臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度訴字第230號原 告 己○○○訴訟代理人 丙○○律師被 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 林春發律師上列當事人間返還價款等事件，本院於民國96年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰伍拾萬元，及自民國九十五年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將發票人戊○○，付款人第一商業銀行朴子分行，票號RA0000000號，發票日民國九十五年十月二十七日，面額新臺幣壹仟陸佰伍拾萬元之支票壹紙返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告委託訴外人林嘉順為代理人，於民國95年9月12日與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告以價金新臺幣（下同）33,000,000元，將坐落嘉義縣朴子市○○○段○○○○○○號、136-48號、134號、134-5號土地（下分別稱系爭136-71號、136-48號、134號、134-5號土地）及其上建號37、39建物（下稱系爭37號、39號建物）出賣予原告，原告依系爭契約約定，交付由訴外人戊○○所簽發付款人均為第一商業銀行朴子分行，票號分別為AN0000000號、RA0000000號，發票日分別為95年9月1日、95年9月16日，面額各500,000元、3,000,000元之支票各1紙（下合稱甲支票）及訴外人戊○○所簽發，付款人為第一商業銀行朴子分行，票號RA0000000號，發票日95年10月27日，面額16,500,000元之支票1紙（下稱乙支票）予林嘉順代為收受，並約定尾款13,000,000元由原告向金融機構貸款支付。原告於洽談買賣時，向被告或其代理人林嘉順表示所購買之土地係供建築住宅店鋪使用，嗣原告向嘉義縣朴子鎮農會辦理貸款，經承辦人員告知並申請使用分區後，始知系爭136-48號、系爭134號土地係屬都市計畫之工業區用地，不得作為一般店鋪及住宅之建築；系爭136-71號、134-5號土地係都市○○道路用地，不得為任何建築，減少通常效用，顯有減少價值之瑕疵，被告故意不告知，原告依民法第359條規定，以嘉義中山路郵局存證信函第160號（下稱系爭信函）解除系爭契約，系爭甲支票已經被告於95年9月16日提示兌現，爰依民法第259條第1款、第2款規定，提起本訴。聲明：（一）被告應給付原告3,500,000元及自95年9月17日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。（二）被告應將系爭乙支票返還原告。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽立系爭契約，原告未表示購買土地要作為建築住宅店鋪，僅提及要開設超商，且原告委由訴外人丁○○向訴外人台糖房屋仲介股份有限公司拿取資料查詢產權狀況及土地使用分區後，經雙方多次議價，始合意價金為33,000,000元，並於95年9月12日簽立系爭契約，被告委由訴外人林嘉順為代理人簽立系爭契約時，已告知原告系爭136-48號、系爭134號土地係工業用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地。又工業用地並無不能建築之情形，並無滅失或減少價值之瑕疵等語置辯。聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，堪信屬實。
（一）被告委託訴外人林嘉順為代理人，於95年9月12日與原告簽立系爭契約，約定被告以價金33,000,000元，將所有系爭136-71號、136-48號、134號、134-5號土地所有權及其上建號37、39建物所有權出賣予原告。
（二）原告依系爭契約約定，於95年9月1日，交付系爭甲支票及系爭乙支票予被告之代理人林順嘉收受。兩造並約定尾款13,000,000元由原告向金融機構貸款支付。
（三）兩造簽立系爭契約時，系爭136-71號、134-5號土地均為嘉義縣朴子都市○○道路用地；系爭134號、136-48號土地均係嘉義縣朴子都市計畫工業區用地。
（四）兩造簽立系爭契約時，系爭136-71號、134-5號、134號、136-48號土地地目「建」，土地謄本上之使用分區空白。
（五）原告於96年3月12日以系爭信函通知被告解除系爭契約，經被告於96年3月12日收受。
（六）系爭甲支票已經由被告提示兌現，系爭乙支票現由被告持有中。
四、兩造爭執事項：原告簽立系爭契約時，是否知悉系爭136-71號、134-5號土地均為嘉義縣朴子都市○○道路用地；系爭134號、136-48號土地均係嘉義縣朴子都市計畫工業區用地？原告以本件買賣標的物有瑕疵，依民法第359條本文規定解除系爭契約，依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告給付3,500,000元及其利息，暨返還系爭乙支票，有無理由？茲論述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。再按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條亦定有明文。
