臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度訴字第37號原 告 乙○○○訴訟代理人 黃木春律師複 代理 人 蕭敦仁律師被 告 丙○○訴訟代理人 張雯峰律師
奚淑芳律師上列當事人間請求確認優先購買權事件，經本院於民國九十五年五月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有坐落嘉義市○○段四九之一三四地號，面積五六平方公尺土地（下稱系爭土地），於民國五十幾年間即出租他人搭建門牌號碼為嘉義市○○路○○○號房屋（下稱系爭建物）居住，當時未訂書面契約，僅以口頭約定收取租金，後經數次增建、改建及房屋轉售更換承租人，後由訴外人邱蔣金蓮購得系爭建物，於七十六年間邱蔣金蓮過世，乃由其夫甲○○繼承房屋並繼續承租土地。租用系爭土地每月租金新臺幣（下同）六千五百元，訴外人甲○○自八十六年起至九十二年七月止，積欠租金七十四個月，共計四十八萬一千元，屢催未繳，經以郵局存證信函催繳亦未獲置理，乃聲請鈞院核發支付命令，並有鈞院以九十二年度促字第二一三一九號支付命令確定在案。嗣經原告以支付命令為執行名義聲請強制執行，由鈞院民事執行處九十三年執字第六六八六號強制執行事件執行拍賣，被告為系爭建物拍定人，原告於拍賣程序中聲明有租賃關係主張土地法第一百零四條第一項優先購買權，被告否認之，乃提起本件確認之訴。本件原告以存證信函、支付命令催討租金，訴外人甲○○均無異議，且系爭土地面積五六平方公尺，每平方公尺申報地價二萬一千三百六十元，總地價一百十九萬六千一百六十元，地價稅率千分之六，每年七千一百七十七元，每月收租金六千五百元一年計七萬八千元，比地價稅高十倍，係使用土地之租金對價。且訴外人即甲○○之媳許珠珍於上開執行案件程序中亦陳明需繳租事實，參以原告七十四年間之雜記簿上記載有訴外人邱蔣金蓮繳地租之事，原告與訴外人甲○○間有基地租賃關係甚明。且土地法第一百零四條第一項並未規定「房屋所有權人」出賣房屋始有該條項適用，訴外人甲○○縱僅取得系爭建物事實上處分權，亦符合上開土地法優先購買權之要件等語。並聲明：確認鈞院九十三年度執字第六六八六號強制執行事件，拍賣門牌號嘉義市○○路○○○號房屋，原告有優先購買權。
二、被告則以：原告依據上開支付命令請求訴外人甲○○給付租金，惟該支付命令所載甲○○地址「嘉義市○○里○○鄰○○路○○○號」，已多年無人居住，甲○○於上開執行案件程序中亦聲請更改送達處所，訴外人甲○○於執行程序前並未收到存證信函或支付命令，自不得以原告存證信函及上開支付命令認原告主張之基地租賃關係屬實。且系爭建物為未經保存登記之建物，僅取得建物之使用權及處分權，並非房屋之所有權，訴外人甲○○對系爭建物僅有處分權，與土地法第一百零四條第一項「房屋買賣」之要件不符，原告不得依該條規定行使優先購買權等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張對於本院九十三年執字第六六八六號強制執行事件所拍賣之系爭建物有土地法第一百零四條第一項規定之優先購買權，為被告即拍定人否認，原告有確認優先購買權之法律上利益，而得提起本件確認之訴，先予敘明。又原告主張為系爭土地所有權人，系爭建物為訴外人甲○○所有坐落於系爭土地上，原告以向訴外人甲○○請求給付租金共計四十八萬一千元之支付命令為執行名義聲請強制執行，由本院九十三年執字第六六八六號強制執行事件執行拍賣，系爭建物由被告拍定等情，被告不否認，且有土地登記謄本、稅籍資料、訴外人邱蔣金蓮向前手購買系爭建物之買賣所有權移轉契約書為證，並經本院調取上揭九十三年執字第六六八六號執行案卷核閱屬實，堪信為真。
