臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度重訴字第8號原 告 己○○
辛○○子○○之承癸○○子○○之承丑○○子○○之承寅○○子○○之承庚○○子○○之承壬○○子○○之承共 同訴訟代理人 王秀哲律師被 告 乙○○
戊○○兼 前二人 丁○○訴訟代理人被 告 卯○○○
甲○○丙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告辦理坐落嘉義市○○段○○○○號、地目田、面積一五一二六點四三平方公尺之土地，其中承租面積為六三八三點七八平方公尺之嘉義市西區區公所西民地字第133號租約之承租人黃檨變更為原告名義及續訂租期自民國92年1月1日起至民國97年12月31日止之租約登記。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第26條定有明文。
兩造就嘉義市○○段○○○○號土地發生租佃爭議，經嘉義市西區區公所（下稱西區公所）耕地租佃委員會調解及嘉義市政府耕地租佃委員會調處均不成立，經嘉義市政府依三七五減租條例第26條第1項移送本院審理，有嘉義市政府民國94年1月19日府地權字第0940114718號函附卷得憑，本件租佃爭議業踐行調解、調處程序，故原告起訴為合法，先予敘明。
二、原告子○○嗣於本件訴訟繫屬中即94年4月17日死亡，經其繼承人即原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○聲明承受訴訟，有繼承系統表、戶籍謄本、承受訴訟聲明狀附卷為憑，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許，先予敘明。
三、被告丙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，故依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴聲明：如主文所示，而主張下列各情：
（一）原告己○○、子○○之父黃檨與被告之父翁羅儀就嘉義市○○段○○○○號、地目田、面積15126.43平方公尺之土地，其中面積6383.78平方公尺，訂有自38年1月1日起至43年12月31日止之耕地三七五租約並為登記，嗣每6年續訂租約，而直至91年12月31日為止。黃檨於54年9月30日死亡，其時之繼承人即原告己○○、子○○、訴外人黃鄭審、黃地、黃水清、劉黃金花、賈黃金鑾、黃福財並未申請辦理租約變更登記，而仍由原告己○○及辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○之被繼承人即子○○繼續耕作。因原告己○○、子○○於黃檨生前即協助其耕作，故黃鄭審、黃地、黃水清、劉黃金花、賈黃金鑾、黃福財均同意由原告己○○、子○○繼承系爭土地承租權。原告己○○、子○○因疏忽而未於租期屆滿日即91年12月
31 日之翌日起45日內申請承租人名義變更及續訂租約登記，經西區公所於92年3月17日公告註銷系爭租約登記。
原告己○○、子○○於93年6月14日向西區公所申請承租人名義變更及續訂租約登記，然經被告拒絕。原告子○○雖於本件訴訟繫屬中死亡，然承租權係得繼承之標的，故被告應協同原告辦理承租人名義變更及續訂租約登記。
（二）90、91年租金係被告丁○○親自前來向原告己○○收取，因被告拒收92年租金，故原告於93年11月14日以鈞院93年度存字第752號提存該年度租金，是原告並無積欠2年租金，且系爭租約亦未經被告依三七五減租條例第17條第1項第3款規定合法終止。
二、被告丙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為聲明、陳述，而被告乙○○、戊○○、丁○○、卯○○○均聲明：原告之訴駁回，而各以下列情詞置辯：
(一)被告乙○○：
１、原告未於租約續訂期間內申請續訂，可認已無續租之意。系爭租約因遭西區公所註銷登記而消滅，故被告得收回系爭土地。被告從未收受原告所付租金，原告積欠2年租金，故被告得依三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租約。
２、被告具自耕能力而欲收回系爭土地以營生，且不致使原告失其家庭生活依據，故被告得依三七五減租條例第19條收回系爭土地。
３、原告己○○已屆65歲，應認其無力自行耕作。子○○之繼承人即原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○等人均非務農故不具自耕能力而不得繼承租賃權。
（二）被告丁○○、戊○○：系爭租約因遭西區公所註銷登記而當然無效、終止，故被告得收回系爭土地。而原告未繳92、93年租金，故被告得依三七五減租條例第17條收回系爭土地。
（三）被告卯○○○：被告從未與原告續訂租約亦未收受租金，僅被告丁○○收受租金不能認對被告亦生清償效力，故依三七五減租條例第17條收回系爭土地。
三、原告主張黃檨與翁羅儀就系爭土地之部分面積6383.78平方公尺土地於38年1月1日訂有耕地三七五租約並為登記，嗣每6年續訂租約，而直至91年12月31日為止。原告己○○、子○○於91年12月31日租期屆滿後仍繼續使用收益系爭土地，黃檨於54年9月30日死亡，黃檨之繼承人即黃鄭審、黃地、黃水清、劉黃金花、賈黃金鑾、黃福財均同意由原告己○○、子○○繼承系爭土地承租權。原告己○○、子○○未於租期屆滿日即91年12月31日之翌日起45日內申請承租人名義變更及續訂租約登記，經西區公所於92年3月17日公告註銷登記。原告己○○、子○○於93年6月14日向西區公所申請承租人名義變更及續訂租約登記。原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○並未聲明拋棄或限定繼承。上開各情，有嘉義市政府94年1月19日府地權字第0940114718號函檢附兩造租佃爭議調解調處附件、本院民事查詢表在卷為憑，被告亦不爭執，應認為真實。
