臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度訴字第399號原 告 丁○○被 告 永鎮建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 劉榮治律師上列當事人間返還價金等事件，於中華民國96年3月19日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國86年8月14日與被告簽立房、地買賣契約書，承買嘉義市○區○○○段保安小段843及844地號等兩筆土地內之「永鎮快樂國宅大樓」編號店5棟（即門牌號碼嘉義市○區○○路一段523號，建號1568號）及其應有部分土地（下稱系爭房、地），房屋面積共計129.01平方公尺，土地面積其應有權利以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積與區分所有主建物總面積比例持分，房地總價款為新臺幣（下同）5,860,000元（土地及房屋價款均為2,930,000元，共5,860,000元）。房屋及土地之付款明細分別為定金各60,00 0元，簽約金各150,000元，開工金各85,000元，共590,000元，餘款5,270,000元之金融機關之貸款金額，原告已依約繳足定金、簽約金及開工金。
二、被告雖於89年3月15日以嘉義郵局第1045號存證信函，通知原告於文到7日內提供辦理產權登記及銀行貸款之相關資料等。然原告提供辦理產權登記及銀行貸款之相關資料時，獲被告告知銀行貸款金額非如買賣契約書所約定之5,270,000元。被告要求原告應另行提供擔保，原告多次前往被告處所協商，要求依約銀行貸款金額為5,270,000元，原告無另行提供擔保義務，惟被告均無法辦理約定之銀行貸款金額。按銀行貸款係約定由被告所應辦理，銀行貸款無法取得是其責任，仍係歸責於被告。被告於89年3月29日以同郵局第1217號存證信函催告原告應於文到7日內繳清銀行貸款，此亦與雙方約定不符。查依契約書第18條貸款約定，係以「房地總價內之部分價款5,270,000元由買方以金融機關之貸款給付…」。依契約書附件（六）委辦房地貸款契約書第2條為「並於貸款核准後，經買方出具交屋證明，再由賣方直接向銀行領取，作為買賣房屋及土地應負之部分價格」等。是以被告函告應於文到7日內繳清銀行貸款，與契約書之約定不符，被告之要求應屬無據。
三、被告於89年4月11日雖以嘉義郵局第1296號存證信函解除兩造間之房屋、土地買賣契約書，惟其依據係買賣契約書第7條第2項及第22條第2項，然本件房地之付款辦法為應依契約書附件（三）房屋、土地付款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知單7日內付款。本件房屋、土地付款明細表之訂金、簽約金、開工金原告均按期繳納完畢，而銀行貸款又係可歸責於被告之事由。是被告以可歸責於己之事由解除契約，被告解除契約不生效力。
四、依兩造所訂立之房地買賣契約書第18條之約定，本件房地買賣貸款金額為5,270,000元，如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約（詳見契約書第18條）。按本件房地因經被告通知以金融機關無法貸給按約定之貸款金額5,270,000元之百分之七十，雖經原告多次找被告理論，惟均遭被告藉故拒絕，不得已原告在95年6月16日委請邱創典律師事務所發函解除買賣契約。是兩造之契約既經解除（設前開之解除契約不合法，爰以本起訴狀送達為解除契約之意思表示），依可歸責於被告之事由，並依民法第249條第3款之規定，請求加倍返還被告所受之房、地定金各60,000元之加倍即共240,000元，另依同法第259條第2款請求返還已付簽約金及開工金及附加受領時利息。並聲明：（一）被告應給付原告710,000元，及其中540,000自86年8月15日起，餘170,000元自86年9月24日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯：
