臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度重訴字第89號原 告 甲○○訴訟代理人 唐淑民律師訴訟代理人 李國禎律師被 告 丁○○○訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間確認買賣契約關係不存在事件，於民國96年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間就如附表一編號一、五所示之土地及附表二所示之建物之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：㈠如附表一、附表二所示之土地及建物原為被告所有，前經京城商業銀行股份有限公司聲請強制執行，由本院86年度執字第2579號強制執行事件受理，原告於民國87年
5 月15日拍賣期日拍定，並經本院於87年5 月27日發給不動產權利移轉證書。㈡查本院拍賣如附表一、附表二所示之土地及建物之條件係「分別標價、合併拍賣」，經原告拍定。惟就如附表一編號二、三、四所示之土地，嗣經臺灣高等法院臺南分院以93年度重上更㈠字第12號民事判決確認兩造間就該3 筆土地之買賣關係不存在確定在案。按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第111 條前段定有明文。
查如附表二所示建物絕大部分均建築於上開3 筆土地上，少部分則坐落於其餘土地上，原告又係合併應買，則本件買賣應係不可分，本件上開3 筆土地既經判決確定買賣契約為無效，則就附表一編號一、五所示之土地及附表二所示之建物（下稱系爭土地及建物）之買賣契約應一併無效，否則將造成兩造間之法律關係混亂，亦不符本件合併拍賣及原告合併應買之真意。準此，兩造間就如系爭土地及建物之買賣契約亦應為無效，被告則認為該部分買賣契約仍有效，致兩造間就系爭建物及土地之買賣關係是否存在處於不明確之狀態，原告自得提起訴訟請求確認等語，並聲明：如主文所示。
乙、被告則以：原告主張如甲、㈠之事實及本院拍賣如附表一所示之土地及附表二所示之建物之條件係「分別標價、合併拍賣」，且就如附表一編號二、三、四所示之土地，業經臺灣高等法院臺南分院以93年度重上更㈠字第12號民事判決確認兩造間就該3 筆土地之買賣關係不存在確定在案之事實，固屬實在。按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分仍為有效，此觀諸民法第
111 條規定甚明。本件拍賣固屬合併拍賣，惟如附表一、附表二所示之土地及建物均屬可分之物，其給付為可分，且又係分別標價，則除去就如附表一編號二、三、四所示之土地買賣無效部分，就系爭土地及建物成立之買賣契約，仍屬給付可能，應仍為有效。況且，被告取得系爭土地及建物後，除已向嘉義縣番路鄉公所申請補發建造執照及使用執照外，又將土地所有權移轉登記予訴外人林啟文，嗣又移轉登記為訴外人林聰猛名下，若就系爭土地及建物之買賣無效，則原告如何回復原狀？又自原告取得系爭土地及建物之所有權起迄今已經9 年，系爭土地及建物之價值已遠不如原告拍定時之價格，原告發現價格大跌，始訴請確認買賣關係不存在，顯非公平等語作為抗辯，並聲明：原告之駁回。
丙、得心證之理由：
一、原告主張下列之事實，為被告自認，應為真實：
1.如上開甲、㈠所載之事實。
2.本院拍賣如附表一、附表二所示之土地及建物之條件係「分別標價、合併拍賣」之事實。
3.就如附表一編號二、三、四所示之土地，業經臺灣高等法院臺南分院以93年度重上更㈠字第12號民事判決確認兩造間就該3 筆土地之買賣關係不存在確定在案之事實。
二、按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分仍為有效。」民法第111 條定有明文。而上開但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之。（最高法院75年台上字第1261號判例意旨參照）經查如附表二所示之建物大部分建築於附表一編號二、
三、四所示之土地上（見本院86年度執字第2579號債務執行卷宗內附嘉義縣竹崎地政事務所86年9 月25日86家竹地二法字第141 號函檢送測量成果圖），且本院拍賣時，亦採「分別標價、合併拍賣」條件，其真意無非使土地及建物得由同一人買受，而達經濟上之效益，並避免土地及建物分由不同之人買受時，致生法律關係之混亂及複雜，又如附表一編號五所示之土地，面積僅218 平方公尺，與同附表編號一所示之土地中間隔著編號二所示之土地，並不相連，且相隔甚遠，若買受人僅能買受系爭土地及建物，而不能連附表一編號
二、三、四所示之土地一起買受，則非但系爭建物與附表一編號二、三、四所示之土地間之利用關係將趨於複雜，且買受人亦不能就附表一編號一、五所示之土地為整體之利用，應非買受人之本意。準此，本件如使就系爭土地及建物部分之買賣仍發生效力，即不符兩造成立契約之目的，是原告主張就系爭土地及建物之賣賣契約因就附表一編號二、三、四所示之土地部分之買賣契約無效而無效乙節，應為可採。