（二）經查，被告委由林嘉順為代理人，於95年9月12日與原告簽立系爭契約，將系爭136-71號、136-48號、134號、134-5號土地及其上建號37、39建物所有權出賣予原告，又兩造簽立系爭契約時，系爭136-71號、134-5號、134號、136-48號土地之登記謄本上之地目為「建」，已如前述，而依一般交易觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用。然查，兩造簽立系爭契約時，系爭136-71號、134-5號土地均為嘉義縣朴子都市○○道路用地；系爭134號、136-48號土地均係嘉義縣朴子都市計畫工業區用地，亦如前述。又系爭134號、136-48號土地未依都市計畫法臺灣省施行細則之規定，細分工業區之種類乙節，有嘉義縣朴子市公所96年7月24日朴市工字第0960010388號函在卷可稽，同堪認定。而按道路用地屬都市計畫法規定之公共設施用地，固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除，都市計畫法第50條規定甚明。又都市計畫之工業區，係為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主；甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主；特種工業區除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣（市）政府審查核准之必要附屬設施外，應以甲種工業區限制設置並經縣（市）政府審查核准設置之工業、其他經縣（市）政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用、公共服務設施及公用事業設施等特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限。此觀諸依都市計畫法第85條授權訂定之臺灣省施行細則第18條、19條、第20條亦定有明文。是依前揭規定，足見系爭136-71號、134-5號土地存有將來隨時可能遭政府徵收之危險，且系爭136-71號、134-5號、134號、136-48號土地在建築通常使用上亦受有相當程度之限制，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，自屬物之瑕疵，原告主張被告應負瑕疵擔保責任，即屬有據。
（三）被告雖辯稱：兩造簽立系爭契約時，被告已告知原告系爭136-48號、134號土地係工業用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地等情，然為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實，負舉證責任。被告辯稱上情，係以：原告查詢土地使用分區後，經雙方多次議價，始合意價金為33,000,000元，並簽立系爭契約，如原告係於95年10月12日申請使用分區後才知悉係工業用地、道路用地，則原告當會於被告提示系爭乙支票前，寄發存證信函予被告，豈會放任被告提示系爭乙支票退票等情為據，並聲請向嘉義縣朴子市公所查詢土地使用分區證明申請資料，另提出錄音錄影光碟1份為證。經查：
1、證人丁○○於本院審理時到庭具結證稱：原告於95年9月間，向伊表示她購買土地要繳第二期款，委託伊向農會辦理貸款，申請許久沒下文，後來農會承辦人通知伊去申請使用分區證明，農會審核後，無法貸款那麼多錢，申請使用分區證明後，伊告訴原告，原告表示如果知道是工業用地，就不購買，伊於兩造簽立系爭契約以前，曾陪同原告至臺糖仲介公司，當時臺糖仲介公司人員未提及土地是工業用地及道路用地，伊僅於95年10月12日申請使用分區證明等語（見本院96年6月20日言詞辯論筆錄），又證人丁○○係於95年10月12日申請土地使用分區證明乙節，亦有嘉義縣朴子市公所96年6月27日朴市工字第0960008850號函暨檢附之申請書在卷可稽，應堪認定。是原告主張其於兩造簽立系爭契約後，向嘉義縣朴子鎮農會辦理貸款，經承辦人員告知前去申請使用分區後，始知系爭136-48號、系爭134號土地係工業區用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地等情，應非無據。
2、至被告雖辯稱：依證人丁○○所證，代書受託辦理買賣事宜查詢產權之資料包括所有權狀、有無貸款、登記謄本，如登記謄本使用分區欄為空白者，會去查使用分區，且本件買賣土地登記謄本使用分區欄為空白，證人丁○○應該會申請使用分區，故證人丁○○於兩造在95年9月12日簽立系爭契約前，已申請使用分區證明云云。然證人丁○○僅於95年10月12日申請使用分區證明，已據證人丁○○證述如前，本院審酌證人與原告間並無特殊情誼，當無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之理，且觀諸丁○○於96年6月20日庭期所證其與原告至臺糖仲介公司時洽談之內容，當時有無談及最高限額抵押權設定及貸款之事，核與原告當日之主張相左，亦即證人丁○○證稱有提及設定抵押權及貸款之事，原告當時則仍主張簽約後才知設定抵押權及貸款之事，足見證人丁○○並非僅選擇有利原告而為偏頗證述。