未成就，不生合法終止契約之效力，原告自不得請求返還押租金。
（二）被告抗辯鈞院如認系爭租賃契約業已合法終止，則因被告就租賃物有下列損害，應與原告請求返還之押租金相互抵銷。
⑴醫療器械部分：
原告於通知被告終止租約後，曾清點契約成立當初被告所移交予原告之器械，共短少如附表所示氣鑽等二十二項一百零八件器械，經被告向經營醫療器械廠商恩澤企業有限公司（設台北市○○路○段43之1號）查詢新品價格約為375,545元，有報價單可稽，被告考慮折舊請求抵銷20萬元，應屬適當。
⑵熱水器部分：
本件契約在始期生效前即為營運中之醫院，其所有之病床數在契約生效前後並未更異，且醫院營運未曾間斷，則被告將醫院交付原告使用時，各病房內均設有熱水設備，被告否認曾同意於拆除裝潢時同時拆除，則原告在前往現址營運時，將原設於醫院內部之熱水器拆除，顯然違反契約第7條房地依現況交還之約定。依市價每部電熱水器約4,000元，經考慮折舊後，估算金額約5萬元。
⑶發電機部分：
被告於原告遷出後，約於94年4月間請人返回檢查發電機，發現無法正常運作，設若如原告所稱均有定期保養，則何以在其移出後，不到兩個月間即出現故障，是原告前開主張似有違經驗法則，故自動發電機損害之修復費用25,000元應由原告負擔。
⑷管道間排水管破裂部分：
被告請人檢修醫院內水電設備，發現電梯間最底層積水，且裝設抽水機，將積水抽出，經查係因管道間排水管破裂所致，然水管破裂本應將之修繕止漏，未料原告竟任其漏水流入電梯間底層，在將淹及電梯車廂之底部裝置抽水機把水抽出，而此於被告將醫院交付原告使用時並不存在，依契約第12條約定原告使用期間內應負責水電系統修繕，則該部分修繕費用8,500元，應由原告負擔。
（三）原告主張就上開損害被告不得主張抵銷，其理由如下：
⑴醫療器械部分：
被告94年11月21日所提器械估價單價值，原告否認之。該些器械已不堪使用，且於87年02月間租給原告時已有十餘年歷史，再歷經七年，截至94年03月31日止早已超過二十年，已超過使用年限，折舊後殘值已為零。況依契約書第十六條註明：所有器械無償交予原告使用到不堪使用為止。第十七條規定：如無法利用或損壞，被告不同意丟棄，必須在一個月內搬走，一個月內不搬走之物品視同同意丟棄。既然上開器械已不堪使用，且被告又不搬走，當然視同同意丟棄。原告自無另行賠償之問題。故被告應舉證上開器械至94年03月31日止尚堪使用，且價值為多少。
⑵熱水器部分：
被告亦承認熱水器未列入移交清單，顯然移交給原告時已無熱水器。依契約第七條規定：房地依當時狀況交還，既移交時無熱水器，被告即不能要求終止契約時，原告還須另行給付熱水器。故被告就熱水器主張抵銷並無理由，況其並未舉證熱水器何時購買？係何牌子？至94年03月31日之價值為何？⑶發電機部分：
依原告提出之發電機保養紀錄卡，因原告係於94年02月05日搬到吳鳳北路，截至94年01月15日發電機經檢查仍屬正常。且依租賃契約第12條規定：「甲方（即被告）保用一個月，87年05月01日以前（因租賃期限自87年04月01日起）如有損壞，由甲方負責修復，87年05月01日以後如有損壞，由乙方（即原告）自行修復，係指至租賃終止前，若有損壞由乙方自行修復，非契約終止後原告還負有修復責任。」故其主張修復費用25,000元應抵銷，並無理由。
⑷管道間排水管破裂部分：
依契約書第七條規定：租約終止時，房地依當時狀況交還甲方，不必恢復原狀，且如前所言依第十二條規定：指至租約終止前有損壞由原告自行修復，非契約終止後原告還負有修復責任。故此部份被告主張抵銷，並無理由。
