臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度重訴字第64號原 告 丙○○訴訟代理人 陳文彬律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡碧仲律師
陳惠如律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國九十五年四月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告與訴外人蔡清泉曾於民國八十五年三月十日簽訂土地房
屋買賣契約書（下稱八十五年買賣契約書），買賣約三百坪位於嘉義縣○○鄉○○○段第二三二地號之土地及其地上建物，買賣價金約定為每坪新台幣（下同）四萬八千元，之後雙方因履約上有所疑義，乃於八十九年二月二十七日又另為約定，將現有建物水溝邊外之土地改為每坪二萬二千元，減少部分土地價金，而再簽訂買賣契約書（下稱八十九年買賣契約書），訴外人蔡清泉並已依約將買賣之土地辦理所有權移轉登記予被告。然總計被告應給付訴外人蔡清泉先生一千三百二十七萬八千五百四十元之買賣價金，被告竟僅於支付約六百萬元後，即未再給付，仍積欠訴外人蔡清泉七百二十七萬八千五百四十元之買賣價金未能支付，是訴外人蔡清泉對於被告仍有七百二十七萬八千五百四十元之買賣價金請求權存在。又依民法第二百九十四條規定債權人得將債權讓與於第三人，訴外人蔡清泉已於日前將上開七百二十七萬八千五百四十元之債權讓與予原告，原告於受讓上開債權後亦已於九十四年三月二十四日以嘉義中山路郵局第一四六號存證信函通知被告，並催告其給付，然被告對於前開存證信函迄今仍置之不理等語，爰提起本訴，並聲明：被告應給付原告七百二十七萬八千五百四十元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告與訴外人蔡清泉於八十五年三月十日簽訂八十五年買
賣契約書時，被告即已知土地上設定抵押權，又雙方在八十九年二月二十七日另為約定將現有建物水溝邊外的土地減少每坪單價，再簽訂八十九年買賣契約書時，雙方都了解，須待被告尾款付清後，再由訴外人蔡清泉辦理塗銷抵押權，雙方始簽訂該契約書，此分別於臺灣嘉義地方法院檢察署九十年度偵字第四八五四號及臺灣高等法院台南分院檢察署九十年度議字第六七六號偵訊中，由雙方簽約時之見證人蔡萬華、簽約時之代書甲○○，以及合作金庫襄理柳江風等人證述在案。
⒉由上述可知，被告與訴外人蔡清泉間系爭不動產買賣契約
，雙方合意被告應先付清價款後，再由訴外人蔡清泉向銀行辦理塗銷抵押權，換言之，被告有先給付價金尾款之義務，然被告竟遲遲未給付尾款價金七百二十七萬八千五百四十元，導致訴外人蔡清泉幾經嘗試塗銷抵押權，仍無所獲，此時乃因可歸責被告未先依約給付尾款所致，而今被告反稱訴外人應先塗銷抵押權設定等語，應屬無理，是以，被告根本無從對訴外人蔡清泉主張任何抗辯事由，反而應負債務不履行責任，自亦不得對債權受讓人之原告主張抗辯或損害賠償。
⒊八十五年及八十九年二份買賣契約書均未約定以地目為交
通工業用地為給付標的，僅於八十九年契約書定有：「本件土地標○○○鄉○○○段○○○號土地內前原申請交通用地，如以後出賣人須要買方蓋章合法者，買方不得拒絕，雙方同意無訛」，此僅在約定買方即被告日後不得拒絕蓋章之義務事宜，並未約定買賣標的物係交通用地，是被告之抗辯，應為無據。
⒋八十五年買賣契約書中雖約定清償期為八十五年十二月三
十一日，然該契約書業經被告與訴外人蔡清泉於八十九年二月十七日另立八十九年買賣契約書修訂，就清償期部分並已約定為八十九年八月十七日，是以，本件買賣契約清償期應為八十九年八月十七日，而訴外人蔡清泉業於八十九年八月十五日依約將系爭土地辦理移轉登記予被告，被告稱訴外人蔡清泉未於清償期按時履約等語，與事實不符。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准供擔保免為假執行：
