臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度訴字第751號原 告 明旭企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 何永福律師複 代理人 謝耿銘律師被 告 乙○○訴訟代理人 嚴庚辰律師
林宜穎律師上列當事人間請求返還代墊款等事件，本院於民國97年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾萬元，及自民國九十七年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元，其中新台幣陸仟肆佰叁拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時請求被告給付新台幣（下同）900,0000元及自起訴狀繕本送達翌日即民國96年
12 月8日起至清償日止之法定利息。嗣訴狀送達後，原告擴張請求被告給付1,08 0,000元，利息部分則減縮自97年2月27日起至清償日止之法定利息，經核分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開條文規定，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：兩造在95年12月1日訂立房屋租賃契約書，由原告將嘉義縣○○鄉○○村○○○路○號部分房屋之1、2樓（下稱系爭房屋）及房屋坐落之土地（下稱系爭土地）出租予被告，租期自95年12月1日起至98年11月31日止，租金每月為60,000元。詎被告承租後，未依約按時繳納租金，迄96年9月兩造會算結果，被告尚欠原告租金共計240,000元，加上96年10月至97年3月未付之租金，總計被告積欠原告600,000元租金。
又被告承租系爭房屋及土地後，自行在系爭房屋上搭建第三層樓房，共計花費480,000元工程費，悉由原告代為墊付，此部分款項亦請求被告返還等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,080,000元，及自97年2月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯略以：㈠租金部分：
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。查兩造租賃契約所載內容，系爭房屋乃係被告欲作為食品工廠之用，契約中亦言明為「廠房租賃契約」，因此原告應交付予被告者，必以得向主管機關聲請核發工廠登記證之用地始可謂為提出符合債之本旨之給付行為。然被告嗣後向主管機關請求辦理工廠登記時，竟遭主管機關以地目乃辦公室住宅用地遭駁回申請，顯見原告提出之系爭房屋及土地與債之本旨不符。原告提出地目不符的給付，可認係給付不能之不完全給付，依民法第227條、第226條第1項、第256條與第259條等規定，被告得解除系爭租賃契約。茲以本件答辯狀繕本送達原告視為解除租賃契約之意思表示，則契約解除後，債之關係溯及消滅，應負回復原狀之義務，債務未履行者，因契約解除而無須履行。原告於本件請求之租金，屬被告於租賃契約中尚未履行之部分，於系爭租賃契約解除後自無須履行，故原告請求被告給付租金，自屬無據。退步言之，如認被告前述請求為無理由，被告主張系爭房屋及土地於訂立租賃契約前，已遭法院假扣押查封，然訂約時未經原告告知，致被告因恐系爭房屋遭法院拍賣點交，不敢對系爭房屋為完全使用，故原告提出已遭假扣押之系爭房屋，亦不符債之本旨，應認係不完全給付準用給付遲延之效果，依民法第227條、第254條規定，被告得催告並解除系爭租賃契約，被告業以存證信函提出催告，並以答辯狀繕本送達原告視為解除租賃契約之意思表示，則契約既經解除，未履行之債務自無須履行。退萬步言，縱認原告所為給付非屬給付不能，僅係給付遲延，被告亦依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，在原告未提出得申請工廠登記用地前，被告得拒絕給付租金。
㈡代墊工程費部分：
因被告向原告反應二樓屋頂會漏水，原告即自行加蓋第三層樓，故原告增建第三層樓乃個人決定興建之行為，並非被告要求或承諾願負擔費用，而係原告為使租賃物合於使用狀態應負之義務，故原告主張代被告墊付工程費用並請求返還，自無理由等語。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造在95年12月1日訂立房屋租賃契約書，由原告
將系爭房屋及土地出租予被告，租期自95年12月1日起至98年11月31日止，租金每月60,000元。詎被告承租後，未依約按時繳納租金，迄96年9月兩造會算結果，被告尚欠原告租金共計240,000元，加上96年10月至97年3月未付之租金，總計未付租金共600,000元之事實，業據提出房屋租賃契約為憑（詳本院卷第8至11頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。惟被告辯稱系爭租賃契約業經解除，債之關係溯及消滅，對於尚未給付之租金，被告毋庸給付等語。
㈡惟查，參諸兩造簽立之房屋租賃契約書，其租賃標的為嘉義
