臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度重訴字第51號原 告 家福股份有限公司
1樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
許修豪律師被 告 揚波股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林世勳律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國九十六年五月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆拾陸萬零參佰伍拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求調整租金之期間為民國九十三年九月六日至九十四年九月五日止，調整租金額為新臺幣（下同）九百零七萬七千一百二十四元，訴訟進行中，原告追加聲明請求調整租金期間至九十六年九月五日止，調整租金額共計三千五百零三萬八千九百三十三元，經核與上揭規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告與訴外人振昌興業股份有限公司（下稱振昌公司）於八
十四年十一月十五日簽訂「不動產租賃契約書」（下稱系爭租約），承租坐落嘉義市○○段四九五之七地號土地及房屋作為嘉義店之賣場使用，又於八十五年五月二十四日與被告及訴外人振昌公司簽訂「不動產租約備忘錄」，約定自簽署之日起，系爭租約之出租人改為被告。系爭租約第六條第一項第二款雖約定租金為：自開幕日起第一年及第二年租金各為四千二百十二萬元，即每月租金為三百五十一萬元。第三年起之租金均按前一年租金調高百分之五，然我國房地產景氣持續低迷，房租價格指數呈現負成長，非原告八十四年訂約時得預見，屬情事變更情形，加以流通業市場競爭激烈、消費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，原告嘉義店營運狀況極為艱困，其他分店多家租約因情事變更同意調降租金。被告雖曾於九十二年間與原告簽訂協議書，同意不調高租金，然協議之期間已屆，經宏大不動產鑑定顧問股份有限公司、中華不動產估價師聯合事務所鑑定結果，租金確實過高，且租金調整比例已為市場機制中約定之高者，無彈性，應逐年依市場變動情況評定之。系爭租約如按原約定調高租金，對原告顯失公平合理，爰依系爭租約第十六條第四項適用情事變更原則之約定及民法第二百二十七條之二第一項規定，請求調降上開期間租金為每年四千二百十二萬元。
㈡被告雖質疑中華不動產估價師聯合事務所鑑定結果，然系爭
租約土地原係工業區土地，係原告與嘉義市政府協議申請變更使用，故以毗鄰工業及商業區租金比例權重，並無矛盾，且各都市發展程度不同，被告抗辯依相同條件土地標準，不符實際。原告並未要求被告承擔原告營運獲利情形不佳之結果，係因原先預期之租金水準及消費者物價水準上漲皆與爾後發展出入甚大，非當初所能預期，系爭租約未依市場變動情況調整比例，與市場客觀趨勢相違，對原告不公平，被告繳納土地增值稅係土地增值利益應負之義務，與本件無關。又本件依民法債篇總則之情事變更原則規定請求，應無民法第四百四十二條債篇各論規定之限制。
㈢聲明：原告與被告簽訂「不動產租約備忘錄」及「不動產租
賃契約書」，向被告承租坐落嘉義市○○段四九五之七地號土地及房屋之各年年租金，自九十三年九月六日起至九十六年九月五日止，應調整為每年四千二百十二萬元。
三、被告答辯以：㈠原告當初就租賃標的向嘉義市政府申請變更為特定專用區，
以供原告作為倉儲批發使用，自行委託顧問公司進行可行性評估，租金係原告自行財務試算後精算之結果，被告係遵照原告規劃作為租金依據，絕非原告於締約當時所不能預見，不符合民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則之要件，且依民法第四百四十二條規定，本寓有情事變更原則在租賃定有期限者，不得援用，系爭租約既定有期限，當然不得依據情事變更原則聲請法院增減租金。原告為我國零售業第二大、量販店第一大及服務業第九大之大公司，年營業額超過五百億，且原告九十三年營業額較前一年成長百分之七，預計九十四年營業額將成長百分之十以上，近年積極規劃一連串拓展新店動作，實難看出有經營艱困情事。原告在營業額蒸蒸日上情況下大舉展店，卻以經營艱困、情事變更為由請求調整租金，有違誠信，顯屬無據。
㈡系爭標的既為商業使用，中華不動產估價師聯合事務所鑑定
報告以工業區、商業區之租金單價比例權重核算租金價格，又未調查相同條件之土地租金為比較，逕以區域內工業及商業區租金價格評估，顯有矛盾。鑑定結果亦認契約約定之租金調整比例為每年百分之五，尚屬市場可接受之調整比例。原告將公司內部經營因素作為情事變更之理由，非外部客觀因素，且未達情事劇變為原告不能預期之程度，亦已逾系爭租賃契約之目的及性質，而依報導所示原告營運狀況呈樂觀成長狀態。決定系爭租約考量因素複雜，被告亦付出成本，原告不應率而引用事後評估報告，認定當時約定租金不合理，況原告迄今未提出可資公信資料，自行計算無法取信。鑑定僅係評估系爭標的之租金是否合理之參考，難謂係情事變更事實之證明。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張於八十四年間與訴外人振昌公司簽訂系爭租約，約定坐落嘉義市○○段四九五之七地號土地及房屋作為嘉義店之賣場使用，並於八十五年間簽訂備忘錄，出租人改為被告等情，業據提出不動產租賃契約書為證，而系爭租約第五條第二項約定：租賃期間為自開幕日起算二十年；第六條第一項第二款約定：自開幕日起第一年及第二年租金各為四千二百十二萬元，即每月租金為三百五十一萬元。第三年起之租金均按前一年租金調高百分之五；第十六條第四項約定：雙方同意適用民法、民事訴訟法（包括情事變更原則）及其他有關法令之規定等情，有系爭租約可參，被告不爭執，堪信為真。