一、原告於86年8月14日向被告購買被告於嘉義市○區○○○段保安小段843及844地號內興建之「永鎮快樂國宅大樓」編號店5棟之房屋（現門牌為嘉義市○區○○路1段523號），原告依雙方訂立之「永鎮快樂國宅房地買賣契約書」總價為5,860,000元，原告繳納簽約至開工之價金共590,000元，其餘之價款約定為國宅貸款，房屋於88年7月31日已完成，並於88年10月27日完成建物產權第一次登記。原告依買賣契約第18條之約定，就約定國宅貸款部分，應由買賣雙方辦妥一切貸款手續。依契約書第15條第4款買方於賣方房地產權移轉登記前應提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費、規費及代辦手續費（代書費），預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方。依契約書第15條第5項約定：「第1、2項之辦理事項，由賣方指定之土地專業代理人辦理之，倘為配合各項手續需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項稅費時，買方應於賣方或承辦代理人通知日起7日內提供，否則如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰時，買方應全數負擔，如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責」。查本件被告於房地產權移轉登記前，以電話通知原告依前述約定至被告公司辦理貸款手續、預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，但原告未履行。被告遂於89年3月15日以嘉義郵局第1045號存證信函：「限期原告於函到7日內提出辦理產權登記及銀行貸款之相關資料並繳交預繳費用86,000元，逾期視為無需辦理貸款，並依房地買賣契約書第15條第
4、5款約定處理」，原告於89年3月16日收到函後相應不理，被告又於89年3月29日以嘉義郵局第1217號存證信函催告書限期原告依買賣契約書約前來辦理貸款手續，原告於89年3月30日收到函後仍置之不理。被告不得已於89年4月11日以嘉義郵局第1296號存證信函通知依買賣契約書第7條第2款及第22條第2款之約定解除買賣契約，並沒收全部已繳之價金。
二、依買賣契約第7條之約定：原告之付款辦法應依附件（三）房屋、土地付款明細表之規定，如逾期3個月或逾使用執照核發後1個月不全數繳清並經賣方以存證信函催繳後7日仍未繳者，雙方同意依第22條違約之處罰規定處理。依買賣契約第22條第2項之約定：買方違反第7條第2項規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。查本件買賣契約銀行貸款部分亦為分期付款之一，原告故意不提出辦理銀行貸款之手續，致無法取得貸款，則以銀行貸款為付款條件之約定，因可歸責於原告之事由，使條件不能成就，則以銀行貸款為付款之條件即視為解除，原告即應以現金支付買賣之價金，房屋已於88年10月27日完成建物產權第一次登記，逾使用執照核發後1個月不全數繳清，被告分別於89年3月15日、3月29日以存證信函限期催繳價款，仍未繳者，被告依第22條違約之處罰規定解除買賣契約並沒收已收已繳之價款590,000元，（房地總價款為5,860,000元，以百分之二十計算為1,172,000元），依法並無不合。系爭房地因原告之違約，房屋低落，無人願依原價買受，迄今將近7年仍空屋未再出售，造成被告很大之損失，本件已於89年間即通知原告解約並沒收價金，原告6、7年來均未有異議，忽於95年6月間再提出請求，情事已變遷，其請求顯有違誠信原則。
三、原告向被告購買之房屋與訴外人己○○向被告購買之房屋門牌號碼嘉義市○○路○段○○○號，同屬臨嘉義市○○路○○路之一樓店門樓房，原告購買房屋之坪數總面積106.70平方公尺，己○○購買之房屋總面積102.04平方公尺，比原告小，己○○購買之房屋購買時已向銀行貸款設定5,400,000元，己○○只需借4,500,000元，原告購買之房屋向銀行設定抵押貸款5,270,000元，依當時之情形，顯無問題，顯見係原告拒絕配合提出文件申請貸款，並非銀行不准貸款5,270,000元。退一步言，如銀行不准5,270,000元全部貸款，如原告提出申請，銀行少貸之金額，雙方於買賣契約第18條有明文約定『貸款金額少於銀行貸款金額，如係不可歸責於雙方，買方應分二年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算，如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上者，買方應分4年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算，如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起7天內以現金一次向賣方繳清或補足』。原告經被告一再催告均拒提出文件配合向銀行辦理貸款，銀行可貸金額若干，無從計算是否為原預定貸款金額百分之七十以上或以下，顯係可歸責於買方，買方應於接獲通知之日起7天內以現金一次向賣方繳清，原告應負舉證證明銀行不准貸款或貸款金額少於原預定貸款金額百分之七十以下，或被告拒絕就銀行少貸部分設定第二順位貸款，否則其主張銀行不予5,270,000元貸款，顯屬不實之主張。