縣○○鄉○○村○○○路○號1、2樓及坐落之土地，雙方並約定租賃期限、租金、付款方式等事項，然就系爭土地是否必須係工廠用地，或必須係得以向主管機關聲請核發工廠登記證用地一事，遍觀系爭租賃契約內容未見約定此事。故原告依系爭租賃契約提出兩造約定租賃標的之系爭房屋及土地，其給付已合於債之本旨。被告雖主張主管機關以系爭土地之地目非工廠用地而駁回其工廠登記證之申請，因原告無法提供其申請工廠登記證之廠房用地為由，而主張解除契約云云，然被告自行演譯擴張原告依契約應負之義務，已非可採，況參諸被告提出嘉義縣衛生局96年3月3日嘉衛藥食字第0960004471號函文內容，亦僅記載「經查相關生產設施均設於辦室之位置，與所提供之廠房配置圖不符，所請設立案本局礙難同意。」等語，有前開函文在卷可稽（詳本院卷第29頁）。顯見被告申請設立登記證未經允許之原因，係因其生產設施擺設位置與廠房配置圖不符，與系爭土地之地目毫無關聯，被告持前開函文主張係因地目不符而遭駁回申請，原告提出之系爭土地不符債之本旨，爰主張解除契約云云，洵無可採。
㈢被告復辯稱：系爭房屋於訂立租賃契約前，已遭法院假扣押
查封，然訂約時未經原告告知，致被告因恐系爭房屋遭法院拍賣點交，不敢對系爭房屋為完全使用，故原告提出已遭假扣押之系爭房屋，亦不符債之本旨等語，並提出系爭房屋之建物登記謄本為證（詳本院卷第30頁）。然查，當事人間就租賃標的物及租金意思表示一致，租賃契約即已成立，出租人只要依契約內容提出租賃標的物，其給付即合於債之本旨，原告已依兩造訂立之租賃契約，提出與契約相符之系爭房屋及土地，則其給付已合於債之本旨，已如前述。至於訂立租賃契約前，系爭房屋已於85年6月27日遭法院假扣押查封，有建物登記謄本可參，但對於原告確係依租賃契約內容提出約定之租賃標的物一情，要無影響，況且，系爭房屋經假扣押10年之後，迄兩造於95年12月1日簽立租賃契約止，並無遭法院拍賣之情，縱使系爭房屋將來遭法院拍賣致原告無法履約，亦屬另外之法律關係，與本件原告已提出合於債之本旨之租賃標的物並無關聯。是被告猶執系爭房屋已遭假扣押之事，主張原告之給付不合債之本旨等語，要難憑採。
㈣被告另主張：縱認原告所為給付非屬給付不能，僅係給付遲
延，被告亦依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，在原告提出得申請工廠登記用地前，被告得拒絕給付租金等語。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。經查，本院遍觀系爭租賃契約內容，兩造就租賃標的、租賃期限、租金、付款方式等事項均有所約定，然就系爭土地是否必須係工廠用地，或必須係得以向主管機關聲請核發工廠登記證用地一事，則未見約定載明，被告自行演譯擴張原告依契約應負之義務，自非可採，已如前述，因此，原告依契約內容提出租賃標的物，其給付已合於債之本旨。原告既已提出給付，且其給付亦合於債之本旨，則被告猶稱原告未提出合於債之本旨之給付，並主張同時履行抗辯權云云，即無可採。
㈤至於原告主張被告自行在系爭房屋上搭建第三層樓房，共計
花費480,000元工程費，悉由原告代為墊付云云。惟搭建第三層樓房之證人丙○○於本院證稱：95年12月21日的估價單是我出具的，當初是原告法定代理人甲○○找我去，估價、、看現場及商量如何施工，從頭到尾都是甲○○跟我接洽的，也是向甲○○請款，金額共計480,000元，一個月60,000元，分8個月，我只拿到3個月共180,000元，還有300,000元沒有拿到，我不認識被告乙○○等語（詳本院卷第52、53頁）。本院衡諸證人丙○○僅係搭建第三層樓房之工人，與兩造均無利害關係，並特別偏坦兩造之必要，其立場應無偏頗之虞，堪予採信。故由證人丙○○所述，可知其在系爭房屋上搭建第三層樓房之事，悉由原告法定代理人與其接洽、估價、決定如何施工及付款，概與被告從無接觸，且工程款迄今尚未全部給付完畢。則原告空言主張第三層樓房係由被告自行搭建，然由原告代墊全部工程款480,000元，與事實不符，自無足採。
五、綜上所述，原告主張被告向其承租系爭房屋及土地，約定租金每月60,000元，惟迄97年3月間，被告已積欠租金共計600,000元之事實，固為被告所不爭執，然被告以原告之給付不合債之本旨而主張解除契約，或主張原告給付遲延而行使同時履行抗辯權等語。然本院參酌兩造之租賃契約內容，認原告提出之租賃標的物已合於債之本旨，被告主張解除契約及同時履行抗辯，均屬無據。惟原告主張被告自行搭建第三層樓房屋，由原告代為墊付工程款480,000元而請求被告返還云云，與證人丙○○所述不符，自難憑採。從而，原告依租賃契約，請求被告給付租金600,000元及自97年2月27日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。至於原告請求被告返還代墊工程款480,000元及法定利息部分，為無理由，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費11,692元，本院依兩造勝敗比例酌定訴訟費用之負擔，爰判決如主文第三項所示。
八、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 3 日
民二庭法 官 林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 3 日
書記官 林柑杏