臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度訴字第67號原 告 丙○○(即金毓達廣訴訟代理人 林崑城律師複代理人 甲○○複代理人 楊瓊雅律師被 告 侑信開發實業有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間給付違約金事件，本院於中華民國95年3月2日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬柒仟壹佰元，及自民國九十四年二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾萬壹仟元供擔保後，得假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣貳佰壹拾萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造曾於民國93年8月25日訂定委託銷售合約書，由原告負責企劃被告里仁為美系列NO.3東區玫瑰園之房屋及土地之銷售 (里仁為美NO.3坐落嘉義市○○段274-2、-14、-15、-19、-114、-171號土地上)，雙方議定原告於93年9月1日即行推案企劃銷售，由被告負責取照及在93年10月30日開工。因推案銷售之成績與工地是否開工實際興建與否息息相關，8月下旬雙方議訂委託銷售合約時即為此交換意見，被告以最遲2個月期限有足夠把握取得建照並實際開工，甚至跟原告拍胸脯保證，絕對趕在10月底之前進場興建，或可能更早進場興建。原告以為縱使延至10月底，因尚有2個月期間可以推案，應可以達到預期銷售成果，並回收成本，但萬一被告不進場開工，原告可能無法達到預期推案效果，不但無法賺錢，進而可能虧本，依委託銷售合約第3條約定：甲方保證上列不動產房地產權清楚，按圖施工如期完成，並負責全部證照取得。預定於93年10月30日開工，94年12月30日完工交屋。兩造於合約第3條前段即訂立被告之保證責任，即在於取信原告誘使原告接案，原告也認為有此項保證，原告方得以拍胸脯向客戶推薦，而前開合約第3條之後段，在具體闡明保證責任之內容在一殷實商人 (不是法律專業者)，「預計應於某年某月某日」或「應於預計某年某月某日」意義是相同的。故雙方約定開工日期定於93 年10月30日，如被告無法實際開工，必須依委託銷售合約第13條規定即以附件之價表總金額賠償原告，做為違約之罰款，其金額為新臺幣（下同）2,107,100元。因被告於原告推案後，一直無進場開工興建，銷售期間原告多次去電催促及多次在正式會議上提出，被告均以很快就要開工為塘塞，一再拖延，惟至推案末期被告依然未進場開工興建。以致於原告於
93 年9月至93年12月銷售期間除了有小訂因遲遲未開工而退購外，更有相當多的客戶因此原因而不願下訂購屋，可從銷售日報表中記錄即可證明。且被告所稱之93年10月15日在基地現場拜拜儀式是一般民間習俗，與被告動工與否並無關聯。被告從購地至93年5月自行聘請企劃公司及銷售人員，直至與原告簽定代理銷售至93年12月24日一年的時間，現場基地並無工程施工。幾經催促無效，原告遂委律師函催解除契約，並出面協商解決違約賠償事實。被告業務經理謝為任先生代表被告曾於12月下旬出面與原告協商，協商中即以契約只是說預定於10月30日為開工日期，無法照預期於10月30日開工，仍因建管單位遲不核發建照所致，被告不用負責 (一反簽約時負責任之態度，將沒有開工之責任推給建管機關)，原告央請其無論如何將原告之心聲帶回向其公司老闆報告，希望能雙方面協商取得賠償之共識，謝經理亦首肯向被告回報，惟於回去後被告即函覆原告，開工日期並非確定日，僅為預定日，事涉主管機關核照及准照進度…….。而銷售人員僅負責銷售，如有違約亦為被告向購買戶負責之問題。經原告多次去電要求被告出面協商，於94年元月2日雙方再次協商後被告表示只要原告能打贏官司，同意法院裁判後給付，其不負責之態度完全無視當初賠償約定，使原告覺得自始受騙的感覺，原告為維護權益，訴請被告依兩造委託銷售合約第13條之規定，賠償違約金等語。並聲明：被告應給付原告2,107,100元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）緣被告於嘉義市○○段274之114至274之
135 及274之137至274之163地號土地等49筆興建預售透天4樓住宅，嘉義市政府工務局建管課於民國93年5月1日就前開住宅興建基地指定建築線後，即提出建造執照之申請，有建造執照申請書2件可稽，並於同年8月25日與原告簽訂委託代理銷售契約書，約定將被告預定興建之房屋委由原告銷售期間自93年9月1日起至12月31日止，原告則於契約簽訂後進行各項銷售前準備，如廣告看板搭設及樣品屋接待中心等，並於同年9月16日正式對外進行銷售業務，此有原告銷售期間製作之日報表可證。嗣嘉義市政府於同年11月10日就本件房屋興建案核發建造執照，被告即委託建築師將建造執照影本送交原告並張貼於銷售現場，此後，原告仍依約進行房屋銷售。被告之「里仁為美NO.3」透天房屋新建案，土地產權清楚，且依法取得嘉義市政府核發建造執照在案，原告承銷預售房屋期間從不曾就開工日期有所爭執，且未曾主張未按預定日期開工有影響銷售之事實，訂購戶亦未就開工日期向原告質疑而主張解除契約，原告空言因開工日期未按預定期限而影響銷售，顯不足採信。且原告於銷售「里仁為美三期」預售屋期間，有關預約客戶，於交付預約定金（小訂）後來未簽訂正式契約即要求退定金之客戶，其退定金之理由，並無因工地未開工或動工之因素在內，此從銷售日報表及業務檢討記錄即可證明，至民國93年10月15日，本件建築工地尚有進行整地拜拜儀式，原告尚且向被告請領供品等費用新台幣50,000元，足證原告之銷售行為與工地是否動工並無關連，況且，本件建築基地係屬山坡地，於請領建造執照前，須向嘉義縣政府農牧課申請水土保持，換言之，建築基地於整地前即有就水土保持部分先行施作必要工程，故原告指稱現場未有動工跡象絕非事實。