四、原告所舉證人乙○○、甲○○2人，均係向被告購買國宅，與原告 同樣拒絕配合辦理貸款，而被被告沒收價金之訂購戶，其利害關係與原告完全相同，只是由原告先行提出告訴，以觀判決情形再另行決定，其證言均不實在。原告及證人乙○○、甲○○2人之所以拒絕再辦貸款，據悉因當時921大地震後，高樓倒塌，牆壁震裂，造成訂戶恐慌，恐高樓房價大跌，紛紛解約，訂戶寧願被沒收價金，不願再繳貸款，原告因之不願再辦貸款，造成被告之房屋迄今均未銷售出去，損失慘重。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利於被告之判決，願供擔保免為假執行。
參、法院判斷
一、兩造不爭執之事實：
（一）原告於86年8月14日與被告簽立房、地買賣契約書，承買系爭房、地，總價款為5,860,000元，原告已繳納房、地定金各60,000元，簽約金各150,000元，開工金各85, 000元，共590,000元。房屋於88年7月31日已完工，並於88年10月27日完成建物產權第一次登記。
（二）被告於89年3月15日以嘉義郵局第1045號存證信函：「限期原告於函到7日內提出辦理產權登記及銀行貸款之相關資料並繳交預繳費用86,000元，逾期視為無需辦理貸款，並依房地買賣契約書第15條第4、5款約定處理」，又於89年3月29日以嘉義郵局第1217號存證信函催告書限期原告依買賣契約書約前來辦理貸款手續，再於89年4月11日以嘉義郵局第1296號存證信函通知依買賣契約書第7條第2款及第22條第2款之約定解除買賣契約，並沒收全部已繳之價金590,000元。
（三）原告在95年6月16日亦委請邱創典律師事務所發函被告解除系爭房、地買賣契約。
二、兩造之爭執點為：
（一）本件系爭房、地買賣未辦理貸款應歸責於何人？
（二）被告89年4月11日解除契約是否生效？被告可否沒收原告已繳納之價金590,000元？
（三）原告可否解除契約，請求被告返還已繳納之價金590,000元？
三、本件原告主張系爭房、地買賣未辦理貸款，係因被告沒辦法貸到契約所要求的貸款數額等語，惟被告則抗辯：係因原告不提供辦理貸款所需資料，方未辦理貸款等語。經查，原告上開主張，業據證人乙○○（同為永鎮快樂國宅大樓店面之買受人）結證述：「我在預售屋的時候就有去登記要買這戶，當時被告跟我說只要買預售屋，以後貸款可以貸520萬元，當時房子還沒有蓋好，我就去被告公司很多次，小姐就告訴我要等房子蓋好才能辦理貸款。後來我將所有要貸款的資料都交給被告，他們的主管才告訴我只能貸到250萬左右，其他不足的款項要我自己拿現金，因為核貸的銀行不願意核貸那麼高的金額，後來我到快樂國宅管理室，我問管理人員還有哪些買戶，我才問到原告及何東方先生，才知道他們也遇到和我相同的情況。後來到現在為止，我的房子也是跟原告一樣，都還沒處理，就是因為貸款的問題，我還跑去問貸款銀行，他們就跟我說我買的房子是天價，實際上並沒有這個價值，所以銀行才不貸我那麼多錢。」等語為憑，核與證人何東方（同為永鎮快樂國宅大樓店面之買受人）結證述：「因為我也是買戶之一，我買的是編號二的店面。當時我買的時候被告說貸款是九成，我就買了，我跟他接洽4、5次，那時候也為了貸款的問題談不攏，他們跟我說只能帶到200多萬，除了200多萬以外，其他的錢要我們自己看著辦，他們沒有辦法貸。之後我和原告及證人乙○○在89年的時候，去找過被告三次，但是他還是表示沒有辦法解決貸款。」等語相符（均見本院95年9月14日言詞辯論筆錄），況查，原告當時已按造兩造約定如期繳納房、地定金、簽約金及開工金共590,000元一情，為被告所不爭執，則原告豈會無故不提供辦理貸款之資料，據此，堪認原告此部分之主張為可採。被告雖抗辯係原告不提供貸款資料云云，並提出訴外人己○○曾以與原告相同之店面向台灣土地銀行辦理房屋貸款4,500,000元之貸款資料及89年3月15日嘉義郵局第1045號存證信函與89年3月29日以嘉義郵局第1217號存證信函為證。