六、依據上開兩造整理之爭點，本件所應審究者為：⑴系爭契約是否業已合法終止？原告配合辦理醫院負責醫師及名稱之變更是否為終止租約之停止條件？⑵被告得否就醫療器械、熱水器、發電機、管道間排水管破裂等部分之損害對原告交付之押租金主張抵銷？
七、本院判斷如下：
（一）本件系爭契約書就其名稱為「房屋租賃與醫院經營權讓渡契約書」而言，應係包含租賃與醫院經營權讓渡兩個法律關係。再就契約書約定之條文內容觀之，17條以前之約定性質上屬租賃契約之條款，18條起至23條約定之內容屬醫院經營權讓渡契約之性質甚明。關於押租金返還之條件係約定在第6條第2項，內容為：
「租約期間乙方（指原告）若擬提前終止租約，應於六個月前通知甲方（指被告），甲方無息返還押租金。」亦即原告如擬於租約期滿前終止租約，只要於六個月前通知被告，即發生終止租約之效力，原告乃有權請求被告返還押租金。至於承租人即原告有無履行租金給付之義務及租賃債務，出租人有無就押租金得主張抵銷之債權，其金額若干，乃係另一問題，容後敘明。被告雖抗辯原告未依契約書第十八條之約定於醫院營運狀態中，配合被告辦理醫院名稱及負責醫師之變更手續，此為終止租約之停止條件，原告既未履行此項義務，租約即未經合法終止，原告請求返還押租金為無理由云云。然查，契約書第十八條之約定，事關醫院經營權讓渡之問題，與房地租賃無涉，已如前述。況且，契約書第六條第二項之約定，並未以原告配合辦理醫院名稱及負責醫師變更手續為返還押租之停止條件，故縱認原告未配合辦理該項手續為實在，此乃原告有無違反此部分約定之問題，不得與押租金之返還混為一談。原告既已於終止租約前之六個月，即93年9月27日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，有存證信函及限時掛號函件收據影本各乙份在卷可稽，被告對此亦不爭執，則系爭租賃契約已合法終止，可堪認定。故原告起訴請求被告返還押租金，於法尚無不合。
（二）按押租金之性質在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行及損害賠償之用，如承租人有租金未給付或租賃債務未履行或應對出租人負損害賠償責任時，出租人自得對押租金主張抵銷，此觀最高法院83年度台上字第2108號及72年度台上字第4885號判例意旨自明。
被告抗辯原告應賠償其醫療器械短少之損害二十萬元；熱水器短少十九部之損害五萬元；發電機修復費用二萬五千元；管道間排水管破裂修復費用八千五百元，合計二十八萬三千五百元，得對原告之押租金主張抵銷。被告抵銷抗辯有無理由，玆逐項分述如下：
⑴系爭契約成立之初，被告曾移交醫療器械供原告無
償使用，迨契約終止之時，雙方會同清點後，尚短少如附表所示氣鑽等二十二項一百零八件器械，有整型器械明細表附卷可按，兩造對此並不爭執，足證短少之物品之品名及數量，應可認定。然查，兩造訂立系爭契約之前，被告己○○即在該址經營良友醫院多年，繼而原告於87年4月間向被告承租該醫院繼續營運至94年3月間終止租約為止亦有七年之久，上開醫療器械多屬消耗品，依常理判斷經過多年之使用，縱未達報廢之程度，亦已無殘餘價值。被告雖提出經營醫療器械廠商恩澤企業有限公司查詢新品價格約為375,545元之報價單在卷，並考慮折舊請求抵銷20萬元。但被告無法舉證證明所短少之器械其廠牌、年份與上開報價單所估價之器械廠牌與生產年份一致，故單憑被告所提出之報價單，空言主張抵銷二十萬元，難認其已盡舉證之責任，故不應准許。原告主張該批短少之器械均已報廢而無殘餘價值，合於情理，可堪採信。
⑵系爭租賃之房地原址原係被告己○○經營良友醫院
之院址，按理每間病房均應裝設熱水器以提供熱水供病患使用，參酌證人即原服務於良友醫院之護理長丙○○到庭證稱伊從84年6月受僱被告己○○至