（二）次查，預售房屋市場上，訂購戶首重建商之信譽及房屋之施工品質，至於房屋之完工期限於買賣合約中即有明定，原告銷售房屋係以基地座落位置之週邊環境及建材、外觀及內部設計是否符合市場需求為重點，而預售房屋之繳款方式則係以施工進度分期繳付自備款，因此，開工日期若於銷售期間，訂購戶除需繳付簽約金外，並需繳付開工款，反而加重購買戶之資金負擔，不利銷售，因此，一般而言，開工日期並非預售屋銷售之重點所在，此從兩造簽訂之委託代理銷售契約書第3條約定「預計93年10月30日開工」而非約定確定開工日期可以證明。再者，預售屋之銷售，代銷公司僅負責對外之廣告銷售，有關建造執照之取得或開工完工期限，係建設公司與訂購戶間之契約約定，與代銷公司無涉，除非，代銷公司完成簽約手續後，建設公司因違約致訂購戶解除契約而影響代銷公司之收益，否則並不涉及違約問題，此從房地預定買賣契約第7條約定自明。（三）綜上所陳，本件原告委任代理銷售期限於93年12月31日屆滿，顯因原告銷售能力欠佳致成交戶數之佣金收入不足彌補其成本，故假藉被告未按預定日期開工為理由，欲以違約金彌補其損失，原告此舉實有背誠信原則，亦無理由，並聲明：原告之訴駁回。併陳明如受不利之判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造在93年8月25日簽訂委託銷售合約書，由原告企劃銷售被告之里仁為美ＮＯ３推案，預售期間為93年9月1日至93年12月31日。
（二）兩造於委託銷售合約書中第3條明定「甲方（即被告）保證上列不動產，按圖施工如期完成，並負責有關全部證照取得，預計93年10月30日開工，94年12月30日完工交屋。
」。
（三）被告未於93年10月30日開工，係於93年12月31日向建管局申報開工。原告於銷售期間內都有傳真日報表、業務檢討。
（四）原告於93年12月16日委託訴訟代理人函催被告解除委託銷售合約，被告於同年月17日收受信函並於同年月23日，以卷附侑覆字第093122301號函回復原告。
四、本院之判斷：
（一）按當事人間所定契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照），查卷附兩造委託銷售合約第3條明定：「甲方（即被告）保證上列不動產房地產權清楚，按圖施工如期完成，並負責有關全部證照取得。預計93年10月30日開工；94年12月30日完工交屋。」；是該條約定已明白規範被告開工日期，被告即應受拘束，被告辯稱載明開工日期僅係為讓原告於銷售時對客戶為說明之用，並無受拘束之意云云，並非可採。又查原告主張兩造於訂約當時，因被告已自行銷售4個月而未動工，原告恐影響銷售成績致所投入之廣告費用血本無歸，乃特別要求將被告開工日期載入契約中，經兩造討論後，依據建照申請日期推算，再加上一些彈性時間，乃於契約中明定開工日期，原告並於93年10月30日後，因被告仍未開工而屢次催促被告開工，惟被告於兩造所定委託銷售期間內仍未開工等事實，據原告提出銷售日報表、業務檢討及基地現場照片為證，復為被告自承在卷（見94年3月10日言詞辯論筆錄、94年7月14日言詞辯論筆錄、95年3月2日言詞辯論筆錄），堪信原告上開主張之事實為真實，足徵原告主張兩造訂定委託銷售契約當時，即已認定被告之開工日期為其銷售之重要之點，而因被告表示約在93年9月份即可順利開工，最遲不會超過93年10月份等情，故協議於契約條款中約定「預計93年10月30日開工」，意與被告應於93年10月30日前開工無異，應為可採。從而被告未於93年10月30 日前開工，且於93年11月10日取得建築執照後，仍未開工，遲於兩造委託銷售期間期滿日才申報開工，更於委託銷售期間過後才正式開工，已違反委託銷售合約第3條所定之義務無訛，應依同合約第13條對原告負損害賠償之責。被告雖又辯以：如果客戶果因被告未如期開工而退訂，也是被告應給付銷售報酬的問題，並非被告一違反開工日期之約定，原告即得請求違約金云云。然查兩造委託銷售合約雖於第7條中規定被告如違反契約第3條規定，致令繳交預約金之購屋者不簽訂正式委建或買賣契約時，該戶應視同售出，被告應照付原告全額之委託企劃銷售報酬；惟於合約中第13條又規定如雙方有一方違反以上所定任何一項條款時，願負責賠償對方之損失，以附件所列廣告費為基準金額（即原告所請求之2,107,100元），是本件被告違反第3條所定義務，原告當可選擇依據第7條或第13條規定向被告請求，是被告上開所辯，亦屬無據。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦予法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盰衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分擔，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年臺上字第2747號判決意旨參照）。本件雙方既已於合約第13條中約定違約金以契約附件所列廣告費為基準金額（即2,107,100元），被告僅空言質疑原告是否如數支出上開費用，並未舉證證明兩造約定之違約金額有過高之情事，從而，原告依據兩造所訂之委託銷售合約，主張被告違約而請求被告給付2,107,100元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日即94年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本判決兩造均陳明願供擔保請準宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
民一庭法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
書記官 李天祥