五、原告主張我國近年房地產景氣持續低迷，房租價格指數呈現負成長，流通業市場競爭激烈，消費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，原告嘉義店營運狀況極為艱困，按系爭租約原約定調高租金，對原告顯失公平，應依系爭租約第十六條第四項及民法第二百二十七條之二第一項規定調降租金等情，為被告否認並辯稱：系爭租約定有期限，且租金係經原告於締約當時即已預見並已估算之固定成本，原告並無營運困難情況，不得以情事變更原則聲請調降租金等語。則本件爭點在於原告得否適用情事變更原則聲請調降租金。經查：
㈠形成判決足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故得為形
成之訴標的之形成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限。而租金為租賃契約必要之點，租金調整之訴涉及租約權利義務內容之變更，為形成之訴，自亦以法律明文規定始得為之，不得任意提起。又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文；當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明，最高法院四十八年臺上字第一五三六號判例意旨可資參照。參之民法第四百四十二條立法理由：租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金之意旨以觀，不動產定期租賃縱有不動產租賃物價值昇降，亦不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。
㈡原告主張調降租金係以系爭租約第十六條第四項及民法第二
百二十七條之二第一項規定為據（上開約定之民事訴訟法情事變更原則規定，原規定於民事訴訟法第三百九十七條第一項，於九十二年間修法時，因有民法第二百二十七條之二相關規定而刪除，此觀該條立法理由即明）。然系爭租約第五條第二項約定：「本約之租賃期間為自開幕日起算二十年」，有系爭租約在卷可稽，系爭租約屬不動產定期租賃之性質無疑，而就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第四百四十二條既有特別規定，依民法第二百二十七條之二情事變更為由請求增減租金時，自應受民法第四百四十二條但書規定之限制；亦即，法律既無明文規定不動產定期租賃得向法院提起調整租金之訴，系爭租約縱有適用情事變更原則之約定，就租金增減亦應受上揭規定限制，尚難以契約約定方式，創設形成之訴之形成權，而認原告得提起調整租金之訴。是以原告主張之房地產景氣持續低迷，房租價格指數呈現負成長，營業額因競爭激烈及消費型態改變大為減縮，且經上揭鑑定機構鑑定結果租金較高，應逐年依市場變動情況評定等情，縱然屬實，亦難認原告得提起調整租金之訴。被告抗辯本件依民法第四百四十二條規定，不得依據情事變更原則聲請法院增減租金等情可採，原告以系爭租約約定及民法第二百二十七條之二第一項規定請求調降租金云云，自非有據。
六、綜上，系爭租約係不動產定期租賃契約，依民法第四百四十二條但書所示，並無當事人得因不動產價值之昇降，聲請法院增減租金之規定，縱當事人有適用情事變更原則之約定，亦應受上揭特別規定之限制，原告主張提起調降租金之訴，即非有據。從而，原告主張依系爭租約第十六條第四款約定及民法第二百二十七條之二規定，請求系爭租約租金自九十三年九月六日起至九十六年九月五日止，調整為每年四千二百十二萬元，為無理由，應予駁回。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第八十七條第一項、第七十八條分別定有明文，本件訴訟費用額依後附計算書確定為四十六萬零三百五十二元，爰依上揭規定，確定如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 5 月 24 日
書記官 陳慶時┌──────────────────────────────────┐│ 訴訟費用計算書 94年度重訴字第51號 │├────────┬───────────┬─────────────┤│項 目│ 金額（新臺幣） │ 備 註 │├────────┼───────────┼─────────────┤│裁判費 │ 90,892元 │ ││ │ 160,820元 │由原告預納。 ││ │ 61,776元 │ ││ │ 6,864元 │ │├────────┼───────────┼─────────────┤│鑑定費 │ 140,000元 │由原告預納。 │├────────┼───────────┼─────────────┤│合 計 │ 460,352元 │ │└────────┴───────────┴─────────────┘