況本院向嘉義縣朴子市公所函查自95年6月起至95年12月間，公所受理申請系爭136-71號、134-5號、134號、136-48號土地使用分區證明書之申請資料，經查覆結果，分別有申請人丁○○名義於95年10月12日提出申請、林意玲名義於95年11月10日提出申請、林嘉順名義於95年11月13日提出申請等情，有嘉義縣朴子市公所96年6月27日朴市工字第0960008850號函暨檢附之申請書等在卷可稽，足見證人丁○○僅於95年10月12申請使用分區證明無訛。另被告雖又辯稱：嘉義縣朴子市公所先是拒絕提供本院所函查之使用分區證明資料，嗣則趁市長出國時，由主任代行函覆申請資料，可合理懷疑原告委由丁○○於兩造簽約前申請使用分區證明書之資料，已遭嘉義縣朴子市公所隱匿而未提出云云。然嘉義縣朴子市公所僅函請說明查詢申請資料之必要性，並非拒絕提供資料，此觀諸該公所96年6 月7日朴市工字第0960008033號函甚明，且嘉義縣朴子市公所乃國家自治機關，自無刻意隱匿申請資料之必要，被告空言辯稱上情，尚不足取。
3、被告固提出錄音錄影光碟1片，又該光碟內容係原告與其夫戊○○於95年10月31日前去臺糖仲介公司與林嘉順交談時所錄製乙節，亦為原告所不否認。惟經本院勘驗光碟內容，其中林嘉順稱：「…簽約時，為了說那7-11前面那一整片就都是工業用地，我們在那裡寫契約時就已經說得很清楚了…」，原告隨即稱：那時只說是7-11等語；林嘉順稱：「…如果地不能用，我也不敢賣…」；戊○○稱：「…你說的事我是有聽到，但是（緊接下來勘驗聽不清楚內容）」，原告隨即又稱：人家說有都設過，戊○○再稱：「對啦，到底這是什麼樣情形，說的中間，你有在說，可能我沒認真聽，你有說，我稍微有聽到，但我細節沒有聽得很清楚，…到10月20幾日，不是，到10月23日下午5點，…他們拿來我看，是建地沒錯，地主也不是很清楚這建地，…也沒分析說建地可以蓋什麼蓋什麼，沒有啊…我回去就（緊接下來勘驗聽不清楚內容）…建地就是可以蓋房子，大哥，我也相信這是建地，到13日我都還相信這是建地，最後才（緊接下來勘驗聽不清楚內容）…」等語，此有本院96年9月21勘驗筆錄可證（本院認其餘錄音內容與此爭點無關，不再贅載），觀諸前揭對話內容，足見林嘉順全然未提及告知原告系爭136-71號、134-5號土地係道路用地之事，且於林嘉順提及「為了說那7-11前面那一整片就都是工業用地，我們在那裡寫契約時就已經說得很清楚了…」等語之際，原告隨即稱：那時只說是7-11等語，是究竟被告有無向原告表示係工業用地，實有所疑，而戊○○雖稱：…你說的事我是有聽到…等語，然究竟戊○○所言林嘉順所說之事是指何事，尚有不明，是綜觀錄音內容，自難逕認被告於簽約時，已告知原告系爭136-48號、系爭134號土地係工業區用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地之事。
4、至被告雖另辯稱：如原告係於95年10月12日申請使用分區後才知悉係工業用地、道路用地，則原告當會於被告提示系爭乙支票前，寄發存證信函予被告，豈會放任被告提示系爭乙支票退票云云。然本院勘驗被告提出前揭錄音光碟，其中1男子稱：因原告支票未兌現，未依約履行等語，原告隨即稱：半個月前已經通知等語，該男子又稱：不能說半個月前已經通知叫人別領就別領等語，有本院勘驗筆錄可稽，是被告前揭辯稱：原告放任被告提示乙支票，已有所疑。況被告前揭所辯縱令屬實，亦難逕以認定原告簽立系爭契約時，已知悉系爭136-48號、系爭134號土地係工業區用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地之事。
5、此外，被告並未提出其他證據證明原告於簽立系爭契約時，已知悉系爭136-48號、系爭134號土地係工業區用地，系爭136-71號、134-5號土地係道路用地。則被告既無法證明原告明知系爭136-48號、系爭134號、系爭136-71號、134-5號土地有上開減少價值之瑕疵而仍購買之，則被告自應依民法第354條之規定，負瑕疵擔保責任。
（四）末按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
民法第359條本文定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。同法第259條第1款、第2款亦定明文。本件被告應依民法第354條第1項之規定，負瑕疵擔保責任，已如前述，又原告於96年3月12日以系爭信函向被告為解除系爭契約之表示，經被告於96年3月12日收受等事實，亦為兩造所不爭執，則原告主張系爭契約已據其依民法第359條之規定解除而消滅，自屬有據。
另系爭甲支票已經由被告於95年9月16日提示兌現，為被告所自認（見本院96年5月23日言詞辯論筆錄），系爭乙支票現由被告持有中，亦為被告所不爭執，故原告依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告給付已受領之買賣價金3,500,000元及自95年9月17日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並返還乙支票，為有理由，應予准許。
五、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 10 月 5 日
民事第二庭 法 官 蘇雅慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 10 月 5 日
書記官 劉昀匊