87 年4月間改由原告經營後伊始離職，那段期間均裝有熱水器等語。另證人即原告僱用之放射科助理乙○○到庭證稱熱水器作為病房洗澡用，一個病房一個熱水器，因為安全起見，87年4月間即原告承租後，乃全部換新等語。益證系爭契約成立時被告確曾交付熱水器予原告繼續使用無疑。雖依契約書第17條約定：「甲方所移交物品，由甲乙兩方共同擬具物品清單並點交，如乙方無法利用或損壞，得於取得甲方同意之後丟棄，甲方若不同意丟棄，必須在一個月內搬走，一個月內不搬走之物品，視同同意丟棄，租約屆滿乙方再依據清單剩餘物品點交還甲方，如有短少須負責賠償。」經查，原告無法舉證證明確曾通知被告該批熱水器業已損壞無法再利用，亦無法證明確曾得到被告之同意得將之丟棄，現租約業已終止，卻短缺熱水器，依上開契約約定，本應由原告負賠償責任。但因被告對於短缺之熱水器之數量、出廠年份及殘餘價值均無法舉證證明之，僅泛言以新品每台4,000元，共短缺十九台計算折舊後，請求原告賠償五萬元云云，尚不足採。
⑶原告雖聲請傳喚證人乙○○到庭證稱發電機最後保
養日為94年1月15日，之前每星期均保養一次，並提出發電機保養紀錄卡影本乙份為證。但系爭租約係於94年3月31日終止，距最後一次保養時間，顯有二個多月並未保養，自有發生故障之可能。且依系爭契約第11條約定：「消防設施、水電系統、弱電系統、空調系統、廢水處理系統等醫院必備之各項系統，甲方保用1個月，87年5月1日以前如有損壞，由甲方負責修復，87年5月1日以後如有損壞，由乙方自行修復。」發電機屬水電系統87年5月1日以後之損壞自應由原告負責修復。故被告抗辯自動發電機損害之修復費用25,000元應由原告負擔，而由押租金相互抵銷，為有理由。
⑷系爭契約第11條約定：「消防設施、水電系統、弱
電系統、空調系統、廢水處理系統等醫院必備之各項系統，甲方保用1個月，87年5月1日以前如有損壞，由甲方負責修復，87年5月1日以後如有損壞，由乙方自行修復。」經查，系爭租賃建物之管道間水管三通接頭漏水，被告曾於租約終止後，僱請水電工程人員前往修復等情，業經證人即該工程人員甲○○到庭結證屬實。管道間漏水應屬水電系統之項目，依上開契約第11條之約定於87年5月1日後，如有損壞，應由原告負責修復自明。被告抗辯伊雇工修復管道間漏水，共花費8,500元，應與押租金互相抵銷，並提出估價單影本乙紙為證，堪認為真實，此部分抗辯為有理由。
八、綜上所述，原告起訴主張伊已於擬終止租約之六個月前通知被告終止租約，系爭契約業已合法終止，其請求返還押租金為有理由。然押租金之性質在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行及損害賠償之用，如承租人有租金未給付或租賃債務未履行或應對出租人負損害賠償責任時，出租人自得對押租金主張抵銷。契約終止後，被告為修復發電機及管道間漏水，分別支付25,000元及8,500元，合計33,500元。此部分之損害應由原告負責賠償。故原告請求被告返還之押租金1,600,000元與上開33,500元相互抵銷後，原告所得請求返還之押租金為1,566,500元，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件被告於94年6月2日收受存證信函，其收受信函後3日內未給付，故遲延利息自94年6月6日起算，亦有理由，應一併准許之。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 13 日
民一庭法 官 曾文欣以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 13 日
書記官 許龍崑