㈠本買賣契約合意之「買賣標的物」，乃其上未存有任何權利
設定、地目為交通工業用地，座落於嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號約三百坪之土地及其上建物，「價金」為每坪四萬八千元，「履行期」為八十五年十二月三十一日。詎蔡清泉不但未於清償期按時履約，且所移轉之不動產上有最高限額抵押權之設定（抵押權利人為台灣省合作金庫，所擔保金額為三千萬元）；另就移轉之不動產上存有最高限額抵押權，致該土地嗣後亦因而遭拍賣，則蔡清泉根本未曾依債之本旨給付「未存有任何權利設定、地目為交通工業用地」之系爭買賣標的物，係可歸責於出賣人之給付不能；縱退步言之，出賣人蔡清泉亦應負不完全給付及權利瑕疵擔保之責，被告得依債務不履行規定對訴外人蔡清泉抗辯並請求損害賠償。且因出賣人蔡清泉未依約塗銷系爭買賣標的物上之最高限額抵押權，該土地現正遭強制執行，進行拍賣程序中。
㈡此外，依系爭買賣契約，訴外人蔡清泉應給付被告建物之坪
數不足，訴外人蔡清泉對被告所為之給付顯然不符債之本旨。
㈢已過戶予被告之土地、建物部分，由於其上均設有最高限額
抵押權，且現正遭抵押權人聲請強制執行，是蔡清泉就其已提出之給付顯應負權利瑕疵擔保之責，應對被告負損害賠償之責。民法第二百六十四條第一項本文規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」查債務不履行之損害賠償，乃原給付之延伸，被告於出賣人蔡清泉未為損害賠償之前，即得拒絕自己之給付。
㈣至於原告來函告稱已受讓訴外人蔡清泉之債權，被告得依民
法第二百九十九條第一項規定，於受通知時所得對抗讓與人蔡清泉之事由以之對抗原告。依八十九年買賣契約書第八條規定，出賣人有先塗銷不動產上他項權利設定之義務，在此之前買受人尚無履行對待給付之義務。況且本件買賣契約，乃可歸責於出賣人之給付不能；縱使本院認為非屬給付不能，則出賣人亦屬於不完全給付並應負權利瑕疵擔保之責。查債務不履行之損害賠償，乃原給付之延伸，被告於出賣人蔡清泉未為損害賠償之前，得以之對抗債權之受讓人。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告與訴外人蔡清泉於八十五年三月十日訂有土地房屋買賣契約書，八十九年二月十七日簽訂有買賣契約書。
㈡原告於九十四年三月二十日由訴外人蔡清泉受讓系爭買賣契約價金請求權，並於九十四年三月二十四日通知被告。
㈢系爭買賣契約之標的物為嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號
土地，以及嘉義縣○○鄉○○○段五五三建號之建物，價金為一千三百二十七萬八千五百四十元，買賣契約已成立。
㈣被告已於八十九年八月十五日取得嘉義縣○○鄉○○○段○
○○○號土地所有權，於八十九年十一月十五日取得嘉義縣○○鄉○○○段五五三建號之建物所有權。
㈤被告給付訴外人蔡清泉之買賣價款計有六百零九萬七千四百九十元。
㈥系爭土地曾於八十三年二月一日以訴外人李秀桃名義，向合
作金庫銀行股份有限公司設有三千萬元最高限額抵押權，當時實際借款金額為二千五百萬元，其抵押權存續期間自八十三年一月二十八日至一百一十三年一月二十八日。
㈦被告至少在八十九年二月十七日簽立增訂契約書時已知悉有抵押權存在。
四、本件兩造所爭執者為：⑴被告與訴外人蔡清泉訂立八十五年買賣契約時，被告是否知悉系爭土地上設有三千萬元之最高限額抵押權？⑵被告與訴外人蔡清泉間是否合意被告應先付清買賣契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權？⑶如果被告未同意先給付價金，被告可否以買賣標的上有抵押權主張同時履行抗辯權？茲將本院意見分別表示如下：
