臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度重訴字第83號原 告 己○○
1丙○○丁○○
8號前列三人共同訴訟代理人 陳信宏律師被 告 甲○○
號戊○○乙○○
32上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院判決如下：
主 文確認被告甲○○、戊○○分別與被告乙○○及原告間就如附表所示之不動產租賃關係不存在。
被告甲○○、戊○○應將如附表所示之房屋遷讓交還原告，並將土地交還原告。
被告應連帶給付原告自民國95年5月24日起至交還前開房屋土地之日止，按月以新臺幣伍萬伍仟玖佰壹拾元計算之損害金。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
1.確認被告甲○○、戊○○與被告乙○○及原告間就附表所示不動產之租賃關係不存在。
2.被告甲○○、戊○○應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。
3.被告甲○○、戊○○、乙○○應連帶給付原告自民國（下同）95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以新臺幣（下同）5萬5910元計算之損害金。
4.訴訟費用由被告負擔。
（二）備位聲明：
1.被告甲○○、戊○○應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。
2.被告甲○○、戊○○應連帶給付原告自民國95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以5萬5910元計算之損害金。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）先位之訴部分：
1.緣原告丁○○與訴外人黃孟嘗經由鈞院94年度執字第2320號強制執行事件，買受被告乙○○所有如附表所示不動產及嘉義市○區○○○段○○○○○號土地，經繳足全部價金後，於民國95年5月4日由鈞院發給不動產權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記在案。嗣訴外人黃孟嘗於95年5月17日，將其就附表所示不動產之應有部分1/2 出賣予原告3人，並於95年5月24日辦妥所有權移轉登記，而由原告3人共有如附表所示之不動產，核先敘明。
2.被告乙○○、甲○○、戊○○於鈞院94年度執字第2320號強制執行事件中，明知其等間，並無就附表所示之不動產訂立租賃契約，竟通謀虛偽意思表示，不實向鈞院民事執行處主張被告甲○○承租附表所示之不動產，租期自91年6月24日起至97年6月23日止；被告戊○○於91年6月24日起承租進住云云，致鈞院民事執行處於拍賣公告上註明並不為點交該不動產。被告甲○○、戊○○並進而在附表所示之不動產上非法經營KTV生意迄今，侵害原告對附表所示不動產之所有權，致受有相當租金之損害。
3.原告主張被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係不存在，理由如下：
⑴被告乙○○於臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查中所
提出之公證書附件之房屋租賃契約書，固為被告乙○○與甲○○所簽訂，但租賃標的房屋所在地及使用範圍係「嘉義市○區○○里○○鄰○○路○○○號」，並不屬於系爭不動產之範圍內，核先敘明。
⑵被告乙○○與甲○○在「形式上」簽訂房屋租賃契約書
，並持往法院公證，不代表其等在「實質上」有訂定該租賃契約，經查本件系爭不動產於91年5月20日即遭查封，其等隨即於91年6月24日書立該房屋租賃契約書供公證，顯然意在阻止日後不動產遭他人拍定，屬於通謀虛偽意思表示而成立之租約，事後更以被告戊○○入住，致執行法院於拍賣公告註明為不點交。
⑶經原告委請律師發函至系爭不動產地址，被告甲○○、
戊○○均未居住該處，故信函遭退件，足見其2人確未承租該處，否則，縱其承租該處後，交由他人使用，該他人亦應會代其收受信函，至少會通知其前往郵局領取招領之信件才符合常情。
⑷依據被告甲○○於95年12月13日，在臺灣嘉義地方法院
檢察署95年度交查字第1232號案件偵查中之供述可知，其與被告乙○○間就系爭不動產之租賃契約，確實為通謀虛偽意思表示，屬於無效之法律行為。（例如：被告甲○○供稱門牌忘記了、租多久忘了、對於如何繳交租金及保證金等租賃契約相關細節，均不清楚，並表示當初只說要租6個月而已，不知為何變成6年，且被告甲○○根本未繳過租金或保證金）
2.被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係不存在，已如上述，則被告甲○○、戊○○占用系爭不動產自屬無權占有，應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告。