原告主張系爭租約未經被告合法終止，其應負偕同辦理承租人名義變更及續訂租約登記義務，被告則各以上開情詞置辯，故本件應審究者係⑴系爭租約是否因註銷登記而消滅，⑵被告是否業依三七五減租條例第17條第3款合法終止系爭租約，⑶被告得否依三七五減租條例第19條收回系爭土地，⑷原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○有無合法繼承租賃權，爰分敘如下：
（一）耕地三七五減租條例第6條第1項規定：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第5條規定不得少於6年，兩造租賃關係既在存續中，則出租人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕地之原因。最高法院51年臺上字第2629號判例、47年臺上字第1568號判例得資參照。
耕地租賃契約並非以登記為成立、生效、存續要件，登記程序僅為保護承租人並使租佃關係內容得公示於第三人，故系爭耕地租約並不因租約登記經註銷而消滅，被告抗辯依法無據，而不可採。原告己○○、子○○於91年12月31日租期屆滿後仍繼續使用收益系爭土地，被告又未舉證全體6人均曾即時表示反對之意思，故依三七五減租條例第1條適用民法第451條，應認已成立不定期租賃關係。
（二）耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…三、地租積欠達兩年之總額時。三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。民法第440條第1項規定承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之。終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。最高法院45年臺上字第205號判例、64年臺上字第2294號判例得資參照。
縱認被告主張除丁○○外，其餘被告均未收受租金、原告積欠2年租金而有三七五減租條例第17條第3款法定終止事由屬實。然契約並非因具備法定終止事由即當然終止而消滅，尚須經一方當事人對他方當事人為終止之意思表示，契約效力始向將來消滅。被告並未舉證全體6人曾向原告為終止租約之意思表示，而被告乙○○、卯○○○所提書狀亦未載明以該書狀繕本之送達為終止租約之意思表示，被告6人既未為終止之意思表示，則系爭租約仍存續而未消滅。又被告亦未舉證業依民法440條第1項定相當期限催告原告支付租金，故縱認被告曾依法行使終止權，然其終止權行使亦因被告未定相當期限催告而係不合法，是系爭租約仍存續。被告所辯因原告欠租故依三七五減租條例第17條第1項第3款收回系爭土地，依法不合，而不可採。
（三）耕地租約期滿時，如出租人不能自任耕作者，不得收回自耕，耕地三七五減租條例第19條第1項第1款有明文。所謂不能自任耕作，不僅指無耕作能力而須雇工耕作者而言，即出租人之住居所與耕地距離過遠，依日常經驗，不能自任耕耘收割者，亦包括在內。最高法院52年臺上字第834號判例得資參照。
系爭租約依民法第451條規定業視為不定期租賃，參酌上開最高法院47年臺上字第1568號判例意旨，被告縱能自任耕作，然其於系爭租賃關係存續中仍不得依三七五減租條例第19條第1項收回系爭土地。況依卷附被告戶籍謄本，被告乙○○住臺北縣，被告戊○○、卯○○○、甲○○均住臺北市，被告丁○○住高雄縣，被告丙○○住臺中縣，依最高法院52年臺上字第834號判例，被告住居地均與系爭土地相隔甚遠而應認其不能自任耕作，故被告抗辯依三七五減租條例第19條第1項收回系爭土地，依法無據，無法採納。
（四）繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條定有明文。耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，不因其是否有耕作能力而有所不同。最高法院86年度臺上字第2931號判決意旨得資參照。
被告就原告己○○已無力自行耕作，原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○均非務農而無自耕能力一節，並未舉證以實其說；且參酌民法第1148條規定及上開最高法院判決意旨，耕地租賃權係非一身專屬之財產權，原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○自得繼承，故被告此抗辯依法無據，而不可採。
（五）耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。三七五減租條例第20條、第5條、第6條第1項定有明文。
原告己○○、子○○於租期屆滿後仍繼續使用收益系爭土地，被告未即表示反對之意思，而視為不定期租賃。此不定期租賃因未經被告合法終止故仍存續，且嗣由原告辛○○、癸○○、丑○○、寅○○、庚○○、壬○○依法繼承。原告己○○、子○○既於租期屆滿後仍繼續使用、收益系爭土地，且確於93年6月14日向西區公所申請承租人名義變更及續訂租約登記，可認其有繼續承租之意，故被告依上開三七五減租條例規定應負協同原告辦理承租人名義變更及續訂租約登記義務，是原告依三七五減租條例第20條之法律關係，訴請被告給付如上開主文所示，為有理由，應予准許。
四、因本件事實業臻明確，故兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，即無須再予審酌，附此敘明。
參、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
民二庭審判長法 官 張育彰
法 官 林福來法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
書記官 林柑杏