㈠原告主張被告與訴外人蔡清泉訂立八十五年買賣契約時，被
告已知悉系爭土地上設有三千萬元之最高限額抵押權等語，惟按權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任（最高法院六十五年台上字第一一九號判例參照）。本件原告就被告於八十五年時已知悉系爭土地上設有三千萬元之最高限額抵押權等語，經查，證人即被告與訴外人蔡清泉簽立八十五年買賣契約書之見證人蔡萬華於另案偵查中證稱：簽約時被告應該知道土地上已有設定抵押，但實際上是否知道，其不清楚等語（見臺灣嘉義地方法院檢察署九十年度發查字第一八六號第八十四頁背面），經核其證言，尚不能證明被告於八十五年時已知悉系爭土地上設有三千萬元之最高限額抵押權之情，本院審酌被告與訴外人蔡清泉所簽立之八十五年買賣契約，均未針對系爭土地上是否存在抵押權，或者該抵押權如何處理之事為記載等情，而原告就此復未提出相關證據證明之，因此，本院認原告此部分主張，尚難採憑。
㈡原告另主張被告與訴外人蔡清泉間曾合意被告應先付清買賣
契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權等語，經查：⒈本院審酌被告與訴外人蔡清泉所簽立之八十五年買賣契約
及八十九年買賣契約書，先後所書立之兩份契約書均未針對系爭土地上是否存在何金額之抵押權，以及該抵押權如何處理之事為記載。
⒉至證人即為被告與訴外人蔡清泉代為書寫八十九年買賣契
約之代書甲○○固於本院審理時證稱：「（問：據你瞭解，他們付款條件為何？是買受人要先付款給出賣人再還錢給銀行來塗銷抵押權或是出賣人必須先把土地上的抵押權塗銷後買受人才付款？）當時約定是依『買賣契約四付款方法（一）付款條件於民國八十五年三月十日立約條件內』，他們之前就已講好，他們來我那裡，在付款方面，他們都說要付現金，那時候已經移轉登記完畢，乙○○要拿七百二十多萬尾款給蔡清泉，再由李秀桃拿兩百萬出來，總共九百多萬去還給合作金庫，合作金庫才准予塗銷抵押權。包括當時李秀桃的財產也被假扣押，要一併塗銷。」、「（問：乙○○有無拿七百多萬出來？）沒有，所以蔡清泉和李秀桃的不動產都被拍賣掉了。」、「（問：當初是否約定乙○○要先付尾款才辦理塗銷抵押權？）是的，但他付不出錢來。」等語（見本院九十五年三月二十二日言詞辯論筆錄第二、三頁），惟證人甲○○於同次言詞辯論期日亦證稱：「（問：你說要他們要還合作金庫，乙○○還有尾款七百多萬，你是何時知道的？）當時簽訂契約後，面積測量後即知道，工廠約七百六十七平方公尺，水溝邊約二百七十一平方公尺。兩造對此無異議，才去核算金額。付款沒來我這裡，但我知道有付六百萬，尾款七百二十多萬，詳細金額我不清楚。尾款是要還合作金庫，此事合作金庫的柳襄理也清楚，我也跑好幾趟，因為還要辦塗銷，買賣就是這樣。」、「（問：這些你是在八十九年二月十七日寫契約書當天知道還是事後才知道？）後來他們都有說出來，所以是在八十九年二月十七日以後聽兩造說才知道的。因八十九年二月十七日只有簽契約及談到尾款要還給誰，多少錢當初不知道。」、「（問：八十九年八月十五日土地過戶，八十九年二月十七日簽契約，故土地是之後過戶的，因此買賣價金共一千多萬、合作金庫還有九百多萬未還、乙○○尾款七百多萬，這些事你是簽約之後知道的？）是。當天沒談到這些。」等語（見本院九十五年三月二十二日言詞辯論筆錄第四、五頁），經將證人甲○○之上述證言綜合審酌，堪認被告與訴外人蔡清泉在簽立八十九年買賣契約時，並未提及被告應先付清買賣契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權之事，自難認被告與訴外人蔡清泉在簽立八十九年買賣契約時有就此達成合意。