3.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得對之請求返還其物；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第767條上段、第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。本件被告甲○○、戊○○、乙○○通謀虛偽成立租賃契約而無權占有系爭房屋，使原告對系爭房屋不能為使用收益，是被告3人顯係共同不法侵害原告對系爭房屋之所有權，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告等遷讓系爭房屋，並交付系爭土地，及連帶賠償相當於租金之損害金。是被告應自民國95年5月24日起，至交還前項不動產之日止，按月以5萬5910元計算之損害金。（計算式：923(土地面積)×7269（依土地登記謄本所載，系爭土地93年之申報地價為7269元/平方公尺）×10%（參酌系爭土地坐落之地理位置，交通便利，商業機能良好，應以土地申報總價額年息10%計算相當於租金之不當得利為適當）÷12＝55910.725）。
二、備位之訴部分：
1.本件縱認被告乙○○與被告甲○○間就系爭不動產之租賃關係存在，被告占用系爭不動產仍屬無權占有，應將上述房屋遷讓，並將土地交還原告，理由如下：
⑴被告迄今拒不出庭應訊，未就其取得占有，係有正當權
源之事實證明之，應認原告此部分之請求為有理由 (最高法院72年度台上字第1552號判決參照)。至被告被告乙○○雖於臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官偵查中提出公證書，然其附件之房屋租賃契約書，租賃標的房屋所在地及使用範圍係「嘉義市○區○○里○○鄰○○路○○○號」，並不屬於系爭不動產之範圍內，與本件無關。
⑵按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或
其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之，且所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號、臺灣高等法院85年度抗字第1622號判決參照）。本件縱認被告乙○○與甲○○就系爭房屋訂有租賃契約，其訂定契約之時間在系爭不動產遭查封（91年5月20日）之後，對於原告自不生效力。
⑶退步言之，縱認被告乙○○與甲○○間就系爭不動產訂
有租約，且得對抗原告，原告於取得所有權後，未曾自被告處收取到任何租金 (被告乙○○於偵查中表示亦未再收到任何租金，且被告甲○○更表示未曾繳交租金)，經多次催告被告給付，均置之不理，且未經同意，擅將系爭不動產轉租他人（已轉租訴外人黃志義經營志義企業社），並供非法營業使用，原告亦曾發函終止租賃契約，並於95年11月22日，再以民事補充起訴理由狀(二)向被告為終止系爭不動產租賃契約之意思表示，故被告亦屬無權占有系爭不動產。
2.被告無權占有系爭不動產而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，依民法第179條之規定及最高法院61年台上字第1695號例，被告應負返還相當於租金利益之義務，其金額同上所述。
三、證據：提出不動產權利移轉證書影本1份、土地登記謄本1份、台灣嘉義地方法院94年度執字第2320號強制執行事件拍賣公告資料1份、嘉義市地政事務所網路申領異動索引資料1份。
乙、被告方面：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、依職權調閱本院91年度嘉院公第00000000號公證卷宗、91年度執字第5773號、93年度執字第499號、94年度執字第2320號執行卷宗、臺灣嘉義地方法院檢察署95年度發查字第1232號、95年度他字第1974號偵查卷宗。
理 由
一、本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於起訴狀請求確認僅提出先位聲明，嗣後擴張備位聲明，並擴張損害賠償之金額，於法並無不合，應予准許。
三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，原告主張被告甲○○、戊○○與被告乙○○間租賃契約係虛偽成立而不存在，故被告甲○○、戊○○與原告間之租賃契約亦不存在，對原告而言，租賃契約是否有效存在，即屬不確定，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
四、原告先位聲明主張被告乙○○與甲○○虛偽成立租賃契約，並供被告戊○○入住，被告3人顯係共同侵權行為，以阻止拍賣等情，業據提出不動產權利移轉證書影本1份、土地登記謄本1份、台灣嘉義地方法院94年度執字第2320號強制執行事件拍賣公告資料1份、嘉義市地政事務所網路申領異動索引資料1份為證，而被告3人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。故原告先位聲明請求確認該租賃契約無效，並請求被告甲○○、戊○○應交還該房屋及土地，另對被告3人請求相當租金之損害賠償，均屬有理由，應予准許。
又其先位之訴既經准許，備位之訴即毋庸審酌併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
民一庭法 官 林世芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
書記官 許龍崑