三、次按，無效之法律行為，當然、自始、確定不發生效力，亦即無效之法律行為，於法律行為成立時，即自始不發生當事人所意欲發生之效力，且以後無再發生效力之可能，亦縱經當事人承認，亦不能使其發生效力，又無效之法律行為無須任何人主張，當然不發生效力。本件兩造間就系爭土地及建物部分之買賣契約既為無效，即當然、自始、確定不生效力，自不因原告於取得系爭建物之所有權後申請補發建造執照及使用執照而使其發效力，又系爭土地（即如附表一編號一、五所示之土地）之所有權雖已輾轉移轉登記予訴外人林聰猛，及被告主張系爭土地及建物之價格已經大跌乙節縱然屬實，惟此僅涉及原告於請求確認買賣契約無效後，應如何返還不當得利之問題，自不使已為無效之買賣契約回復其效力。是被告之上開抗辯，自不能採。
四、從而，原告請求確認兩造間就系爭土地及建物之買賣關係不存在為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 11 月 22 日
民事第一庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 22 日
書記官 陳慶時┌───────────────────────────────────────────┐│附表一： │├──┬────────────────────┬──┬──────┬────┬────┤│ │ 土 地 坐 落 │ │ 面 積 │ │ ││編號├───┬────┬──┬──┬─────┤地目├──────┤權利範圍│備 考 ││ │縣 市 ○鄉鎮市區○ 段 ○○段│ 地 號 │ │ 平方公尺 │ │ │├──┼───┼────┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┼────┤│ 一 │嘉義縣○ ○路鄉 ○○路│ │四二○─二│ 建 │ 一一四五 │ 全 部 │ │├──┼───┼────┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┼────┤│ 二 │嘉義縣○ ○路鄉 ○○路│ │四二○ │ 旱 │ 一四０七三 │ 全 部 │ │├──┼───┼────┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┼────┤│ 三 │嘉義縣○ ○路鄉 ○○路│ │四一七─一│ 旱 │ 五０一五 │ 全 部 │ │├──┼───┼────┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┼────┤│ 四 │嘉義縣○ ○路鄉 ○○路│ │三六七─一│ 旱 │ 三四二四 │ 全 部 │ │├──┼───┼────┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┼────┤│ 五 │嘉義縣○ ○路鄉 ○○路│ │四二○─三│ 建 │二一八．００│ 全 部 │ │└──┴───┴────┴──┴──┴─────┴──┴──────┴────┴────┘┌────────────────────────────────────────────────┐│附表二：嘉義縣竹崎地政事務所86年8月19日建物測量成果圖嘉義縣○路鄉○路段建號267棟次 │├──┬─────────┬────────┬────────┬─────────────┬───┤│ │ │ │建築式樣主要建築│建物面積（平方公尺） │ 權利 ││編號│ 基 地 坐 落 │ 建 物 門 牌 │材料及房屋層數 ├─────────────┤ 範圍 ││ │ │ │ │附屬建物主要建築材料及用途│ │├──┼─────────┼────────┼────────┼─────────────┼───┤│ 一 │嘉義縣○路鄉○路段│ │鋼骨瓦造雞舍、倉│增建一倉儲、304.34；增建二│ 全部 ││ │四一七─一、四二○│ │儲、飼料筒 │倉儲、157.62；增建三雞舍、│ ││ │、四二○─二地號 │ │ │600.30；增建四雞舍、903.56│ ││ │ │ │ │；增建五雞舍、603.90；增建│ ││ │ │ │ │六雞舍、937.88；增建七雞舍│ ││ │ │ │ │、841.80；增建八雞舍、837.│ ││ │ │ │ │20；增建九至十六飼料筒各3.│ ││ │ │ │ │24；增建十七倉儲、17.64； │ ││ │ │ │ │共計5230.16。 │ │├──┼─────────┼────────┼────────┼─────────────┼───┤│ 二 │嘉義縣○路鄉○路段│嘉義縣番路鄉番路│磚造、鋼骨瓦造住│增建十八雞舍、1020；增建十│全部（││ │四一七─一、四二○│村番路十之一號 │宅、雞舍、倉儲 │九雞舍、832.91；增建二十住│增建部││ │、四二○─三、三六│ │ │宅、101.10；增建二十一雞舍│份） ││ │七─一地號 │ │ │、221.44；增建二十二雞舍、│ ││ │ │ │ │189.44；增建二十三雞舍、19│ ││ │ │ │ │1.17；增建二十四雞舍、215.│ ││ │ │ │ │39；增建二十五飼料筒、3.24│ ││ │ │ │ │；增建二十六雞舍、8.28；增│ ││ │ │ │ │建二十七飼料筒、547.37；增│ ││ │ │ │ │建二十八雞舍、748.80；增建│ ││ │ │ │ │二十九雞舍、419.84；增建三│ ││ │ │ │ │十、251.52；增建三十一倉儲│ ││ │ │ │ │、46.36；共計4796.86。 │ │└──┴─────────┴────────┴────────┴─────────────┴───┘