⒊另證人即當時任合作金庫斗六支庫襄理之柳江風於另案偵
查時證稱：八十九年五月十日被告有向其嘉義支庫申請塗銷部分抵押權，其有同意，之後乙○○有找過其，其跟乙○○說只要償還九百萬元及積欠利息就可塗銷二三二地號上之部分抵押權，乙○○只表示蔡清泉應協助他申請保養廠執照問題等語（見臺灣嘉義地方法院檢察署九十年度發查字第一八六號第一二七頁背面、第一二八頁），經核證人柳江風證詞亦僅能證明被告曾找過證人柳江風，並不能證明被告同意先付清買賣契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權。
⒋本院審酌八十九年買賣契約書第八條後段約定：買賣不動
產如有在前他項權立之設定，在未為塗銷登記者，賣主（即訴外人蔡清泉）應負責先為履行塗銷清楚之事等語，認原告既無法舉證證明被告與訴外人蔡清泉有達成被告應先付清買賣契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權此項合意，自應依據契約條款之內容來認定原告與訴外人蔡清泉間契約之權利義務，而上述契約條文既然記載訴外人蔡清泉應負責先為履行塗銷清楚等語，是原告主張被告與訴外人蔡清泉間曾合意被告應先付清買賣契約價款後，訴外人蔡清泉再辦理塗銷抵押權等語，不能採信。
㈢按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任；買受人如主張：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議意旨參照）。再按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第二百九十九條第一項亦定有明文。被告主張本件系爭買賣標的物上存有抵押權利人為台灣省合作金庫，擔保金額為三千萬元之最高限額抵押權，迄未塗銷，且現在已經抵押權人聲請查封拍賣之情，有被告提出之本院民事執行處就系爭土地之拍賣通知在卷可證，且為原告所不爭執，自堪採信，則被告依據上述法條對原告主張同時履行抗辯權，自有理由。
五、綜上所述，原告起訴請求被告應給付買賣價金七百二十七萬八千五百四十元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，然因被告得以訴外人蔡清泉應負權利瑕疵擔保責任為由，行使同時履行抗辯權對抗原告，本院原應為對待給付判決，惟按第三人僅為債權人，究非契約當事人，債務人要不得對之請求履行要約人應為之對待給付（最高法院七十一年度台上字第一四九八號判例參照），亦即被告在裁判上援用民法第二百六十四條之同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為交換之給付判決，不能遽將原告之訴駁回。此項交換給付之判決，係判決之執行附有條件，純在謀訴訟上經濟而設，苟應履行之一方，並非訴訟當事人，法院於被告行使此項抗辯權時，原告如不能證明應履行之第三人已為給付或已提出給付時，法院僅得為駁回原告之訴之判決（司法院 (71)廳民一字第0353號臺灣臺南地方法院座談會司法院第一廳研究意見，見民事法律問題研究彙編第二輯六十一頁）。因此，就本件而言，原告僅受讓訴外人蔡清泉之價金給付請求權，惟原告對被告並未負有塗銷抵押權之義務，故依上述見解，本院自應對原告之訴為駁回之諭知。原告僅得待訴外人蔡清泉補正應負之權利瑕疵擔保責任後，始得另訴請求被告給付價金，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 12 日
民二庭法 官 林福來以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 12 日
書記官 侯學義