四、原告主張系爭建物與原告所有系爭土地間有基地租賃關係，對系爭建物有優先購買權乙節，被告否認並辯稱：訴外人甲○○與原告並無基地租賃關係存在，原告存證信函及上開支付命令所寄住址多年無人居住，訴外人甲○○未能於法定期間內收受送達提出異議，且系爭未辦理保存登記建物拍賣不符土地法第一百零四條第一項規定之房屋所有權要件，原告不得主張優先購買權等語。則本件爭點在於系爭未保存登記建物有無土地法第一百零四條第一項優先購買權規定之適用，原告與訴外人甲○○間是否有基地租賃關係存在。經查：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；房屋出賣時，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項定有明文，又上開規定之優先購買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用（最高法院民事判決九十一年度臺上字第二一五四號裁判意旨）。本件訴外人甲○○繼承取得其妻邱蔣金蓮所購買之系爭建物雖未為保存登記，惟訴外人甲○○既取得系爭建物事實上處分權，如有租地建物之事實，依上揭說明，仍不排除土地法第一百零四條第一項規定之適用，被告以訴外人甲○○僅取得事實上處分權，抗辯無土地法第一百零四條第一項規定之適用，尚屬無據。
㈡原告主張與訴外人甲○○間就系爭建物有基地租賃關係存在
，被告否認之，原告自應就基地租賃關係存在之有利於己之事實負舉證之責。原告主張基地租賃關係存在係以支付命令、存證信函、原告七十四年間雜記簿之記載及訴外人即甲○○之媳許珠珍於上開執行程序中之陳述為據。然上開支付命令及存證信函所寄地址「嘉義市○○里○○鄰○○路○○○號」，無人居住之事實，有上開執行案卷查封筆錄記載「目前查封不動產無人居住、無租賃、無水電」等語，嘉義市警察局第一分局於九十三年九月十三日以嘉義警一刑字第０九三００三五六九０號函覆系爭建物現無人居住等語，均附於上開執行案卷可資參佐，而上開支付命令係以寄存送達之事實，亦有送達回證附於支付命令案卷可證，再經證人即訴外人甲○○之媳許珠珍到庭證稱：法院支付命令寄存送達來不及異議，知道通知已經要拍賣等語，有本院九十五年五月二十五日言詞辯論筆錄在卷可參，則於存證信函及支付命令寄存送達後至執行拍賣期間，訴外人甲○○不知原告以存證信函及支付命令催討租金，無從異議，自難僅以存證信函之送達及支付命令之確定，作為訴外人甲○○對於原告主張無異議，進而推認基地租賃關係存在，而為有利於原告之認定。又租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院八十六年度臺上字第一二八六號裁判意旨）。本件原告雖以存證信函及支付命令主張之金額，以及訴外人許珠珍於執行案件中陳述聽聞邱蔣金蓮生前提及繳付租金等語，據為使用系爭土地之租金對價，然訴外人許珠珍於執行案件中係陳稱租金沒這麼多等語；於本院審理時則證稱：聽過要補貼稅金，金額很少、很便宜等語，參以原告提出之雜記事簿所載七十四年地租八千二百四十三元之金額，亦與上開支付命令主張請求之金額不符，原告以存證信函及支付命令單方面主張每月租金六千五百元，每年七萬八千元之租金等情，已非無疑。再依證人許珠珍與訴外人甲○○於上開執行事件中陳稱：土地部分是拿錢給原告繳地價稅，與前手談妥之條件為房屋價款外，另有給付地價稅，但並未談及租金等語；而證人許珍珠於本院亦證稱僅低價補貼稅金等語，並提出訴外人邱蔣金蓮向前手購買系爭建物之買賣所有權移轉契約書佐證以觀，訴外人甲○○所應支付之金額是否確係使用土地之對價，亦非無疑。則依上揭說明，自難僅以需支付金額之事實，據認係使用土地之代價，原告以其單方主張之租金額比照自陳之地價稅，主張為使用土地之對價云云，自不足採。原告既無法證明與訴外人甲○○間就系爭建物確有基地租賃關係存在，原告據以主張土地法地第一百零四條第一項之優先購買權，亦不可採。
五、綜上，原告未能證明與訴外人甲○○就系爭建物及土地有基地租賃關係存在，原告主張取得系爭建物之優先購買權云云，自屬無據。從而，本件原告以基地租賃關係主張對系爭建物有土地法第一百零四條第一項之優先購買權存在，訴請確認有優先購買權之請求，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 8 日
書記官 洪麗惠