然查，訴外人己○○雖曾以與原告相同之店面向台灣土地銀行辦理房屋貸款4,500,000元，惟查，銀行核定貸款之額度除了擔保物之價值外，尚會因申貸人之信用、資力、地位而有所不同，並無統一標準，訴外人己○○從85年起即在經營上正餐具行一情，有原告所提出之嘉義市政府函文可憑，是其資力依常情自比無經營商號之原告為好，尚難以訴外人己○○所得貸款之金額，認定亦為原告所得貸到之金額，況且訴外人己○○原本想要申貸之金額為6,010,000元，最後僅能貸到4,500,000元，亦有臺灣土地銀行嘉興分行96年1月10日嘉興逾字第0960000004號函附之授信申請書在卷可稽，可見訴外人己○○亦僅能得貸到百分七十五額度之貸款，原告主張被告無法替其貸得當初契約所約定之貸款金額，洵屬有據。再者，原告於89年間接到被告之催告存證信函時，有向嘉義市東區調解委員會申請調解，並非置之不理一情，亦有當時之調解委員戊○○之證述為憑，且調解時原告有要求被告替其申辦貸款，若不能照約定辦貸款即要退還定金一情，亦據戊○○當庭證述甚明（見本院95年12月7日言詞辯論筆錄），是被告抗辯係原告不提供貸款資料云云，難認有理由。
四、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第254條與第230條分別定有明文。經查，系爭房、地買賣契約所剩餘之價金5,270,000元依據兩造所簽訂之房、地買賣契約第18條第1項之約定，應由買方即原告以金融機關之貸款給付，有兩造所不爭執之系爭房地買賣契約書在卷可稽，又本件系爭房、地買賣，迄今尚未辦理貸款，乃係被告無法幫原告貸得所約定之金額所致，已如前所述，是原告未能繳納所剩餘之價金，乃係被告無法幫原告貸得剩餘價金款項所致，此乃屬不可歸責於原告之事由，難認原告有未依兩造房、地買賣契約第7條約定遲延繳納價金之情事，是原告自不對被告負給付遲延責任，被告自不得以此依民法第254條之規定及兩造房、地買賣契約第22條約定對原告解除契約，從而被告以89年4月11日以嘉義郵局第1296號存證信函之解除買賣契約通知，乃不生解除契約之效力，被告亦不得沒收原告所繳納之590,000元價金。
五、復按「貸款金額少於原預定銀行之貸款金額時，如係不可歸責於雙方，買方應分二年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算。如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以上者，買方應分4年加計利息按月平均攤還，其利率比照第一順位抵押權之利息計算，如可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起
7 天內以現金一次向賣方繳清或補足」系爭房、地買賣契約第18條第2項約定有明文。本件兩造關於銀行之貸款金額無法達到所約定之金額時，合意定有上開之處理方式，是兩造自應受該約定之所拘束。經查，本件貸款金額之所以未達預定額度之原因，原告及證人乙○○均自承：「係因銀行認為系爭房、地未具有如此高之擔保價值，故無法核貸該預定金額」，而此一原因乃來自於系爭房、地之客觀價值，非由原告或被告所造成，故應屬不可歸責於雙方之事由，至於原告是否有出太高之價錢購買系爭房、地，乃屬個人買賣與否之判斷餘地，與貸款之歸責事由無關。是依照兩造上開之約定雖然實際可貸款金額少於原預定金額，然原告仍應繼續申辦貸款以給付部分價金，至於貸款金額不足之部分，則應由原告分兩年加計利息按月平均攤還給被告，其利率則比照所辦貸款之利息。本件既非屬可歸責於賣方之事由而致其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下之情形，則依照前揭約定原告亦無契約解除權，是原告於95年6月16日委請邱創典律師事務所發函解除買賣契約及主張以本件起訴狀送達為解除契約之意思表示云云，均不生契約解除之效力。另被告既應容許原分期繳納不足之價金，而則其之前於89年間催告要求原告一次繳清價金，亦不生催告之效力，併此敘明。
六、綜上，本件買賣契約既未經原告合法解除，而貸款不足又非屬可歸責於雙方之事由，則原告主張依民法第249條第3款及第259條第2款之規定請求被告給付原告710,000元，及其中540,000自86年8月15日起，餘170,000元自86年9月24日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決結果均不影響，爰不以一一論述，併予敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 30 日
民二庭法 官 黃明展以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 30 日
書記官 陳昭煌